Site ve apartman yaşamında yönetim ile kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklar, mülkiyet hakkının korunması ve huzurlu bir yaşam alanı için kritik öneme sahiptir. Aidat artışları, hukuka aykırı kurul kararları veya yöneticinin yetki aşımı gibi durumlarda kat maliklerinin sahip olduğu yasal hakları, dava süreçlerini ve görevli mahkemeleri bu kapsamlı rehberde detaylandırıyoruz.

Ortak Giderler, Aidat Yükümlülüğü ve Temerrüt Sonuçları

Kat mülkiyeti hukukunda ortak gider ve aidat ödeme yükümlülüğü, anagayrimenkulün sürdürülebilirliği ve toplu yaşamın devamlılığı için hayati bir öneme sahiptir. Bu yükümlülük, mülkiyet hakkının sadece bir yetki değil, aynı zamanda sosyal bir sorumluluk olduğu ilkesine dayanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu sorumluluğun sınırlarını ve ifa edilmemesi durumunda ortaya çıkacak hukuki yaptırımları emredici hükümlerle düzenlemiştir.

Giderlere Katılım Payı ve Arsa Payı Oranı

Kat maliklerinin genel giderlere katılma borcu (KMK m.20) uyarınca iki temel kategoriye ayrılmıştır. Kanun koyucu, giderlerin niteliğine göre hakkaniyetli bir paylaşım modeli öngörmüştür:

• Eşit Paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bu hizmetler için toplanacak avanslar, tüm kat malikleri arasında arsa payına bakılmaksızın eşit olarak paylaştırılır (KMK m.20/1-a).
• Arsa Payı Oranında Paylaşım: Anataşınmazın sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer yönetim giderlerine her kat maliki kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (KMK m.20/1-b).

Yargıtay yerleşik içtihatlarında, yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadığı sürece bu paylaşım esaslarının değiştirilemeyeceğini vurgulamaktadır. Ancak kat malikleri kurulu, aidatların eşit paylaşılması gibi farklı bir yöntem kararlaştırabilir ve bu karar iptal edilmediği sürece maliklerin iradesi yerine geçerek geçerliliğini korur (Yargıtay 18. HD., E. 2013/2413, K. 2013/3073).

Ortak gider borcundan asıl sorumlu kat maliki olmakla birlikte, bağımsız bölümden kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlananlar da malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca, kiracının sorumluluğu ödemekte olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, kiracı ile malik arasındaki iç ilişkinin yönetimi bağlamadığıdır; yönetim, borcun tamamı için malike gidebileceği gibi kira sınırı dahilinde kiracıya da gidebilir.

"Kat malikleri arsa payına düşen borcun tamamından müteselsilen sorumludur. Bağımsız bölümün fiilen kullanılmaması veya boş olması maliki giderlerden kurtarmaz." (Yargıtay 18. HD., E. 1998/1656, K. 1998/3626; Yargıtay 18. HD., E. 2015/12082, K. 2015/996)

Bu karar, bağımsız bölümün boş tutulmasının veya hizmetlerden fiilen yararlanılmamasının (örneğin asansörün kullanılmaması veya ortak alanlara hiç çıkılmaması) aidat ödememe gerekçesi olamayacağını kesin bir dille ortaya koymaktadır.

Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi Süreci

Ortak gider ve aidat borcunu süresinde ifa etmeyen kat maliki, hukuki bir yaptırım olarak aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20/2). Bu tazminat oranı kanunla sabitlenmiş olup, genel kurul kararıyla artırılamaz veya azaltılamaz. Gecikme tazminatının başlangıç tarihi; yönetim planında belirtilen son ödeme günü, eğer planda bir tarih yoksa borcun usulüne uygun şekilde öğrenildiği veya ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihtir.

Giderlerin tahsilinde yönetimin elindeki en güçlü araçlardan biri kesinleşmiş işletme projesidir. (KMK m.37) kapsamında hazırlanan ve kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi anlamında "imzası ikrar edilmiş belge" niteliği taşır.

"Giderlerin tahsilinde kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararları İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi anlamında belge sayılır. Borcunu süresinde ödemeyen malik, aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Gecikme tazminatı ile yasal faiz birlikte talep edilebilir." (Yargıtay HGK., E. 2017/266, K. 2018/1767; Yargıtay 18. HD., E. 2015/7375, K. 2016/2813)

Bu durum, yöneticinin icra takibine yapılan itirazı, dar yetkili icra mahkemesinde hızlı bir şekilde kaldırabilmesine olanak tanır. Alacağın varlığına dair başlatılan icra takiplerinde, borçlunun itirazı halinde takibin devamı için itirazın iptali davası açılması mümkündür. Alacağın belirli ve likit olduğu durumlarda, mahkemece borçlu aleyhine ayrıca %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilir.

Son olarak, aidat ve ortak gider alacaklarının tahsilinde zaman aşımı süresine dikkat edilmelidir. Türk Borçlar Kanunu m.147/1 uyarınca, dönemsel edim niteliğindeki bu alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, her bir aidat borcunun muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı işlemeye başlar. Kat malikinin mülkiyet dönemi içindeki borçlardan sorumlu olması esas ise de; kıdem tazminatı gibi uzun vadeli birikimli borçlarda, borcun doğduğu (muaccel olduğu) tarihteki malik, sürenin önceki malike isabet eden kısmından da yönetime karşı sorumlu tutulabilir (Yargıtay HGK., E. 2001/18-642, K. 2001/662).

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali ve Yargı Yolu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, toplu yaşam alanlarında kat malikleri kurulunun aldığı kararların yasal çerçevesini belirlerken, bu kararlardan zarar gören veya kararların hukuka aykırı olduğunu düşünen kat maliklerine yargı yolunu açık tutmuştur. Kat malikleri kurulunun aldığı kararlar, tüm kat maliklerini, onların haleflerini ve bağımsız bölümü kullanmakta olan kiracı gibi üçüncü kişileri bağlayıcı niteliktedir. Ancak bu bağlayıcılık, kararların kanuna, dürüstlük kurallarına ve yönetim planına uygun olması şartına bağlıdır. Hukuka aykırı kararların ortadan kaldırılması amacıyla açılan kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası, ortak yaşamın adil ve hukuki bir zeminde sürdürülebilmesi için kritik bir hak arama mekanizmasıdır.

İptal Davası Açma Süreleri ve Şartları

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılabilmesi, kanunda öngörülen belirli usul ve süre şartlarının varlığına bağlıdır. Bu şartların başında, davacının sıfatı ve karar alma sürecindeki tutumu gelmektedir.

• Aykırı Oy Kullanma Şartı: Toplantıya katılan bir kat malikinin kararın iptalini isteyebilmesi için, (KMK m.32) hükümleri uyarınca karara muhalif kalmış olması ve bu aykırı oyunu (muhalefetini) toplantı tutanağına geçirtmiş olması zorunludur. Toplantıda olumlu oy kullanan veya karara rıza gösteren kat maliklerinin sonradan iptal davası açma hakkı bulunmamaktadır. Kat maliki toplantıya bizzat katılmayıp bir temsilci vasıtasıyla temsil edilmişse, temsilcinin kullandığı olumlu oy kat malikini bağlar ve dava açma hakkını ortadan kaldırır.
• Dava Açma Süreleri (1 Ay ve 6 Ay): İptal davası açma hakkı, hak düşürücü sürelere tabi kılınmıştır. (KMK m.33) uyarınca süreler şu şekilde belirlenmiştir:
• Kurul toplantısına katılan ve (KMK m.32) kapsamında aykırı oy kullanarak muhalefetini tutanağa geçirten kat malikleri için dava açma süresi, karar tarihinden itibaren 1 aydır.
• Toplantıya katılmayan kat malikleri için ise dava açma süresi, kararı öğrenmelerinden itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 aydır. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, mahkeme hakimi tarafından yargılamanın her aşamasında resen (kendiliğinden) dikkate alınır.

Bu süre sınırlarının tek istisnası, alınan kararların yoklukla malul olması veya mutlak butlanla hükümsüz sayılması halleridir. Örneğin, karar yeter sayısının hiçbir şekilde sağlanamamış olması durumunda kurucu unsur yokluğu nedeniyle karar "yok" hükmündedir. Benzer şekilde, (KMK m.28) uyarınca yönetim planının değiştirilebilmesi için tüm kat maliklerinin sağlaması gereken asgari rıza oranı olan 4/5 çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar mutlak butlanla sakattır. Bu tür ağır emredici hukuk kurallarına aykırılık hallerinde, herhangi bir süre sınırı aranmaksızın her zaman mahkemeden kararın hükümsüzlüğünün tespiti talep edilebilir.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk Şartı

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemiyle açılacak davalarda yargı yolu, görev ve yetki kuralları ile zorunlu dava şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır.

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta olduğu gibi, kurul kararlarının iptali davalarında da mutlak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Dava, karara olumlu oy veren tüm kat maliklerine karşı açılabileceği gibi, kat maliklerini temsilen doğrudan yöneticiye karşı da (KMK m.38) kapsamında yöneltilebilir.
• Zorunlu Arabuluculuk Şartı: Türk yargı sisteminde yapılan usuli reformlar çerçevesinde, İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m.37 uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu arabuluculuk kapsamında bir dava şartı haline getirilmiştir. Bu yasal düzenleme gereğince, arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan doğruya açılan iptal davaları, mahkeme tarafından dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddedilmektedir. Kat maliklerinin hak kaybına uğramaması adına, hak düşürücü süreler içinde arabuluculuk bürosuna başvurması ve sürecin anlaşmazlıkla sonuçlanması halinde düzenlenen son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde davayı ikame etmesi zorunludur.

Yargılama neticesinde Sulh Hukuk Mahkemesi kararın iptaline hükmederse, bu iptal kararı geçmişe etkili olarak sonuç doğurur ve iptal edilen karar ile ona bağlı işlemler ortadan kalkar. Ancak mahkeme, kurulun yerine geçerek yeni bir karar tesis edemez; iptal kararının ardından kat malikleri kurulunun yasalara ve yönetim planına uygun olarak yeniden toplanması ve yeni bir karar alması gerekir.

Site Yönetiminin Tüzel Kişiliği ve Temsil Yetkisi

Toplu yaşam alanlarının idaresinde karşılaşılan en temel hukuki sorunlardan biri, site ve apartman yönetimlerinin yargı mercileri önündeki hukuki statüsüdür. Kat mülkiyeti rejimine tabi mülklerde, ortak yaşamın koordinasyonu ve ortak giderlerin tahsili gibi görevler yöneticilere yüklenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, anagayrimenkulde 8 bağımsız bölüm veya daha fazla birim bulunması halinde yönetici atanması kanuni bir zorunluluktur (KMK m.34). Ancak bu yönetim organının hukuki niteliği ve yetki sınırları, genel hükümlerden farklı bir temsil esasına dayanmaktadır.

Yöneticinin Dava ve Taraf Ehliyeti Sınırları

Türk hukuk sisteminde dava ehliyeti ve taraf sıfatı, hak ehliyetine sahip gerçek veya tüzel kişilere tanınmış birer hukuki yetkidir. Türk Medeni Kanunu kapsamında, başlı başına bir varlığı olmak üzere örgütlenmiş kişi ve mal toplulukları tüzel kişilik kazanabilmektedir (TMK m.47). Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, site veya apartman yönetimlerine bağımsız bir tüzel kişilik tanımamıştır. Dolayısıyla site yönetimlerinin müstakil bir hak süjesi olması ya da kendiliğinden hukuki işlemlere taraf olup borç ve hak edinmesi mümkün değildir.

Tüzel kişiliğin bulunmaması, kural olarak dava ve taraf ehliyetinin de bulunmadığı anlamına gelir. Nitekim Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında da vurgulandığı üzere, site yönetimlerinin genel anlamda aktif ve pasif dava ehliyeti yoktur. Bu kuralın yegane istisnası, kanun koyucu tarafından yöneticiye doğrudan doğruya tanınan sınırlı temsil yetkisidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, yöneticinin genel yönetim işlerini yürütürken kat maliklerini temsil yetkisi bulunmaktadır (KMK m.35). Bu kapsamda yönetici;

• Ortak gider ve aidat borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı, kat malikleri kurulundan ayrıca bir yetki kararı almasına gerek kalmaksızın doğrudan dava açabilir veya icra takibi başlatabilir (KMK m.35/i).
• Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili olarak kendisine tebliğ edilen hukuki evrakı kabule ve hak kayıplarını önleyici tedbirleri almaya yetkilidir.
• Kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup (KMK m.38), kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında husumet yöneticiye yöneltilebilir (KMK m.38 Ek Fıkra).

Yöneticinin dava takip yetkisi yalnızca kat mülkiyetinden doğan aidat ödemeleri, ortak alanların korunması ve yönetim planına aykırılık gibi kolektif yararı ilgilendiren hususlarla sınırlıdır. Bireysel mülkiyet hakkına ilişkin uyuşmazlıklarda (örneğin müteahhidin eksik ve ayıplı işlerinden kaynaklanan tazminat taleplerinde) kat malikleri kurulu yöneticiye yetki vermiş olsa dahi, site yönetiminin aktif dava ehliyeti bulunmamaktadır. Bu tür davaların doğrudan site yönetimi adına açılması durumunda, dava taraf ehliyeti yokluğu (husumet) nedeniyle usulden reddedilmektedir.

Kat Maliklerinin Müteselsil Sorumluluğu

Site yönetiminin tüzel kişiliğinin bulunmamasının en önemli pratik sonuçlarından biri, üçüncü kişilere karşı doğan borçlardan kat maliklerinin doğrudan sorumlu olmasıdır. Yönetici, kat maliklerinin yasal temsilcisi sıfatıyla hareket ettiği için, üçüncü kişilerle yaptığı yönetimsel sözleşmelerden ve yönetim faaliyetlerinden doğan borçların asıl muhatabı kat malikleridir.

Özellikle kapıcı, kaloriferci veya güvenlik görevlisi gibi çalışanların işçilik alacaklarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda, davanın apartman veya site yöneticiliği aleyhine açılması mümkündür. Ancak bu dava sonucunda elde edilen mahkeme ilamının infazı aşamasında, kat maliklerinin sorumluluğu doğrudan gündeme gelmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yöneticilik aleyhine alınan mahkeme kararlarının kat maliklerine karşı doğrudan ilamlı icra takibine konu edilebileceğini açıkça hüküm altına almıştır.

T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU Esas No: 2017/8-1677 Karar No: 2019/1422 Karar Tarihi: 19.12.2019

"634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca yöneticinin kat maliklerinin yasal temsilcisi olduğu ve onlar adına borç ilişkisi kurabileceği, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğu ve kapıcı giderleri gibi ortak giderlerden kat maliklerinin asıl sorumlu olduğu vurgulanmıştır. Bu kapsamda, ilamda 'kat maliklerini temsilen' ibaresi açıkça yer almasa dahi, yöneticilik aleyhine alınan hükmün yasal sorumlusu olan kat malikleri aleyhine ilamlı icra takibine konu edilebileceği ve bu hususta alacaklının seçimlik hakkının bulunduğu ifade edilmiştir."

Yukarıda yer alan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı uyarınca, apartman yöneticiliği aleyhine açılan bir işçilik alacağı davasında verilen hüküm, davada taraf olarak yer almayan kat malikleri aleyhine doğrudan ilamlı icra takibine (İİK m.32) konu edilebilir. Bu durum, kat maliklerinin ortak gider borçlarından (KMK m.20) kaynaklanan yasal sorumluluklarının doğal bir sonucudur.

Alacaklı, elindeki ilama dayanarak doğrudan kat maliklerine icra emri gönderebilir. Kat malikleri, ilamlı takip prosedürü çerçevesinde borçtan sorumlu olmadıkları iddiasını icra mahkemesinde ileri süremezler; ancak borcun ödendiği (itfa), ertelendiği (imhal) veya zamanaşımına uğradığı (İİK m.33) yönündeki itirazlarını sunabilirler. Bu yasal mekanizma, site yönetimlerinin tüzel kişiliği olmasa dahi, yönetim faaliyetlerinden doğan borçların tahsilinde kat maliklerinin müteselsil ve arsa payı oranındaki sorumluluğunu koruyarak hukuki güvenliği sağlamaktadır.

Ortak Alan Kullanımı ve Komşuluk Hukuku Hakları

Kat mülkiyeti rejimi, yalnızca bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkını değil, aynı zamanda ortak alanların kullanımı ve komşuluk ilişkilerinin hukuki sınırlarını da belirleyen kolektif bir yaşam düzenidir. Bu düzenin temel dayanağı olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin ve bağımsız bölümden sürekli yararlananların (kiracı, sükna hakkı sahibi vb.) hak ve yükümlülüklerini "doğruluk kaideleri" ve "birbirini rahatsız etmeme" prensipleri üzerine inşa etmiştir (KMK m.18).

Mimari Değişiklikler ve Yasaklı Faaliyetler

Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına değişiklik yapma yetkisine sahip değildir. Kanun koyucu, ana yapının mimari bütünlüğünü ve estetik görünümünü korumak amacıyla sert kurallar öngörmüştür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca, ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış boya yapılması, kural olarak tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasına bağlıdır. Ancak, ortak yerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse, bu rıza aranmaksızın onarım yapılabilir.

Yargıtay uygulamaları, bu konudaki sınırları somutlaştırmıştır. Örneğin; mutfak balkonunun mutfağa katılması gibi mimari projeye aykırı değişiklikler için tüm kat maliklerinin rızası aranırken (Y. 18. HD., E. 1993/4908, K. 1993/6388), bahçeye giriş yolu üzerine otomobil park edilmesi gibi eylemler de dürüstlük kuralına aykırı ve ortak alanın işgali niteliğinde kabul edilmiştir (Y. 5. HD., E. 1982/1569, K. 1982/2083).

Bununla birlikte, ortak alanlarda yapılacak "faydalı yenilik ve ilaveler" (asansör yapımı, ortak depo tesisi vb.) için sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli görülmektedir (KMK m.42). Isı yalıtımı ve sistem dönüşümleri de yine çoğunluk kararıyla yapılabilirken; toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş için oybirliği şartı aranmaktadır.

Yasaklı faaliyetler noktasında ise KMK m.24 hükmü kritiktir. Tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde; hastane, dispanser veya eczane gibi yerlerin açılması mutlak surette yasaktır. Eğlence ve gıda yerleri (sinema, tiyatro, kahvehane, lokanta vb.) ise ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı bir kararla açılabilir. Yargıtay, yönetim planında "sadece mesken" ibaresi bulunan binalarda avukatlık veya mühendislik bürolarının açılmasını dahi bu kapsamda engelleyebilmektedir (HGK, E. 2011/18-209, K. 2011/292).

Mülkiyetin Devri ve Çekilmezlik Hali

Kat mülkiyeti hukukunda en ağır yaptırım, mülkiyet hakkının elinden alınması sonucunu doğuran "mülkiyetin devri mecburiyeti"dir. (KMK m.25) uyarınca, bir kat maliki borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemekte ısrar ederek bu durumu diğer malikler için "çekilmez hale" getirirse, diğer malikler o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini hakimden talep edebilirler.

Kanun, hangi durumların "çekilmezlik hali" sayılacağını örnekleme yoluyla belirtmiştir:

• Ortak gider ve avans borcunu ödemediği için iki yıl içinde üç defa icra takibine maruz kalmak,
• Mahkemenin verdiği emirlere rağmen, yükümlülükleri bir yıl boyunca yerine getirmemekte direnmek,
• Bağımsız bölümü randevu evi veya kumarhane gibi ahlaka ve hukuka aykırı amaçlarla kullanmak.

Bu davanın açılabilmesi için kat malikleri kurulunun, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alması zorunludur. Dava hakkı, devir sebebinin öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her halde hakkın doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmalıdır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 10.01.1977, E. 1977/8712, K. 1977/23 "Kat malikleri ve sakinlerinin halı silkelemek veya pis su akıtmak gibi rahatsız edici davranışlardan kaçınmaları zorunludur."

Bu karar, mülkiyet hakkının sınırsız olmadığını ve komşuluk hukukunun en basit gündelik eylemlerde dahi mülkiyet hakkının önüne geçebileceğini göstermektedir. Bağımsız bölümden kaynaklanan sızıntı, koku veya gürültü gibi zararların giderilmesi için malikler doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak hakimin müdahalesini talep etme hakkına sahiptir (KMK m.33).

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Kat mülkiyeti hukuku; aidat yükümlülüğünden (KMK m.20) yönetim planının bağlayıcılığına (KMK m.28), kurul kararlarının iptalinden (KMK m.33) yöneticinin temsil yetkisine (KMK m.35) kadar çok katmanlı bir yapıdır. Ortak giderlere katılım, yalnızca bir maddi borç değil, ana yapının idamesi için yasal bir zorunluluktur. Bu borcun ifa edilmemesi, aylık %5 gecikme tazminatı ve icra takibi gibi ağır sonuçlar doğururken; yönetim planına veya kanuna aykırı alınan kurul kararları, hak düşürücü süreler içerisinde Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde denetlenebilir.

Toplu yaşamın sürdürülebilirliği, kat maliklerinin hem kendi mülkiyet haklarını korumaları hem de ortak yaşamın gerektirdiği fedakarlıklara katlanmaları ile mümkündür. Unutulmamalıdır ki; yönetim planı binanın "anayasası" niteliğindedir ve bu planda yer alan, emredici hukuka aykırı olmayan her hüküm (örneğin evcil hayvan besleme yasağı), tüm malikleri ve kiracıları bağlar (YHGK, 19.2.1982). Uyuşmazlıkların çözümünde mahkemeye başvurmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerektiği de güncel mevzuatın getirdiği en önemli usuli şartlardan biridir.