Apartmanlarda çatı katı kullanımı ve tadilatı, kat malikleri arasında sıkça hukuki ihtilaflara yol açan bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde; çatının hukuki statüsü, izin gerektiren haller ve izinsiz yapılan işlemlerin yasal sonuçlarını bu yazımızda detaylıca inceledik.

Çatıların Hukuki Statüsü ve Ortak Alan Kavramı

Apartman ve site yaşamında en çok hukuki ihtilafa konu olan alanların başında çatılar gelmektedir. Kat mülkiyeti hukukunda bir yerin "bağımsız bölüm" mü yoksa "ortak alan" mı olduğu hususu, hem mülkiyet haklarını hem de bu alanların bakım, onarım ve kullanım giderlerinden kimin sorumlu olacağını belirleyen temel unsurdur. Çatıların hukuki statüsünü kavramak için öncelikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde çizilen sınırları doğru analiz etmek gerekmektedir.

Ortak Yerlerin Tanımı

Kat mülkiyetine tabi bir ana taşınmazda hangi alanların ortak yer sayılacağı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi ile açıkça düzenlenmiştir. Kanun koyucu, ortak yerleri tanımlarken hem genel bir çerçeve çizmiş hem de bazı alanları isim belirterek "mutlak ortak yer" statüsüne almıştır.

634 sayılı KMK Madde 4: "Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır: a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası olan diğer elemanlar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın merdivenleri."

Bu madde hükmünden anlaşılacağı üzere, çatılar binanın mimari yapısı ve taşıyıcı sistemiyle bütünleşik bir parça olduğu için kanun gereği "her halde" ortak yer sayılmaktadır. Bu durumun en önemli sonucu şudur: Yönetim planında aksine bir hüküm bulunsa dahi, çatının ortak alan olma vasfı ortadan kaldırılamaz. Çatı, binayı dış etkenlerden koruyan, tüm kat maliklerinin ortak menfaatine hizmet eden bir yapıdır. Sadece en üst katta oturan malikin değil, zemin katta oturan malikin de çatının korunmasında ve yasal statüsünün muhafaza edilmesinde hukuki yararı bulunmaktadır.

Ortak yerlerin tanımı yapılırken sadece fiziksel yapı değil, o yapının işlevi de göz önünde bulundurulur. Örneğin, bir çatının üzerindeki yağmur olukları, bacalar veya genel dam terasları da KMK Madde 4 kapsamında ortak alanın ayrılmaz bir parçası olarak kabul edilir. Bu nedenle, çatıda yapılacak herhangi bir işlem, sadece bir "dam örtüsü" tadilatı değil, binanın ortak alanına yapılan bir müdahale olarak hukuki sonuç doğurur.

Mülkiyet Paylaşımı

Çatıların ortak alan olarak kabul edilmesi, mülkiyet haklarının nasıl paylaşıldığı sorusunu beraberinde getirir. Bu noktada Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi ile 634 sayılı KMK’nın 16. maddesi birlikte değerlendirilmelidir.

Türk Medeni Kanunu, paylı mülkiyet esaslarını düzenleyerek ortak alanlardaki hak sahipliğinin temelini oluşturur:

TMK Madde 688: "Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır."

Apartman yapılarında ise bu paylı mülkiyet, bağımsız bölümlere özgülenen "arsa payı" üzerinden yürütülür. 634 sayılı KMK Madde 16 uyarınca, kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, kendi bağımsız bölümlerine bağlı olan arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Bu durum, çatı üzerinde hiçbir kat malikinin münhasır (tek başına) bir mülkiyet hakkı iddia edemeyeceği anlamına gelir.

Çatının mülkiyet paylaşımıyla ilgili dikkat edilmesi gereken kritik hususlar şunlardır:

• Arsa Payı Oranında Hak Sahipliği: Çatıdaki hak sahipliği dairesinin büyüklüğü veya konumuyla değil, tapuda kayıtlı arsa payı ile doğrudan ilişkilidir.
• Ayrı Devredilemezlik: Çatı üzerindeki ortak mülkiyet payı, bağımsız bölümden (daireden) ayrı olarak satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Bağımsız bölümü satın alan kişi, binanın çatısındaki ortak mülkiyet payını da kendiliğinden devralmış olur.
• Kullanım ve Yararlanma Hakları: Her kat maliki, diğer maliklerin haklarına zarar vermemek kaydıyla ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptir. Ancak bu yararlanma, çatının üzerine özel bir yapı inşa etmek veya alanı sadece kendi kullanımına tahsis etmek şeklinde olamaz.

Yargıtay içtihatları da çatının bu "mutlak ortak alan" statüsünü ve mülkiyet yapısını defaatle teyit etmiştir. Örneğin, bir kat malikinin sadece kendi dairesinin üstüne gelen kısmı onarması ve bunun bedelini diğerlerinden talep etmesi veya orayı kapatarak teras haline getirmesi durumunda, mahkemeler doğrudan KMK Madde 4 ve Madde 16 hükümlerine atıfta bulunmaktadır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2019/1742 E., 2019/3845 K. "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesi uyarınca çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur olukları gibi alanlar ana gayrimenkulün ortak yerleri arasında sayılmaktadır… onaylı mimari projesinde çatının yer almadığı ve davacının söz konusu yapıyı sadece kendi bağımsız bölümünün üzerini kapatacak şekilde inşa ettirdiği tespit edilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine aykırı olarak, projede yer almayan ve diğer maliklerin yazılı onayı alınmadan inşa edilen çatının yapım giderlerinden, bu duruma rıza göstermeyen diğer kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağı vurgulanmıştır."

Bu karar, çatının hukuki statüsünün sadece bir "üst örtü" değil, projesine uygun ve tüm maliklerin hak sahibi olduğu bir "sistem" olduğunu kanıtlar niteliktedir. Dolayısıyla, mülkiyet paylaşımı ilkesi gereği, ortak alanda yapılacak her türlü tasarruf ancak yasal çoğunluklar ve projeye sadakat çerçevesinde gerçekleştirilebilir.

Tadilat ve Değişikliklerde Rıza Şartı

Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında, özellikle çatı gibi tüm kat maliklerini doğrudan ilgilendiren ortak yerlerde yapılacak tadilatlar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile sıkı kurallara bağlanmıştır. Bu kuralların temel amacı, anayapının mimari bütünlüğünü korumak ve tüm paydaşların haklarını güvence altına almaktır. Çatı üzerinde gerçekleştirilecek işlemler; basit bir onarımdan, mimari projeyi tamamen değiştiren kapsamlı bir tadilata kadar geniş bir yelpazeye yayılabilir. Kanun koyucu, bu işlemlerin niteliğine göre farklı karar yeter sayıları öngörmüştür.

Beşte Dört Çoğunluk

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrası, ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilaveler için genel kuralı belirlemektedir. Bu hükme göre, kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

634 sayılı KMK Madde 19/2 uyarınca aranan bu beşte dört (4/5) çoğunluk, sadece bir toplantı kararı değil, her bir malikin imzasını içeren yazılı bir rıza anlamına gelmektedir. Çatı katında yapılacak olan ve binanın taşıyıcı sistemini etkilemeyen ancak ortak alanın kullanım şeklini veya dış görünümünü değiştiren (örneğin; belirli tipte güneş paneli montajı veya standartlara uygun uydu sistemleri) işlemler bu kapsamda değerlendirilir.

Yargıtay içtihatları, bu rızanın kapsamı konusunda oldukça titiz bir yaklaşım sergilemektedir. Özellikle çok bloklu parsellerde rızanın kimlerden alınacağı konusu sıklıkla uyuşmazlık konusu olmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu konuya şu kararı ile açıklık getirmiştir:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 14.01.2015 tarihli, 2013/1466 E. ve 2015/42 K. sayılı ilamı: "Ortak alana klima dış ünitesi monte edilmesinin 634 Sayılı KMK Madde 19/2 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına tabi olduğu belirtilmiştir. Çok bloklu parsellerde bu rızanın sadece ilgili blokta değil, tüm parseldeki maliklerce sağlanması gerektiği ifade edilmiştir."

Bu karar, büyük sitelerde sadece ilgili bloğun karar almasının yeterli olmadığını, tapuda aynı parsel üzerinde kayıtlı olan tüm bloklardaki maliklerin 4/5 oranında rızasının gerektiğini vurgulamaktadır. Dolayısıyla çatı üzerinde yapılacak ve projenin esasını değiştirmeyen ancak "tesis" niteliği taşıyan değişikliklerde, parsel bazında bir mutabakat aranması hukuki bir zorunluluktur.

Oy Birliği Gereken Haller

Bazı durumlarda beşte dört çoğunluk dahi yeterli olmamakta, tüm kat maliklerinin istisnasız onayı, yani oy birliği aranmaktadır. Bu durumlar genellikle anayapının mimari projesini değiştiren, bağımsız bölüm ilavesi sağlayan veya ortak alanın niteliğini tamamen başkalaştıran esaslı tadilatlardır.

634 sayılı KMK Madde 44, ana gayrimenkule kat ilavesi yapılması, mevcut çekme katın tam kata dönüştürülmesi veya zemin katlarda dükkan genişletilmesi gibi işlemlerin ancak tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri kararla mümkün olabileceğini düzenler. Çatı katında tavan arasının bağımsız bölüme dahil edilmesi, terasın kapatılarak kapalı alan oluşturulması veya mimari projede "açık teras" olarak görünen yerin çatı ile kapatılması gibi işlemler doğrudan mimari proje değişikliği gerektirdiği için oy birliğine tabidir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, güçlendirme ve tadilat projeleri arasındaki ince çizgiyi şu şekilde belirlemiştir:

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 09/04/2019 tarihli, 2018/2913 E. ve 2019/2489 K. sayılı kararı: "Anayapıda yapılacak tadilat ve güçlendirme çalışmalarının niteliğinin tek tek tespit edilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Karara göre, mimari projeyi değiştiren esaslı tadilatlar için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekirken, diğer onarım ve tesisler için 634 Sayılı KMK Madde 19/2 uyarınca beşte dört çoğunluk aranmaktadır."

Bu içtihat, mahkemelerin bir tadilatın sadece "onarım" mı yoksa "esaslı bir değişiklik" mi olduğunu bilirkişi marifetiyle tespit etmesi gerektiğini ortaya koyar. Eğer yapılan işlem binanın dış silüetini değiştiriyor, yeni kullanım alanları yaratıyor veya onaylı mimari projenin dışına çıkıyorsa, tek bir malikin dahi itirazı işlemin iptali ve eski hale getirilmesi için yeterli olacaktır.

Özetle, çatı tadilatlarında rıza şartı şu kriterlere göre belirlenir:

• Basit Bakım ve Onarım: Acil durumlarda rıza aranmaz (bir sonraki bölümlerde detaylandırılacaktır).
• Faydalı Yenilik ve Tesisler: KMK 19/2 uyarınca 4/5 yazılı rıza gerektirir.
• Mimari Proje Değişikliği ve Kat İlavesi: KMK 44 uyarınca %100 oy birliği ve belediye onaylı yeni bir proje gerektirir.

Bu rıza şartlarına uyulmadan yapılan işlemler, diğer malikler tarafından açılacak bir "müdahalenin men'i ve eski hale getirme" davası ile sonuçlanabilir. Bu durumda haksız tadilatı yapan malik, yaptığı tüm masrafları kaybetmenin yanı sıra, alanı eski projesine uygun hale getirme masraflarını da üstlenmek zorunda kalacaktır.

Acil Onarım ve Zorunlu Haller

Kat mülkiyeti hukukunda ana gayrimenkulün bakımı ve korunması, sadece bir hak değil, aynı zamanda tüm kat malikleri için yasal bir yükümlülüktür. Özellikle çatılar gibi binanın dış etkenlere karşı en savunmasız ve hayati öneme sahip ortak alanlarında meydana gelen hasarlar, zamanında müdahale edilmediği takdirde tüm yapının statik ömrünü ve bağımsız bölümlerin kullanım kalitesini doğrudan tehdit eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 19/1, bu sorumluluğu şu şekilde tanımlar:

"Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur."

Bu hüküm uyarınca, çatıda meydana gelen bir akıntı veya yapısal bozukluk durumunda "bekleyelim" ya da "çoğunluk sağlanınca bakarız" yaklaşımı hukuken geçerli değildir. Kanun koyucu, yapının bütünlüğünü korumayı, bireysel rıza süreçlerinin önüne koymuştur.

Rıza Aranmayan Durumlar

Normal şartlarda, KMK Madde 19/2 gereğince ortak yerlerde yapılacak onarım ve değişiklikler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranmaktadır. Ancak, söz konusu işlem bir "lüks" veya "keyfi değişiklik" değil de "zorunlu bir onarım" ise, bu rıza şartı devre dışı kalır. Özellikle çatıdan sızan suların bağımsız bölümlere zarar vermesi, elektrik tesisatını tehdit etmesi veya binanın taşıyıcı sisteminde korozyona yol açması gibi durumlarda, aciliyet ilkesi esastır.

Yargıtay içtihatları, bu gibi acil durumlarda kat malikleri kurulunun karar almasını beklemenin, zararın büyümesine sebebiyet vereceğini kabul eder. Bu noktada emsal teşkil eden Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 25/11/2020 tarihli, 2020/7807 E. ve 2020/10386 K. sayılı kararı şu şekildedir:

"Ortak yerlerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölüme zarar vermesi ve acilen onarılmasının zorunlu olduğunun tespiti halinde, 634 Sayılı KMK Madde 19 uyarınca kat maliklerinin rızası aranmaksızın onarım yapılabileceği belirtilmiştir. Bu durumda mahkemenin, yapılan onarımın tekniğine uygunluğunu ve bedelini bilirkişi marifetiyle tespit ederek giderlerin tahsiline karar vermesi gerektiği vurgulanmıştır."

Bu karar, özellikle sızıntı mağduru olan kat maliklerine önemli bir hukuki güvence sağlar. Eğer yönetim veya diğer malikler onarıma yanaşmıyorsa, mağdur olan malik, zararın büyümesini önlemek adına gerekli onarımı yaptırabilir ve bedelini diğer maliklerden arsa payı oranında talep edebilir.

Daha da dikkat çekici olan durum, çatının projesine aykırı yapılmış olması ihtimalidir. Birçok apartmanda "kaçak" veya "proje dışı" çatı katları ya da eklentileri bulunmaktadır. Ancak Yargıtay, bu aykırılığın bile acil onarım yükümlülüğünü ortadan kaldırmayacağını hükme bağlamıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 24.05.2007 tarihli, 2007/4909 E. ve 2007/4744 K. sayılı kararı bu durumu netleştirir:

"Onaylı mimari projede yer almasa dahi, mevcut olan bir yapıdan (örneğin projeye aykırı yapılmış bir çatıdan) sızan suların bağımsız bölüme zarar vermesi durumunda, bu zararın önlenmesi için yapılan zorunlu onarım bedellerinin arsa payı oranında diğer maliklerden talep edilebileceği, kat maliklerinin projeye aykırı bu tesisi zımnen kabul etmiş sayılacakları ifade edilmiştir."

Bu karar, mülkiyet hakkının korunması ile dürüstlük kuralının bir yansımasıdır. Projeye aykırı olsa bile, varlığı devam eden bir yapıdan kaynaklanan zararın giderilmesi "zorunlu onarım" kapsamına girer ve tüm malikler bu gidere katılmakla yükümlüdür.

Bilirkişi Tespiti

Acil onarım kapsamında yapılan harcamaların diğer kat maliklerinden tahsil edilebilmesi için en kritik aşama "zorunluluğun ve aciliyetin ispatı"dır. Bir kat maliki, kendi inisiyatifiyle yaptığı harcamayı "çatı akıyordu, yaptırdım" diyerek her zaman tahsil edemeyebilir. Burada mahkeme süreci ve bilirkişi incelemesi devreye girer.

Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yapılacak bir delil tespiti, onarım öncesinde veya sırasında durumun vahametini kayıt altına almak açısından hayati önem taşır. Bilirkişi heyeti (genellikle inşaat mühendisleri) şu hususları raporlamak zorundadır:

• Hasarın Niteliği: Sızıntının kaynağı ortak alan olan çatı mıdır, yoksa kişisel bir kullanım hatası mıdır?
• Aciliyet Durumu: Onarım yapılmadığı takdirde binanın taşıyıcı sistemine veya diğer bağımsız bölümlere verilecek zararın boyutu nedir?
• Teknik Uygunluk: Yapılan onarım, projesine ve fen kurallarına uygun mudur? Gereksiz lüks harcamalardan kaçınılmış mıdır?
• Bedel Tespiti: Yapılan onarımın piyasa rayiçlerine göre makul maliyeti nedir?

Mahkeme, bilirkişi raporu doğrultusunda onarımın "zorunlu" olduğuna kanaat getirirse, harcamayı yapan malik; ödediği tutarı diğer maliklerden KMK Madde 20 uyarınca arsa payları oranında geri alabilir. Ayrıca, ödenmeyen bu giderler için gecikme tazminatı talep etme hakkı da saklıdır.

Özetle; çatıda yaşanan sorunlarda rıza şartı, yapının korunması amacının gerisinde kalır. Ancak bu süreçte hukuki güvenliği sağlamak adına, onarımın kapsamını belirleyen teknik raporlar ve yargı kararları yol gösterici olmalıdır. Bir sonraki bölümde, bu onarımların projeye aykırı şekilde yapılması durumunda karşılaşılabilecek yasal yaptırımlar ve eski hale getirme süreçleri ele alınacaktır.

Projeye Aykırı Uygulamalar ve Yasal Yaptırımlar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), anataşınmazın mimari projesine sadık kalınmasını temel bir yükümlülük olarak belirlemiştir. Kanunun 19. maddesinin birinci fıkrası, her kat malikinin anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla ödevli olduğunu açıkça düzenler. Bu bağlamda, çatılar ve teraslar gibi ortak alanlarda onaylı mimari projeye aykırı olarak yapılan her türlü müdahale, hukuki uyuşmazlıkların ana kaynağını oluşturmaktadır. Projeye aykırı uygulamalar, sadece estetik bir bozulma değil, aynı zamanda mülkiyet haklarının ihlali ve yapı güvenliğinin tehlikeye atılması olarak değerlendirilir.

Eski Hale Getirme

Ortak alanlarda, özellikle çatılarda ve teraslarda yapılan projeye aykırı tadilatların en temel hukuki sonucu "eski hale getirme" yükümlülüğüdür. Eğer bir kat maliki, diğer tüm maliklerin rızasını almadan veya belediyeden onaylı bir tadilat projesi hazırlatmadan çatı üzerinde yapısal bir değişiklik yaparsa, bu durumun tespiti halinde mahkeme kararıyla yapılan imalatın yıkılmasına veya projedeki orijinal haline döndürülmesine karar verilir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 15.04.2002 tarihli kararı, bu konuda emsal teşkil eden çok kritik bir yaklaşım sunmaktadır:

"Açık teraslı taşınmazdaki bağımsız bölüme terastan sızan sular nedeniyle onarımın acil olması durumunda; zarar verici durumun çatı yapılması suretiyle giderilmesi talebinin, terasın izolasyonu yerine projeye aykırı şekilde çatı ile kapatılmasına izin verilmesi yasaya aykırıdır. Kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlüdür. Ortak yerlerdeki onarım ve değişikliklerin öncelikle kat malikleri kurulunda görüşülmesi ve onaylı projeye uygun yapılması gerekir."

Bu karar, uygulamada sıkça karşılaşılan "çatı akıyor, o yüzden üzerini kapatıp çatı yaptım" savunmasının hukuki bir geçerliliğinin olmadığını göstermektedir. Yargıtay, su sızıntısı gibi bir mağduriyetin giderilmesi için çözümün mimari projeye aykırı bir yapı inşa etmek değil, projedeki mevcut yapının (örneğin açık terasın) izolasyon ve onarım yoluyla teknik standartlara uygun hale getirilmesi olduğunu vurgulamaktadır. Dolayısıyla, sızıntıyı önlemek amacıyla dahi olsa, projesiz yapılan bir çatı "eski hale getirme" davası ile karşı karşıya kalacaktır.

634 sayılı KMK'nın 33. maddesi uyarınca, kat malikleri kurulunca verilen kararların veya yapılan uygulamaların kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı olması halinde; her kat maliki, anataşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak hakimden müdahale isteyebilir. Hakim, projeye aykırılığı tespit ettiğinde, aykırı kısmın yıkılmasına ve eski hale getirilmesi için ilgili malike süre verilmesine hükmeder.

Giderlerin Tahsili

Projeye aykırı yapılan imalatların bir diğer önemli boyutu ise bu işlemler için harcanan paraların diğer kat maliklerinden talep edilip edilemeyeceğidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak giderlere katılım zorunluluğu, ancak bu giderlerin kanuna, yönetim planına ve usulüne uygun alınan kararlara dayanması halinde doğar.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 10.06.2019 tarihli, 2019/1742 E. ve 2019/3845 K. sayılı kararı, projesiz ve rızasız yapılan harcamaların tahsili konusuna son noktayı koymuştur:

"Çatı yapımı mimari projenin değişikliği niteliğindedir. Onaylı mimari projede yer almayan ve kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış bir kararı bulunmayan çatı yapım giderlerinden, bu duruma rıza göstermeyen diğer kat malikleri sorumlu tutulamaz. Projesiz ve onaysız yapılan imalatların bedeli, ortak gider adı altında diğer maliklerden talep edilemez."

Bu karar uyarınca, bir kat maliki kendi inisiyatifiyle veya yetersiz bir çoğunlukla çatıyı yenilerse veya projede olmayan bir çatı inşa ederse, yaptığı masrafları "binanın iyiliği için yaptım" diyerek diğer maliklere yansıtamaz. İcra takibi başlatılması durumunda, diğer maliklerin itirazı üzerine bu takip durdurulur ve açılacak itirazın iptali davası da yukarıdaki gerekçeyle reddedilir.

Giderlerin tahsil edilebilmesi için şu şartların kümülatif olarak gerçekleşmesi aranır:

• Yapılan işlemin binanın korunması için zorunlu ve acil bir onarım olması (ve bu durumun bilirkişi raporuyla ispatlanması),
• Yapılan onarımın binanın onaylı mimari projesine sadık kalınarak yapılması,
• Eğer proje değişikliği gerekiyorsa, KMK Madde 19 ve 44 uyarınca gerekli olan oy birliği veya nitelikli çoğunluk (4/5) kararlarının alınmış olması.

Sonuç olarak, projeye aykırı her türlü yapılaşma hem mülkiyet hakkına müdahale teşkil eder hem de yapılan harcamaların hukuken korunmamasına neden olur. Kat maliklerinin, ileride telafisi güç zararlarla ve yıkım kararlarıyla karşılaşmamaları için her türlü tadilat öncesinde mevcut mimari projeyi incelemeleri ve yasal rıza süreçlerini tamamlamaları hayati önem taşımaktadır.

Yönetim ve İşletme Süreçleri

Apartman ve site yaşamında çatı tamiri, bakımı ve bu süreçlerin finansal yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde belirli usul ve esaslara bağlanmıştır. Anataşınmazın en kritik ortak alanlarından biri olan çatının korunması ve bu amaçla yapılacak harcamaların tahsili, hem yöneticinin yasal görevleri arasında yer almakta hem de kat maliklerinin ortak giderlere katılım borcu kapsamında değerlendirilmektedir.

Yöneticinin Görevleri

634 sayılı KMK Madde 35, yöneticinin anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili temel görevlerini açıkça tanımlamaktadır. Yönetici, sadece bir idareci değil, aynı zamanda kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eden ve taşınmazın korunmasından sorumlu olan kişidir. Çatı ile ilgili süreçlerde yöneticinin sorumlulukları şu başlıklar altında toplanır:

• Koruma ve Bakım Tedbirleri: Yönetici, anagayrimenkulün bakımı, korunması ve onarımı için gerekli olan kararların alınmasını ve uygulanmasını sağlar. Özellikle kış ayları öncesinde çatının durumunu kontrol ettirmek ve olası sızıntıları önlemek yöneticinin genel yönetim görevleri arasındadır.
• Avans Toplama: Çatı tamiri gibi yüksek maliyetli işler için kat maliklerinden "avans" adı altında para toplama yetkisi yöneticiye verilmiştir.
• Temsil ve Tebligat: Yönetici, anagayrimenkulü ilgilendiren tebligatları kabul eder ve kat malikleri kurulunda alınan kararların infazını gerçekleştirir.

Yargıtay, yöneticinin acil durumlardaki müdahale yetkisini ve bu giderlerin hukuki dayanağını şu şekilde netleştirmiştir:

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 25/11/2020 tarihli, 2020/7807 E. ve 2020/10386 K. sayılı kararında; ortak yerlerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölüme zarar vermesi ve acilen onarılmasının zorunlu olduğunun tespiti halinde, 634 Sayılı KMK Madde 19 uyarınca kat maliklerinin rızası aranmaksızın onarım yapılabileceği belirtilmiştir. Bu durumda mahkemenin, yapılan onarımın tekniğine uygunluğunu ve bedelini bilirkişi marifetiyle tespit ederek giderlerin tahsiline karar vermesi gerektiği vurgulanmıştır.

Bu karar, yöneticinin veya bir kat malikinin, binanın bütünlüğünü tehdit eden acil durumlarda (örneğin şiddetli yağmurda çöken veya sızdıran bir çatı) bürokratik süreçleri beklemeden hareket edebileceğini kanıtlar niteliktedir. Ancak burada kritik nokta, onarımın "zorunlu" ve "tekniğine uygun" olmasıdır.

Genel Giderlere Katılım

Çatı onarımı veya yenilenmesi için yapılan harcamalar, KMK kapsamında "ortak gider" olarak kabul edilir. KMK Madde 20 uyarınca, kat malikleri ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler.

• Gecikme Tazminatı: Ortak gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, yasal faizden farklı olarak kanunla sabitlenmiş bir yaptırımdır.
• İşletme Projesinin Gücü: KMK Madde 37 uyarınca yönetici tarafından hazırlanan ve kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesi anlamında bir belge niteliği taşır. Eğer işletme projesine 7 gün içinde itiraz edilmezse, yönetici bu projeye dayanarak borcunu ödemeyen malik aleyhine doğrudan icra takibi başlatabilir.

Ancak her yapılan harcamanın ortak gider olarak talep edilmesi mümkün değildir. Özellikle mimari projeye aykırı ve keyfi yapılan değişiklikler, diğer maliklerin onayına tabi olup, bu onay alınmadan yapılan harcamaların tahsili yargı engeline takılmaktadır:

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 10.06.2019 tarihli, 2019/1742 Esas ve 2019/3845 Karar sayılı ilamına göre; çatı yapımının bir mimari proje değişikliği niteliğinde olduğu, bu tür bir değişikliğin ancak kat maliklerinin oy birliğiyle alacağı bir karar ve belediyece onaylanacak yeni bir proje ile mümkün olabileceği belirtilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine aykırı olarak, projede yer almayan ve diğer maliklerin yazılı onayı alınmadan inşa edilen çatının yapım giderlerinden, bu duruma rıza göstermeyen diğer kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağı vurgulanmıştır.

Bu karar, yöneticilerin ve kat maliklerinin çatı üzerinde yapacakları "iyileştirme" veya "ekleme" niteliğindeki işlemlerden önce mutlaka yasal prosedürleri (proje onayı, oy birliği veya 4/5 çoğunluk) tamamlamaları gerektiğini göstermektedir. Aksi takdirde, yapılan masraflar sadece işlemi gerçekleştiren kişinin üzerinde kalacaktır.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Apartman ve site yönetimlerinde çatı katı kullanımı, tamiri ve tadilatı; teknik olduğu kadar hukuki derinliği de olan bir konudur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesiyle "ortak alan" olarak tescil edilen çatılar üzerinde yapılacak her türlü tasarruf, tüm kat maliklerinin ortak mülkiyet hakkını ilgilendirir. Yargıtay içtihatları ışığında görüldüğü üzere; acil ve zorunlu onarımlar rıza aranmaksızın yapılabilse de, binanın mimari yapısını değiştiren veya projede yer almayan her türlü imalat için kat maliklerinin nitelikli çoğunluğu ve resmi makamların onayı şarttır. Yönetim süreçlerinde ise şeffaflık, işletme projesine sadakat ve yasal sürelerin takibi, hem yöneticilerin sorumluluktan kurtulması hem de kat malikleri arasındaki huzurun korunması adına hayati önem taşımaktadır. Çatı ile ilgili uyuşmazlıklarda, Sulh Hukuk Mahkemeleri'nin müdahale yetkisi saklı olup, hak kayıplarının önlenmesi için yasal prosedürlerin titizlikle işletilmesi gerekmektedir.