Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına katılmayan hissedarın arsa payının satışı, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen istisnai bir idari süreçtir. Riskli yapı tespitinden açık artırmaya, rayiç bedel belirlemesinden idare mahkemesinde açılacak iptal davasına kadar her aşamada usul kurallarına uyulması gerekir. Bu yazıda, satış davası olarak anılan pay satışının şartları, tebligat ve süreler, değerleme ölçütleri, yargı yolları ve ilgili yargı kararları ele alınmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti ve Dönüşüm Kararının Hukuki Temeli

Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi

6306 sayılı Kanun bakımından dönüşüm sürecinin başlangıç noktası, yapının riskli yapı olduğunun teknik ve hukuki olarak ortaya konulmasıdır. 6306 sayılı Kanun m. 2/1-d uyarınca riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bu tanım, yalnızca yapının eski olmasını yeterli görmez. Risk tespitinin bilimsel ve teknik incelemeye dayanması ve yapının can ve mal güvenliği bakımından taşıdığı riskin ortaya konulması gerekir.

Riskli yapı tespiti, maliklerden birinin başvurusu üzerine veya yetkili idarenin resen yürüttüğü süreç kapsamında gerçekleştirilebilir. Teknik inceleme, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Hazırlanan raporda yapının taşıyıcı sistemi, mevcut teknik durumu ve risk niteliği değerlendirilir. Raporun yetkili idare tarafından incelenmesi ve tapu kayıtlarına riskli yapı belirtmesinin işlenmesiyle maliklere yönelik bildirim süreci başlar.

Malikler, riskli yapı tespitine karşı kaynaklarda belirtilen süre içinde itiraz edebilir. 6306 sayılı Kanun m. 7/6, riskli yapı tespitine karşı itiraz ve bu süreçteki başvuru yollarına ilişkin düzenlemeler bakımından dayanak oluşturmaktadır. İtirazın kabul edilmesi hâlinde riskli yapı tespitinin kaldırılması ve buna bağlı tapu belirtmesinin düzeltilmesi gündeme gelir. İtirazın reddedilmesi veya süresi içinde itiraz edilmemesi durumunda ise risk tespiti kesinleşir.

Risk tespitinin kesinleşmesi, doğrudan pay satışını sonuçlandırmaz. Ancak yapının yıkılması, taşınmazın yeniden değerlendirilmesi ve maliklerin dönüşüm yöntemine ilişkin karar alabilmesi bakımından zorunlu hukuki zemini oluşturur. Bu nedenle risk tespitine ilişkin rapor, bildirim ve itiraz aşamalarındaki hukuka aykırılıklar sonraki işlemlerin de hukuki dayanağını etkileyebilir. Özellikle teknik raporun bilimsel verilerden yoksun olması veya yetkili olmayan bir kuruluşça hazırlanması, risk tespitinin hukuka uygunluğunun denetlenmesini gerektirir.

Çoğunluk Kararı ve Uygulama Seçenekleri

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra taşınmazın nasıl değerlendirileceği konusunda maliklerin karar alması gerekir. 6306 sayılı Kanun m. 6/1, riskli yapıların yeniden değerlendirilmesi, yeniden bina yapılması, payların satışı, kat karşılığı inşaat ve hasılat paylaşımı gibi uygulamaların hukuki temelini oluşturur. Bu kapsamda dönüşümün yöntemi, yüklenicinin seçimi, yeni yapılaşmanın esasları ve payların nasıl değerlendirileceği karar konusu yapılabilir.

Kaynaklarda yer alan 7471 sayılı Kanun değişikliği sonrasında karar yeter sayısının, malik sayısına göre değil arsa payı üzerinden hesaplanan salt çoğunluk esasına bağlandığı belirtilmektedir. Buna göre belirleyici olan, kararı destekleyen maliklerin kişi sayısı değil, toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil edip etmediğidir. Bu hesaplama, özellikle bağımsız bölümlerin arsa paylarının birbirinden farklı olduğu yapılarda doğrudan önem taşır.

Salt çoğunlukla alınan kararın geçerli olabilmesi için kararın içeriğinin açık olması ve hangi uygulamanın gerçekleştirileceğinin belirlenmesi gerekir. Yeniden bina yapılması, parsellerin birleştirilmesi, pay satışı veya kat karşılığı inşaat gibi seçenekler birbirinden farklı hukuki ve ekonomik sonuçlar doğurur. Bu nedenle çoğunluk kararı, yalnızca dönüşüm iradesini değil, uygulanacak modelin temel şartlarını da ortaya koymalıdır.

Karara katılmayan maliklerin paylarının satılabilmesi, çoğunluk kararının varlığıyla birlikte diğer usul şartlarının da yerine getirilmesine bağlıdır. Karar ve anlaşma şartları ilgili malike bildirilmeden pay satışına geçilemez. Ayrıca malikin karara katılması veya teklifi kabul etmesi için tanınan 15 günlük süre dolmadan satış işlemi başlatılamaz. Bu süre, azınlıkta kalan malikin kararın içeriğini incelemesi ve iradesini açıklaması bakımından temel güvencedir.

Müteahhitten kaynaklanan nedenlerle yapım sürecinin başlatılmaması veya başlatılan yapımın gerekli ekip ve ekipmanla sürdürülememesi hâlinde sözleşmenin sona erdirilmesi ayrıca gündeme gelebilir. 6306 sayılı Kanun m. 6/14, bu tür sözleşme feshi başvurularının değerlendirilmesine ilişkin özel dayanak teşkil eder. Böylece dönüşüm kararının uygulanamaması, yalnızca özel hukuk ilişkisi bakımından değil, Kanun kapsamında yürütülen idari süreç bakımından da incelenebilir.

Pay ve Arsa Payı Ayrımı

Kentsel dönüşüm işlemlerinde “pay”, “hisse” ve “arsa payı” kavramlarının birbirinden ayrılması gerekir. Pay, paylı mülkiyette bir malikin taşınmaz üzerindeki mülkiyet oranını ifade eder. “Hisse” de uygulamada aynı mülkiyet oranını belirtmek için kullanılmaktadır. Bu oran, taşınmazın tamamı üzerindeki mülkiyet hakkının hangi bölümünün ilgili malike ait olduğunu gösterir.

Arsa payı ise kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş yapılarda bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Bağımsız bölüm maliklerinin arsa üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisi arsa payları üzerinden belirlenir. Bu nedenle dönüşüm kararlarında salt çoğunluk hesabı yapılırken bağımsız bölüm sayısı değil, ilgili maliklerin toplam arsa payı dikkate alınır.

Yapı henüz yıkılmadan önce alınan dönüşüm kararlarında arsa payı, karar yeter sayısının hesaplanmasında temel ölçüttür. Buna karşılık yapı yıkıldıktan ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı sona erdikten sonra taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkisi pay veya hisse üzerinden değerlendirilir. Bu ayrım, satışın konusunun ve değerleme hesabının doğru belirlenmesi bakımından önem taşır.

Dolayısıyla karara katılmayan malikin satışa konu edilen hakkı, somut aşamaya göre arsa payı veya taşınmazdaki pay olarak nitelendirilmelidir. Yanlış nitelendirme; çoğunluk hesabını, değerleme işlemini ve satış ilanının içeriğini etkileyebilir. Dönüşüm kararının hukuka uygunluğu incelenirken mülkiyet türü, tapu kaydı, bağımsız bölümün arsa payı ve yapının yıkım aşaması birlikte değerlendirilmelidir.

Tebligat, Çoğunluk ve Pay Satışına Başvuru Süreci

Karara Katılmayan Hissedara Bildirim

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden ve taşınmazın nasıl değerlendirileceğine ilişkin karar alınmasından sonra, karara katılmayan malike kararın içeriği ile anlaşma şartlarının bildirilmesi gerekir. Bildirim yapılmadan veya bildirimin içeriği malikin karar verebilmesine elverişli açıklıkta olmadan arsa payının satış sürecine geçilemez. Bu aşamada amaç, malik iradesinin varsayılması değil, alınan kararın ve teklifin ilgili kişiye usulüne uygun biçimde ulaştırılmasıdır.

Karar bildiriminde, dönüşümün hangi yöntemle uygulanacağı ve malikten beklenen iradenin ne olduğu açıkça ortaya konulmalıdır. Yeniden bina yapılması, payların satışı, kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı gibi uygulamalar aynı hukuki ve ekonomik sonucu doğurmaz. Bu nedenle yalnızca “dönüşüme karar verildiği” yönündeki genel bir bildirim, kararın kapsamını ve malikin kabul etmesi beklenen şartları göstermeye yeterli değildir. Anlaşma şartlarının, teklifin ve kabul için tanınan sürenin belirli olması gerekir.

Karar yeter sayısı, kaynaklarda belirtilen 7471 sayılı Kanun değişikliği sonrasında maliklerin kişi sayısına göre değil, toplam arsa paylarının yarısından fazlasını temsil eden salt çoğunluğa göre değerlendirilir. Bu nedenle bildirim sürecinden önce çoğunluk hesabının doğru yapılması zorunludur. Kararı destekleyen maliklerin sayısı fazla olsa dahi arsa payı bakımından salt çoğunluk sağlanmamışsa pay satışına dayanak oluşturacak geçerli bir karar bulunmaz.

Riskli yapının tahliyesi ve yıkımına ilişkin bildirimler bakımından 6306 sayılı Kanun m. 5/5 kapsamında yapıya bildirim asılması, e-Devlet üzerinden bildirim yapılması ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesi yöntemleri öngörülmektedir. Ancak tahliye ve yıkım bildirimleri ile dönüşüm kararının ve anlaşma teklifinin bildirilmesi aynı işlem değildir. Her bildirimin kendi hukuki amacına ve ilgili usule uygun biçimde gerçekleştirilmesi gerekir. Özellikle pay satışının dayanağı olan karar ve teklif bakımından bildirimin yapıldığı, bildirimin içeriği ve tebliğ tarihi belgeyle ortaya konulmalıdır.

15 Günlük Kabul Süresi

Karara katılmayan malike, karar ve anlaşma şartlarının bildirilmesinden itibaren 15 gün süre tanınır. Bu süre içinde malik, dönüşüm kararına katılabilir, kendisine sunulan sözleşmeyi imzalayabilir veya teklifi kabul edebilir. Süre, malikin kararın ekonomik ve hukuki sonuçlarını değerlendirebilmesi için tanınan zorunlu bir usul güvencesidir.

On beş günlük süre dolmadan arsa payının satışa çıkarılması mümkün değildir. Sürenin hiç verilmemesi, bildirimin usulsüz yapılması veya başlangıç tarihinin hatalı belirlenmesi, satış işleminin hukuka uygunluğunu doğrudan etkiler. Bu nedenle idarenin ve başvuruyu yapan çoğunluk maliklerinin, bildirimin hangi tarihte yapıldığını ve sürenin hangi tarihte sona erdiğini açık biçimde tespit etmesi gerekir.

Malikin bu süre içinde sözleşmeyi imzalamaması, teklif hakkında herhangi bir açıklama yapmaması veya karara katılmayı reddetmesi hâlinde arsa payı kendiliğinden devredilmiş sayılmaz. Satış sürecinin başlatılması için çoğunluğu temsil eden maliklerin yetkili idareye başvurması ve gerekli belgeleri sunması gerekir. Başka bir ifadeyle, on beş günlük sürenin sona ermesi yalnızca satış başvurusunun önünü açar; tek başına mülkiyet değişikliği sonucunu doğurmaz.

Bildirim ile kabul süresi arasında doğrudan bir bağlantı bulunduğundan, karar ve teklifin içeriği belirsizse malikin süresi içinde sağlıklı bir irade açıklamasında bulunduğu kabul edilemez. Satış işlemine karşı yapılacak hukuki incelemede, yalnızca sürenin takvim bakımından geçirilip geçirilmediği değil, malike hangi belgelerin ve hangi anlaşma şartlarının bildirildiği de değerlendirilir.

Yetkili İdareye Başvuru

On beş günlük kabul süresinin dolmasına rağmen malik karara katılmaz veya sözleşmeyi imzalamazsa, pay satışını gerçekleştirecek yetkili idareye başvurulması gerekir. Başvuru, çoğunluğu temsil eden kişiler tarafından yapılır. Başvurunun amacı, karara katılmayan malikin payının mevzuatta öngörülen koşullarla açık artırmaya çıkarılmasını sağlamaktır. Pay, doğrudan çoğunluk malikleri tarafından veya kendiliğinden satılamaz.

Başvuru dosyasında, dönüşüm kararının arsa payı bakımından salt çoğunlukla alındığını, karara katılmayan malike bildirim yapıldığını ve 15 günlük kabul süresinin sona erdiğini gösteren belgelerin bulunması gerekir. Karar tutanağı, anlaşma şartları, bildirim evrakı ve tebliğ tarihini gösteren kayıtlar bu incelemenin temelini oluşturur. Belgeler, satış talebinin yalnızca çoğunluk iradesine değil, usulüne uygun tamamlanmış bir sürece dayandığını göstermelidir.

Pay satışının usulü, Uygulama Yönetmeliği m. 15/A kapsamında değerlendirilir. Bu düzenleme, karara katılmayan maliklerin paylarının açık artırmayla satışına ilişkin süreci ve satış bedelinin rayiç değerden aşağı olamayacağına ilişkin güvenceyi içerir. Yetkili idare, başvuruyu değerlendirirken karar yeter sayısını, bildirimin yapılıp yapılmadığını ve kabul süresinin geçip geçmediğini inceler. Bu şartlardan biri eksikse satış aşamasına geçilmesi hukuka aykırı hâle gelir.

Yıkım sonrasında taşınmazın yeniden değerlendirilmesi ve pay satışına ilişkin işlemlerden ayrı olarak, ortaklığın sona erdirilmesi ihtiyacı doğarsa 6306 sayılı Kanun m. 6/16 kapsamında ortaklığın giderilmesi davası açılması gündeme gelebilir. Bu dava yolu, pay satış başvurusunun yerine geçen bir işlem değildir; taşınmazın yıkım sonrasındaki hukuki durumuna bağlı ayrı bir başvuru imkânıdır. Bu nedenle pay satışına ilişkin idari süreç ile ortaklığın giderilmesine ilişkin yargısal süreç birbirinden ayrılarak değerlendirilmelidir.

Rayiç Bedel ve Açık Artırma Usulü

Bedel Tespiti Komisyonu ve Değerleme

Pay satışında açık artırmanın başlangıç bedeli, 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olamaz. Bu kural, karara katılmayan malikin payının çoğunluk iradesiyle gerçek değerinin altında el değiştirmesini önlemeye yönelik temel güvencedir. Rayiç bedel, satış işleminin ekonomik temelini oluşturur; bu nedenle yalnızca ihale sırasında oluşan tekliflere bırakılan belirsiz bir değer değildir.

Rayiç değerin belirlenmesinde yetkili değerleme sürecinin ve Bedel Tespiti Komisyonunun işlemleri önem taşır. Komisyonca veya yetkili değerleme mekanizmasıyla belirlenen bedel, açık artırmanın başlangıç sınırını oluşturur. Rayiç bedelin altında satış yapılamaması zorunluluğu nedeniyle, bu bedelin altında kalan teklifler kabul edilemez. Satışın rekabete açık olması, başlangıç bedelinin altında bir teklifin geçerli hâle gelmesini sağlamaz.

Değerleme işleminde taşınmazın gerçek ekonomik karşılığının ortaya konulması gerekir. Kaynaklarda yer alan Danıştay Dördüncü Dairesi kararına ilişkin olayda, idarenin satışa esas aldığı metrekare bedeli 21.128,00 TL, keşif ve bilirkişi incelemesinde belirlenen değer ise 32.000,00 TL olarak gösterilmiştir. Bu fark, idarenin belirlediği bedelin yargısal denetime tabi olduğunu ve satış değerinin yalnızca idari rapora dayanılarak tartışmasız kabul edilemeyeceğini ortaya koymaktadır.

Değerleme raporuna karşı ileri sürülecek itirazlarda, rayiç bedelin hangi verilere dayandığı ve taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığı incelenmelidir. Özellikle idarenin belirlediği bedel ile bilirkişi incelemesinde ulaşılan değer arasında önemli fark bulunması, satış işleminin hukuka uygunluğu bakımından doğrudan önem taşır. Bu değerlendirme, satış bedelinin düşük olduğu iddiasının somutlaştırılmasını ve gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle denetlenmesini sağlar.

Yargıtay, rayiç değerin altında satış yapıldığı iddiasına dayanan her başvurunun kendiliğinden kabul edileceğini benimsememiştir:

6306 sayılı Kanun kapsamında hissesi ihale usulüyle satılan malik tarafından, hissenin piyasa rayiç değerinin altında ve hileli davranışlarla satıldığı ileri sürülerek açılan maddi tazminat davasında ilk derece ve istinaf mahkemelerinin ret kararlarını Yargıtay onamıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/7204 E., 2023/1354 K. sayılı kararında aktarılan bu yaklaşım, satış bedeline ilişkin iddianın yalnızca soyut bir değer kaybı söylemiyle sonuç doğurmayacağını göstermektedir. Rayiç bedelin hatalı veya eksik belirlendiği ileri sürülüyorsa, bu iddianın somut değerleme verileriyle desteklenmesi gerekir. Bununla birlikte, satış bedelinin hukuka uygun biçimde tespit edilip edilmediği ve ihale sürecinin mevzuata uygun yürütülüp yürütülmediği ayrı ayrı denetlenir.

Paydaşlara Tanınan Öncelik

Açık artırmada ilk aşamada dönüşüm kararına katılan paydaşlara öncelik tanınır. Böylece taşınmazın yeniden değerlendirilmesine ilişkin ortak kararı kabul eden maliklerin, karara katılmayan malikin satışa çıkarılan payını edinme imkânı korunur. Öncelik, belirlenen rayiç bedelin altında bir edinim hakkı vermez; paydaşların teklifleri de satışın başlangıç bedeli olan rayiç değere uygun olmak zorundadır.

Birden fazla paydaşın satışa katılması hâlinde pay, açık artırmada en yüksek bedeli veren paydaşa devredilir. Satış bedelinin ödenmesinden sonra tapuda devir işlemi gerçekleştirilir. Payı edinen malik, taşınmazın dönüşümüne ilişkin mevcut karar ve anlaşma şartlarıyla bağlı hâle gelir. Bu sonuç, satışın yalnızca mülkiyet aktarımı olmadığını; aynı zamanda devam eden dönüşüm modeline katılım sağladığını gösterir.

Paydaşlardan alıcı çıkmaması veya satışın bu aşamada gerçekleşmemesi hâlinde, mevzuatta öngörülen sonraki satış imkânları gündeme gelebilir. Ancak her aşamada rayiç bedel alt sınırı korunur. Satış ilanında bedelin, açık artırmanın tarih ve yerinin ve katılım koşullarının açık biçimde gösterilmesi gerekir. İhale sürecinin hangi paydaşlara açık olduğu ve tekliflerin hangi bedelden başlayacağı da satış işleminin denetlenebilirliği bakımından önemlidir.

Paydaşlara tanınan öncelik, karara katılmayan malikin mülkiyet hakkının sınırsız biçimde ortadan kaldırıldığı anlamına gelmez. Satışın geçerli olabilmesi için rayiç değerin doğru belirlenmesi, açık artırmanın gerçek bir rekabet ortamında yapılması ve satış usulünün mevzuata uygun olması gerekir. Bu unsurlardan biri eksikse, satış işleminin hukuki geçerliliği idari yargı denetimine konu edilebilir.

Hazine Adına Resen Tescil

Paydaşlar arasından alıcı çıkmaması ve öngörülen açık artırma sürecinde satışın gerçekleşmemesi hâlinde, payın bedelinin ilgili idarece ödenmesi ve tapuda Hazine adına resen tescil edilmesi gündeme gelir. Bu işlem, payın hukuki durumunun belirsiz kalmasını önlemeye ve dönüşüm uygulamasının taşınmaz üzerindeki mülkiyet engeli nedeniyle durmasını engellemeye yöneliktir.

Hazine adına tescil, payın karşılıksız devri niteliğinde değildir. Kaynaklarda belirtildiği üzere tescil, rayiç bedelin ödenmesiyle gerçekleştirilir. Bu nedenle satış sürecinde rayiç bedelin belirlenmesi, ilgili idarenin ödeme yükümlülüğü ve tapu tescil işleminin dayanağı birlikte incelenmelidir. Bedelin belirlenmesine ilişkin hukuka aykırılık iddiası, tescil işleminin hukuki temelini de etkileyebilir.

Resen tescil aşamasına gelinmesi, önceki işlemlerin tümünün usulüne uygun tamamlandığını gerektirir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, geçerli dönüşüm kararının bulunması, karar ve teklif bildirimlerinin yapılması, tanınan sürenin dolması, rayiç bedelin belirlenmesi ve açık artırmanın mevzuata uygun yürütülmesi bu sürecin birbirini tamamlayan unsurlarıdır. Bu aşamalardan birindeki eksiklik, Hazine adına tescilin dayanağı bakımından hukuki inceleme gerektirir.

Özellikle satış bedelinin rayiç değerin altında belirlenmesi veya değerleme ile gerçek değer arasında ciddi fark bulunması, Hazine adına tescil işleminden önce ve sonra ileri sürülebilecek hukuka aykırılık iddialarının merkezinde yer alır. Danıştay Dördüncü Dairesine ilişkin kaynak olayda, idarenin 21.128,00 TL üzerinden satışa çıkardığı payın değerinin bilirkişi incelemesinde 32.000,00 TL olarak belirlenmesi, bedel tespitinin yargısal denetimde belirleyici olduğunu göstermektedir. Avalı satış ve tescil işlemlerinde korunması gereken temel ölçüt, rayiç değerin altında kalınmaması ve mülkiyet hakkına müdahalenin hukuki güvenceler içinde gerçekleştirilmesidir.

Satışın İptali ve İdari Yargı Başvuru Yolları

İptal Davasının Konusu

Karara katılmayan hissedarın payının açık artırmayla satışına ilişkin işlem, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle satışın hukuka aykırı olduğu ileri sürüldüğünde görevli yargı kolu idari yargıdır. Taşınmazla ilgili uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 34/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.

İptal davasında yalnızca açık artırmada oluşan bedel değil, satış işleminin dayandığı bütün idari ve hukuki aşamalar birlikte incelenir. Mahkemenin denetimi özellikle şu hususlara yönelir:

• Riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediği,
• Dönüşüm kararının arsa payı bakımından gerekli çoğunlukla alınıp alınmadığı,
• Karara katılmayan hissedara karar ve anlaşma şartlarının usulüne uygun bildirilip bildirilmediği,
• Malike tanınan 15 günlük kabul süresinin gerçekten verilip verilmediği,
• Satış başvurusunun yetkili kişilerce ve yetkili idareye yapılıp yapılmadığı,
• Rayiç bedelin hukuka uygun yöntemle tespit edilip edilmediği,
• Açık artırmanın ilan, katılım ve teklif koşullarına uygun yürütülüp yürütülmediği,
• Satış bedelinin rayiç değerin altında kalıp kalmadığı.

Bu inceleme, satış işleminin münferit bir ihale işlemi olarak değil, riskli yapı tespitiyle başlayan ve payın devrine kadar devam eden işlemler zincirinin sonucu olarak ele alınmasını gerektirir. Önceki aşamalardaki hukuka aykırılık, satış işleminin dayanağını ortadan kaldırıyorsa satışın da iptali istenebilir. Bununla birlikte, davada hangi işlemin doğrudan dava konusu edildiği ve dava açma süresinin hangi bildirimle başladığı somut işlem dosyasına göre belirlenmelidir.

2577 sayılı İYUK m. 7 uyarınca idari işlemlere karşı dava açma süresine uyulması zorunludur. Kaynak metinlerde satış işleminin tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılması gerektiği belirtilmiştir. Bu sürenin geçirilmesi hâlinde dava, süre aşımı nedeniyle incelenmeden reddedilebilir. Tebliğin tarihi, yöntemi ve içeriği bu nedenle dava hakkının korunması bakımından belirleyici niteliktedir.

Dava dilekçesinde, satış işleminin hangi yönlerden hukuka aykırı olduğu somutlaştırılmalıdır. Çoğunluk hesabındaki hata, tebligatın usulsüzlüğü, 15 günlük sürenin verilmemesi, rayiç bedelin düşük belirlenmesi veya açık artırmanın usulüne aykırı yapılması gibi iddialar ayrı ayrı açıklanmalıdır. Tapu kayıtları, karar tutanakları, bildirim belgeleri, değerleme raporları, satış ilanı ve ihale tutanakları bu incelemenin temel belgeleridir.

Yürütmenin Durdurulması Talebi

Pay satışına karşı iptal davası açılması, satış işlemini kendiliğinden durdurmaz. Satışın tamamlanması ve payın tapuda devredilmesi, davacının mülkiyet durumunu doğrudan değiştirebileceğinden, dava dilekçesinde ayrıca yürütmenin durdurulması talep edilmesi gerekir.

2577 sayılı İYUK m. 27 uyarınca yürütmenin durdurulmasına karar verilebilmesi için iki şartın birlikte gerçekleşmesi zorunludur:

• Dava konusu işlemin açıkça hukuka aykırı olması,
• İşlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması.

Bu şartlardan birinin bulunmaması yürütmenin durdurulması talebinin kabul edilmesini engeller. Bu nedenle talep, yalnızca payın satılmasının istenmediği yönündeki kişisel iradeye dayandırılamaz. Satış işleminin hangi açık hukuka aykırılık nedeniyle durdurulması gerektiği ve satışın tamamlanması hâlinde ortaya çıkacak zararın neden sonradan giderilemeyeceği açıklanmalıdır.

Yürütmenin durdurulması talebinde özellikle şu belgeler önem taşır:

• Satış işlemine ilişkin tebligat,
• Çoğunluk kararını gösteren tutanak veya protokol,
• Karar ve anlaşma şartlarının bildirim belgeleri,
• Rayiç bedel ve değerleme raporları,
• Satış ilanı ve açık artırma tutanağı,
• Tapu kaydı ve satışa konu payı gösteren kayıtlar.

Örneğin 15 günlük kabul süresi dolmadan satış sürecine geçilmişse, bu durum işlemin usul güvencelerine aykırılığı bakımından ileri sürülebilir. Aynı şekilde arsa payı bakımından gerekli çoğunluk sağlanmadan karar alınmış veya bildirim hiç yapılmamışsa, satışın hukuki dayanağının bulunmadığı savunulabilir. Rayiç bedelin belirgin biçimde düşük olduğu iddiası da bağımsız değerleme verileriyle desteklenmelidir.

Tahliye ve yıkım aşamalarında da idarenin veya kat malikleri kurulunun kanuni süreleri kısaltamayacağı dikkate alınmalıdır. Bu husus, aşağıdaki kararda açıkça ortaya konulmuştur:

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen binada kat malikleri kurulu kararıyla tahliyenin 7 gün içinde yapılmasının istenildiği uyuşmazlıkta Yargıtay, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinde tahliye için en az 60 günlük süre öngörüldüğünü ve bu sürenin kat malikleri kurulu kararıyla kısaltılamayacağını kabul etmiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/8181 E., 2025/2657 K. sayılı kararında benimsenen bu yaklaşım, dönüşüm sürecinde kanuni usul güvencelerinin çoğunluk kararıyla ortadan kaldırılamayacağını göstermektedir. Tahliye süresine ilişkin bu değerlendirme, pay satışı bakımından da idarenin ve çoğunluk maliklerinin mevzuatta öngörülen süreleri etkisiz hâle getiremeyeceğini ortaya koyan bir hukuki çerçeve sunar.

Usulsüzlüklerin Hukuki Sonuçları

Satış işleminin iptali bakımından usulsüzlüğün işlemin sonucunu etkileyen nitelikte olması gerekir. Bildirimin hiç yapılmaması, kararın veya anlaşma şartlarının malike açıklanmaması ve 15 günlük kabul süresinin tanınmaması, malikin satıştan önce iradesini açıklama imkânını ortadan kaldırır. Bu tür eksiklikler, pay satışının temel usul güvencelerine aykırı yürütüldüğünü gösterebilir.

Çoğunluk hesabındaki hata da satış işlemini doğrudan etkiler. Salt çoğunluk, kaynaklarda belirtildiği üzere toplam arsa payının yarısından fazlası üzerinden hesaplanır. Kararı destekleyen maliklerin kişi sayısının fazla olması tek başına yeterli değildir. Arsa paylarının yanlış değerlendirilmesi veya gerekli çoğunluk bulunmadığı hâlde satış başvurusu yapılması, satışın dayanağı olan kararın geçerliliğini tartışmalı hâle getirir.

Değerleme sürecindeki aykırılıklar bakımından ise rayiç bedelin hangi verilerle belirlendiği, taşınmazın özelliklerinin değerlendirmeye alınıp alınmadığı ve satış bedelinin yasal alt sınırı koruyup korumadığı incelenir. İdarenin belirlediği bedel ile gerçek değeri gösteren bilirkişi veya bağımsız değerleme verileri arasında önemli fark bulunması, satış işleminin hukuka uygunluğunun yargısal olarak araştırılmasını gerektirir. Ancak bedelin düşük olduğu iddiası somut verilerle ortaya konulmalıdır.

İlan ve açık artırma usulündeki eksiklikler de ayrıca önem taşır. Satış tarihi, yeri, başlangıç bedeli veya katılım koşulları ilgili kişilerin süreci denetlemesine imkân vermeyecek şekilde bildirilmişse, açık artırmanın şeffaflığı ve rekabet koşulları zarar görür. Satışın rayiç bedelin altında gerçekleştirilmesi veya yetkili idare dışındaki bir makam tarafından yürütülmesi de iptal sebebi olarak ileri sürülebilir.

İptal kararı verilmesi hâlinde hukuka aykırı satış işlemi ortadan kalkar. Satış henüz tamamlanmamışsa yürütmenin durdurulması kararı, payın devrinin ve buna bağlı işlemlerin geçici olarak önlenmesini sağlar. Payın devredilmiş olması, dava açılmasına engel oluşturmaz; ancak mülkiyet değişikliğinin doğurduğu sonuçlar ve uygulanabilecek hukuki yollar somut dosya üzerinden değerlendirilir.

Sonuç olarak pay satışına karşı etkili başvuru, yalnızca satış bedeline itiraz edilmesinden ibaret değildir. Riskli yapı tespitinden çoğunluk kararına, bildirimden 15 günlük sürenin işletilmesine ve değerleme işleminden açık artırmaya kadar bütün süreç denetlenmelidir. 2577 sayılı İYUK m. 7 kapsamındaki dava süresi, İYUK m. 27 kapsamındaki yürütmenin durdurulması şartları ve taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinin yetkisi birlikte gözetilerek hareket edilmesi, mülkiyet hakkının korunması bakımından zorunludur.