Kentsel dönüşüm sürecinde çoğunluk kararlarına karşı hukuki haklar, riskli yapı raporuna itiraz süreleri, idari yargı süreçleri ve yıkım öncesi arsa payı düzeltme davasının detayları rehberimizde ele alınmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti ve İdari Süreçlere İtiraz Usulü

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en kritik hukuki aşamasını riskli yapı tespiti oluşturmaktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma/ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilerle saptanan binaların tasfiyesi ve yenilenmesi hedeflenmektedir. Riskli yapı tespiti, taşınmazdaki kat maliklerinden herhangi biri tarafından, arsa payı veya çoğunluk aranmaksızın Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurularak yaptırılabilir.

Risk Tespiti Raporu ve Tebliğ Yöntemleri

Lisanslı kurum veya kuruluşlarca hazırlanan riskli yapı tespit raporu, idari sürecin şekillenmesinde temel hukuki dayanaktır (6306 sayılı Kanun m. 3). Hazırlanan raporlar, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye iletilir. İdarece yapılan incelemede raporda usul ve esas yönünden eksiklik tespit edilirse, rapor düzeltilmek üzere lisanslı kuruluşa iade edilir. İlgili kurum, bildirimi takip eden 30 gün içinde eksiklikleri tamamlamak zorundadır.

İnceleme sonucunda eksiksiz olduğu anlaşılan ve kesinleşen riskli yapı raporları, en geç 10 işgünü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve Ek-6 tutanağı düzenlenir. 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği uyarınca tebligat süreci şu aşamalarla icra edilir:

• Saha Tebliği ve İlan: Yapıya Ek-6 tutanağı asılır ve tebliğ yerine geçmek üzere fiziki süreç başlatılır.
• Elektronik Bildirim ve İnternet İlanı: Yapı maliklerine e-Devlet kapısı üzerinden bilgilendirme yapılır. Eş zamanlı olarak idarenin internet sayfasında ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.
• Hukuki Tebliğ Anı: Muhtarlıkta yapılan 15 günlük ilanın son günü itibarıyla, taşınmaz üzerindeki tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı tespiti resmen tebliğ edilmiş sayılır.

İdari İtiraz ve İdare Mahkemesinde İptal Davası

Riskli yapı tespit raporunun usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesini takiben, rapora karşı idari idare nezdinde başvuru veya idari yargıda dava açma yolları mevcuttur. Tebliğ veya ilan tarihinden itibaren başlayan 15 günlük itiraz süresi içinde hak sahipleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne dilekçe vererek riskli yapı tespitine itiraz edebilirler. Yapılan itirazlar, üniversitelerden seçilen uzman teknik heyetler tarafından incelenir. Heyet tarafından yapılan inceleme neticesinde binanın riskli olmadığı tespit edilirse idari işlem iptal edilir ve süreç durur; itirazın reddedilmesi halinde ise riskli yapı kararı idari açıdan kesinleşir.

İdari itiraz yoluna başvurulması zorunlu bir ön şart olmayıp, doğrudan veya itirazın reddi üzerine idari yargı yoluna gidilmesi mümkündür. Riskli yapı tespit kararının iptali istemiyle, tebliğden veya öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük iptal davası süresi içerisinde taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde dava açılması zorunludur (6306 sayılı Kanun m. 6/9), (İYUK m. 7).

İdare mahkemesinde açılan iptal davaları, hak düşürücü sürelere tabi olup, dava açılması idari işlemin icrasını (tahliye ve yıkım süreçlerini) kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle, olası mülkiyet kayıplarının ve telafisi güç zararların önüne geçilmesi amacıyla dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması (YD) talebinin açıkça ileri sürülmesi hukuki bir zorunluluktur.

Kentsel Dönüşümde Karar Yeter Sayısı ve Malik Hakları

Kentsel dönüşüm projelerinin hızlı, etkin ve kesintisiz bir şekilde yürütülebilmesi amacıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki karar alma mekanizmalarında köklü değişiklikler yapılmıştır. Afet riski taşıyan binaların tasfiyesi ve yeniden inşası sürecinde kat maliklerinin iradelerinin birleştirilmesi, sürecin en kritik hukuki aşamasını oluşturmaktadır.

Nispi Çoğunluktan Salt Çoğunluğa Geçiş

Eski uygulamalarda kentsel dönüşüm kararlarının alınmasında ve bina ortak karar protokolünün onaylanmasında arsa paylarının en az 2/3 nitelikli çoğunluğu aranmaktaydı. Ancak yapılan mevzuat güncellemeleri doğrultusunda karar alma usulünde önemli bir basitleştirmeye gidilmiş ve 6306 sayılı Kanun m. 6 kapsamında nitelikli çoğunluk şartı kaldırılarak salt çoğunluk (%50+1) kuralı benimsenmiştir.

Bu hukuki düzenleme çerçevesinde;

• Parsellerin tevhit edilmesine,
• Münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılmasına,
• Yeniden bina yaptırılmasına,
• Kat karşılığı, arsa payı karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle payların değerlendirilmesine,

ilişkin kararlar, taşınmazdaki hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu (%50+1) ile alınmaktadır. Karar yeter sayısında kişi sayısı değil, 6306 sayılı Kanun m. 6 uyarınca kat maliklerinin sahip olduğu toplam arsa payı oranı esas alınmaktadır. Hissedarların %50'sinden bir fazlasını temsil eden arsa payı çoğunluğunun sağlanmasıyla birlikte kentsel dönüşüm sözleşmesi ve bina ortak karar protokolü hukuki geçerlilik kazanır. Bu durum, azınlıkta kalan maliklerin süreci uzatmasını veya tıkamasını engelleyerek dönüşüm sürecinin ivme kazanmasını zorunlu kılmaktadır.

Karara Muhalif Kalan Maliklere Noter İhtarı ve Pay Satışı

6306 sayılı Kanun m. 6 gereğince, salt çoğunluk (%50+1) ile alınan kararlara katılmayan, toplantılara icabet etmeyen veya bina ortak karar protokolünü imzalamaktan kaçınan azınlık maliklerin hakları ve karşılaşacakları yaptırımlar kesin kurallara bağlanmıştır.

Çoğunluk tarafından kabul edilen teklif ve bina ortak karar protokolü, karara katılmayan maliklere tebliğ edilmek zorundadır. Bu süreçte çoğunluk kararına katılmayan azınlık maliklere, kararın şartlarını kabul etmeleri ve kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalamaları amacıyla noter aracılığıyla ihbarname çekilir. Noter vasıtasıyla çekilen bu ihtarda, maliklere 15 günlük noter ihbar süresi tanınmaktadır.

Söz konusu 15 günlük noter ihbar süresi içinde sözleşmeyi imzalamayan veya teklifi kabul etmeyen kat maliklerinin arsa payları üzerindeki mülkiyet hakkı idari bir süreçle kısıtlanır. Tebliğ edilen ihtarnameye rağmen süresi içinde imza vermeyen maliklerin arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkili idare tarafından tespit edilen rayiç değer üzerinden, öncelikle karara katılan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmediği takdirde bu paylar, rayiç bedeli ödenmek kaydıyla üçüncü kişilere satılmaktadır.

Pay satışı prosedürünün yanı sıra, binanın fiziken boşaltılması ve yıkımı sürecinde idari yaptırımlar da uygulanır. Kesinleşmiş riskli yapı kararlarında idare, yapı maliklerine ve ikamet edenlere binayı tahliye etmeleri için ilk olarak 60 günlük tahliye süresi verir. Bu süre zarfında tahliyenin gerçekleşmemesi durumunda, idare tarafından 30 günlük ek tahliye süresi tanınmaktadır.

Toplamda verilen 60 + 30 günlük tahliye süresi tamamlandığı halde boşaltılmayan riskli yapılarda, elektrik, su ve doğalgaz gibi temel altyapı hizmetleri idari makamlarca kesilir. Sürenin dolmasıyla birlikte mülki birimler ve kolluk kuvvetleri marifetiyle re'sen tahliye ve yıkım işlemleri icra edilmektedir. Böylelikle çoğunluk kararına muhalif kalarak süreci geciktiren maliklerin tutumu kentsel dönüşümün ilerlemesini durduramamakta ve yasal prosedür kararlılıkla işletilmektedir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve İhtiyati Tedbir Talebi

Kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkının korunması ve hak kayıplarının önüne geçilmesi için en kritik hukuki mekanizmalardan biri arsa payının düzeltilmesi davasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca arsa payı, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payını ifade eder. Bu pay; Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi başta olmak üzere uluslararası sözleşmelerle de teminat altına alınmış temel bir mülkiyet hakkıdır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında; binanın yeniden yaptırılması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalanması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi kritik kararlar maliklerin sahip oldukları arsa payı oranlarına göre alınmaktadır. Uygulamada, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken tapuda tescil edilen arsa payları ile bağımsız bölümlerin gerçek değerleri ve yüzölçümleri arasında oransızlıklar bulunduğu sıkça görülmektedir. Arsa payının hatalı veya adaletsiz belirlenmiş olması, kentsel dönüşüm sürecinde oy hakkı kullanımından yeni binada edinilecek bağımsız bölümün niteliğine kadar pek çok alanda hak kaybına yol açmaktadır. Bu oransızlıkların giderilmesi amacıyla açılan dava, hukuki niteliği itibarıyla bir tespit davasıdır.

KMK m. 3 Uyarınca Arsa Payı Tespiti

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmediği durumlarda, durumun mevzuata uygun hale getirilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi (KMK m. 3) dayanak gösterilerek arsa payının düzeltilmesi davası açılır. KMK m. 3 gereğince, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki bağımsız bölümlerin konum, yüzölçümü, değer ve nitelikleri dikkate alınarak arsa paylarının yeniden hesaplanması ve tespiti talep edilmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecine giren veya girmesi muhtemel olan taşınmazlarda kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi davası açmasında hukuki yarar şartının varlığı yerleşik olarak kabul edilmektedir. Çünkü 6306 sayılı Kanun kapsamındaki karar alma mekanizmaları ve pay satış ihaleleri doğrudan tapudaki arsa payı oranları üzerinden yürütülmektedir.

Davanın açılmasına ilişkin süre kuralları bakımından şu ilkeler geçerlidir:

• Arsa payının düzeltilmesi davası, herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir.
• Dava için kanunda öngörülmüş bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
• Taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü devam ettiği sürece bu davanın açılması mümkündür.

Davacı sıfatı, arsa payının hatalı belirlendiğini iddia eden ve düzeltilmesini talep eden kat maliklerine aittir. Dava, arsa payları değişecek olan diğer tüm kat maliklerine karşı yöneltilir.

Yıkım Öncesi Dava Açma Şartı ve İhtiyati Tedbir

Arsa payının düzeltilmesi davasında mahkemenin esasa girip karar verebilmesi için en temel ve vazgeçilmez şart, dava konusu binanın yıkılmamış olmasıdır. Yasal mevzuat ve yerleşik uygulamalar doğrultusunda yıkım gerçekleşmeden önce dava açılması şartı aranmaktadır.

Binanın yıkılması halinde davanın seyrini etkileyen hukuki sonuçlar şunlardır:

• Riskli yapı tespiti yapılan binanın yıkılması durumunda, yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihteki fiili durumu, konumu, cephesi ve bağımsız bölümlerin özellikleri mahallinde yapılacak keşif ile tespit edilemez hale gelmektedir.
• Binanın yıkılmış olması durumunda bilirkişi incelemesi ve teknik durum tespiti imkânsızlaşacağından, açılmış olan arsa payının düzeltilmesi davası usulden veya şart yokluğundan reddedilir.
• Bu nedenle, kentsel dönüşüm baskısı altında olan ve arsa payında adaletsizlik bulunan maliklerin, riskli yapı tespiti kesinleşip bina yıkılmadan önce vakit kaybetmeksizin bu davayı açmaları zorunludur.

6306 sayılı Kanun kapsamında idari ve hukuki süreçler son derece hızlı ilerlediğinden; tahliye, yıkım ve pay satışı gibi işlemler dava devam ederken gerçekleşebilmektedir. Davanın konusuz kalmasını ve telafisi imkânsız zararların doğmasını engellemek amacıyla mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesi hayati önem taşır.

Arsa payının düzeltilmesi davası ile birlikte talep edilen ihtiyati tedbire ilişkin hukuki süreç şu şekilde yürütülmektedir:

• Mahkemeden, kentsel dönüşüm kapsamında yürütülen yıkım, tahliye ve icra işlemlerinin dava sonuna kadar durdurulması yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesi istenir.
• Mahkemece ihtiyati tedbir kararı verildiği takdirde, idare veya diğer paydaşlar tarafından binanın yıkımı gerçekleştirilemez ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki pay satışı süreçleri durdurulur.
• Böylece taşınmazın fiili durumu korunarak mahallinde keşif yapılması, bilirkişi raporu tanzim edilmesi ve gerçek arsa paylarının (KMK m. 3) esasına uygun şekilde tespit edilmesi güvence altına alınmış olur. Dava sonucunda karara bağlanan yeni arsa payları tapu kütüğüne tescil edilerek kentsel dönüşümdeki oy hakları ve paylaşımlar bu yeni oranlara göre yeniden şekillendirilir.

Kat Maliklerinin Hukuki ve Cezai Sorumlulukları

Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde yürütülen idari ve hukuki tedbirler bütünüdür. Ancak bu süreçte yalnızca dönüşüm kararlarının alınması değil, maliklerin riskli yapı sürecindeki tutum ve eylemleri de doğrudan hukuki sorumluluk doğurmaktadır. Can ve mal güvenliğini tehdit eden binalarda idari süreçleri kasten uzatmak veya usule aykırı kararlar almak, malikler açısından ciddi tazminat ve hukuki yaptırımları beraberinde getirmektedir.

Prosedürlerin Uzatılması Nedeniyle Sorumluluk

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı olduğu kesinleşen binalarda, taşınmazın bir an önce tahliye edilmesi ve yıkım sürecinin tamamlanması esastır. Kesinleşmiş riskli yapı kararlarında, idari prosedürleri kasten uzatarak tahliyeyi engelleyen, yapıda haksız şekilde kiralama yapmaya devam eden veya binanın can ve mal güvenliği açısından gerektirdiği tedbirleri almayan kat malikleri doğrudan sorumludur.

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m. 15/A uyarınca; kentsel dönüşüm kararlarının uygulanması, bina ortak karar protokolünün yürütülmesi ve pay satışı işlemleri belirli ilkelere tabidir. Bu usul ve esaslara aykırı hareket edilerek idari ve hukuki süreçlerin sürüncemede bırakılması neticesinde;

• Binaların çökmesi, yaralanmalar veya can kayıplarının yaşanması,
• Kiracıların veya üçüncü kişilerin mülk kaybına veya maddi zarara uğraması,
• Diğer hak sahiplerinin kentsel dönüşüm sürecinin gecikmesi nedeniyle tazminat veya ek finansman yüküyle karşılaşması hallerinde zarardan maliklerin sorumluluğu doğmaktadır.

Riskli bina statüsündeki bir yapının tahliyesini geciktiren veya idari makamların verdiği 60 günlük ve ek 30 günlük süreler içerisinde yapıyı boşaltmayarak tehlike yaratan malikler, meydana gelen tüm maddi ve manevi zararları tazmin etmekle yükümlüdür.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davaları

Dönüşüm sürecinde bina ortak karar protokolünün hazırlanması ve müteahhit seçimi gibi hayati adımlar, mevzuat uyarınca hissedarların salt çoğunluğu (%50+1) ile alınmaktadır. Karara katılmayan veya muhalif kalan kat maliklerine, alınan kararlar ve sözleşme şartları noter aracılığıyla ihtar edilerek 15 günlük yasal süre tanınmaktadır.

Ancak Kat Malikleri Kurulu veya maliklerce alınan kararların hukuka, hakkaniyete veya imar mevzuatına aykırı olması durumunda hak sahipleri yargı yoluna başvurabilir. Kat malikleri kurul kararlarının iptali davalarında sıklıkla karşılaşılan hukuka aykırılık unsurları şunlardır:

• Bağımsız bölümlerin metrekare veya şerefiye hesaplamalarının yanlış veya haksız yapılması,
• Ortak alanların veya bağımsız bölümlerin değer dağılımında eşitlik ilkesine aykırı davranılması,
• Karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla yapılması gereken 15 günlük ihtar usulünün tam veya gereğince uygulanmaması.

Söz konusu aykırılıklar nedeniyle açılan iptal davalarında, kararın usulüne uygun alınıp alınmadığı idare ve yargı mercilerince denetlenir. Ancak usule uygun alınan kararlarda salt çoğunluğun iradesi esas olup, haksız ve kötü niyetli olarak dava açıp kentsel dönüşüm sürecini sekteye uğratan maliklerin de diğer paydaşlara karşı hukuki sorumluluğu doğabilmektedir.

---

Genel Değerlendirme ve Sonuç

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespit raporunun tanziminden, 15 günlük idari itiraz ve 30 günlük iptal davası sürelerine, salt çoğunluk (%50+1) ile karar alma mekanizmasından, imza atmayan maliklerin arsa paylarının satışına kadar son derece sıkı kanuni sürelere bağlanmıştır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından, oransız tahsis edilen arsa payları için yıkım gerçekleşmeden önce Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 uyarınca arsa payının düzeltilmesi davasının açılması ve ihtiyati tedbir talep edilmesi kritik önem taşımaktadır. Tüm bu süreçlerde maliklerin gerek idari işlemlere karşı zamanında hukuki yollara başvurması gerekse süreci kasten uzatarak tazminat sorumluluğu altına girmemesi, dönüşümün can ve mal güvenliği amacına ulaşması için elzemdir.