Köy yerinde tapusuz arazi satın almak, beraberinde hem büyük fırsatlar hem de ciddi hukuki riskler getirmektedir. Tapu sicilinde kaydı olmayan bu yerlerin mülkiyetini kazanmak için sadece 'köy senedi' yeterli olmayıp, kanunun öngördüğü zilyetlik sürelerinin ve tescil şartlarının tamamlanması hayati önem taşır. Bu rehberde, tapusuz arazilerde hak sahipliği, tescil davası şartları ve Yargıtay kararları ışığında dikkat edilmesi gereken hukuki detayları bulabilirsiniz.

Tapusuz Arazilerin Hukuki Niteliği ve Zilyetlik

Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti rejimi, tapu siciline güven ilkesi üzerine inşa edilmiştir. Ancak kadastro çalışmalarının henüz tamamlanmadığı veya teknik nedenlerle tescil harici bırakılmış bölgelerde "tapusuz arazi" olgusu ile sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bu tür arazilerin hukuki statüsünü anlamak, hem yatırımcılar hem de mirasçılar için telafisi güç zararların önüne geçilmesi adına kritik bir öneme sahiptir. Tapusuz bir arazinin hukuki niteliğini belirleyen en temel ayrım, mülkiyet hakkı ile zilyetlik arasındaki keskin çizgidir.

Mülkiyet ve Zilyetlik Farkı

Türk hukuk sisteminde bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması, kural olarak tapu siciline yapılacak tescil ile mümkündür. TMK m. 705 hükmü bu durumu açıkça düzenleyerek; "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" ifadesine yer verir. Bu madde uyarınca, tapu kütüğünde kaydı bulunmayan bir yer üzerinde, kural olarak mülkiyet hakkından söz edilemez.

Peki, tapusu olmayan bir yeri kullanan kişinin hukuki statüsü nedir? Burada devreye zilyetlik kavramı girmektedir. Zilyetlik, bir eşya üzerinde var olan fiili hakimiyeti ifade eder. Tapusuz arazilerde kişi, o toprağın "maliki" (sahibi) değil, sadece "zilyedi" (kullanıcısı) konumundadır. Bu ayrım, hak sahibine tanınan korumanın sınırlarını da belirler. Mülkiyet hakkı herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir hak iken, tapusuz yerlerdeki zilyetlik ancak belirli şartlar altında ve kanuni sürelerin dolmasıyla mülkiyete dönüşme potansiyeli taşıyan bir "fiili durum"dur.

Tapusuz arazilerde zilyetlik, "malik sıfatıyla" sürdürülmelidir. Yani kişi, o araziyi bir kiracı veya ariyet alan kişi gibi değil, oranın sahibiymişçesine kullanmalı, vergisini ödemeli, ıslah etmeli ve çevresine bu şekilde lanse etmelidir. Ancak unutulmamalıdır ki; tapusuz bir yerin zilyedi olmak, o yerin mülkiyetine sahip olunduğu anlamına gelmez; sadece ileride açılacak bir tescil davasında hak sahipliğini ispatlamak için bir dayanak oluşturur.

Taşınır Mal Hükmünde Satış

Tapusuz taşınmazların hukuki niteliğiyle ilgili en şaşırtıcı ve dikkat edilmesi gereken husus, bu yerlerin devir işlemlerinde uygulanan rejimdir. Normal şartlarda bir taşınmazın satışı, Tapu Sicil Müdürlüklerinde resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir. Ancak söz konusu yerin tapu kaydı yoksa, Yargıtay yerleşik içtihatlarında bu taşınmazların devrini taşınır mal hükmünde kabul etmektedir.

Bu durumun hukuki sonuçları oldukça derindir:

• Zilyetlik Devri: Tapusuz bir arazinin satışı aslında bir "mülkiyet devri" değil, zilyetliğin devri sözleşmesidir. Alıcı, satıcıdan arazinin tapusunu değil, o arazi üzerindeki fiili hakimiyetini devralmaktadır.
• Şekil Şartı: Taşınmaz satışları noterde veya tapuda resmi senetle yapılmak zorundayken, tapusuz arazilerin devri (zilyetliğin devri) adi yazılı bir sözleşme ile, hatta halk arasında "köy senedi" olarak bilinen belgelerle gerçekleştirilebilmektedir. Yargıtay, tapusuz taşınmazın zilyetliğinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği için resmi şekil şartı aramaz.
• Teslim Şartı: Taşınır mal hükmünde kabul edildiği için, devrin tamamlanması arazinin fiilen alıcıya teslim edilmesiyle gerçekleşir.

Ancak bu "kolay" devir süreci, beraberinde büyük riskler barındırır. Taşınır mal hükmü, sadece zilyetliğin devri bakımından geçerlidir. Eğer devredilen yer aslında devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir mera, orman veya kamu alanı ise, yapılan "satış" sözleşmesi alıcıya hiçbir mülkiyet hakkı kazandırmaz. Bu nedenle, tapusuz bir arazinin zilyetliğini devralırken, o yerin kadastro haritalarındaki durumu, orman tahdit sınırları içinde kalıp kalmadığı ve daha önce bir başkası tarafından zilyetlik iddiasına konu edilip edilmediği titizlikle incelenmelidir.

Sonuç olarak, tapusuz bir arazinin satın alınması hukuken bir "eşya" alımı değil, bir "iddianın" ve "fiili kullanım hakkının" devralınmasıdır. Bu devir, alıcıya sadece Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesindeki şartları (20 yıllık davasız ve aralıksız zilyetlik gibi) tamamlama ve ileride kendi adına tescil isteme hakkı verir. Bu süreçte yapılan her türlü ödeme ve imza, mülkiyetin kazanılması için sadece bir başlangıç teşkil etmektedir.

Olağanüstü Zamanaşımı ile Tapu Tescil Şartları

Türkiye’de kadastro çalışmalarının henüz tamamlanmadığı veya teknik hatalar nedeniyle tapu kütüğüne kaydedilmemiş alanlarda, mülkiyet hakkının kazanılması ancak belirli kanuni şartların bir araya gelmesiyle mümkündür. Bu sürecin temel dayanağını 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 713. maddesi oluşturur. Kanun koyucu, tapusuz bir taşınmazı uzun süre boyunca, davasız ve aralıksız olarak kullanan kişiye, bu fiili durumunu hukuki bir mülkiyete dönüştürme hakkı tanımıştır. Bu hak arama yolu hukuk literatüründe "Olağanüstü Zamanaşımı ile Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması" olarak adlandırılır.

20 Yıllık Zilyetlik Süresi

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazın mülkiyetini kazanabilmek için öngörülen en temel şart, 20 yıllık davasız ve aralıksız zilyetlik süresinin doldurulmuş olmasıdır. Ancak bu süre, taşınmazın üzerinde sadece fiziksel olarak bulunmak anlamına gelmez. Zilyetliğin hukuk dünyasında sonuç doğurabilmesi için "malik sıfatıyla" sürdürülmesi zorunludur.

Malik sıfatıyla zilyetlik, kişinin taşınmazı tıpkı gerçek bir sahibiymiş gibi kullanması, koruması ve üzerinde tasarrufta bulunmasıdır. Bu noktada, taşınmazın ekonomik amacına uygun olarak kullanılması (tarım yapılması, ağaç dikilmesi, etrafının çevrilmesi vb.) büyük önem arz eder. Zilyetlik süresinin hesaplanmasında, zilyetliği devralan kişi (örneğin satın alan veya mirasçı), kendisinden önceki zilyedin kullanım süresini kendi süresine ekleyebilir. Buna "zilyetliğin eklenmesi" (halefiyet) denir. Ancak bu süreçte, taşınmazın imar ve ihya edilip edilmediği hususu yargı kararlarıyla sıkı denetime tabi tutulmuştur.

Özellikle taşınmazın tarıma elverişli hale getirilmesi süreçlerinde neyin "ihya" sayılıp sayılmayacağı konusunda Yargıtay'ın net kriterleri bulunmaktadır:

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2014/5752 E. ve 2015/861 K. sayılı ilamı: "…taşınmaz üzerine ev ve benzeri yapı yapmayı, dışarıdan toprak getirerek taşınmazı tarıma elverişli hale getirmeyi imar ihya olarak değerlendirilmeyeceğini…"

Yukarıdaki karardan da anlaşılacağı üzere, sadece yapı inşa etmek veya yapay yöntemlerle toprağın niteliğini değiştirmek, tek başına kanunun aradığı anlamda bir imar ve ihya faaliyeti olarak kabul edilmemektedir. Mahkemeler, taşınmazın doğal yapısının emek ve masraf sarf edilerek tarıma uygun hale getirilip getirilmediğini, bölgedeki yerel bilirkişiler ve ziraat uzmanları aracılığıyla titizlikle incelemektedir.

Tescil Davasında Görevli Mahkeme

Tapusuz bir arazinin mülkiyetini kazanmak isteyen kişinin, zilyetlik şartlarını tamamladıktan sonra bir tapu tescil davası açması zorunludur. Bu davalarda görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Dava, kural olarak Hazineye ve ilgili Kamu Tüzel Kişilerine (Belediye veya Köy Tüzel Kişiliği) karşı açılır.

Dava sürecinde hakim, taşınmazın orman sayılan yerlerden olup olmadığını, kamu hizmetine tahsis edilip edilmediğini ve mera, yaylak, kışlak gibi orta malı niteliğinde olup olmadığını resen araştırır. Ayrıca davanın açıldığı mahkemece, taşınmazın tescil talebi yerel ve ulusal gazetelerde, ayrıca taşınmazın bulunduğu mahalde ilan edilir. Bu ilanın amacı, hak iddia eden üçüncü kişilerin itirazlarını sunmalarına olanak tanımaktır.

Özellikle miras yoluyla intikal eden zilyetliklerde, davayı açan kişinin "aktif dava ehliyeti" en kritik hukuki meselelerden biridir. Eğer taşınmaz bir miras bırakandan (muristen) kalmışsa, tüm mirasçıların haklarının korunması esastır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2015/6249 E. ve 2016/6249 K. sayılı ilamı: "… Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de, yapılan araştırma ve inceleme hükme YETERLİ DEĞİLDİR. Şöyle ki, öncelikle davacılar, taşınmazın miras bırakanlarından kaldığını ve zilyet olduklarını ileri sürerek DAVA AÇMIŞLARDIR. Mahkemece, davacıların murisinin başka mirasçısı olup olmadığı araştırılmamış, miras bırakanın başka mirasçı var ise taşınmazın ne şekilde (taksim, bağış, satış vs.) kendilerine intikal ettiği DAVACILARA AÇIKLATTIRILMAMIŞTIR. … O halde mahkemece sağlıklı bir sonuca varılabilmesi için öncelikle, davacıların murisinin tüm mirasçılarını gösterir aile nüfus tablosu getirtilerek, murisin davacılar dışında başka mirasçısı bulunup bulunmadığı saptanmalı, davacılar dışında başkaca mirasçıların olduğu tespit edildiği takdirde, davacılar geçerli bir hukuki işleme dayanarak taşınmazların kendilerine kaldığını iddia etmedikleri veya iddia edip ispatlayamadıkları takdirde, muristen kalan ve terekeye dahil olan taşınmazlar için davacıların üçüncü kişilere karşı tek başına adına tescil istemiyle dava açamayacağı, bir başka anlatımla, aktif dava ehliyetlerinin bulunmadığı, zira davacıların taleplerinin diğer mirasçıların paylarını kapsamadığından ve aynı zamanda onlar adına da açılmadığından, davaya diğer mirasçıların katılmasına (icazet vermesine) ve tereke temsilcisinin de ve bir kısım mirasçının yalnız kendi payı için açtığı davaya icazet verip davayı devam ettirmesine olanak bulunmadığı göz önünde bulundurularak, başkaca bir araştırma yapılmaksızın davanın reddine KARAR VERİLMELİDİR…."

Bu yüksek mahkeme kararı, tapusuz arazilerde mirasçıların tek başına hareket edemeyeceğini, eğer bir taksim (paylaşım) sözleşmesi yoksa davanın tüm mirasçılar tarafından açılması veya tereke temsilcisi atanması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. Aksi takdirde, 20 yıllık süre dolmuş olsa bile dava usulden reddedilme riskiyle karşı karşıya kalacaktır. Dolayısıyla, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılacak tescil davasında hem maddi hukuk şartlarının (zilyetlik süresi ve niteliği) hem de usul hukuku şartlarının (dava ehliyeti ve taraf teşkili) eksiksiz yerine getirilmesi mülkiyetin kazanılması için hayati önem taşır.

İmar, İhya ve Kanuni Kısıtlamalar

Tapusuz bir taşınmazın mülkiyetini kazanmak, yalnızca o taşınmazın üzerinde belirli bir süre ikamet etmek veya etrafını çevirmekle mümkün değildir. Türk hukuk sisteminde, özellikle devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ancak henüz tapu kaydı oluşmamış arazilerin şahıslar adına tescil edilebilmesi için imar ve ihya süreci büyük bir öneme sahiptir. Bu süreç, ham bir toprağın emek ve masraf sarf edilerek ekonomik bir değer haline getirilmesini ifade eder. Ancak bu hak arayışı, kanun koyucu tarafından hem niteliksel hem de niceliksel (yüzölçümü) sınırlamalara tabi tutulmuştur.

Tarıma Elverişli Hale Getirme

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi, imar ve ihya yoluyla taşınmaz edinmenin temel dayanağını oluşturur. Bu maddeye göre; orman sayılmayan, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan, kamu hizmetine tahsis edilmemiş ve belediye imar planı dışında kalan araziler, imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilmeleri şartıyla tescile konu olabilir. İmar ve ihya faaliyeti, taşınmazın çalılık, taşlık veya bataklık gibi tarıma elverişsiz bir durumdan; sürme, temizleme, teraslama gibi yöntemlerle tarla veya bahçe haline getirilmesini kapsar.

Ancak yargı pratiğinde, her türlü fiziksel müdahale "imar ve ihya" olarak kabul edilmemektedir. Yargıtay, bu konuda oldukça katı kriterler belirlemiştir. Özellikle taşınmazın üzerine sadece yapı inşa edilmesinin veya dışarıdan toprak taşınmasının mülkiyet kazanımı için yeterli olmayacağı vurgulanmaktadır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 24.02.2015 tarihli, 2014/5752 E. ve 2015/861 K. sayılı ilamı bu durumu şu şekilde açıklar:

…taşınmaz üzerine ev ve benzeri yapı yapmayı, dışarıdan toprak getirerek taşınmazı tarıma elverişli hale getirmeyi imar ihya olarak değerlendirilmeyeceğini…

Bu karardan anlaşılacağı üzere, imar ve ihya faaliyetinin özü, toprağın kendi doğal yapısının ıslah edilerek tarımsal üretime kazandırılmasıdır. Sadece görsel bir değişiklik yapmak veya taşınmazı depo, otopark ya da konut alanı olarak kullanmak, Kadastro Kanunu m. 17 anlamında bir ihya teşkil etmez. Hak sahiplerinin, taşınmazı emek ve masraf sarf ederek tarımsal bir niteliğe büründürdüklerini ve bu durumun süreklilik arz ettiğini ispatlamaları gerekmektedir. Ayrıca, imar ve ihya işleminin tamamlandığı tarihten itibaren Türk Medeni Kanunu m. 713 uyarınca 20 yıllık davasız ve aralıksız zilyetlik süresinin de dolmuş olması şarttır.

Tescil Edilebilecek Azami Alan Limitleri

Tapusuz arazilerin zilyetlik yoluyla kazanılmasında bir diğer kritik engel ise kanunla belirlenmiş olan yüzölçümü sınırlarıdır. Devlet, kamu arazilerinin tek bir kişi elinde aşırı yoğunlaşmasını önlemek amacıyla tescil edilebilecek alan miktarına sınırlama getirmiştir. Bu sınırlamalar Kadastro Kanunu’nun 14. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.

İlgili madde uyarınca, bir kişinin aynı çalışma alanı (genellikle bir köy veya mahalle) içerisinde belgesiz zilyetlik yoluyla edinebileceği toplam taşınmaz miktarı şu şekildedir:

• Sulu toprakta en fazla 40 dönüm,
• Kuru toprakta ise en fazla 100 dönüm.

Bu limitler, yalnızca tescil davasını açan kişinin mevcut zilyetliğini değil, aynı zamanda o taşınmazı devraldığı kişilerin (murisi veya satıcısı) daha önce aynı çalışma alanında tescil ettirdiği yerleri de kapsar. Yani, bir kişi aynı köyde daha önce zilyetlik yoluyla 80 dönüm kuru tarım arazisi tescil ettirmişse, yeni bir dava ile ancak 20 dönüm daha tescil talep edebilir. Bu sınırların aşılması durumunda, aşan kısım yönünden davanın reddine karar verilir.

Tescil limitlerinin denetimi mahkemece re'sen (kendiliğinden) yapılır. Mahkeme, ilgili Tapu Müdürlüklerine ve Kadastro Müdürlüklerine müzekkere yazarak, davacının veya zilyetliğine dayanılan önceki maliklerin o çalışma alanında daha önce belgesizden tescil alıp almadıklarını titizlikle araştırır. Külli halefiyet (miras) veya cüzzi halefiyet (satış/devir) yoluyla zilyetliklerin birleştirilmesi durumunda, tescil limitleri her bir zilyet için ayrı ayrı ve kümülatif olarak denetlenir.

Sonuç olarak, tapusuz bir arazinin mülkiyetini kazanmak isteyen bir yatırımcı veya zilyet; taşınmazın belediye imar planı dışında kalmasına, imar-ihya faaliyetinin teknik anlamda doğru yapılmasına ve kanunda belirtilen dönüm sınırlarının aşılmamış olmasına azami dikkat göstermelidir. Aksi takdirde, onlarca yıl süren zilyetlik ve yapılan masraflar, hukuki bir mülkiyet hakkına dönüşemeyecektir.

Miras ve Sözleşme Yoluyla Zilyetliğin Eklenmesi

Tapusuz taşınmazların mülkiyetinin kazanılmasında en kritik unsurlardan biri, 20 yıllık davasız ve aralıksız zilyetlik süresinin doldurulmasıdır. Ancak uygulamada, bir kişinin tek başına 20 yıl boyunca bir taşınmazı elinde bulundurması her zaman mümkün olmayabilir. Türk hukuk sistemi, bu noktada hak kayıplarını önlemek adına zilyetliğin eklenmesi müessesesini kabul etmiştir. Bu mekanizma sayesinde, taşınmazı devralan veya miras yoluyla iktisap eden kişi, kendisinden önceki zilyetlerin (murisin veya satıcının) kullanım sürelerini kendi süresine ekleyerek kanuni tescil süresini tamamlayabilir.

Külli ve Cüzzi Halefiyet: Zilyetlik Sürelerinin Birleştirilmesi

Hukuk tekniği açısından zilyetliğin devri iki ana yolla gerçekleşir: Külli halefiyet ve cüzzi halefiyet. Tapusuz bir arazinin mülkiyetini kazanmak isteyen kişi için bu iki kavram, 20 yıllık zamanaşımı süresinin hesaplanmasında hayati öneme sahiptir.

• Külli Halefiyet (Miras Yoluyla Geçiş): Bir kimsenin ölümüyle birlikte, mal varlığının bir bütün olarak mirasçılarına geçmesidir. Mirasçılar, murisin (ölen kişinin) zilyetliğini kendiliğinden kazanırlar. Örneğin, babası bir araziyi 15 yıl boyunca "malik sıfatıyla" kullanmış olan bir kişi, babasının vefatından sonra bu araziyi 5 yıl daha kullanırsa, toplamda 20 yıllık süreyi doldurmuş sayılır.
• Cüzzi Halefiyet (Sözleşme Yoluyla Geçiş): Taşınmazın satış, bağış veya takas gibi hukuki işlemlerle devredilmesidir. Tapusuz yerlerde yapılan bu devirler, aslında bir mülkiyet devri değil, zilyetliğin devri niteliğindedir. Alıcı, satıcının zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, devralınan zilyetliğin de "malik sıfatıyla" ve "çekişmesiz" olmasıdır.

Kadastro Kanunu m. 14 uyarınca, zilyetlik süreleri hesaplanırken sadece sürenin dolması yeterli değildir. Kanun, belgesiz zilyetlikle edinilebilecek arazi miktarına sınırlama getirmiştir. Bir kişinin aynı çalışma alanı içinde sulu toprakta 40 dönüm, kuru toprakta ise 100 dönüme kadar olan yerleri zilyetlikle kazanması mümkündür. Zilyetliğin eklenmesi durumunda, bu limitlerin hem tescil isteyen kişi hem de zilyetliği devralınan kişi (muris veya satıcı) üzerinden ayrı ayrı denetlenmesi yasal bir zorunluluktur. Eğer devreden kişi zaten limitlerini doldurmuşsa, devralan kişinin bu süreleri ekleyerek tescil istemesi hukuken mümkün olmayacaktır.

Aktif Dava Ehliyeti ve Mirasçıların Hukuki Durumu

Miras yoluyla intikal eden tapusuz arazilerde açılacak tescil davalarında en sık karşılaşılan engel aktif dava ehliyeti sorunudur. Türk Medeni Kanunu'na göre, mirasçılar arasında el birliği mülkiyeti söz konusudur. Bu durum, terekeye dahil olan bir hak üzerinde mirasçıların ancak birlikte hareket edebileceği veya terekeden bir temsilci atanması gerektiği anlamına gelir.

Yargıtay, özellikle miras bırakanın zilyetliğine dayanılarak açılan davalarda, davacının tek başına kendi adına tescil isteyip isteyemeyeceğini titizlikle incelemektedir. Eğer taşınmaz tüm mirasçılara aitse ve henüz bir taksim (paylaşım) yapılmamışsa, tek bir mirasçının diğerlerini dışlayarak dava açması usulden reddi gerektirir.

Bu konudaki yerleşik içtihatları yansıtan Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 2016/6249 Karar sayılı ilamı şu şekildedir:

"… Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de, yapılan araştırma ve inceleme hükme YETERLİ DEĞİLDİR. Şöyle ki, öncelikle davacılar, taşınmazın miras bırakanlarından kaldığını ve zilyet olduklarını ileri sürerek DAVA AÇMIŞLARDIR. Mahkemece, davacıların murisinin başka mirasçısı olup olmadığı araştırılmamış, miras bırakanın başka mirasçı var ise taşınmazın ne şekilde (taksim, bağış, satış vs.) kendilerine intikal ettiği DAVACILARA AÇIKLATTIRILMAMIŞTIR. … O halde mahkemece sağlıklı bir sonuca varılabilmesi için öncelikle, davacıların murisinin tüm mirasçılarını gösterir aile nüfus tablosu getirtilerek, murisin davacılar dışında başka mirasçısı bulunup bulunmadığı saptanmalı, davacılar dışında başkaca mirasçıların olduğu tespit edildiği takdirde, davacılar geçerli bir hukuki işleme dayanarak taşınmazların kendilerine kaldığını iddia etmedikleri veya iddia edip ispatlayamadıkları takdirde, muristen kalan ve terekeye dahil olan taşınmazlar için davacıların üçüncü kişilere karşı tek başına adına tescil istemiyle dava açamayacağı, bir başka anlatımla, aktif dava ehliyetlerinin bulunmadığı, zira davacıların taleplerinin diğer mirasçıların paylarını kapsamadığından ve aynı zamanda onlar adına da açılmadığından, davaya diğer mirasçıların katılmasına (icazet vermesine) ve tereke temsilcisinin de ve bir kısım mirasçının yalnız kendi payı için açılmadığı sürece davaya icazet verip davayı devam ettirmesine olanak bulunmadığı göz önünde bulundurularak, başkaca bir araştırma yapılmaksızın davanın reddine KARAR VERİLMELİDİR…."

Bu karar, tapusuz arazilerin tescili davasında mirasçıların hukuki konumunu net bir şekilde ortaya koymaktadır. Mahkemeler, davayı açan kişinin tüm mirasçıları kapsayıp kapsamadığını, taşınmazın mirasçılar arasında usulüne uygun bir taksim sözleşmesi ile davacıya geçip geçmediğini araştırmalıdır. Eğer mirasçılar arasında bir paylaşım yapılmamışsa, dava ya tüm mirasçılar tarafından birlikte açılmalı ya da açılmış olan davaya diğer mirasçıların onayı (muvafakati) alınmalıdır. Aksi takdirde, "aktif dava ehliyeti yokluğu" nedeniyle davanın esasına girilmeden reddi kaçınılmazdır.

Sonuç olarak; köy yerlerinde veya kadastrosu yapılmamış bölgelerde tapusuz arazi sahibi olmak, sadece fiili bir durum olan zilyetliğe dayanır. Bu zilyetliğin mülkiyete dönüşmesi için TMK m. 713 ve Kadastro Kanunu'ndaki şartların kümülatif olarak gerçekleşmesi şarttır. Satın alma veya miras yoluyla devralınan zilyetliklerde, sürelerin eklenmesi bir hak olsa da; imar-ihya kriterleri, dönüm sınırları ve mirasçıların ortak iradesi gibi hukuki detaylar davanın kaderini belirler. Tapusuz bir taşınmaz üzerinde hak iddia edenlerin, hem geçmiş zilyetlik kayıtlarını hem de güncel yargı kararlarını dikkate alarak profesyonel bir hukuki süreç yönetmeleri, telafisi güç mülkiyet kayıplarının önüne geçecektir.