Taşınmaz mülkiyeti üzerindeki en önemli kısıtlamalardan biri olan ipotek kaydı, borcun ödenmesi veya hukuki dayanağının yitirilmesi halinde malik için ciddi bir mülkiyet sorunu teşkil eder. 'Taşınmaz Rehni (İpotek) İptali ve Terkini Davaları' başlıklı bu rehberimiz, tapu kaydındaki ipotek şerhinin hukuki yollarla nasıl kaldırılacağını, hangi mahkemeye başvurulacağını ve Yargıtay'ın bu konudaki yerleşik görüşlerini kapsamlı bir şekilde ele almaktadır.

İpoteğin Hukuki Niteliği ve Tescil Esasları

Türk hukuk sisteminde taşınmaz rehni, alacaklıya borcun ödenmemesi durumunda taşınmazın bedelinden alacağını tahsil etme yetkisi veren, mülkiyet hakkını sınırlayan en güçlü güvence araçlarından biridir. İpotek, bu rehin türleri arasında en yaygın olanıdır ve temel dayanağını 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’ndan (TMK) alır. İpoteğin hukuki rejimi, hem mülkiyet hakkının korunması hem de kredi piyasasının güvenliği arasında hassas bir denge kurar. Bu denge, ipoteğin kurulmasından sona ermesine kadar geçen tüm süreçte sıkı şekil şartlarına ve kanuni ilkelere bağlanmıştır.

İpoteğin Kurulması

İpoteğin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için maddi ve şekli unsurların bir arada bulunması zorunludur. İpoteğin tesisi, sadece tarafların irade beyanıyla değil, bu iradenin kanunun öngördüğü resmi usullerle tapu siciline yansıtılmasıyla tamamlanır.

TMK m. 856 uyarınca, taşınmaz rehni hakkının doğumu için tapu kütüğüne tescil yapılması şarttır. Bu tescil kurucu niteliktedir; yani taraflar arasında bir ipotek sözleşmesi yapılmış olsa dahi, bu işlem tapu siciline işlenmediği sürece ayni bir hak olan ipotek doğmuş sayılmaz. Tescilin yapılabilmesi için de tarafların tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlemesi gerekir. Bu resmi şekil şartı, taşınmaz malikinin yaptığı işlemin önemini kavramasını ve tapu sicilinin açıklığı ilkesinin korunmasını sağlar.

İpoteğin hangi tür alacaklar için kurulabileceği hususu ise TMK m. 881 maddesinde geniş bir çerçevede ele alınmıştır. Kanun koyucu, ipoteğin sadece mevcut ve miktarı belirli borçlar için değil; henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya muhtemel olan gelecek borçlar için de tesis edilebileceğini hüküm altına almıştır. Bu düzenleme, özellikle bankacılık sektöründe ticari krediler ve kredi limitleri için büyük bir esneklik sağlar. Alacaklının kimliği ve borcun miktarı (veya üst sınırı) tapu kütüğünde açıkça gösterilmelidir. Eğer borç miktarı tam olarak belli değilse, alacaklının en fazla ne kadarlık bir tutar için güvenceye sahip olduğu "üst sınır ipoteği" (limit ipoteği) şeklinde belirtilir.

Fer’ilik İlkesi ve Sona Erme

İpoteğin en temel karakteristik özelliği, alacağa bağlı, yani fer’i (aksesuar) nitelikte bir hak olmasıdır. Fer’ilik ilkesi gereği, ipotek hakkının varlığı ve devamı, güvence altına aldığı alacağın varlığına sıkı sıkıya bağlıdır. Eğer ipoteğe konu olan temel borç ilişkisi (örneğin bir kredi sözleşmesi veya satış borcu) herhangi bir sebeple geçersizse veya sona ermişse, ipotek de hukuki dayanağını kaybeder.

TMK m. 858 hükmüne göre, taşınmaz rehni genel olarak tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Ancak fer’ilik ilkesinin bir yansıması olarak, borcun ödenmesi, ibra veya takas gibi nedenlerle alacağın son bulması durumunda, ipotek de "maddi hukuk" bakımından sona ermiş kabul edilir. Ne var ki, alacağın sona ermesi tapu sicilindeki kaydı kendiliğinden silmez. Bu durum, sicilin gerçek hukuki durumla bağdaşmaması (yolsuz tescil) sonucunu doğurur.

Bu aşamada Yargıtay’ın güncel yaklaşımları büyük önem taşımaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 23.10.2023 tarihli, 2023/1151 Esas ve 2023/2826 Karar sayılı ilamında da vurgulandığı üzere; ipotek, alacağa bağlı fer’i bir hak olduğundan, alacak sona erdiğinde taşınmaz maliki, ipoteğin terkinini alacaklıdan talep etme hakkına sahip olur. Alacaklı bu talebi yerine getirmezse, malik mahkemeye başvurarak "ipoteğin fekki" (kaldırılması) davası açabilir.

Süreli ipoteklerde ise maliki koruyan özel bir mekanizma mevcuttur. TMK m. 883/2 uyarınca, süreli olarak tesis edilen ipoteklerde, belirlenen sürenin dolmasından itibaren otuz gün içinde alacaklı tarafından İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca bir takip şerhi (İİK m. 150/c şerhi) verilmezse, taşınmaz maliki doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak rehnin terkinini isteyebilir. Bu hüküm, alacaklının hareketsiz kalarak mülkiyet hakkını süresiz olarak kısıtlamasını engellemeyi amaçlar.

Sonuç olarak, ipotek kaydının tesisi ne kadar sıkı şekil şartlarına bağlıysa, alacağın sona ermesiyle birlikte bu kaydın silinmesi de mülkiyet hakkının serbestisi açısından o kadar kritiktir. Borcun ifa edilmesiyle hukuki işlevini yitiren bir ipoteğin sicilde kalmaya devam etmesi, malikin tasarruf yetkisini haksız yere kısıtladığından, yasal yollarla terkinin sağlanması bir zorunluluktur.

İpotek İptali ve Terkini Davalarında Usul

İpotek, alacaklıya tanınan fer’i nitelikte bir ayni hak olması sebebiyle, dayanak teşkil eden temel borç ilişkisi sona erdiğinde veya tescilin hukuki sebebi ortadan kalktığında geçerliliğini yitirir. Ancak tapu sicilinin aleniyeti ve güvenilirliği ilkesi gereği, borcun ödenmiş olması ipotek kaydını kendiliğinden hükümsüz kılmaz. Bu noktada, alacaklının terkin talebine yanaşmadığı veya tescilin en baştan itibaren usulsüz olduğu hallerde ipoteğin fekki (kaldırılması) davası gündeme gelir. Bu dava usul hukuku açısından belirli şartlara ve kurallara tabi kılınmıştır.

Dava Ehliyeti

İpotek iptali ve terkini davalarında "taraf sıfatı", davanın usulden reddedilmemesi için titizlikle incelenmesi gereken bir husustur. Davacı tarafın (aktif husumet) belirlenmesinde temel kural, taşınmazın güncel maliki olmasıdır. Ancak hukuk sistemi, mülkiyet hakkının yanı sıra borç ilişkisinin taraflarına da belirli haklar tanımıştır.

• Aktif Husumet (Davacı): Davayı kural olarak taşınmazın maliki açar. Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet söz konusu ise her bir paydaş kendi payı oranında veya tüm paydaşlar birlikte hareket ederek terkin talebinde bulunabilir. Burada dikkat edilmesi gereken en kritik husus, Türk Medeni Kanunu m. 888 hükmüdür. Bu madde uyarınca, ipotekli taşınmazın devredilmesi durumunda, aksi kararlaştırılmadıkça borç asıl borçlunun üzerinde kalmaya devam eder. Bu sebeple, taşınmazın yeni maliki olmasa dahi, borçtan şahsen sorumlu olan borçlunun da ipoteğin kaldırılması davası açmakta hukuki yararı olduğu Yargıtay içtihatlarıyla sabittir. Ayrıca aile konutu söz konusu olduğunda, malik olmayan eşin de TMK m. 194 kapsamında dava açma hakkı saklıdır.
• Pasif Husumet (Davalı): Dava, tapu kütüğünde lehine ipotek tesis edilmiş olan alacaklıya karşı açılır. Eğer alacaklı gerçek kişi ise ve vefat etmişse, dava mirasçılarına yöneltilir. Alacaklı bir tüzel kişi (örneğin bir banka) ise dava ilgili tüzel kişiliğin merkezine veya şubesine izafeten açılır.

Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesi, yolsuz tescil durumunda tapu sicilinin düzeltilmesi davasının hukuki dayanağını oluşturur. Bu maddeye göre; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuşsa, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İpoteğin dayanağı olan alacağın sona ermesine rağmen terkin edilmemesi, tescili "yolsuz" hale getirmektedir.

Görevli ve Yetkili Mahkemeler

İpotek iptali davalarında mahkemenin belirlenmesi, hem taşınmazın aynına ilişkin kurallara hem de taraflar arasındaki borç ilişkisinin niteliğine göre değişkenlik gösterir.

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın aynından doğan davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 12 uyarınca, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Bu yetki kuralı kamu düzeninden olup, taraflarca aksine bir yetki sözleşmesi yapılamaz ve davanın her aşamasında hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) gözetilir.

Görevli Mahkeme: İpotek iptali davasında görevli mahkeme, ipoteğe konu olan temel borç ilişkisinin hukuki niteliğine göre tayin edilir:

• Tüketici Mahkemeleri: Eğer ipotek, bir konut kredisi veya tüketici işlemi kapsamında bir banka lehine tesis edilmişse, uyuşmazlık 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında kalacağından görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi'dir.
• Aile Mahkemeleri: İpotek tesisi sırasında eşin rızasının alınmaması (aile konutu şerhi olsun veya olmasın) nedeniyle açılacak iptal davalarında görevli mahkeme Aile Mahkemesi'dir.
• Asliye Ticaret Mahkemeleri: Borç ilişkisinin her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olduğu veya ticari bir kredi sözleşmesinden kaynaklandığı durumlarda uyuşmazlık Ticaret Mahkemelerinde görülür.
• Asliye Hukuk Mahkemeleri: Yukarıdaki özel görev alanlarına girmeyen genel nitelikteki tüm ipotek terkin taleplerinde genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 27.11.2023 tarihli, 2023/4786 Esas ve 2023/5727 Karar sayılı ilamı bu süreci şu şekilde netleştirmektedir:

"Taşınmaz maliki, alacağın sona ermesiyle birlikte ipoteğin terkinini alacaklıdan talep etme hakkına sahiptir. Alacaklının bu talebi yerine getirmemesi durumunda malik mahkeme yoluyla ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir."

Bu karar, alacaklının pasif tutumuna karşı malikin yargısal koruma hakkını vurgulamakta ve davanın mülkiyet hakkının korunması noktasındaki önemini pekiştirmektedir. İpotek kaydının silinmesi, mülkiyet üzerindeki sınırlamanın kaldırılması anlamına geldiği için dava süresince borcun ödendiğine dair yazılı delillerin (banka dekontu, ibraname, makbuz vb.) mahkemeye sunulması ispat yükü açısından hayati önem taşır. Ayni hakka dayanan bu davalar, herhangi bir zamanaşımı süresine tabi olmaksızın, yolsuz tescil devam ettiği sürece her zaman açılabilir.

İcra ve İflas Kanunu Madde 153 Kapsamında Terkin

İpotek, alacaklıya tanınan güçlü bir güvence olmakla birlikte, borcun ödenmesine rağmen tapu kaydında kalmaya devam etmesi taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını ciddi şekilde kısıtlar. Normal şartlarda borcun sona ermesiyle birlikte alacaklının tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteği terkin ettirmesi (fecketmesi) beklenir. Ancak alacaklının yerleşim yerinin bilinmemesi, vefat etmiş olup mirasçılarına ulaşılamaması veya borcun ödenmesine rağmen alacaklının ipoteği kaldırmaktan haksız yere kaçınması durumlarında, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 153. maddesi borçluya ve taşınmaz malikine özel bir imkan tanımaktadır. Bu madde, genel mahkemelerde açılacak ve uzun sürebilecek olan "tapu sicilinin düzeltilmesi" davasına alternatif, daha hızlı sonuç veren bir prosedür sunar.

Alacaklının Gaip Olması ve Tebligat Süreçleri

İİK madde 153 hükmünün uygulanabilmesi için öncelikle alacaklının "gaip" olması veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten kaçınması (alacaklı temerrüdü) gerekmektedir. Burada ifade edilen "gaiplik" kavramı, Türk Medeni Kanunu’nun 32. maddesinde düzenlenen teknik anlamdaki gaiplikten farklıdır. İcra hukuku uygulamasında gaiplik; alacaklının adresinin tespit edilememesi, yerleşim yerinin meçhul olması veya kendisine yasal yollarla ulaşılamaması durumlarını kapsar.

Alacaklıya ulaşılamadığı durumlarda, tebligat süreçleri büyük önem arz eder. 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 28 ila 31. maddeleri ve ilgili yönetmelik hükümleri uyarınca, adresi tespit edilemeyen alacaklıya ilanen tebligat yapılması zorunludur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, alacaklının bilinen son adresine çıkarılan tebligatın bila dönmesi ve yapılan adres araştırmalarından sonuç alınamaması halinde, ilanen tebligat yoluyla süreç işletilerek borçlunun mülkiyet hakkının korunması sağlanır. Bu süreçte borçlu veya taşınmazın yeni maliki, ipotekli borcun tamamını (vadesi gelmemişse işleyecek faizleriyle birlikte) icra dairesine depo etmekle yükümlüdür.

İcra Mahkemesi Yoluyla Çözüm ve Usulü İşlemler

İİK 153 uyarınca ipoteğin kaldırılması süreci, taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine yapılacak bir taleple başlar. Bu prosedürün işletilebilmesi için en temel şart, alacaklı tarafından daha önce ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla bir icra takibi başlatılmamış olmasıdır. Süreç şu adımlarla ilerler:

1. Borcun Depo Edilmesi: Borçlu, ipotek miktarını ve varsa işlemiş faizlerini icra dairesi hesabına yatırır.
2. Muhtıra Gönderilmesi: İcra dairesi, alacaklıya bir muhtıra göndererek, 15 gün içinde parayı alması ve ipoteği çözmesi gerektiğini bildirir.
3. 15 Günlük Süre: Alacaklı bu 15 günlük süre içinde icra dairesine gelmez veya haklı bir sebep göstermeksizin ipoteği kaldırmayı reddederse, dosya icra mahkemesine iletilir.
4. İcra Mahkemesi Kararı: İcra mahkemesi, borcun tam olarak yatırılıp yatırılmadığını ve usuli işlemlerin tamamlandığını denetler. Şartlar oluşmuşsa, paranın alacaklı adına bankada saklanmasına ve ipoteğin terkinine karar verir.

Bu işlem hukuki niteliği itibarıyla bir çekişmesiz yargı işidir. İcra mahkemesinin buradaki inceleme yetkisi oldukça sınırlıdır; mahkeme, alacağın esasına ilişkin maddi hukuk uyuşmazlıklarını (örneğin borcun miktarındaki ihtilaflar veya muvazaa iddiaları) inceleyemez. Bu tür uyuşmazlıklar genel mahkemelerin görev alanına girer.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, icra dairelerinin bu işlem sırasında yüksek oranlı tahsil harcı talep etmesidir. Ancak Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bu konuda net bir tavır sergilemiştir:

"İİK'nun 153. maddesine dayalı olarak ipoteğin fekki istemi, bir icra takibi olmayıp, alacaklının parayı almaktan kaçınması ya da alacaklıya ulaşılamaması durumunda borçluya tanınan, borcun icra dairesine yatırılması suretiyle ipoteğin kaldırılmasını sağlayan bir imkandır. Bu işlemde bir tahsilat söz konusu olmadığından, başvurandan sadece maktu başvurma harcı alınması gerekir." (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 23.12.2014 tarihli, 2014/22986 E. ve 2014/29810 K. sayılı ilamı)

Bu karar uyarınca, İİK 153 kapsamındaki işlemlerde borçludan tahsil harcı veya yerine getirme harcı alınması hukuka aykırıdır; sadece maktu başvurma harcı ile sürecin tamamlanması gerekmektedir. İcra mahkemesinin verdiği terkin kararı kesinleştiğinde, bu karar tapu müdürlüğüne ibraz edilerek ipotek kaydının sicilden silinmesi sağlanır. Böylece malik, uzun süren davalarla uğraşmak zorunda kalmadan taşınmazı üzerindeki yükten kurtulmuş olur.

Özel Durumlar: Aile Konutu ve Üst Sınır İpoteği

İpotek tesisi, mülkiyet hakkı üzerinde kurulan en ağır yükümlülüklerden biri olması sebebiyle, kanun koyucu belirli durumlarda taşınmaz malikinin tasarruf yetkisini kısıtlamış veya alacaklı ile borçlu arasındaki sorumluluk sınırlarını net bir şekilde çizmiştir. Özellikle aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda eşin rızası ve kredi sözleşmelerinde sıkça başvurulan üst sınır ipoteği uygulamaları, yargı kararlarının en yoğunlaştığı alanlar arasında yer almaktadır.

Eş Rızası

Türk hukuk sisteminde aile birliğinin korunması ilkesi, mülkiyet hakkının serbestçe kullanımına belirli sınırlandırmalar getirmiştir. Bu sınırlandırmaların en başında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 194. maddesi gelmektedir. İlgili madde hükmüne göre, eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Taşınmaz üzerinde ipotek tesisi, mülkiyet hakkını sınırlayan ayni bir hak olması nedeniyle TMK m. 194 kapsamında değerlendirilir. Uygulamada, tapu kaydında "aile konutu şerhi" bulunmasa dahi, taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılması durumunda bu koruma mekanizması devreye girer. Yargıtay yerleşik içtihatlarında, bankaların profesyonel kuruluşlar olması hasebiyle, kredi kullandırırken ve ipotek tesis ederken taşınmazın aile konutu olup olmadığını araştırma yükümlülüğü altında olduklarını vurgulamaktadır. Eğer ipotek tesisi sırasında malik olmayan eşin yazılı ve açık rızası alınmamışsa, bu tescil yolsuz tescil hükmündedir.

Bu kapsamda dikkat edilmesi gereken diğer hukuki dayanaklar şunlardır:

• TMK m. 199: Hakimin, ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden doğan mali bir yükümlülüğün yerine getirilmesi amacıyla, eşlerden birinin tasarruf yetkisini kısıtlayabildiği hallerde yapılan tesciller geçersizdir.
• TMK m. 223/II: Edinilmiş mallara katılma rejimi içerisinde, eşlerden birinin paylı mülkiyetindeki mal üzerinde tasarrufta bulunabilmesi için diğer eşin rızasının aranabileceği durumlar mevcuttur. Bu kısıtlamalara aykırı olarak tesis edilen ipotekler, tapu sicilinin düzeltilmesi davasına konu edilebilir.

Rızası alınmayan eş, ipoteğin fekki (kaldırılması) talebiyle dava açma hakkına sahiptir. Bu dava, mülkiyet hakkına dayandığı için herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir.

Limit İpoteklerinde Sorumluluk

İpotekler, güvence altına alınan alacağın miktarına göre "anapara ipoteği" ve "üst sınır (limit) ipoteği" olarak ikiye ayrılır. TMK m. 851 uyarınca, taşınmaz rehni miktarının Türk parası ile gösterilmesi zorunludur. Alacağın miktarının belirli olduğu durumlarda anapara ipoteği kurulurken; alacağın ileride doğacağı veya miktarının değişken olduğu (cari hesap, kredi sözleşmeleri vb.) durumlarda üst sınır ipoteği tesis edilir.

Üst sınır ipoteğinde, tapu kütüğünde belirtilen miktar, taşınmazın o borç için sağlayacağı azami teminat miktarını ifade eder. Bu durum, özellikle üçüncü kişilerin (kefillerin) kendi taşınmazlarını başkasının borcu için ipotek vermesi durumunda kritik önem taşır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bu konudaki yaklaşımı oldukça nettir.

T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.12.2021 tarihli, 2017/11-2598 Esas ve 2021/1561 Karar sayılı ilamı: "Üst sınır ipoteğinde kefilin limit aşan borçtan sorumlu olmadığına ve davacının bu hususta dava açmakta hukuki yararı bulunduğuna…"

Bu karar uyarınca, taşınmazını ipotek veren üçüncü kişi, asıl borçlu ile alacaklı (genellikle banka) arasındaki borç miktarı ne kadar artarsa artsın, sadece tapuda tescil edilen limit miktarı ve bu limite dahil olan fer'ilerle sorumludur. Borçlunun temerrüde düşmesi halinde, icra takibi sırasında limitin üzerinde bir taleple karşılaşan ipotek veren, menfi tespit davası açarak limit aşan kısımdan sorumlu olmadığını ileri sürebilir.

HGK-K. 2021/1561 sayılı kararında da belirtildiği üzere, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 149. maddesi gereği ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takiplerde, asıl borçlu ile taşınmazı rehneden üçüncü kişi arasında şekli mecburi takip arkadaşlığı bulunmaktadır. Dolayısıyla, taşınmaz maliki, borcun miktarının limitini aştığını iddia ederek hukuki korunma talep edebilir. Bu durum, mülkiyet hakkının belirsiz borç yükleri altında ezilmesini engelleyen ve hukuk güvenliğini sağlayan temel bir prensiptir.

Sonuç olarak, gerek aile konutu koruması gerekse üst sınır ipoteği sınırlamaları, taşınmaz maliklerinin ve aile birliğinin ekonomik geleceğini güvence altına alan vazgeçilmez mekanizmalardır. Bu kurallara aykırı tesis edilen işlemler, doğru hukuki niteleme ve delillerle mahkeme huzuruna taşındığında, yolsuz tescilin düzeltilmesi veya ipoteğin terkini yoluyla mülkiyetin eski haline getirilmesi mümkündür.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları ve Menfi Tespit

İpoteğin terkini süreçlerinde karşılaşılan en büyük hukuki tartışmalardan biri, açılan davanın sadece bir "kayıt silme" işlemi mi yoksa borcun varlığına ilişkin bir uyuşmazlık mı olduğudur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu konudaki tereddütleri giderecek nitelikteki kararlarıyla, ipoteğin fekki davalarının hukuki mahiyetini netleştirmiştir. Bu kapsamda, ipoteğin kaldırılması talebiyle açılan davalar, çoğu zaman temelindeki borç ilişkisinin sorgulandığı birer menfi tespit davası niteliği taşımaktadır.

Davanın Nitelendirilmesi

Hukuk sistemimizde bir davanın isminden ziyade, tarafların ileri sürdüğü maddi vakıalar ve talep sonucuna göre hukuki nitelemeyi yapmak hakimin görevidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 33 uyarınca "Hâkim, Türk hukukunu resen uygular." Bu ilke doğrultusunda, davacı ipoteğin kaldırılmasını isterken aslında borcun hiç doğmadığını veya sona erdiğini ileri sürüyorsa, dava artık bir "tapu sicilinin düzeltilmesi" davası olmanın ötesine geçer.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatları, bu tür davaların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) madde 72 uyarınca bir menfi tespit davası olarak görülmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Özellikle HGK-K. 2021/1017 sayılı kararında bu durum açıkça ifade edilmiştir:

"Davanın sadece Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 883 uyarınca bir ipoteğin terkini davası olarak değil, İcra ve İflas Kanunu (İİK) madde 150 hükmü yollamasıyla İİK madde 72 hükümleri uyarınca bir menfi tespit davası olarak nitelendirilmesi gerekir."

Bu niteleme, ispat yükü ve yargılama usulü açısından kritik öneme sahiptir. Menfi tespit davası olarak nitelendirilen bir süreçte, mahkeme öncelikle HMK madde 24 (Tasarruf İlkesi) ve HMK madde 26 (Taleple Bağlılık İlkesi) çerçevesinde hareket etmelidir. Hakim, davacının talebiyle bağlı kalarak, ipoteğe konu olan borcun miktarını, vadesini ve geçerliliğini titizlikle araştırmalıdır. Eğer ipotek senedinde borçlu olarak görünen kişi, gerçekte böyle bir borcunun olmadığını kanıtlarsa, fer’i nitelikteki ipotek hakkı da dayanağını yitirecek ve terkinine karar verilecektir.

Ayrıca, bu davaların temyiz süreçlerinde 1086 sayılı mülga Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HUMK) hükümlerinin uygulandığı hallerde, süreler büyük önem arz eder. HUMK madde 432 uyarınca 15 günlük temyiz süresi ve HUMK madde 433/2 uyarınca 10 günlük katılma yoluyla temyiz sürelerine uyulmaması, hak kaybına yol açabilmektedir.

Vekaletname Yetkisi

İpotek tesis edilirken taşınmaz malikinin bizzat tapu müdürlüğünde bulunmaması durumunda, işlemler vekil aracılığıyla yürütülür. Ancak, bir vekilin müvekkili adına taşınmaz üzerinde ipotek tesis edebilmesi için vekaletnamede bu konuda özel bir yetkiye sahip olması zorunludur.

Yargıtay uygulamalarına göre, vekaletnamede genel bir "taşınmazları satma veya rehnetme" yetkisinin bulunması, her zaman yeterli görülmemektedir. Özellikle vekilin, müvekkiline ait taşınmazı üçüncü bir kişinin borcu için ipotek etmesi durumu, hukuk düzeninde istisnai ve ağır bir tasarruf olarak kabul edilir. Bu nedenle, vekaletnamede "üçüncü şahıslar lehine ipotek tesis etme" yetkisinin açıkça ve hiçbir tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirtilmesi gerekir.

Eğer vekaletnamede bu özel yetki yoksa, tesis edilen ipotek yolsuz tescil hükmündedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında da belirtildiği üzere; vekilin yetkisini aşarak yaptığı bu işlem, taşınmaz malikini bağlamaz. Bu durumda malik, vekaletnamedeki yetki aşımına dayanarak ipoteğin iptali ve terkini davası açabilir. Mahkeme, bu aşamada vekaletnamenin içeriğini, vekilin yetki sınırlarını ve davalı alacaklının (genellikle bankalar) bu durumu bilip bilmediğini (iyiniyet araştırması) incelemekle yükümlüdür.

---

Sonuç ve Genel Değerlendirme

İpotek, alacaklıya büyük bir güvence sağlarken, taşınmaz maliki için mülkiyet hakkını kısıtlayan ciddi bir hukuki yüktür. Bu yükün kaldırılması süreci, ipoteğin türüne (anapara veya üst sınır), borcun durumuna ve tescilin yapılış şekline göre farklı hukuki yolların izlenmesini gerektirir.

Gerek TMK madde 1025 uyarınca açılan yolsuz tescilin düzeltilmesi davaları, gerekse İİK madde 153 kapsamındaki icra mahkemesi prosedürleri, mülkiyet hakkının korunmasına hizmet eder. Yargıtay’ın güncel kararları ışığında, ipoteğin fekki davalarının birer menfi tespit davası olarak ele alınması, borçsuzluk iddiasının daha kapsamlı bir şekilde incelenmesine olanak tanımaktadır. Özellikle aile konutu üzerindeki rızasız ipotekler ve vekaletnamedeki yetki aşımları, tapu sicilinin doğruluğu ilkesinin en hassas olduğu noktaları oluşturmaktadır.

Sonuç olarak; ipotek kaydının kaldırılması sadece teknik bir terkin işlemi değil, temelindeki maddi hukuk ilişkisinin (borç-alacak ilişkisi) geçerliliğinin ispat edilmesi sürecidir. Hak sahiplerinin, mülkiyet haklarını korumak adına bu süreçleri uzman bir hukukçu desteğiyle ve Yargıtay’ın belirlediği usul esaslarına uygun şekilde yönetmesi, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından hayati önem taşımaktadır.