Site ve apartman yönetimleriyle yaşanan anlaşmazlıklar, toplu yaşamın en sancılı hukuki süreçlerinden biridir. Haksız aidat artışları, usulsüz alınan kurul kararları veya yöneticinin yetki aşımı gibi durumlarda kat maliklerinin sahip olduğu haklar 634 sayılı Kanun ile koruma altına alınmıştır. Bu rehber, yönetim planına aykırılıklardan icra takiplerine itiraz süreçlerine kadar maliklerin izlemesi gereken hukuki yol haritasını sunmaktadır.

Ortak Gider ve Aidat Yükümlülüğünün Hukuki Sınırları

Kat mülkiyeti hukukunda ortak gider ve aidat ödeme yükümlülüğü, mülkiyet hakkının yalnızca bir yetki değil, aynı zamanda sosyal bir sorumluluk olduğunu gösteren en somut unsurdur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, toplu yaşamın sürdürülebilirliğini sağlamak amacıyla her bir kat malikine, ana gayrimenkulün idamesi için gerekli giderlere katılma borcu yüklemiştir. Bu yükümlülük, bağımsız bölümün fiilen kullanılıp kullanılmamasından bağımsız olarak, tapu sicilindeki malik sıfatıyla doğrudan ilişkilidir.

Gider Paylaşım Esasları ve Sorumluluk

Kat maliklerinin ortak giderlere katılımındaki temel ölçüt KMK m.20 hükmü ile düzenlenmiştir. Kanun, aksine bir sözleşme veya yönetim planı hükmü bulunmadığı müddetçe giderlerin iki ana kategoride paylaştırılacağını öngörür:

• Eşit Paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bu giderler için toplanacak avanslar tüm kat malikleri arasında eşit olarak paylaştırılır.
• Arsa Payı Oranında Paylaşım: Ana gayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi yönetim giderleri, her kat malikinin arsa payı oranında hesaplanır.

Ancak bu paylaşım esasları mutlak değildir. Kat malikleri, yönetim planında farklı bir paylaşım usulü (örneğin tüm giderlerin eşit paylaşılması veya dükkanların bazı giderlerden muaf tutulması gibi) kararlaştırabilirler. Yönetim planı, tüm kat maliklerini ve onların haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir (Yargıtay HGK., E. 2002/18-551, K. 2002/568). Planda yer alan özel hükümler, kanunun genel paylaşım ilkelerinden önce uygulanır.

"Kat malikleri kurulu tarafından aidatların eşit paylaşılması yönünde bir karar alınmış ve bu karar iptal edilmemişse, hâkim maliklerin bu iradesi yerine geçerek paylaşım oranını kendiliğinden değiştiremez." (Yargıtay 18. HD., E. 2013/2413, K. 2013/3073)

Bağımsız bölümden kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlananlar (kiracılar, sükna hakkı sahipleri vb.), ortak gider borcundan kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.22). Ancak hukuk düzeni kiracının sorumluluğuna net bir sınır çizmiştir: Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan mahsup edilir. Öte yandan, kalorifer kazanı değişimi veya çatının yenilenmesi gibi "demirbaş" niteliğindeki esaslı onarım giderlerinden kiracı sorumlu tutulamaz; bu giderler doğrudan malikin borcudur (Yargıtay 18. HD., E. 2008/9018, K. 2008/13197).

Bağımsız bölümün boş olması veya malikin ortak tesislerden (asansör, havuz, merkezi ısıtma vb.) feragat ettiğini ileri sürmesi, onu giderlere katılma borcundan kurtarmaz.

"Bağımsız bölümün fiilen kullanılmaması veya boş olması, maliki anagayrimenkulün ortak giderlerine katılma yükümlülüğünden muaf tutmaz." (Yargıtay 18. HD., E. 2015/12082, K. 2015/996)

Gecikme Tazminatı ve Zamanaşımı

Ortak gider ve avans borcunu süresinde ifa etmeyen kat maliki, ciddi mali yaptırımlarla karşı karşıya kalır. KMK m.20 uyarınca, ödemede geciken malik, geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanuni bir tazminat olup, yönetim planıyla veya kurul kararıyla artırılamaz veya azaltılamaz. Gecikme tazminatının hesaplanmasında başlangıç tarihi olarak yönetim planında belirtilen ödeme günü, plan yoksa borcun tebliğ edildiği veya öğrenildiği tarih esas alınır.

Giderlerin tahsil sürecinde yöneticinin elindeki en güçlü hukuki araçlardan biri kesinleşmiş işletme projesidir. KMK m.37 uyarınca, usulüne uygun olarak kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1 anlamında resmi belge niteliği taşır. Bu durum, yönetimin alacağını ilamsız icra takibi yoluyla çok daha hızlı ve etkili bir şekilde tahsil etmesine olanak sağlar.

Aidat ve ortak gider alacaklarının tahsilinde zamanaşımı sürelerine dikkat edilmesi hak kayıplarını önlemek adına kritiktir:

• Beş Yıllık Zamanaşımı: Aidat ve periyodik ortak gider alacakları, Türk Borçlar Kanunu m.147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, her bir aidat döneminin muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı işlemeye başlar.
• Gecikme Tazminatı ve Faiz: Yargıtay uygulamalarına göre, aylık %5 gecikme tazminatı ile yasal faiz aynı anda talep edilebilir; zira gecikme tazminatı kanundan doğan özel bir yaptırım iken, faiz paranın kullanım değerindeki kaybı ifade eder (Yargıtay 18. HD., E. 2015/7375, K. 2016/2813).

Son olarak, bağımsız bölümün devri halinde zaman bakımından sorumluluk ilkesi geçerlidir. Her malik, kendi mülkiyet dönemine rastlayan borçlardan sorumludur. Ancak kıdem tazminatı gibi uzun sürece yayılan borçlarda, borcun doğduğu (muaccel olduğu) tarihteki malik, borcun tamamından yönetime karşı sorumlu tutulabilir; bu durumda malikin önceki malike rücu hakkı saklıdır (Yargıtay HGK., E. 2001/18-642, K. 2001/662).

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali ve Yargı Yolu

Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün yönetiminde en yetkili karar organıdır. Ancak bu kurul tarafından alınan kararların mutlak ve sınırsız bir geçerliliği bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulunun aldığı kararların kanuna, yönetim planına, dürüstlük kurallarına veya hakkaniyete aykırı olması durumunda, hakları veya menfaatleri doğrudan ya da dolaylı olarak etkilenen kat maliklerinin yargı yoluna başvurma hakkı saklıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenen bu hak, mülkiyet hakkının korunması ve toplu yaşam düzeninin hukuki sınırlar içinde kalmasını sağlayan en önemli güvencelerden biridir.

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası, kuruldaki çoğunluğun azınlıkta kalan maliklerin haklarını hakkaniyete aykırı ve ağır şekilde ihlal etmesini önlemek amacıyla ihdas edilmiştir. Örneğin, yönetim planının değiştirilmesi veya ortak yerlerde inşaat, onarım ve dış boya değişikliği gibi önemli tasarruflar için kanunen beşte dört (4/5) çoğunluk aranmaktadır (KMK m.19), (KMK m.28). Bu ve benzeri nitelikli çoğunluk şartlarına uyulmadan alınan kararlar ile kat maliklerinin bireysel mülkiyet haklarına haksız müdahale teşkil eden her türlü kurul kararı iptal davasının konusunu oluşturabilir.

Dava Açma Süreleri ve Hak Düşürücü Süreler

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarında kanun koyucu, yönetimde istikrarın sağlanması ve kararların sürekli bir dava tehdidi altında kalmaması amacıyla kesin süreler öngörmüştür. KMK m.33 uyarınca belirlenen bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, mahkeme hakimi tarafından davanın her aşamasında resen (kendiliğinden) dikkate alınır.

Sürelerin hesaplanmasında kat malikinin toplantıya katılıp katılmaması ve karara karşı duruşu esas alınır:

• Toplantıya Katılanlar İçin Süre: Kararın alındığı kat malikleri kurulu toplantısına bizzat veya temsilci vasıtasıyla katılan, ancak karara muhalif kalarak aykırı oy kullanan (olumsuz oy veren) kat malikleri için dava açma süresi, karar tarihinden itibaren 1 aydır. Toplantıda olumlu oy kullanan kat maliklerinin ise sonradan bu karara karşı iptal davası açma hakkı bulunmamaktadır.
• Toplantıya Katılmayanlar İçin Süre: Toplantıya katılmayan kat malikleri için dava açma süresi, iptali istenen kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 aydır.

Bu sürelerin aşılması durumunda dava açma hakkı usulden düşer. Ancak bu kuralın çok önemli bir istisnası bulunmaktadır. Kat malikleri kurulu kararının "yok hükmünde" olduğu veya "mutlak butlanla hükümsüz" sayıldığı hallerde yukarıda belirtilen 1 ay ve 6 aylık hak düşürücü süreler uygulanmaz. Örneğin, karar almak için kanunen aranan asgari toplantı veya karar yeter sayısının hiçbir şekilde sağlanamamış olması, kurucu unsur yokluğu nedeniyle kararı "yok" kılar. Benzer şekilde, kamu düzenine, ahlaka veya emredici kanun hükümlerine açıkça aykırı olan kararlar mutlak butlanla maluldür ve bu durumlarda süre sınırı olmaksızın her zaman tespit veya iptal davası açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında da mutlak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (KMK m.33). Taşınmazın değeri veya uyuşmazlığın miktarı ne olursa olsun, dava asliye hukuk veya diğer mahkemelerde açılamaz; açılması durumunda görevsizlik kararı verilir. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Dolayısıyla dava, taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde ikame edilmelidir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yargılama sürecine ilişkin en kritik usul şartlarından biri de Zorunlu Arabuluculuk müessesesidir. İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. maddesi uyarınca, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda doğrudan dava açılması mümkün değildir. Sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan açılan iptal davaları, mahkeme tarafından dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddedilir.

İptal davasında davalı taraf, kat maliklerini temsilen yönetici (veya yönetim kurulu) olabileceği gibi, kararın alınmasında olumlu oy kullanan kat malikleri de davalı olarak gösterilebilir (KMK m.38). Mahkemece yapılan yargılama sonucunda kararın iptaline hükmedilmesi halinde, iptal edilen karar ve buna bağlı tüm hukuki sonuçlar geriye etkili olarak ortadan kalkar. Ancak mahkeme, iptal edilen kararın yerine geçecek yeni bir karar tesis edemez; yönetim planına ve yasalara uygun yeni bir karar alınması görevi yeniden toplanacak kat malikleri kuruluna aittir.

Yönetimin Temsil Yetkisi ve Taraf Ehliyeti Sorunu

Toplu yaşam alanlarının idaresinde karşılaşılan en büyük hukuki karmaşalardan biri, site veya apartman yönetimlerinin yargı mercileri önündeki konumudur. Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların çözümü, ortak giderlerin tahsili veya üçüncü kişilerle yapılan sözleşmelerden doğan ihtilaflar, doğrudan yönetimin "taraf ehliyeti" ve "temsil yetkisi" sınırları ile gölgelenmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bu yetki ve sorumlulukların yasal çerçevesi kesin hatlarla çizilmiştir.

Site Yönetiminin Tüzel Kişiliği

Türk hukuk sisteminde dava ehliyeti ve taraf olabilme sıfatı, hak ehliyetine sahip olan gerçek ve tüzel kişilere tanınmıştır. Türk Medeni Kanunu'nun ilgili hükümleri (TMK m.47) uyarınca, bağımsız bir varlığı bulunmak üzere örgütlenmiş kişi ve mal toplulukları tüzel kişilik kazanır. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman veya site yönetimlerine ya da kat malikleri kuruluna herhangi bir tüzel kişilik atfetmemiştir.

Anagayrimenkulün yönetim yapısında, bağımsız bölüm sayısına göre yönetici atanması kanuni bir zorunluluk olarak düzenlenmiştir. Kanun koyucu, 8 ve daha fazla bağımsız bölüm bulunan anagayrimenkullerde yönetici atanmasını zorunlu kılmıştır (KMK m.34). Bu kapsamda atanan yönetici veya yönetim kurulu, hukuki niteliği itibarıyla kat maliklerinin yasal temsilcisi ve vekili konumundadır. Tüzel kişiliğin bulunmaması, site yönetiminin kendi adına bağımsız bir hukuki özne olarak dava açmasını veya aleyhine doğrudan dava açılmasını engeller.

Bu husus, yargısal içtihatlarda da istikrarlı bir şekilde vurgulanmaktadır:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.06.2006 tarihli, E. 2006/18-483, K. 2006/473 sayılı kararında belirtildiği üzere; kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Kanun koyucu tüzel kişiliği olmayan bu kurula 634 sayılı Kanun'un 35’inci maddesi ile sadece bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı işlerde kat maliklerini temsilen dava takip yetkisi vermiştir; dolayısıyla ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bu kararı, site yönetiminin dava açma yetkisinin genel ve sınırsız olmadığını, yalnızca kanunun çizdiği sınırlar çerçevesinde bir "temsil yetkisi" olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Ortak alanların idaresini aşan, kat maliklerinin mülkiyet haklarına veya kişisel borç ilişkilerine dayanan uyuşmazlıklarda, yönetimin kendiliğinden ya da kurul kararıyla dahi olsa dava açma ehliyeti bulunmamaktadır.

Benzer şekilde, site yönetimlerinin iş hukuku ve genel borç ilişkileri kapsamında taraf olma durumları da bu tüzel kişilik eksikliği çerçevesinde değerlendirilmektedir:

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin 04.10.2022 tarihli, E. 2022/6523, K. 2022/11090 sayılı ilamında; site ve apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından kural olarak dava ve taraf ehliyetlerinin olmadığını, yöneticinin ancak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açabileceğini belirtmiştir.

Bu karar doğrultusunda, site yönetiminin taraf gösterildiği davalarda usuli bir eksikliğin doğmaması adına, davanın doğrudan "site yönetimi" unvanı yerine, "kat maliklerini temsilen yönetici" adına açılması veya husumetin bu şekilde yöneltilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, davanın taraf ehliyeti yokluğu nedeniyle usulden reddi gündeme gelecektir.

Yöneticinin Dava Açma ve Takip Yetkisi

Yöneticinin genel yönetim işleri kapsamındaki görev ve yetkileri kanunda sınırlandırılmıştır (KMK m.35). Kanun, yöneticiye kat maliklerinin haklarını korumak ve ortak yaşamın idamesini sağlamak üzere sınırlı bir temsil yetkisi vermiştir. Bu yetkilerin en önemlilerinden biri, ortak gider ve aidat borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı yürütülecek yasal süreçlerdir.

Yönetici, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açma ve icra takibi yapma yetkisine sahiptir (KMK m.35/i). Bu yetki doğrudan kanundan kaynaklandığı için, yöneticinin icra takibi başlatması veya alacak davası açması için kat malikleri kurulundan ayrıca bir yetki kararı alması zorunlu değildir. Ortak giderlerin tahsili amacıyla başlatılan icra takiplerinde, kesinleşmiş işletme projeleri veya kat malikleri kurulu kararları resmi belge niteliği taşır (KMK m.37).

Yöneticinin sorumluluk rejimi ve kurul kararlarına karşı açılacak davalardaki konumu ise şu şekildedir:

• Vekil Gibi Sorumluluk: Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Bu sorumluluk, yöneticinin yönetim planında ve kanunda belirtilen görevleri dürüstlük kuralına uygun şekilde yerine getirmesini gerektirir.
• Pasif Husumet Ehliyeti: Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir (KMK m.38). Bu hüküm, kurul kararlarına itiraz etmek isteyen maliklerin, tüm kat maliklerini tek tek davalı göstermek yerine, davayı doğrudan yöneticiye yöneltebilmesini sağlayarak usul ekonomisine hizmet eder.
• Temsil Yetkisinin Sınırları: Yöneticinin dava açma yetkisi yalnızca ortak giderlerin tahsili, yönetim planına aykırılıkların giderilmesi ve ortak alanların korunması gibi kolektif menfaatlerle sınırlıdır. Örneğin; müteahhidin inşaatı ayıplı veya eksik yapmasından kaynaklanan tazminat davalarında, mülkiyet hakkı doğrudan kat maliklerine ait olduğundan, yöneticinin kat malikleri kurulu kararı olsa dahi müteahhit aleyhine dava açma yetkisi bulunmamaktadır. Bu tür davaların her bir kat maliki tarafından bireysel olarak veya birlikte açılması zorunludur.

Toplu Yapı Yönetimi ve Özel Durumlar

Toplu yaşam alanlarının ve çok parselli sitelerin idaresi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında özel usul ve esaslara bağlanmıştır. Birden fazla parseli, blokları ve geniş ortak kullanım alanlarını bünyesinde barındıran bu yerleşim planlarında, yönetimsel süreçlerin hukuka uygun yürütülmesi kat maliklerinin haklarının korunması açısından hayati önem taşır.

Toplu Yapı Rejimine Geçiş Şartları

Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olan, birbirine bağlı birden çok yapıyı kapsayan toplu yapılarda yönetim esasları (KMK m.66) kapsamında düzenlenmiştir. Ancak, birden fazla parsel üzerinde kurulu olan her sitenin doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olacağını düşünmek hukuken hatalıdır.

Bir sitenin Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olabilmesi için toplu yapı yönetimine resmen geçilmiş olması ve tapuda gerekli bağlantıların tescil edilmiş olması zorunludur. Nitekim Yargıtay bu hususu kesin bir şart olarak aramaktadır:

"Toplu yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için toplu yapı yönetimine geçilmiş olması ve tapuda gerekli bağlantıların sağlanmış olması şarttır." (Yargıtay 18. HD., E. 2015/21900, K. 2016/787)

5711 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler çerçevesinde toplu yapı rejimine fiilen ve hukuken geçilmemiş, çok parselli sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamaz. Bu tür durumlarda (KMK m.72/I) uyarınca genel hükümlerin uygulanması zorunludur.

Toplu yapı rejimine geçilmemesinin çok yönlü hukuki sonuçları bulunmaktadır:

• Görevli Mahkeme: Toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu değil, genel hükümler uygulanır. Bu nedenle, uyuşmazlıkların çözümünde özel görevli sulh hukuk mahkemeleri değil, genel görevli asliye hukuk mahkemeleri yetkilidir (Yargıtay 5. HD., T. 22.01.2024, E. 2023/10141, K. 2024/777).
• İcra İflas Kanunu Kapsamındaki Belgeler: Toplu yapıya geçişi tamamlanmamış sitelerde, yönetim kurulunca veya site genel kurulunca alınan kararlar ile kesinleşen işletme projeleri, İcra ve İflas Kanunu kapsamında (İİK m.68/1) belirtilen resmi belge niteliğini taşımaz. Bu nedenle, dar yetkili icra mahkemelerinde bu belgelere dayanılarak itirazın kaldırılması talep edilemez; alacağın varlığı genel mahkemelerde yargılamayı gerektirir.
• Toplantı Çağrı Usulü: Toplu yapılarda ve apartman yönetimlerinde kat malikleri kurulu toplantılarının usulüne uygun yapılması kararların sıhhati için zorunludur. Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantıları için yapılacak çağrıların, toplantı tarihinden en az 15 gün önceden tebliğ edilmesi yasal bir zorunluluktur (YHGK., E. 1971/5-445, K. 1973/856). Bu süreye uyulmaması, alınan kararların iptali için doğrudan bir bozma sebebidir.

İlamlı İcra ve Maliklerin Sorumluluğu

Kat maliklerinin ortak gider borçlarından kaynaklanan sorumluluğu, sadece yönetim tarafından başlatılan icra takipleriyle sınırlı değildir. Yönetimin üçüncü kişilerle (örneğin kapıcı, kaloriferci veya dışarıdan hizmet alınan yüklenicilerle) yaptığı sözleşmelerden doğan borçlar nedeniyle, site yönetimi aleyhine alınan mahkeme ilamları doğrudan kat maliklerine karşı icra takibine konu edilebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, apartman yöneticiliği aleyhine alınan bir mahkeme hükmünün kat malikleri hakkında doğrudan ilamlı takibe konulabileceğine hükmetmiştir:

"Yöneticilik aleyhine alınan hükmün yasal sorumlusu olan kat malikleri aleyhine ilamlı icra takibine konu edilebileceği ve bu hususta alacaklının seçimlik hakkının bulunduğu…" (Yargıtay HGK, T. 19.12.2019, E. 2017/8-1677, K. 2019/1422)

Bu içtihat uyarınca, örneğin bir kapıcının işçilik alacakları için apartman yöneticiliğine karşı açtığı davada verilen mahkeme ilamı, ilamda isimleri tek tek yazılı olmasa dahi borcun yasal sorumlusu olan kat maliklerine karşı ilamlı icra yoluyla (İİK m.32) takibe konulabilir. Kat malikleri, yöneticinin yasal temsilci sıfatı (KMK m.35, m.38) ve ortak giderlerden asıl sorumlu olmaları (KMK m.20) nedeniyle bu borçtan doğrudan sorumludur. Borçlu kat malikleri, ilamlı takip aşamasında ancak (İİK m.33) kapsamında zamanaşımı, imhal veya itfa itirazında bulunabilir; esasa ilişkin "borçtan sorumlu olunmadığı" iddiası bu aşamada dinlenmez.

Kat maliklerinin bu sorumluluklarını ısrarlı bir şekilde yerine getirmemesi ise mülkiyet hakkının kaybına kadar varabilen ağır yaptırımları beraberinde getirir. Kat maliklerinden biri, ortak gider ve aidat borçlarını ödememekte direnerek diğer malikler için ortak yaşamı çekilmez hale getirirse, (KMK m.25) uyarınca bağımsız bölümünün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devri talep edilebilir.

Aşağıdaki durumlar kanunen çekilmezlik halinin varlığına karine teşkil eder (KMK m.25):

• Ortak gider ve avans borcunu ödemediği için iki yıl içinde üç kez icra takibine maruz kalmak,
• Mahkemenin verdiği emre rağmen, borç ve yükümlülükleri yerine getirmemekte bir yıl boyunca direnmek,
• Bağımsız bölümü randevu evi veya kumarhane gibi ahlaka ve kanuna aykırı amaçlarla kullanmak.

Mülkiyetin devri davasının açılabilmesi için kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alması şarttır. Bu dava hakkı, devir isteme sebebinin öğrenilmesinden itibaren 6 ay ve her halde hakkın doğumundan itibaren 5 yıl içinde kullanılmalıdır (KMK m.25).

---

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Kat mülkiyeti ve toplu yapı hukuku, toplu yaşam alanlarında huzur ve düzenin tesis edilmesi amacıyla emredici kurallar öngörmüştür. Kat maliklerinin ortak giderlere katılım borcu, bağımsız bölümün fiilen kullanılıp kullanılmamasından bağımsız, mülkiyet hakkına sıkı sıkıya bağlı sosyal bir yükümlülüktür (KMK m.20). Bu borcun ifa edilmemesi, aylık %5 gecikme tazminatı ve icra takipleriyle karşılaşılmasına yol açabileceği gibi, ileri aşamalarda bağımsız bölümün mülkiyetinin devri davasına (KMK m.25) dahi zemin hazırlayabilir.

Diğer taraftan, site yönetimlerinin tüzel kişiliğinin bulunmaması, yargılama aşamalarında taraf ehliyeti sorunlarını beraberinde getirmekte; yöneticinin temsil yetkisinin sınırları (KMK m.35) ile toplu yapı rejimine usulüne uygun geçilip geçilmediği hususu (KMK m.66, m.72/I) davaların seyrini doğrudan değiştirmektedir. Kat malikleri kurulunun aldığı hukuka aykırı kararlara karşı sulh hukuk mahkemesinde açılacak iptal davaları ise ancak kanunda öngörülen hak düşürücü sürelere (KMK m.33) ve zorunlu arabuluculuk şartına uyulması halinde dinlenebilir. Hem site yönetimlerinin hem de kat maliklerinin hak kayıplarına uğramaması adına, süreçlerin Kat Mülkiyeti Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları çerçevesinde, profesyonel bir hukuki destekle yürütülmesi büyük önem arz etmektedir.