Tescilli tarihi yapıların restorasyon beklemesi, maliklerin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerini önemli ölçüde sınırlandırabilir. İnşai ve fiziki müdahale yasağı, koruma kurulu onayı, proje ve uzman denetimi, kamulaştırma ve ağır yaptırım hükümleri; mülkiyet hakkının korunması ile kültürel mirasın gelecek kuşaklara aktarılması arasındaki hassas dengeyi gündeme getirir. Bu yazı, restorasyon sürecindeki hukuki yükümlülükleri ve Anayasa Mahkemesinin kamulaştırma bedeline ilişkin yaklaşımını mevzuat ve kararlar ışığında sistematik biçimde ortaya koymaktadır.

Tescilli Tarihi Yapılarda Mülkiyet Hakkının Kanuni Çerçevesi

Kültür Varlığı ve Tescil Rejimi

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 1 ila 3. maddeleri, korunması gerekli kültür ve tabiat varlıklarının kapsamını ve bu varlıkların korunmasına ilişkin temel kavramları belirler. Kültür varlıkları; tarih öncesi ve tarihî dönemlere ait, bilimsel veya kültürel açıdan özgün değer taşıyan yer üstündeki, yer altındaki ve su altındaki taşınır veya taşınmaz varlıklardır. Tabiat varlıkları ise enderlik, özellik veya güzellikleri nedeniyle korunması gereken doğal değerleri ifade eder. Sit, korunma alanı, koruma amaçlı imar planı ve benzeri kavramlar da Kanun’un koruma sisteminin uygulanacağı alanı ve yöntemleri tanımlar.

Tescil, bir taşınmazın korunması gerekli kültür varlığı niteliğinin yetkili koruma bölge kurulu kararıyla hukuken belirlenmesidir. 2863 sayılı Kanun’un 7. maddesi uyarınca tespit ve tescil işlemleri, taşınmazın koruma rejimine tabi olduğunu ortaya koyar ve bu durum tapuya bildirilir. Böylece taşınmazın mülkiyeti özel kişide kalsa dahi malik, taşınmaz üzerindeki kullanım ve müdahale yetkilerini koruma mevzuatının sınırları içinde kullanır.

Tescilli taşınmazın bulunduğu alan bakımından korunma alanı da belirlenebilir. 2863 sayılı Kanun’un 8. maddesi, korunma alanlarının tespitini ve bu alanlarda inşaat veya tesisat yapılıp yapılamayacağına karar verme yetkisini koruma bölge kurullarına bırakır. Bu düzenleme, yalnızca tescilli yapının kendisini değil, yapının çevresiyle oluşturduğu tarihî ve fizikî bütünlüğü de koruma kapsamına alır. Dolayısıyla malik, taşınmazını bağımsız bir yapı olarak değerlendiremez; yapının çevresel konumu ve korunma alanına ilişkin kurul kararlarını da dikkate almak zorundadır.

Tescil rejiminin mülkiyet hakkına etkisi, mülkiyetin ortadan kaldırılması şeklinde değil, kullanım ve tasarruf yetkisinin kamu yararı amacıyla sınırlandırılması şeklinde ortaya çıkar. Malik taşınmazın maliki olmaya devam eder; ancak yapı üzerinde gerçekleştirilecek inşai ve fizikî müdahaleler, koruma kurulu kararları ve Kanun’un öngördüğü izin mekanizmasıyla bağlıdır. 2863 sayılı Kanun’un 9. maddesi, koruma yüksek kurulu ilke kararlarına ve koruma bölge kurulu kararlarına aykırı müdahaleleri yasaklar. Bu yasak, sit alanlarında, tescilli taşınmaz kültür varlıklarında ve korunma alanlarında uygulanır.

Koruma Kurulu Kararlarının Bağlayıcılığı

Koruma kurulu kararları, tescilli taşınmazın kullanım biçimini, yapılabilecek müdahalelerin kapsamını ve uygulanacak projelerin esaslarını belirleyen hukuki sonuç doğuran kararlardır. 2863 sayılı Kanun’un 51. maddesi, Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ile koruma bölge kurullarının koruma ilkeleri, tescil, gruplandırma ve uygulamaya ilişkin görevlerini düzenler. Kurullar, taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına yönelik kararları yetkili organ olarak alır.

Kurul kararlarının bağlayıcılığı, yalnızca kamu idareleri bakımından geçerli değildir. 2863 sayılı Kanun’un 61. maddesi uyarınca kamu kurum ve kuruluşları, belediyeler, gerçek kişiler ve tüzel kişiler koruma kurulu kararlarına uymakla yükümlüdür. Bu nedenle malik, özel mülkiyet hakkına dayanarak kurul kararını etkisiz bırakamaz veya kararın izin vermediği bir müdahaleyi tek taraflı olarak gerçekleştiremez.

2863 sayılı Kanun’un 57. maddesi, tescilli taşınmazlarda ruhsatsız tadilat ve tamiratlar ile diğer inşai ve fizikî müdahalelerin denetim ve izin rejimini düzenler. Esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, yıkma, yakma ve kazı gibi müdahaleler koruma kararlarına aykırı biçimde yapılamaz. İmar mevzuatı uyarınca alınan ruhsat, koruma mevzuatının gerektirdiği kurul kararının yerine geçmez. Taşınmazın tescilli olması, yapılacak işlemin niteliğine göre ayrıca koruma kurulu incelemesini ve uygun karar alınmasını zorunlu kılar.

Kurul kararlarına aykırılık, malik açısından yalnızca idari bir uyuşmazlık doğurmaz; müdahalenin durdurulması, yapılan uygulamanın giderilmesi ve ilgili sorumlular hakkında yaptırım uygulanması sonucunu da doğurabilir. Bu sistemin amacı, malik ile idare arasındaki yetki çatışmasını değil, taşınmazın korunması gereken özgün niteliklerinin güvence altına alınmasını sağlamaktır. Malik açısından hukuken geçerli müdahale, kurul kararları ve onaylı projelerle uyumlu müdahaledir.

Maliklerin Koruma Yükümlülükleri

Tescilli taşınmazın maliki, mülkiyet hakkından doğan yetkilerini koruma yükümlülükleriyle birlikte kullanır. 2863 sayılı Kanun’un 11. maddesi, maliklerin bakım ve onarım yükümlülüklerini Bakanlık talimatlarına uygun biçimde yerine getirmesini öngörür. Bu yükümlülük, yapının yalnızca dış görünüşünün korunmasını değil, taşınmazın korunmasını sağlayacak bakım ve onarım faaliyetlerinin yürütülmesini kapsar.

Maliklerin temel yükümlülükleri şunlardır:

• Taşınmazın bakım ve onarımını koruma mevzuatına ve yetkili idarelerin talimatlarına uygun gerçekleştirmek.
• Tescilli yapıda izinsiz inşai veya fizikî müdahalede bulunmamak.
• İnceleme, ölçüm, belgeleme ve fotoğraflama amacıyla görevlendirilen uzmanların çalışmalarına izin vermek.
• Rölöve, restitüsyon ve restorasyon süreçlerinde uzman mimar veya restoratör mimar zorunluluğuna uymak.
• Taşınmazın yerinde korunması ilkesini gözetmek.
• Koruma kurulu kararlarına ve onaylı proje hükümlerine uygun hareket etmek.

2863 sayılı Kanun’un 18 ila 20. maddeleri, tescilli taşınmazların gruplandırılmasını, proje çalışmalarında uzman bulundurulmasını, maliklerin inceleme ve belgeleme faaliyetlerine izin vermesini ve taşınmazların yerinde korunmasını düzenler. Bu hükümler, malikin yapıyı kendi tercihine göre değiştirme veya koruma kararlarından bağımsız biçimde kullanma yetkisini sınırlar. Yapının korunması, müdahalenin özgün nitelikleri bozmayacak teknik ve hukuki çerçevede yapılmasını gerektirir.

Buna karşılık, bakım ve onarım yükümlülüklerinin yerine getirilmesi malik açısından yalnızca külfet doğurmaz. 2863 sayılı Kanun’un 11. maddesi, yükümlülüklerini yerine getiren maliklerin Kanun’un tanıdığı hak ve muafiyetlerden yararlanabilmesini öngörür. Kanun’un 21. maddesi kapsamında, tapuya korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak kaydedilen taşınmazlar ile belirli sit taşınmazları vergi, resim ve harç muafiyetlerinden yararlanabilir. Ancak aykırı yapı veya eklentiler giderilinceye kadar bu muafiyet uygulanmaz.

Ayrıca 2863 sayılı Kanun’un 12. maddesi, özel mülkiyette bulunan korunması gerekli kültür varlıklarının korunması amacıyla ayni, nakdi ve teknik yardım yapılabilmesine imkân tanır. Kamu düzeni veya güvenliğinin ağır biçimde bozulduğu ya da doğal afet yaşanan yerlerde ise Ek Madde 6, özel mülkiyetteki korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarının malik muvafakati aranmadan ve bedelsiz olarak Bakanlıkça onarılmasına veya restore edilmesine izin verir. Bu düzenlemeler, mülkiyet hakkına getirilen koruma yükümlülüklerinin kamu tarafından sağlanabilecek destek ve müdahale mekanizmalarıyla birlikte değerlendirilmesini zorunlu kılar.

Bakım, Onarım ve Restorasyon Sürecinde Kurul Denetimi

Bakım ve Basit Onarım Uygulamaları

660 sayılı İlke Kararı (5.11.1999), taşınmaz kültür varlıklarında yapılacak müdahaleleri yapının özgün koşullarına göre belirler ve bakım, basit onarım ile esaslı onarım arasında ayrım yapar. Bu ayrım, müdahalenin kapsamını ve uygulanacağı denetim usulünü doğrudan etkiler. Yapının tarihsel, simgesel, anıtsal ve estetik nitelikleri nedeniyle korunması zorunlu olan taşınmazlar 1. grup yapı; yöresel yaşam biçimini yansıtan ve kent ile çevre kimliğine katkı sağlayan taşınmazlar ise 2. grup yapı olarak değerlendirilir.

Bakım, yapının yaşamını sürdürmesini amaçlayan ve tasarım, malzeme, strüktür veya mimari ögelerde değişiklik gerektirmeyen işlemleri ifade eder. Bu kapsamda yapılan müdahale, yapının mevcut özelliklerini değiştirmeden bozulmaların ilerlemesini önlemeye yönelir. Bakım işleminden önce ve sonra yapının durumunun rapor ve fotoğraflarla belgelenmesi zorunludur. Uygulama, koruma kurulu müdürlüğü tarafından; böyle bir müdürlüğün bulunmadığı hâllerde ise müze müdürlüğü tarafından denetlenir.

Basit onarım ise bozulan mimari ögelerin, özgün biçimleri korunarak ve aynı malzeme kullanılarak yenilenmesini kapsar. Basit onarımda yeni bir tasarım veya yapının özgün karakterini değiştiren bir uygulama yapılamaz. Müdahalenin amacı, bozulan unsurun yapının mevcut mimari bütünlüğüyle uyumlu biçimde yeniden işler hâle getirilmesidir. Bu uygulamalar belediye ve ilgili koruma birimlerinin denetimi altında yürütülür. İşlem tamamlandığında uygulamaya ilişkin sonuç belgeleri koruma kuruluna sunulur.

Bakım ve basit onarım arasındaki temel fark, müdahalenin niteliğidir. Bakımda yapının tasarımına, malzemesine, strüktürüne veya mimari ögelerine değişiklik getirilmez. Basit onarımda ise bozulan mimari öge yenilenir; ancak bu yenileme özgün biçim ve aynı malzeme sınırları içinde kalır. Her iki işlem bakımından da yapının özgün niteliklerinin korunması ve uygulamanın yetkili birimlerce belgelenip denetlenmesi esastır.

Esaslı Onarım ve Restitüsyon Projeleri

Tasarım, malzeme, strüktür veya mimari ögelerde değişiklik gerektiren müdahaleler esaslı onarım kapsamında değerlendirilir. Esaslı onarım, restorasyon niteliğindedir ve yapının günümüze ulaşan tarihsel ve sosyo-kültürel kimliğini koruyacak şekilde gerçekleştirilir. Yapının özgün mekânsal, biçimsel ve yapısal özellikleri ile çevresindeki konumu, restorasyon kararının temel unsurlarıdır.

Esaslı onarım; sağlamlaştırma, temizleme, bütünleme, yenileme, yeniden yapma ve taşıma gibi müdahale biçimlerini kapsar. Bu işlemlerden hangisinin uygulanacağı, yapının mevcut durumu ve korunması gereken özellikleri dikkate alınarak belirlenir. Müdahale, yapının özgün unsurlarını ortadan kaldıracak veya tarihsel kimliğini değiştirecek nitelikte olamaz. Restorasyon uygulamasının dayanağı, rölöveye dayalı restitüsyon ve restorasyon projeleridir.

2863 sayılı Kanun’un 18. maddesi, rölöve, restitüsyon ve restorasyon projelerinde uzman mimar veya restoratör mimar bulunmasını zorunlu kılar. Bu zorunluluk, esaslı onarımın yalnızca teknik bir yapı faaliyeti olarak değil, uzmanlık ve koruma ilkeleri çerçevesinde yürütülmesini sağlar. Restitüsyon projesi, yapının geçmişteki durumunun mevcut belgeler, yapıdaki izler ve karşılaştırmalı araştırmalar üzerinden ortaya konulmasına dayanır. Restorasyon projesi ise özgün unsurlara yapılacak müdahaleleri, yeni kullanım ihtiyaçlarını ve uygulama önerilerini belirler.

Yeni işlev verilmesi gereken yapılarda, kullanım gereksinimleri yapının tarihsel ve mimari özelliklerinin önüne geçirilemez. Yeni işlev için öngörülen ekler yapıyla bütünleşmeli ve koruma kurulunun görüşüne sunulmalıdır. Restorasyonun amacı yapıyı yeni bir yapı hâline getirmek değil, korunması gereken özgün değerleri yaşatarak kullanılabilirliğini sürdürmektir.

Rölöve ve Teknik Belgeleme Standartları

Rölöve projesi, yapının mevcut durumunu, sorunlarını ve kullanım olanaklarını ortaya koyan temel belgeleme çalışmasıdır. Rölöve hazırlanırken yapının mevcut mimari özellikleri çizim, yazı ve fotoğraflarla kayda geçirilir. Bu belgeler, restitüsyon ve restorasyon kararlarının somut veriye dayanmasını sağlar. Yapının mevcut durumu yeterli biçimde belgelenmeden esaslı onarım yaklaşımının belirlenmesi mümkün değildir.

Rölöve kapsamında hazırlanması gereken belgeler arasında vaziyet planı, siluet, kat planları, döşeme planları, tavan planları, çatı planları, cepheler, en az iki kesit ve fotoğraf albümü bulunur. Teknik çizimlerde 1/500-1/200, 1/50, 1/20, 1/10, 1/5 ve 1/1 ölçekleri kullanılır. Bu ölçekler; vaziyet planı ve siluet gibi genel gösterimlerden kat ve çatı planlarına, cephe ve kesitlerden gerekli görülen sistem veya yapı ögesi detaylarına kadar farklı belgeleme ihtiyaçlarına göre uygulanır.

Gerekli hâllerde yapının sistemine ve mimari ögelerine ilişkin ayrıntılar da hazırlanır. Yapım tekniği, kullanılan malzemeler ve bozulmaların değerlendirilmesi, restorasyon müdahalesinin sınırlarını belirleyen teknik verilerdir. Böylece hangi unsurun korunacağı, hangi unsurun sağlamlaştırılacağı, hangi bölümde bütünleme veya yenileme yapılacağı belgeleme sürecinde ortaya konur.

Restitüsyon projesi, rölövede belirlenen mevcut verilerin analiz edilmesi ve karşılaştırılması suretiyle hazırlanır. Projede yapıdaki izlerin yanı sıra mevcut belgeler ve benzer örneklerle yapılan araştırmalar dikkate alınır. Restorasyon ve yeni kullanım projeleri ise bu tarihsel ve teknik değerlendirme üzerine kurulur. Projelerde özgün unsurlara yapılacak müdahaleler, yeni kullanımın gerektirdiği düzenlemeler ve teknik sistemlere ilişkin temel ilkeler açıklanır.

Uygulama ve İskân Denetimi

Koruma kurulu tarafından onaylanan plan ve projeler, uygulama sürecinde uzmanlarca denetlenir. Denetimin amacı, sahadaki imalatların onaylı proje ve kurul kararlarıyla uyumlu yürütülmesini sağlamaktır. Bu nedenle uygulama, yalnızca proje müellifinin veya yapım sorumlusunun teknik tercihine bırakılamaz; koruma kurulu kararları ve onaylı belgeler uygulamanın bağlayıcı çerçevesini oluşturur.

Belediye ve valilikler, uygulamanın kurul kararlarına uygunluğunun sağlanmasında sorumludur. Bunun yanında müellif mimar da uygulamanın onaylanan proje ve kurul kararlarına uygunluğundan sorumludur. Uygulama sırasında ortaya çıkan değişiklik veya tereddütler, onaylı projenin dışına çıkılarak tek taraflı biçimde çözülemez; gerekli değerlendirme koruma kurulu süreci içinde yapılır.

İskân aşamasında yapının kurul kararına ve onaylı projeye uygun biçimde tamamlandığını gösteren uygunluk raporu hazırlanır ve koruma kuruluna sunulur. Bu rapor, restorasyon uygulamasının yalnızca fiilen tamamlandığını değil, hukuken geçerli proje ve kararlarla uyumlu olduğunu ortaya koyar. Böylece yapı kullanım aşamasına geçmeden önce koruma denetimi tamamlanır.

Kamu düzeni veya güvenliğinin ağır biçimde bozulduğu ya da doğal afet yaşandığı durumlarda 2863 sayılı Kanun’un Ek 6. maddesi, özel mülkiyette bulunan korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarının malik muvafakati aranmadan ve bedelsiz olarak Bakanlıkça onarılmasına veya restore edilmesine imkân tanır. Bu özel müdahale yetkisi, yapının korunmasını zorunlu kılan ağır koşullarda uygulanır ve restorasyon sürecinin kamu tarafından yürütülmesini sağlar.

Yıkım, Yeniden Yapma ve Hukuka Aykırı Müdahalelerin Sonuçları

Yıkım Kararının Koruma Kuruluna Ait Olması

Tescilli taşınmaz kültür varlıklarında temel ilke, yapının yıkılmadan ve yerinde korunmasıdır. Bu ilke, yapının ekonomik veya fiziksel açıdan kullanılmasının güçleştiği durumlarda dahi yıkımın malik ya da başka bir idare tarafından tek taraflı olarak gerçekleştirilemeyeceği anlamına gelir. Yapının korunması, tarihî, mimari, estetik ve sosyo-kültürel niteliklerinin devam ettirilmesini esas alır.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 20. maddesi, taşınmaz kültür varlıklarının yerinde korunmasını öngörür. Taşıma, ancak zorunlu hâllerde ve koruma kurulunun uygun görüşü ile gündeme gelebilir. Bu durumda yapının güvenliğinin sağlanması ve taşıma işleminin koruma esaslarına uygun biçimde yürütülmesi gerekir. Taşınmazın başka bir yere götürülmesi, korunması gereken özgün çevre ilişkisini ortadan kaldırabileceğinden, istisnai bir müdahale niteliğindedir.

660 sayılı İlke Kararı da yapıların yıkılmadan korunmasını esas alır. Yapının tehlikeli durumda bulunması, kendiliğinden yıkım veya malik iradesiyle ortadan kaldırma için yeterli değildir. Tehlikeli yapılar bakımından öncelikle belediye veya valilik tarafından yapının boşaltılması ve gerekli güvenlik önlemlerinin alınması gerekir. Bundan sonra konu koruma kuruluna sunulur ve yapılacak işlem kurul kararına göre belirlenir.

Bu sistemde güvenlik amacıyla alınan acil tedbirlerle yapının ortadan kaldırılması birbirinden ayrılır. Belediye veya valilik, tehlike nedeniyle yapının boşaltılmasını ve çevrede güvenlik tedbirleri alınmasını sağlayabilir; ancak yıkım konusunda karar verme yetkisi koruma kuruluna aittir. Böylece kamu güvenliği ile kültür varlığının korunması arasındaki denge, kurulun teknik ve koruma odaklı değerlendirmesiyle kurulur.

Kayıp Yapıların Yeniden Yapılması

Tescilli olup sonradan yok olan yapılar ile gerekli nitelikleri taşıdığı hâlde tescil edilmeden önce kaybolan yapıların yeniden yapılması, 660 sayılı İlke Kararı kapsamında belirli koruma koşullarına bağlanmıştır. Yeniden yapma, yeni ve serbest bir yapılaşma faaliyeti değildir. Amaç, mevcut bilgi ve belgelerden hareketle tarihî yapının korunabilir niteliklerini yeniden ortaya koymaktır.

Yeniden yapılacak yapı, kendi parselinde ve eski oturumunda inşa edilmelidir. Bu koşul, yapının parsel içindeki tarihî konumunun ve çevresiyle kurduğu ilişkinin korunmasını sağlar. Bunun yanında yeniden yapımda aşağıdaki unsurların muhafaza edilmesi gerekir:

• Yapının cephesi.
• Kitle özellikleri.
• Gabari.
• Özgün plan şeması.
• Kullanılan malzeme.
• Yapım tekniği.

Bu unsurlardan birinin değiştirilmesi, yeniden yapma işlemini tarihî yapının devamı olmaktan çıkarıp yeni bir yapılaşmaya dönüştürebilir. Bu nedenle uygulama, mevcut belgeler ve kalıntılar esas alınarak hazırlanmalı; yapının özgün biçimsel ve yapısal özellikleri korunmalıdır. Yeniden yapılacak yapının güncel ihtiyaçlara göre tamamen farklı bir tasarımla oluşturulması, 660 sayılı İlke Kararı’nın koruma yaklaşımıyla bağdaşmaz.

Yeniden yapma kararına kadar parselde inşai veya fizikî müdahale yapılamaz. Ayrıca parselde yeni bir işlev verilmesi ya da başka bir yapılaşmaya gidilmesi de mümkün değildir. Bu sınırlamalar, mevcut belgelerin değerlendirilmesinden ve kurul kararından önce geri döndürülemez bir yapılaşma sürecine girilmesini önler. Yeniden yapmaya ilişkin bütün işlemler bakımından koruma kurulunun kararı gerekir.

Dolayısıyla yapının tamamen ortadan kalkmış olması, malike parsel üzerinde sınırsız tasarruf yetkisi kazandırmaz. Kayıp yapının tarihî ve mimari kimliği, mevcut belgeler ile korunması gereken özgün unsurlar üzerinden değerlendirilir. Yeniden yapım ancak bu koruma çerçevesi içinde ve yetkili kurul kararına dayanılarak gerçekleştirilebilir.

Ceza Sorumluluğu ve İdari Sonuçlar

Korunan taşınmaz kültür varlığına yönelik hukuka aykırı müdahale, koruma kararlarının ihlali yanında ceza sorumluluğu da doğurur. 2863 sayılı Kanun’un 65. maddesi, korunan varlıkları kasten yıkan, bozan veya izinsiz müdahalede bulunan kişiler bakımından hapis ve adli para cezası yaptırımları öngörür. Ruhsatsız tadilat ve tamirat yapılması da aynı koruma rejimi içinde ayrıca yaptırıma bağlanmıştır.

Bu nedenle tehlikeli olduğu ileri sürülen tescilli yapının malik tarafından yıkılması, koruma kurulunun kararının yerine geçmez. Aynı şekilde, kurul kararına dayanmayan esaslı müdahaleler, yapının özgün unsurlarını değiştiren uygulamalar veya ruhsatsız tadilat ve tamiratlar hukuka uygun hâle gelmez. Yapının fiziksel durumu ya da kullanım ihtiyacı, koruma mevzuatında öngörülen karar ve denetim süreçlerini ortadan kaldırmaz.

Hukuka aykırı müdahalenin sonucu yalnızca cezai yaptırımla sınırlı değildir. Aykırı uygulamanın durdurulması, yapının korunması için gerekli işlemlerin uygulanması ve sorumlular hakkında ilgili idari süreçlerin işletilmesi gündeme gelir. Onaylı proje ve koruma kurulu kararları dışında yapılan uygulamalar, restorasyon sürecinin hukuki geçerliliğini de etkiler. Bu nedenle yıkım, yeniden yapım, tadilat veya onarım işlemlerinin yetkili kararlar ve onaylı belgelerle uyumlu olması zorunludur.

2863 sayılı Kanun’un 74. maddesi, izinsiz kazı veya sondaj ile izinsiz define arama fiillerine ilişkin hapis cezaları düzenler. Bu hüküm, kültür varlıklarının ortaya çıkarılmasına yönelik faaliyetlerin de izin sistemine bağlı olduğunu gösterir. Taşınmaz kültür varlığının bulunduğu parselde veya koruma bakımından önem taşıyan alanda, malik sıfatına dayanılarak izinsiz kazı ya da sondaj yapılamaz.

Sonuç olarak tescilli yapının yıkılması, yeniden yapılması veya fiziksel bütünlüğüne müdahale edilmesi, malik iradesinin tek başına belirleyici olduğu işlemler değildir. Koruma kurulunun kararı, güvenlik tedbirleri, mevcut belgeler ve koruma ilkeleri birlikte değerlendirilmelidir. Bu çerçeveye aykırı hareket edilmesi hâlinde müdahalenin durdurulması ve 2863 sayılı Kanun’un öngördüğü ceza yaptırımlarının uygulanması söz konusu olur.

Kamulaştırma Bedeli ve Mülkiyet Hakkının Anayasal Güvenceleri

Anayasa’nın 35. ve 46. Maddeleri Çerçevesinde Gerçek Karşılık

Tescilli taşınmazın kamulaştırılması, malikin mülkiyet hakkını sona erdiren kamu gücü işlemidir. Bu müdahalenin hukuka uygunluğu yalnızca kamu yararının bulunmasına bağlı değildir. Kamulaştırma karşılığının, taşınmazın gerçek değerini yansıtması ve malik ile kamu yararı arasında adil bir denge kurması gerekir. Bu anayasal çerçeve, Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddeleri birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına alırken, bu hakkın kamu yararı amacıyla sınırlandırılabilmesine izin verir. Ancak sınırlama, hakkın özünü ortadan kaldırmamalı ve ölçülülük ilkesine uygun olmalıdır. Anayasa’nın 13. maddesi, temel hak ve özgürlüklere yönelik sınırlamaların demokratik toplum düzeninin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamayacağını öngören anayasal güvenceyi oluşturur. Bu nedenle kamulaştırma, kamu yararı gerekçesine dayanıyor olsa dahi malikin taşınmazının gerçek ekonomik karşılığından yoksun bırakılması sonucunu doğuramaz.

Anayasa’nın 46. maddesi, kamulaştırmada taşınmazın gerçek karşılığının nakden ve peşin ödenmesini güvence altına alır. Gerçek karşılık, yalnızca taşınmazın fiziksel büyüklüğü veya soyut emsal değerleri üzerinden belirlenemez. Taşınmazın değerini etkileyen ve objektif biçimde ortaya konulabilen bütün özelliklerin bedel hesabında değerlendirilmesi gerekir. Kültür varlığı niteliği, yapının tarihsel konumu, mimari özellikleri veya sanatsal değeri taşınmazın ekonomik değerini etkiliyorsa, bu unsurların değerlendirme dışında bırakılması gerçek karşılık ilkesini zedeler.

Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde bilirkişi incelemesi önemli bir araçtır; ancak bilirkişi raporlarında ortaya konulan ve taşınmazın değerini artıran somut tespitlerin mahkemece gerekçesiz biçimde dışlanması anayasal denetim bakımından sorun doğurur. Bedel tespitinde kullanılan yöntem, taşınmazın korunması gereken kültürel özellikleri nedeniyle malik aleyhine otomatik bir değer kaybı yaratamaz.

Hürmet Alpay ve Diğerleri Kararı

Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, Hürmet Alpay ve diğerleri [GK], B. No: 2020/27651, 18/9/2025 tarihli kararında, kültür varlığı niteliğindeki taşınmazların kamulaştırma bedelinin belirlenmesine ilişkin önemli bir değerlendirme yapmıştır. Başvuruda, Kayseri Melikgazi’de bulunan ve korunması gerekli kültür varlığı niteliği taşıyan taşınmazlar bakımından belirlenen kamulaştırma bedelinin düşük olduğu ileri sürülmüştür.

Başvurucuların taşınmazları arsa vasfında değerlendirilmiş; bilirkişi raporlarında taşınmazların ticari konumu ve kullanım özellikleri nedeniyle %150 objektif değer artışı uygulanması gerektiği belirtilmiştir. Ek raporda ayrıca taşınmazların sanat, eskilik ve enderlik değerlerinin de değer artışını gerektirdiği ifade edilmiştir. Buna rağmen derece mahkemeleri, ilgili değer artışını kamulaştırma bedeline yansıtmamıştır.

Anayasa Mahkemesi, 2863 sayılı Kanun’un 15. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendindeki düzenlemeyi de değerlendirmiştir. Bu hüküm, taşınmaz kültür varlıklarının eskilik, enderlik ve sanat değerlerinin kamulaştırma bedelinin takdirinde dikkate alınamayacağını öngörmektedir. Mahkeme, bu özelliklerin taşınmazın gerçek değerini artırdığı teknik olarak belirlenmiş olsa dahi bedel hesabından tamamen dışlanmasını anayasal güvencelerle bağdaşmaz bulmuştur.

Anayasa Mahkemesi, kültür varlığı niteliğindeki taşınmazların kamulaştırma bedelinde eskilik, enderlik ve sanat değerlerinin tamamen dışlanmasının Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddeleriyle bağdaşmadığına ve diğer başvurucular yönünden mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.

Bu değerlendirme, kamulaştırma bedelinin kanunda yer alan kategorik bir yasak nedeniyle taşınmazın gerçek değerinden koparılamayacağını ortaya koyar. İhlalin kaynağı, yalnızca bilirkişi raporlarının değerlendirilme biçimi değil, ilgili kanun hükmünün değer artırıcı özellikleri tamamen dışlayan içeriğidir.

Eskilik, Enderlik ve Sanat Değerlerinin Bedel Hesabına Etkisi

Taşınmaz kültür varlıklarının eskilik, enderlik ve sanat değerleri, koruma hukukunda yapının korunmasını gerektiren niteliklerdir. Aynı nitelikler, taşınmazın ekonomik değerini de etkileyebilir. Bu iki sonuç birbirinden ayrılmaz. Bir yapının tarihî veya sanatsal özellikleri korunması gereken bir kültür varlığı olmasının yanında, piyasadaki değerinin belirlenmesinde dikkate alınması gereken objektif unsurlar oluşturabilir.

Bu nedenle 2863 sayılı Kanun’un 15. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi, değer artırıcı özelliklerin her durumda ve tamamen dışlanmasını zorunlu kıldığı ölçüde mülkiyet hakkına müdahale eder. Kamulaştırma bedeli, taşınmazın kültür varlığı olması nedeniyle otomatik olarak yükseltilmek zorunda değildir; ancak eskilik, enderlik veya sanat değerinin somut olayda taşınmazın gerçek değerini etkileyip etkilemediği araştırılmalıdır. Etkilediği uzman incelemesiyle ortaya konulmuşsa, bu tespit bedel hesabında dikkate alınmalıdır.

Hürmet Alpay ve diğerleri kararında belirtilen %150 objektif değer artışı, taşınmazların şehir merkezindeki ticari konumu ve sanat değeriyle ilişkilendirilen bilirkişi değerlendirmesidir. Bu oran, her kültür varlığı bakımından otomatik olarak uygulanacak sabit bir değerleme ölçütü değildir. Somut taşınmazın özelliklerine dayanan teknik tespitlerin mahkemece değerlendirilmesi gerektiğini gösteren bir veridir. Mahkemelerin bu değerlendirmeyi uygulamaması, taşınmazın değerini etkileyen unsurların gerekçesiz biçimde göz ardı edilmesi sonucunu doğurmuştur.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin Kozacıoğlu/Türkiye, B. No: 2334/03, 19/2/2009, §§ 67-70 kararında da kültürel, tarihî, mimari veya sanatsal özelliklerin taşınmaz değerinden tamamen dışlanamayacağı vurgulanmıştır. Bu yaklaşım, kamulaştırma bedelinin yalnızca standart emsal karşılaştırmasına indirgenemeyeceğini ortaya koyar. Tarihî ve sanatsal niteliklerin taşınmazın ekonomik değerine etkisi varsa, bu etkinin teknik verilerle belirlenmesi ve gerçek karşılık hesabına yansıtılması gerekir.

İhlalin Giderimi ve Somut Norm Denetimi Tartışması

Yeniden Yargılama ve İhlalin Kanundan Kaynaklanması

Hürmet Alpay ve diğerleri kararında Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkı ihlalinin yalnızca derece mahkemelerinin değerlendirme biçiminden değil, uygulanması gereken kanun hükmünün içeriğinden kaynaklandığını tespit etmiştir. İhlalin kanundan kaynaklanması, yeniden yargılama yoluyla derece mahkemelerinin mevcut hükmü farklı yorumlayarak ihlali gidermesini güçleştirir. Çünkü derece mahkemesi, açık ve bağlayıcı bir kanun hükmünü uygulamakla yükümlüdür.

Bu nedenle karar, ihlalin giderilmesi ve benzeri ihlallerin önlenmesi amacıyla Kayseri 5. ve Kayseri 7. Asliye Hukuk Mahkemelerine gönderilmiştir. Yeniden yargılamanın amacı, yalnızca önceki kararın şeklen kaldırılması değildir. Derece mahkemelerinin, ihlale neden olan kanun hükmünün Anayasa’ya uygunluğu bakımından gerekli değerlendirmeyi yapması ve somut olayın anayasal güvenceler çerçevesinde yeniden ele alınması gerekir.

İhlal kaynağının kanun hükmü olarak belirlenmesi, yasama organının da sorumluluğunu ortaya çıkarır. Anayasa Mahkemesi, bireysel başvuru kararıyla somut başvurucunun zararını tespit edebilir; ancak kanundaki anayasal aykırılığı ortadan kaldıracak genel ve kalıcı düzenleme yapılması yasama organının görev alanındadır. Bu ayrım, bireysel giderim ile yapısal sorunun çözümü arasındaki farkı açıkça ortaya koyar.

Hürmet Alpay ve diğerleri kararında tazminat taleplerinin reddedilmesi, ihlalin giderim yönteminin yeniden yargılama olarak belirlenmesiyle bağlantılıdır. Dosyaların ilgili derece mahkemelerine gönderilmesi, kanundan kaynaklanan ihlalin yargısal süreç içinde yeniden değerlendirilmesini ve gerekli görülmesi hâlinde Anayasa’nın 152. maddesinde öngörülen mekanizmanın işletilmesini amaçlar.

Anayasa’nın 152. Maddesi Kapsamında İtiraz Yolu

Anayasa’nın 152. maddesi, görülmekte olan bir davada uygulanacak kanun hükmünün Anayasa’ya aykırılığının ileri sürülmesi ve bu aykırılığın Anayasa Mahkemesine taşınması bakımından somut norm denetiminin anayasal dayanağıdır. Hürmet Alpay ve diğerleri kararında gönderilen Kayseri 5. ve Kayseri 7. Asliye Hukuk Mahkemeleri, yeniden yargılama sırasında bu anayasal yolu değerlendirecek derece mahkemeleri olarak belirlenmiştir.

Somut norm denetiminin işletilmesi için uyuşmazlıkta uygulanacak kanun hükmünün bulunması ve bu hükmün Anayasa’ya aykırılığının davanın sonucunu etkileyebilecek nitelikte olması gerekir. İhlalin, mahkemenin takdirinden bağımsız olarak kanunun emredici içeriğinden doğduğu tespit edildiğinde, derece mahkemesinin yalnızca önceki gerekçeyi değiştirmesi yeterli giderim sağlamaz. Bu durumda kanun hükmünün Anayasa Mahkemesinin önüne taşınması, ihlalin kaynağına yönelen bir çözüm niteliği kazanır.

Anayasa Mahkemesinin Y.T. [GK], B. No: 2016/22418, 30/5/2019 tarihli kararında, 6458 sayılı Kanun’un 53. maddesinin (3) numaralı fıkrasında değişiklik yapılması amacıyla yasama organına çağrıda bulunulmuştur. Bu yaklaşım, bireysel başvuru kararlarının yalnızca başvurucuya yönelik sonuç doğurmadığını, benzer ihlallerin önlenmesi için mevzuat değişikliği ihtiyacını da ortaya koyabildiğini göstermektedir.

Hulusi Yılmaz [GK], B. No: 2017/17428, 1/12/2022 tarihli kararda ise ihlalin kanundan kaynaklandığı durumlarda derece mahkemelerinin Anayasa’nın 152. maddesi kapsamında somut norm denetimi yolunu işletmesine ilişkin yaklaşım ortaya konulmuştur. Bu yaklaşım bakımından derece mahkemeleri, yalnızca Anayasa Mahkemesinin ihlal tespitini uygulayan merciler değildir. Aynı zamanda ihlale neden olan normun Anayasa’ya uygunluğunu tartışarak etkili giderime katkı sunmaları gerekir.

Somut norm denetimi yolunun işletilmesi, mahkemenin kanunu uygulama görevi ile Anayasa’ya uygunluğu sağlama yükümlülüğünü birlikte yerine getirmesini sağlar. Böylece mülkiyet hakkının gerçek karşılık güvencesiyle bağdaşmayan bir kanun hükmünün aynı içerikle uygulanmaya devam etmesi önlenebilir.

Karşıoylarda Etkin Hukuki Koruma Yaklaşımı

Hürmet Alpay ve diğerleri kararındaki karşıoylarda, ihlalin açık kanun hükmünden kaynaklandığı tespit edildiğinde dosyanın yeniden yargılama için derece mahkemesine gönderilmesinin tek başına yeterli giderim sağlamayacağı görüşü öne çıkmıştır. Bu yaklaşımın temelinde, derece mahkemesinin kanunla bağlı olması nedeniyle aynı anayasal sorunun yeniden ortaya çıkabileceği düşüncesi bulunmaktadır.

Etkin hukuki koruma yaklaşımına göre, ihlale neden olan hüküm yürürlükte kaldığı sürece benzer uyuşmazlıklarda aynı sonuç doğabilir. Bu nedenle bireysel başvuru kararının yalnızca somut dosyadaki zararı belirlemesi yeterli değildir. Yasama organının gerekli düzenlemeyi yapması ve derece mahkemelerinin Anayasa’nın 152. maddesi kapsamındaki itiraz yolunu etkili biçimde kullanması gerekir.

Karşıoylarda ayrıca Anayasa Mahkemesinin insan haklarını koruma görevini, diğer anayasal organların ve derece mahkemelerinin sorumluluklarıyla birlikte değerlendirmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu çerçevede kuvvetler ayrılığı, ihlalin giderilmesini geciktiren bir yetki paylaşımı olarak değil, anayasal güvencelerin etkili biçimde uygulanmasını sağlayan görev dağılımı olarak ele alınır.

Bireysel başvuru mekanizmasının etkinliği, ihlal kararından sonra somut ve uygulanabilir bir giderim sağlanmasına bağlıdır. Kanundan kaynaklanan ihlallerde bu giderim; yeniden yargılama, somut norm denetimi ve gerekli yasal değişikliğin birlikte işletilmesini gerektirir. Aksi hâlde ihlal tespit edilmiş olsa dahi aynı norm, benzer olaylarda mülkiyet hakkına yönelik yeni ihlaller doğurabilir.

Başvuru hakkının kötüye kullanılması bakımından ise 6216 sayılı Kanun’un 51. maddesi ile Anayasa Mahkemesi İçtüzüğü’nün 83. maddesi uygulanmıştır. Hürmet Alpay ve diğerleri kararında, başvuru tarihinden önce vefat eden İlmiye Başyazıcıoğlu yönünden başvuru hakkının kötüye kullanıldığı kabul edilmiş ve vekil Av. Burak Güneş hakkında 2.000 TL disiplin para cezasına hükmedilmiştir. Bu sonuç, bireysel başvuru hakkının ciddi ve dürüst biçimde kullanılmasının usulî bir zorunluluk olduğunu ortaya koyar.

Sonuç olarak, restorasyon ve koruma yükümlülükleriyle sınırlandırılan mülkiyet hakkının kamulaştırma aşamasında gerçek karşılık güvencesinden yoksun bırakılması kabul edilemez. İhlalin kaynağı kanun hükmü olduğunda etkili giderim, yalnızca yeniden yargılama kararıyla sınırlı kalmamalı; Anayasa’nın 152. maddesi uyarınca somut norm denetimi ve gerekli mevzuat değişikliğiyle desteklenmelidir.