Kayıt dışı satın alınan arazilerin tapuya tescil edilip edilemeyeceği, gayrimenkul hukukunun en karmaşık konularından biridir. Resmi memur huzurunda yapılmayan satışların geçersizliği kuralına rağmen, iyiniyetli zilyetlerin hakları ve tapusuz taşınmazların 20 yıllık zilyetlikle kazanılması gibi istisnai durumlar mevcuttur. Bu rehberde, harici satış bedelinin iadesinden imar-ihya şartlarına kadar tüm hukuki süreci bulabilirsiniz.

Harici Satışların Hukuki Geçersizliği ve Alıcının Hakları

Türkiye’de gayrimenkul hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında, tapu siciline kayıtlı taşınmazların resmi memur huzurunda yapılmayan, halk arasında "harici satış" veya "senetli satış" olarak bilinen işlemler gelmektedir. Tarafların kendi aralarında düzenledikleri adi yazılı belgeler veya muhtar senetleri ile gerçekleştirilen bu işlemler, mülkiyetin devri noktasında ciddi hukuki sakatlıklar barındırmaktadır. Türk hukuk sistemi, taşınmaz mülkiyetinin devrini sıkı şekil şartlarına bağlayarak hem tarafların haklarını korumayı hem de tapu sicilinin güvenilirliğini tesis etmeyi amaçlamaktadır.

Resmi Şekil Şartı

Taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik işlemlerin geçerliliği, bu işlemlerin kanunun öngördüğü "resmi şekil" şartına uygun olarak yapılmasına bağlıdır. Bu zorunluluk, mülkiyet hakkı gibi mutlak bir hakkın devrinde tarafların iradelerini duraksamaya yer vermeyecek şekilde ortaya koymalarını ve devletin bu süreci denetlemesini sağlar.

Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706. maddesi bu konuda temel dayanağı oluşturmaktadır. İlgili madde hükmü şu şekildedir:

"Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır."

Bu madde ile kanun koyucu, taşınmaz satışlarının geçerliliğini "resmi senet" şartına bağlamıştır. Resmi senetlerin kimler tarafından düzenleneceği ise 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ile netleştirilmiştir. Bu hükme göre, mülkiyete ve mülkiyet dışındaki ayni haklara ilişkin resmi senetlerin tapu sicil müdürü veya görevli memurlar tarafından tanzim edilmesi zorunludur.

Noterlerde yapılan "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri" de bir mülkiyet devri değil, sadece mülkiyetin ileride devredileceğine dair bir taahhüt niteliğindedir. Dolayısıyla, tapu dairesi dışında yapılan her türlü "satış" sözleşmesi, TMK m. 706 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca hukuken geçersizdir (batıldır). Bu geçersizlik, sözleşmenin en başından itibaren hiçbir hukuki sonuç doğurmadığı ve mülkiyetin alıcıya geçmediği anlamına gelir. Bu durumda alıcı, taşınmazın parasını ödemiş ve taşınmazı fiilen kullanıyor olsa dahi, tapu kaydı üzerinde hak sahibi olamaz.

İyiniyetli Zilyedin Hapis Hakkı

Harici satış sözleşmesi geçersiz olsa da, bu durum parayı ödeyen ve taşınmazı teslim alan alıcının tamamen korumasız kaldığı anlamına gelmez. Hukukumuzda "sebepsiz zenginleşme" ve "zilyetlik" hükümleri çerçevesinde alıcının hakları korunmaktadır. Harici satışla taşınmazı devralan kişi, tapuda malik olmasa da taşınmazın "zilyedi" (fiili hakimi) konumundadır.

Eğer alıcı, taşınmazı harici bir satışla iyiniyetle satın almış ve kullanmaya başlamışsa, satıcının taşınmazı geri istemesi (elatmanın önlenmesi davası açması) durumunda alıcının en güçlü savunma mekanizması "hapis hakkı"dır. Hapis hakkı, alıcının ödediği parayı geri alana kadar taşınmazı iade etmekten kaçınma hakkını ifade eder.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 13.11.1989 tarihli, 1989/12036 Esas ve 1989/13431 Karar sayılı ilamı bu konudaki yerleşik içtihadı şu şekilde ortaya koymaktadır:

"Haricen satın aldığı taşınmazı iyiniyetle kullanan kişi, taşınmazı iade ederken elinde bulundurduğu son haliyle teslim etmekle yükümlüdür. Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, iyiniyetli zilyet inandığı hakka uygun olarak taşınmazdan faydalandığı için kullanım nedeniyle tazminat ödemekle sorumlu tutulamaz ve taşınmazda meydana gelen hasarlardan mesul olmaz. Satıcının aldığı satış bedelini iade etmeden alıcıyı taşınmazdan men edemeyeceği, bu nedenle elatmanın önlenmesi davalarında alıcı lehine hapis hakkı tanınması gerekir."

Bu karar, harici satış mağdurları için hayati bir koruma sağlamaktadır. Kararın analizinden şu sonuçlara varılabilir:

• Bedelin İadesi Şartı: Satıcı, taşınmazı geri almak istiyorsa, öncelikle aldığı satış bedelini (güncel uyarlanmış değerleri üzerinden) iade etmek zorundadır.
• Ecemisil (Kira Tazminatı) İstenememesi: Alıcı iyiniyetli zilyet kabul edildiği için, taşınmazı kullandığı süre boyunca satıcıya herhangi bir kullanım bedeli (ecrimisil) ödemek zorunda değildir.
• Hasardan Sorumsuzluk: İyiniyetli alıcı, taşınmazda meydana gelen olağan hasarlardan sorumlu tutulamaz.

Sonuç olarak, tapuda resmi işlem yapılmadan satın alınan taşınmazlarda alıcı mülkiyeti kazanamasa da, ödediği bedelin iadesini garanti altına alan bir hapis hakkına sahiptir. Bu süreçte alıcının, ödediği bedelin güncel ekonomik koşullara göre denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesini talep etme hakkı da saklıdır. Harici satışın geçersizliği kuralı, alıcının ekonomik olarak sömürülmesine değil, mülkiyetin yasal prosedürlere uygun şekilde tesciline hizmet etmelidir.

Tapusuz Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanılması

Türkiye'de taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşse de, hukuk sistemimiz tapu kaydı bulunmayan araziler üzerinde uzun süreli zilyetliği bulunan kişilere mülkiyet hakkı tanımaktadır. Bu durum, taşınmazın ekonomik değerinin korunması ve fiili durumun hukuki statüye kavuşturulması amacını taşır. Tapusuz bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasında temel dayanak, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 713 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu hükümleridir. Bu süreç, "Olağanüstü Zamanaşımı" olarak adlandırılır ve belirli sıkı şartların bir arada bulunmasını gerektirir.

20 Yıllık Zilyetlik Şartı

Tapu kütüğünde kaydı bulunmayan bir taşınmazın mülkiyetini kazanabilmek için en temel şart, taşınmaz üzerinde 20 yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak zilyetlik sürdürmektir. Ancak buradaki zilyetlik, herhangi bir kullanım değil, "malik sıfatıyla zilyetlik" olmalıdır. Kişi, taşınmazı sanki kendi malıymış gibi kullanmalı, vergisini ödemeli, bakımını yapmalı ve dış dünyaya karşı bu taşınmazın sahibi olduğu izlenimini vermelidir. Kiracı veya ariyet sözleşmesiyle bir yeri kullanan kişinin zilyetliği "fer'i zilyetlik" olduğundan, ne kadar uzun süre geçerse geçsin bu yolla mülkiyet kazanılamaz.

TMK m. 713 uyarınca tescil davası açılabilmesi için şu koşullar kümülatif olarak gerçekleşmelidir:

• Taşınmazın Tapusuz Olması: Taşınmazın tapu kütüğünde hiçbir kaydının bulunmaması veya malikinin kim olduğunun anlaşılamaması gerekir.
• 20 Yıllık Süre: Zilyetlik süresi, davanın açıldığı tarihe kadar geriye doğru en az 20 yıl kesintisiz devam etmiş olmalıdır.
• Davasızlık ve Aralıksızlık: Bu 20 yıllık süre zarfında, mülkiyete ilişkin herhangi bir niza çıkmamış, zilyetlik bir mahkeme davasına konu olmamış ve kullanımda bir kopukluk yaşanmamış olmalıdır.
• Tescil Davası: Şartlar oluştuğunda, zilyet tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde "Tapu İptali ve Tescil" davası açılmalıdır.

Zilyetlik süresinin hesaplanmasında eklemeli zilyetlik (zilyetliğin devri) imkanı da mevcuttur. Miras yoluyla veya bir sözleşme ile zilyetliği devralan kişi, kendisinden önceki zilyedin kullanım süresini kendi süresine ekleyebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14 ile getirilen tescil limitleridir. Kanun koyucu, belgesiz zilyetlik yoluyla edinilebilecek taşınmaz miktarını sınırlandırmıştır. Buna göre; aynı çalışma alanı içerisinde bir kişi, sulu toprakta en fazla 40 dönüm, kuru toprakta ise en fazla 100 dönüm taşınmazı bu yolla adına tescil ettirebilir. Bu limitler hem zilyetliği devreden hem de devralan için ayrı ayrı denetlenir.

İmar ve İhya Yoluyla Tescil

Tapusuz taşınmazların mülkiyetinin kazanılmasında bir diğer önemli yöntem ise "İmar ve İhya"dır. Bu mekanizma, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ancak tarıma elverişli olmayan (çalılık, kayalık, fundalık gibi) arazilerin, emek ve masraf harcanarak tarıma elverişli hale getirilmesini teşvik eder. 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 17 uyarınca, kamu hizmetine tahsis edilmemiş ve orman sayılmayan bu tür arazileri imar ve ihya eden kişi, 20 yıllık zilyetlik süresini tamamladığında mülkiyet hakkını talep edebilir.

İmar ve ihya sürecinde sadece taşınmazı kullanmak yeterli değildir; taşınmazın niteliğinin değiştirilmesi gerekir. Yargıtay uygulamalarında bu durumun sınırları net bir şekilde çizilmiştir. Özellikle taşınmaz üzerine sadece yapı inşa edilmesinin "ihya" teşkil etmeyeceği vurgulanmaktadır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 24.02.2015 tarihli, 1989/12036 Esas ve 1989/13431 Karar sayılı ilamı: "Taşınmaz üzerine ev yapılması veya dışarıdan toprak getirilmesi tek başına imar ihya olarak kabul edilmemekte, taşınmazın mutlaka tarıma elverişli hale getirilmesi aranmaktadır."

Bu karar, imar ve ihya şartının özünü ortaya koymaktadır. Bir arazinin ihya edilmiş sayılabilmesi için, o toprağın işlenmesi, taşlarının temizlenmesi, sulama sisteminin kurulması ve düzenli olarak tarımsal faaliyette kullanılması şarttır. Sadece etrafını çevirmek veya üzerine kaçak yapı kondurmak, mülkiyet kazanımı için yeterli bir zilyetlik iradesi olarak kabul edilmez.

Ayrıca, imar ve ihya yoluyla mülkiyet kazanımında şu engellere dikkat edilmelidir:

• Orman ve Mera Alanları: Taşınmazın orman tahdidi içinde kalması veya kadim mera vasfında olması durumunda, zilyetlik süresi ne olursa olsun mülkiyet kazanılamaz.
• Kamu Hizmetine Tahsis: Taşınmazın yol, park, okul alanı gibi bir kamu hizmetine ayrılmış olması tescile engeldir.
• İmar Planı Etkisi: Eğer taşınmaz imar planı kapsamına alınmışsa, planın kesinleştiği tarihten itibaren imar-ihya süreci durur. Ancak plan öncesinde 20 yıllık zilyetlik süresi dolmuşsa, kazanılmış haklar korunabilir.

Sonuç olarak, tapusuz bir arazinin tescili teknik ve hukuki açıdan titizlikle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Mahkeme aşamasında yerel bilirkişiler, ziraat mühendisleri ve kadastro teknisyenleri eşliğinde yapılacak keşifler, taşınmazın geçmişteki niteliğini ve zilyetliğin gerçekliğini belirlemede kritik rol oynar. 20 yıllık sürenin ispatı için hava fotoğrafları, vergi kayıtları ve tanık beyanları gibi delillerin eksiksiz sunulması davanın başarısı için elzemdir.

Tapu İptali ve Tescil Davalarında Usul ve Esaslar

Tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluk ve bu kayıtların doğruluğu, mülkiyet hakkının korunması açısından hukuk sistemimizin temel taşlarından biridir. Ancak, çeşitli nedenlerle tapu kayıtları gerçek hak durumunu yansıtmayabilir. Bu noktada devreye giren tapu iptali ve tescil davası, usulsüz veya hukuki dayanaktan yoksun kayıtların düzeltilmesini amaçlayan, mülkiyet hakkına dayalı bir dava türüdür. Bu davalar, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin olduğu için büyük bir titizlikle yürütülmelidir.

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1024. maddesi uyarınca, bir ayni hak geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tescil edilmişse, bu tescil yolsuz tescil olarak kabul edilir. Kanun koyucu, tapu sicilinin açıklığı ve güvenilirliği ilkesini benimsemiş olsa da, bu güvenin kötüye kullanıldığı veya usulsüz işlemlerle mülkiyetin el değiştirdiği durumlarda gerçek hak sahibini koruma altına almıştır. TMK m. 1024 ve 1025, yolsuz tescilin iptali ve sicilin düzeltilmesi için gerekli yasal altyapıyı oluşturur.

Yolsuz tescil genellikle şu durumlarda ortaya çıkar:

• Satış vaadi veya satış işleminin geçersiz bir sözleşmeye dayanması,
• Bağışlama veya satış sırasında taraflardan birinin ehliyetsiz olması,
• İşlemin sahte vekaletname veya belgelerle yapılmış olması,
• İrade fesadı halleri (hata, hile, korkutma).

Bu noktada, Türk hukukunda özellikle miras hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda sıkça karşımıza çıkan muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) iddiaları özel bir önem taşır. Muris muvazaası, mirasbırakanın sağlığında mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı muvazaalı (danışıklı) devirleri ifade eder. Bu tür iddialara dayalı davalarda, 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı temel dayanak teşkil eder. Bu karara göre, muris muvazaasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre işlemez. Yani, mirasçılar muvazaalı işlemi öğrendikleri tarihten bağımsız olarak her zaman dava açma hakkına sahiptirler.

Ancak, her tapu iptali davası süresiz değildir. Örneğin, kadastro çalışmalarından kaynaklanan hatalara veya kadastro öncesi haklara dayalı olarak açılacak davalarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu uyarınca 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Bu süre geçtikten sonra, kadastro tespitinden önceki nedenlere dayanarak tapu iptali davası açılması hukuken mümkün değildir. Bu ayrım, davanın başarısı için kritik bir öneme sahiptir.

Görevli ve Yetkili Mahkemeler

Tapu iptali ve tescil davaları, usul hukuku bakımından da sıkı kurallara tabidir. Davanın yanlış mahkemede açılması, sürecin uzamasına ve hak kayıplarına neden olabilir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 2 uyarınca, dava konusunun değerine bakılmaksızın, şahıs varlığına ilişkin haklar ile malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Tapu iptali ve tescil davaları da doğrudan malvarlığına ve mülkiyet hakkına ilişkin olduğu için genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülmelidir.

Yetkili mahkeme konusunda ise taşınmazın aynına ilişkin davalarda uygulanan kesin yetki kuralı geçerlidir. HMK'nın ilgili hükümleri uyarınca, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Eğer dava konusu birden fazla taşınmazı kapsıyorsa ve bu taşınmazlar farklı yerlerde ise taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir. Bu yetki kuralı kamu düzeninden olup, mahkemece re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır.

Dava süreci boyunca dikkat edilmesi gereken diğer hususlar şunlardır:

• İhtiyati Tedbir: Davanın devamı sırasında taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla HMK 389. madde kapsamında mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edilmelidir. Aksi takdirde, dava kazanılsa bile taşınmazın el değiştirmesi durumunda tescil kararı infaz edilemeyebilir.
• Nispi Harç: Tapu iptal davaları, taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden hesaplanan nispi harca tabidir. Bu değer, mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde netleşir.
• Taraf Teşkili: Davanın, tapu kaydında malik olarak görünen kişiye veya onun mirasçılarına karşı açılması zorunludur. Eğer taşınmaz el değiştirmişse, yeni malikin kötüniyetli olduğunun ispatlanması gerekir; aksi halde TMK 1023 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunur.

Sonuç olarak, tapu iptali ve tescil davaları, hem maddi hukuk (TMK) hem de usul hukuku (HMK, Kadastro Kanunu) hükümlerinin iç içe geçtiği teknik davalardır. Yolsuz tescilin tespiti, hak düşürücü sürelerin denetimi ve doğru mahkemede husumetin doğru yöneltilmesi, mülkiyet hakkının geri kazanılmasında hayati rol oynamaktadır.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması ve Şirketlerin Durumu

Tapu sicilindeki mülkiyet değişiklikleri her zaman bizzat malik tarafından gerçekleştirilmez; uygulamada temsil yetkisi veya vekaletname kullanımı oldukça yaygındır. Ancak bu durum, kötü niyetli kullanımlara ve mülkiyet hakkının ihlaline zemin hazırlayabilmektedir. Bu bölümde, vekalet ilişkisinin sınırlarını, vekilin hukuki sorumluluklarını ve yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’deki taşınmaz edinim süreçlerini teknik detaylarıyla ele alacağız.

Vekilin Sadakat Borcu

Vekalet sözleşmesi, taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanan ve vekilin, müvekkilinin menfaatlerini en üst düzeyde gözetmesini gerektiren bir hukuki müessesedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 506 uyarınca, vekilin sadakat ve özen borcu temel bir yükümlülüktür. Kanun maddesi açıkça; vekilin, üstlendiği işi ve hizmetleri, vekil edenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlü olduğunu ve vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranışın esas alınacağını hükme bağlamıştır.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması, vekilin sahip olduğu temsil yetkisini müvekkilinin zararına, kendisinin veya bir başkasının yararına kullanması durumunda ortaya çıkar. Tapu iptal ve tescil davalarında bu durum sıkça karşımıza çıkmaktadır. Özellikle vekilin, taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle devretmesi veya bedeli tahsil etmesine rağmen müvekkiline ödememesi "vekalet görevinin kötüye kullanılması" olarak nitelendirilir. Bu noktada, vekil ile işlem yapan üçüncü kişinin iyiniyeti de büyük önem taşır. Eğer üçüncü kişi, vekilin yetkisini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, bu tescil yolsuz tescil hükmündedir ve iptali istenebilir.

Taşınmaz devirlerinde bir diğer kritik husus ise işlem anındaki hukuki ehliyettir. Yargıtay, özellikle yaşlılık veya hastalık gibi nedenlerle ayırt etme gücü sorgulanan kişilerin yaptığı temliklerde katı bir denetim mekanizması öngörmektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/1624, K. 2021/5973: "Ehliyetsizlik iddiasına dayalı davalarda mirasbırakanın her bir temlik tarihi için ayrı ayrı Adli Tıp Kurumundan rapor alınması gerektiğini, ayırt etme gücü olmayanın yaptığı işlemlerin geçersiz olduğunu ve TMK madde 15 uyarınca iyiniyetin bu işlemleri geçerli kılmayacağını belirtmiştir."

Bu karar, mülkiyet hakkının korunmasında tıbbi raporların ve fiili ehliyetin ne denli belirleyici olduğunu göstermektedir. Ehliyetsiz bir kişinin verdiği vekaletname ile yapılan tüm işlemler, karşı taraf iyiniyetli olsa dahi hukuken geçersiz sayılmakta ve yolsuz tescil olarak kabul edilmektedir.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimi

Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi, genel hükümlerden ziyade özel bir denetim mekanizmasına tabidir. 18.08.2012 tarihli Yönetmelik ile düzenlenen bu süreç, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi çerçevesinde yürütülmektedir. Bu kapsamda; yabancı yatırımcıların %50 veya daha fazla hissesine sahip olduğu veya yöneticilerin çoğunluğunu atama yetkisini elinde bulundurduğu şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri Valilik iznine ve güvenlik soruşturmasına tabidir.

Yabancı sermayeli şirketlerin başvuru süreçlerinde dikkat etmesi gereken temel sınırlamalar şunlardır:

• Askeri ve Güvenlik Bölgeleri: 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca, taşınmazın askeri yasak bölge veya özel güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığı Genelkurmay Başkanlığı veya yetkili komutanlıklar tarafından incelenir.
• Faaliyet Konusuna Uygunluk: Şirketlerin edindikleri taşınmazları, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularına uygun şekilde kullanmaları zorunludur. Valilik bünyesinde kurulan komisyonlar, bu uygunluğu her yıl düzenli olarak denetlemektedir.
• Tasfiye Süreci: Eğer bir taşınmazın yönetmelik hükümlerine aykırı edinildiği veya amacına aykırı kullanıldığı tespit edilirse, şirkete tasfiye için 6 aylık bir süre tanınır. Bu sürede tasfiye edilmeyen taşınmazlar, genel hükümler çerçevesinde tasfiye edilerek bedeli hak sahibine ödenir.

Özellikle hisse devri yoluyla ortaklık yapısı değişen ve "yabancı sermayeli" statüsüne geçen şirketlerin, daha önce edindikleri taşınmazlar için de ilgili bakanlığa bildirimde bulunarak güvenlik bölgeleri açısından yeniden değerlendirme talep etmeleri yasal bir zorunluluktur.

Özet ve Sonuç

Tapu hukuku, mülkiyet hakkının kutsallığı ile sicilin güvenilirliği (kamu güveni) arasındaki ince dengede yürütülmektedir. Bu makale boyunca incelediğimiz üzere; tapuda kayıtlı olmayan arazilerin TMK m. 713 uyarınca 20 yıllık zilyetlikle kazanılmasından, harici satışlarda ödenen bedelin iadesi için tanınan hapis hakkına; vekalet görevinin kötüye kullanılmasından yabancı şirketlerin edinim şartlarına kadar her süreç, sıkı şekil şartlarına ve yargı denetimine tabidir. Gayrimenkul işlemlerinde "iyiniyet" her ne kadar korunsa da, kanunun emredici şekil şartlarına uyulmaması veya ehliyetsizlik gibi durumlar tescili sakatlamaktadır. Hak sahiplerinin, özellikle kadastro öncesi haklar ve zamanaşımı sürelerini göz önünde bulundurarak, hak kayıplarını önlemek adına Asliye Hukuk Mahkemeleri nezdinde gerekli hukuki süreçleri zamanında başlatmaları kritik önem arz etmektedir.