Site ve apartman yaşamında yönetim ile kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklar, mülkiyet hakkının korunması ve toplu yaşamın sürdürülebilirliği açısından kritik öneme sahiptir. Aidat ödemelerinden hukuka aykırı genel kurul kararlarına, yöneticinin yetki aşımından icra takiplerine kadar kat maliklerinin sahip olduğu tüm yasal haklar ve bu hakların korunması için başvurulacak hukuki yollar bu makalede detaylandırılmıştır.

Ortak Gider ve Aidat Yükümlülüğünün Hukuki Esasları

Kat mülkiyeti hukukunda ortak gider ve aidat ödeme yükümlülüğü, toplu yaşamın sürdürülebilirliğini sağlayan en temel mali borçtur. Bu yükümlülük, mülkiyet hakkının sosyal bir sınırı olarak kabul edilmekte olup, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde emredici hükümlerle düzenlenmiştir. Ana gayrimenkulün bakımı, korunması, yönetimi ve işletilmesi için gereken giderlerin karşılanması, her kat malikinin kanuni sorumluluğundadır.

Gider Paylaşımı ve Gecikme Tazminatı

Kat malikleri, ana taşınmazın ortak giderlerine katılma noktasında KMK m. 20 uyarınca belirli bir paylaşım rejimine tabidirler. Kanun koyucu, gider türlerine göre ikili bir ayrım öngörmüştür:

• Eşit Paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bu giderler için toplanacak avanslara, tüm kat malikleri aralarında başka bir anlaşma olmadıkça eşit oranda katılmak zorundadır (KMK m. 20/a).
• Arsa Payı Oranında Paylaşım: Ana gayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer yönetim giderlerine ise her kat maliki kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (KMK m. 20/b).

Bu paylaşım esasları, yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadığı sürece geçerlidir. Ancak kat malikleri kurulu, giderlerin paylaşımı konusunda farklı bir yöntem (örneğin tüm giderlerin eşit paylaşılması) kararlaştırabilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, bu yönde alınmış bir kurul kararı iptal edilmediği sürece geçerliliğini korur ve mahkeme hakimi, maliklerin bu iradesinin yerine geçerek kendiliğinden bir paylaşım oranı belirleyemez.

"Kat malikleri kurulu, aidatların eşit paylaşılması gibi farklı bir yöntem kararlaştırabilir ve bu karar iptal edilmediği sürece hâkim maliklerin iradesi yerine geçerek paylaşım oranını değiştiremez." (Yargıtay 18. HD., E. 2013/2413, K. 2013/3073)

Ortak gider ve aidat borcunun ifasında gecikilmesi durumunda, kanun koyucu diğer maliklerin ve yönetimin mağduriyetini önlemek amacıyla ağır bir yaptırım öngörmüştür. Gider ve avans payını süresinde ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m. 20/2). Bu tazminat, yasal faizden farklı bir hukuki niteliğe sahip olup, hem tazminat hem de yasal faiz birlikte talep edilebilir. Gecikme tazminatının başlangıç tarihi, yönetim planında belirtilen son ödeme günü, bu yoksa borcun usulüne uygun öğrenildiği veya ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihtir.

Aidat ve ortak gider alacakları, niteliği gereği dönemsel edimler barındırdığından, Türk Borçlar Kanunu m. 147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, her bir aidat borcunun muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı işlemeye başlar.

Kiracı ve Maliklerin Müteselsil Sorumluluğu

Ortak gider borcunun asıl ve yasal sorumlusu, tapu sicilinde bağımsız bölümün maliki olarak görünen kişidir. Ancak kanun, alacağın tahsil kabiliyetini artırmak amacıyla, bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişileri de bu sorumluluğa dahil etmiştir. KMK m. 22 uyarınca, kat malikinin gider borçlarından, bağımsız bölümde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli şekilde yararlananlar da malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutulmuştur.

Bu müteselsil sorumluluk rejiminde dikkat edilmesi gereken kritik sınırlar şunlardır:

1. Kira Miktarı ile Sınırlılık: Kiracının ortak giderlerden dolayı yönetime karşı sorumluluğu, her ay ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracı tarafından yapılan aidat ödemeleri, kira borcundan mahsup edilir.
2. Giderin Niteliği: Kiracı, kural olarak yalnızca işletme giderlerinden (elektrik, su, temizlik, kapıcı vb.) sorumludur. Ana yapının değerini artıran demirbaş niteliğindeki giderler (asansör yenilenmesi, çatı onarımı, dış cephe mantolama vb.) mülkiyet hakkı ile ilgili olduğundan, bu tür giderlerden kiracı sorumlu tutulamaz.
3. Fiili Yararlanma: Bağımsız bölümün boş olması veya fiilen kullanılmaması, kat malikini ortak giderleri ödeme borcundan kurtarmaz. Malik, ortak alanları kullanmadığını (örneğin asansörü kullanmayan zemin kat maliki) ileri sürerek giderlere katılmaktan imtina edemez.

Bağımsız bölümün devri halinde, her malik kendi mülkiyet dönemine rastlayan borçlardan sorumludur. Ancak kıdem tazminatı gibi uzun bir süreci kapsayan borçlarda, borcun doğduğu tarihteki malik, yönetime karşı borcun tamamından sorumlu olup, önceki malike düşen pay için iç ilişkide rücu hakkını kullanabilir. Bu durum, anagayrimenkul yönetiminin alacağını tahsil ederken hukuki belirliliği sağlamak adına Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından da teyit edilmiştir.

Sonuç olarak, ortak gider borcu sadece kişisel bir borç değil, bağımsız bölüme bağlı bir yükümlülüktür. Yönetim planında yer alan özel muafiyetler (örneğin dükkanların asansör giderinden muaf tutulması) saklı kalmak kaydıyla, tüm ilgililer kanunda belirtilen oranlar ve süreler dahilinde bu toplumsal yükümlülüğe katılmak zorundadır.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali ve Yargı Yolu

Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün yönetiminde en yetkili karar organıdır. Ancak bu kurulun aldığı kararların mutlak bir geçerliliği bulunmamaktadır. Kurul kararlarının hem şekil hem de esas bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine, yönetim planına ve dürüstlük kurallarına uygun olması zorunludur. Özellikle yönetim planında yapılacak değişiklikler veya ortak yerlerde gerçekleştirilecek inşaat, onarım ve dış boya değişiklikleri gibi işlemler için kanunen behte dört (4/5) oy çokluğu aranmaktadır (KMK m.19), (KMK m.28). Bu nitelikli çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar ile kanuna ve yönetim planına aykırı diğer tüm kararlar hukuki uyuşmazlıklara yol açmakta ve yargı denetimine tabi tutulmaktadır.

Site ve apartman yönetimlerinin hukuki statüsü de bu yargısal süreçlerde büyük önem taşır. Türk hukukunda site veya apartman yönetimlerinin bağımsız bir tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu durum, yönetimlerin yargı önündeki taraf ve dava ehliyetlerini doğrudan sınırlandırmaktadır.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 04.10.2022 tarihli, E. 2022/6523, K. 2022/11090 sayılı ilamında bu husus açıkça şu şekilde vurgulanmıştır: "Site ve apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından kural olarak dava ve taraf ehliyetlerinin olmadığı, yöneticinin ancak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açabileceği kabul edilmelidir."

Bu karardan anlaşılacağı üzere, site yönetimlerinin yargı önünde taraf olma ehliyeti yalnızca kanunun çizdiği sınırlı ve temsile dayalı yetkilerle (KMK m.35) mümkündür. Dolayısıyla, kat malikleri kurulu kararlarının iptali talebiyle açılacak davalarda husumetin doğru yöneltilmesi usul hukuku açısından hayati önem taşır.

İptal Davası Açma Süreleri

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davaları, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında çok sıkı hak düşürücü sürelere bağlanmıştır (KMK m.33). Bu süreler kamu düzeninden olup, mahkeme hakimi tarafından yargılamanın her aşamasında resen dikkate alınır. Kanunun 33. maddesi uyarınca dava açma süreleri, kat malikinin toplantıya katılıp katılmama durumuna göre ikili bir ayrıma tabi tutulmuştur:

• Toplantıya Katılanlar İçin Süre: Kat malikleri kurulu toplantısına bizzat veya temsilcisi vasıtasıyla katılan ve alınan karara aykırı (olumsuz) oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde iptal davası açmak zorundadır (KMK m.33). Toplantıya katılarak olumlu oy kullanan kat maliklerinin ise sonradan bu karara karşı iptal davası açma hakkı bulunmamaktadır.
• Toplantıya Katılmayanlar İçin Süre: Toplantıya katılmayan kat malikleri için dava açma süresi, kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 ay ile sınırlandırılmıştır (KMK m.33). 6 aylık süre mutlak bir üst sınır olup, karar öğrenilmemiş olsa dahi bu sürenin geçmesiyle dava hakkı düşer.

Bu süre sınırlarının tek istisnası, alınan kararların yok hükmünde (yokluk) veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlardır. Örneğin, kanunun aradığı karar yeter sayısına hiç ulaşılmadan alınan kararlar kurucu unsur yokluğu nedeniyle "yok" hükmündedir. Aynı şekilde, kamu düzenine veya ahlaka aykırı kararlar da mutlak butlanla sakattır. Bu gibi ağır hukuki sakatlıkların varlığı halinde, herhangi bir süre sınırı aranmaksızın her zaman tespit ve iptal davası açılması mümkündür.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk Şartı

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir (KMK m.33). Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi, bu davalarda da Sulh Hukuk Mahkemeleri tek ve mutlak görevli mercii olarak belirlenmiştir.

Türk yargı sisteminde yapılan usul hukuku reformları çerçevesinde, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava açılmadan önce arabuluculuk kurumuna başvuru yapılması zorunlu bir dava şartı haline getirilmiştir. İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. maddesi ile getirilen bu düzenleme uyarınca; kat malikleri kurulu kararlarının veya işletme projesinin iptali istemiyle doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi bünyesinde dava açılamaz.

Davacı kat malikinin öncelikle adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurması zorunludur. Arabuluculuk faaliyeti sonucunda tarafların anlaşamaması halinde düzenlenecek olan "anlaşamama son tutanağı" dava dilekçesine eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır. Bu usuli şarta uyulmadan doğrudan açılan davalar, mahkeme tarafından "dava şartı yokluğu" gerekçesiyle usulden reddedilmektedir.

Yöneticinin Görevleri, Sorumluluğu ve Temsil Yetkisi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında anagayrimenkulün idaresi, kat malikleri kurulunun kararları doğrultusunda yürütülür. Ancak bu yönetim faaliyetlerinin fiilen icra edilmesi, kanunun getirdiği yasal düzenlemeler çerçevesinde yöneticiye veya yönetim kuruluna devredilmiştir. Kanun koyucu, sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde yönetici atanmasını zorunlu kılmıştır (KMK m.34). Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğuyla seçilmekte olup, dışarıdan bir üçüncü kişi olabileceği gibi kat maliklerinden biri de olabilir. Yöneticiye tanınan bu yetki ve yükümlülükler, mülkiyet hakkının toplu yaşam alanlarındaki pratik uygulamasını şekillendirmektedir.

Yöneticinin Vekil Sıfatı

Kat mülkiyeti hukukunda yöneticinin hukuki statüsü net bir şekilde tanımlanmıştır. Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Bu vekalet ilişkisi, yöneticinin kat malikleri adına doğrudan borç ve alacak ilişkisi kurabilmesine olanak tanır. Ancak yöneticinin bu temsil yetkisi mutlak ve sınırsız olmayıp, anagayrimenkulün genel yönetimi ve kanundan doğan görevleriyle sınırlandırılmıştır.

Yöneticinin vekil sıfatıyla yürüttüğü faaliyetlerden doğan borçların nihai sorumlusu kat malikleridir. Kat malikleri, kapıcı giderleri, bakım ve onarım gibi ortak giderlerden (KMK m.20) doğrudan sorumludur. Bu bağlamda, yöneticinin üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmeler veya yönetim faaliyetlerinden kaynaklanan borçlar nedeniyle alacaklılar doğrudan kat maliklerine müracaat edebilirler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da yöneticinin bu yasal temsilcilik sıfatını ve kat maliklerinin asıl sorumluluğunu tescilleyen önemli bir karara imza atmıştır:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 19.12.2019 tarihli, E. 2017/8-1677, K. 2019/1422 sayılı ilamı: "Apartman yöneticiliği aleyhine verilmiş bir mahkeme hükmüne dayanılarak kat malikleri hakkında doğrudan ilamlı icra takibi yapılabilir. … Yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca kat maliklerinin yasal temsilcisi olduğu ve onlar adına borç ilişkisi kurabileceği, kapıcı giderleri gibi ortak giderlerden kat maliklerinin asıl sorumlu olduğu vurgulanmıştır. Bu kapsamda, ilamda 'kat maliklerini temsilen' ibaresi açıkça yer almasa dahi, yöneticilik aleyhine alınan hükmün yasal sorumlusu olan kat malikleri aleyhine ilamlı icra takibine konu edilebileceği ve bu hususta alacaklının seçimlik hakkının bulunduğu ifade edilmiştir."

Bu yargı kararı analiz edildiğinde, apartman veya site yönetimlerinin bağımsız bir tüzel kişiliği bulunmamakla birlikte, yöneticinin kat maliklerini temsil yetkisinin genişliği açıkça görülmektedir. Yönetici aleyhine açılan ve kesinleşen işçilik alacağı gibi davaların sonucunda, alacaklı taraf kat maliklerine karşı doğrudan ilamlı icra takibi (İİK m.32) başlatabilir. Bu durum, kat maliklerinin ortak giderlerden kaynaklanan borçlardaki asli sorumluluğunun ve yöneticinin vekalet sıfatının hukuki bir sonucudur.

Dava ve İcra Takibi Yetkisi

Yöneticinin en kritik yetki ve görevlerinden biri, ortak giderlerin ve avansların tahsilini sağlamaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin görevleri arasında; kat maliklerinden avans toplamak, yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek ve borçları ifa etmek yer alır (KMK m.35). Kat maliklerinden her biri, aralarında aksine bir anlaşma olmadıkça ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğünü yerine getirmeyen, aidat ve avans borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı yönetici, kat malikleri kurulundan ayrıca bir yetki kararı almasına gerek kalmaksızın doğrudan dava açabilir ve icra takibi başlatabilir (KMK m.35/i).

Yöneticinin icra takibi aşamasındaki en büyük yasal dayanağı kesinleşmiş işletme projeleridir. Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici tarafından hazırlanan ve kat maliklerine tebliğ edilen tahmini gelir-gider projesi, yedi gün içinde itiraz edilmemesi halinde kesinleşir (KMK m.37). Kesinleşen bu işletme projeleri ve kat malikleri kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrası anlamında resmi belge niteliği taşır (KMK m.37).

Yönetici, bu kesinleşen belgelere dayanarak borçlu kat maliki aleyhine doğrudan icra takibi başlatabilir ve borçlunun itiraz etmesi halinde dar yetkili icra mahkemesinde itirazın kaldırılması talebinde bulunabilir (İİK m.68). Ayrıca, ortak gider borcunu ödememekte direnen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya diğer kat maliklerinin istemiyle mahkemece kanuni ipotek tescil edilmesi de talep edilebilir (KMK m.22). Tüm bu yetkiler, anagayrimenkulün yönetim planına ve kanuna uygun şekilde, toplu yaşam düzeninin sekteye uğramadan sürdürülebilmesini teminat altına almaktadır.

Toplu Yapılarda Yönetim ve Özel Durumlar

Birden fazla parsel üzerinde kurulu olan sitelerde ve toplu konut projelerinde ortak yaşamın idaresi, bireysel apartman yönetimlerine kıyasla daha karmaşık hukuki süreçleri beraberinde getirmektedir. Bu kapsamda, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında toplu yapı statüsünün kazanılması ve kat maliklerinin ortak yaşama uyum sağlama borçlarının sınırları, mülkiyet hukukunun en hassas dengelerini oluşturur.

Toplu Yapı Statüsü

Toplu yapı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. maddesinde (KMK m.66) bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış, birbirine bağlı birden çok yapıyı ve bu yapıların ortak alanlarını kapsayan bir yönetim modeli olarak tanımlanmıştır. Bu kapsamda yer alan taşınmazların yönetimi, toplu yapı kat malikleri kurulunca veya yönetim planında açıkça yetkilendirilmiş olması kaydıyla toplu yapı temsilciler kurulu tarafından yürütülür (KMK m.69).

Ancak bir sitenin toplu yapı statüsünde yönetilebilmesi ve bu alanlarda çıkan uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin doğrudan uygulanabilmesi için belirli yasal şartların varlığı zorunludur. 5711 Sayılı Kanun ile mevzuatımıza giren bu düzenlemelerin uygulanabilmesi için, sitenin toplu yapı yönetimine resmen geçmiş olması ve tapuda gerekli bağlantıların tescil edilmiş bulunması şarttır.

Eğer birden fazla parsel üzerinde kurulu olan bir sitede 5711 Sayılı Kanun çerçevesinde toplu yapı uygulamasına geçilmemişse, bu sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması yasal olarak mümkün değildir. Bu tür durumlarda ortaya çıkan uyuşmazlıklarda (KMK m.72/I) atfıyla genel hükümler uygulanır ve görevli mahkeme de genel hükümler dairesinde belirlenir. Toplu yapı statüsüne geçmeyen sitelerde yönetim kurulunca alınan kararlar, icra hukuku bakımından da farklı sonuçlar doğurmaktadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 03.01.2017 tarihli kararında belirtildiği üzere, yönetim planının 1. maddesinde sitenin 2 parsel üzerinde kurulu olduğunun belirtildiği ve 5711 sayılı yasa gereğince toplu yapı uygulamasına geçilmediği hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz; bu nedenle site genel kurulunca alınan kararlar (İİK m.68/1) fıkrasında belirtilen belgelerden sayılmadığından, dar yetkili icra mahkemelerinde bu belgelere dayanmayan alacaklar için başlatılan icra takibinde itirazın kaldırılması talebi incelenemez ve alacağın varlığı yargılamayı gerektirir.

Yukarıda yer alan yüksek mahkeme kararı açıkça göstermektedir ki; toplu yapı tescili bulunmayan sitelerde kesinleşmiş işletme projeleri veya genel kurul kararları (İİK m.68) kapsamında doğrudan itirazın kaldırılmasına esas belge niteliği taşımaz. Bu durumda yönetimin, borçlu kat malikine karşı dar yetkili icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna gitmesi hukuken imkansız olup, alacağın varlığının ispatı için genel mahkemelerde yargılama yapılması zorunludur.

Mülkiyet Hakkının Çekilmezlik Hali

Kat mülkiyeti rejiminde her kat maliki, bağımsız bölümünü ve ortak alanları kullanırken dürüstlük kurallarına uymak, diğer malikleri rahatsız etmemek ve ortak yaşamı zorlaştıracak tutumlardan kaçınmakla yükümlüdür. Ancak bazı durumlarda, bir kat malikinin borç ve yükümlülüklerini sürekli ve kasıtlı olarak ihlal etmesi, diğer malikler açısından ortak yaşamı tamamen çekilmez bir hale getirebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi (KMK m.25), bu tür ekstrem durumlar için mülkiyet hakkının sosyal sınırını çizen en ağır yaptırımı düzenlemiştir: Bağımsız bölümün mülkiyetinin devri davası. Kanun koyucu, durumun diğer ortaklar için çekilmez hale gelmesi şartıyla, kusurlu malikin bağımsız bölümünün diğer maliklere arsa payları oranında devredilmesini isteme hakkı tanımıştır.

(KMK m.25) uyarınca, aşağıdaki durumların varlığı halinde ortak yaşamın çekilmez hale geldiği kanunen kabul edilir:

• Ortak gider ve aidat borçlarını ödememekte direnerek iki yıl içinde üç kez icra takibine maruz kalmak,
• Sulh hukuk mahkemesinin, malikin borç ve yükümlülüklerine uyması yönündeki emrine rağmen bu yükümlülükleri bir yıl boyunca yerine getirmemek,
• Bağımsız bölümü randevu evi veya kumarhane gibi ahlaka ve kanuna aykırı amaçlarla kullanmak veya kullandırmak.

Mülkiyet hakkının devri gibi ağır bir yaptırımın uygulanabilmesi için usul şartlarına harfiyen uyulması zorunludur. Devir davasının açılabilmesi için öncelikle kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bu yönde bir karar alması şarttır. Bu dava hakkı, devir talebini gerektiren sebebin ve kat malikleri kurulu kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her halde hakkın doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Kat mülkiyeti ve toplu yapı hukuku; ortak alanların muhafazası, giderlerin adil paylaşımı ve toplu yaşam kurallarının tesisi amacıyla emredici kurallar öngörmektedir. Kat maliklerinin ortak giderlere katılma borcu; sadece arsa payına veya fiili yararlanmaya değil, aynı zamanda mülkiyet hakkının getirdiği toplumsal bir sorumluluğa dayanır. Gerek bireysel apartmanlarda gerekse 5711 Sayılı Kanun kapsamında kurulmuş toplu yapılarda, yönetim planı taşınmazın sözleşmesel anayasası niteliğindedir ve tüm halefleri bağlar.

Yönetici veya yönetim kurulunun, tüzel kişiliği olmamasına rağmen kanundan doğan sınırlı temsil yetkisi kapsamında aidat alacaklarını tahsil etme, icra takibi başlatma ve dava açma hakları mevcuttur. Ancak bu yetki kullanılırken kesinleşmiş işletme projelerinin resmi belge niteliği (İİK m.68) ve gecikme tazminatı gibi enstrümanlar usulüne uygun işletilmelidir. Hukuka aykırı genel kurul kararlarına karşı (KMK m.33) uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılacak iptal davaları ve zorunlu arabuluculuk süreci, kat maliklerinin ve kiracıların mülkiyet hakkını koruyan en önemli güvencelerdir. Ortak yaşamın çekilmez hale geldiği uç noktalarda ise (KMK m.25) kapsamında mülkiyetin devri gibi radikal hukuki çareler mevcuttur. Tüm bu süreçlerin hak kayıplarına yol açmaması adına, yasal sürelere ve usul kurallarına tam uyum sağlanması büyük önem taşımaktadır.