TOKİ ile yapılan konut satış sözleşmeleri, uzun vadeli taksit yükümlülükleri ve özel ikamet şartları içermesi nedeniyle feshe açık hassas hukuki ilişkilerdir. Peki hangi durumlarda İdare sözleşmeyi feshedebilir? Alıcı cayma hakkını nasıl kullanır ve ödediği bedeli geri alabilir mi? Bu yazımızda TOKİ sözleşmelerinin fesih şartlarını, ihtar sürecini ve fesih sonrası iade işlemlerini güncel uygulama ve yargı kararları ışığında ayrıntılı olarak inceliyoruz.

TOKİ Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Temel Yükümlülükler

TOKİ tarafından yürütülen konut satışları, Gayrimenkul Satış Sözleşmesi adı verilen özel bir sözleşme türü çerçevesinde gerçekleştirilmektedir. Bu sözleşme, klasik taşınmaz satış sözleşmelerinden farklı olarak, hak sahibinin uzun vadeli taksit ödeme yükümlülüğü ile konutta bilfiil ikamet etme zorunluluğunu birlikte barındıran, kamu yararı amacı taşıyan hibrit bir hukuki ilişki kurar. Sözleşmenin tarafları arasındaki hak ve borçların büyük bölümü, İdare tarafından önceden belirlenmiş standart hükümlere dayanmakta olup, alıcının bu koşullara uyumu, konut edinim sürecinin devamlılığı için belirleyici niteliktedir.

Sözleşmenin Kurulması ve Peşinat Ödemesi

Hak sahipliğinin kesinleşmesi ve kura sürecinin tamamlanmasının ardından, alıcı ile İdare arasındaki hukuki ilişki, yetkili banka şubesinde imzalanan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile resmiyet kazanır. Sözleşmenin kurulması aşamasında öngörülen peşinat tutarı, sözleşme imzalanırken bankaya yatırılır ve bu ödeme, alıcının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kabul ettiğinin ilk somut göstergesidir. Peşinatın yatırılmasıyla birlikte alıcı, şerefiyeli satış bedeli üzerinden belirlenen toplam borç tutarına bağlı kalır; bu bedele KDV, banka sınırlı mali sorumluluk sigortası (BSMV) kapsamındaki komisyon ve damga vergisi gibi kalemler dahil değildir.

Sözleşmenin kurulmasıyla birlikte alıcının konuta fiilen kavuşması, ödeme sürecinin tamamlanmasına bağlı değildir; ancak konut teslim süresi, uygulanan projeye göre 14 ila 30 ay arasında değişmektedir. Bu süre, inşaat ilerleme durumuna ve projenin kapsamına göre farklılık gösterse de, alıcının borç ilişkisi teslim tarihinden itibaren değil, sözleşmenin imzalandığı tarihi izleyen aydan itibaren işlemeye başlar. Bu noktada önemle belirtilmelidir ki, tapunun alıcıya devri teslim anında gerçekleşmez; tapular ancak borç bitiminde teslim edilir. Dolayısıyla konutun fiziki tesliminden sonra da alıcı, sözleşmeden kaynaklanan taksit ödeme yükümlülüğünü sürdürmek zorundadır ve bu süre zarfında tapu, İdarenin güvencesi altında kalır.

Taksit Yapısı ve Endeks Güncellemesi

Peşinat sonrası oluşan bakiye borç, sözleşmeyi izleyen aydan başlamak üzere taksitler halinde tahsil edilir. Bu taksit yapısının en belirleyici özelliği, sabit bir tutar üzerinden değil, dönemsel olarak güncellenen bir endeks sistemine göre işlemesidir. Taksitler yılda iki kez, Ocak ve Temmuz aylarında memur maaş artışı, ÜFE ve TÜFE oranlarından en düşüğüne göre güncellenmektedir. Bu düzenleme, alıcının ödeme yükünün enflasyon karşısında öngörülemez şekilde artmasını sınırlamayı amaçlamakta ve üç farklı endeksten en düşük olanının seçilmesi suretiyle borçlu aleyhine aşırı bir yük oluşmasının önüne geçilmeye çalışılmaktadır.

Bu güncelleme mekanizmasının uygulanmasında İdarenin herhangi bir takdir yetkisi bulunmamaktadır. Artış endeksleri İdare tarafından hesaplanmaz; Maliye Bakanlığı (Bütçe ve Mali Kontrol Genel Müdürlüğü) ve TÜİK'ten alınan oranlar değiştirilmeden uygulanır. Bu husus, alıcı ile İdare arasında endeks oranına ilişkin çıkabilecek itirazların, İdarenin keyfi bir uygulamasına değil, resmî kurumlardan alınan objektif verilere dayandığını göstermektedir. Nitekim her altı ayda bir sözleşmedeki endeks oranının borca yansıtılması sonucu, alıcının düzenli ödeme yapmasına rağmen bakiye borcun beklenenden az azalması ya da bazı dönemlerde artış göstermesi mümkündür; bu durum sözleşmenin doğal bir sonucudur ve İdarenin inisiyatifinden bağımsız işleyen bir mekanizmayı yansıtır.

Sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin bir diğer önemli boyutu, borç ilişkisinin tapu devrine kadar sürmesi nedeniyle alıcının konut üzerindeki tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasıdır. Borç bitene kadar konut devredilemez; hak sahibi ve ailesi konutta ikamet etmek zorundadır. Bu düzenleme, TOKİ konutlarının sosyal amaçlı üretilmiş olması ve hak sahipliğinin gerçek ihtiyaç sahiplerine yönelik tahsis edilmesi ilkesiyle doğrudan bağlantılıdır. İkamet zorunluluğu, sözleşmenin sadece bir ödeme ilişkisi olmadığını, aynı zamanda hak sahibinin konutu bizzat kullanma taahhüdünü de içerdiğini ortaya koymaktadır. Bu yükümlülüklerin ihlali durumunda ortaya çıkabilecek hukuki sonuçlar, sözleşmenin feshine kadar uzanabilen ciddi bir risk teşkil etmektedir.

Taksit Ödememe Nedeniyle Fesih: İhtar Prosedürü ve Sayısal Eşikler

TOKİ konut satış sözleşmesinin devamlılığı, alıcının düzenli taksit ödemesine bağlıdır. Ancak sözleşmenin feshedilebilmesi tek bir taksitin gecikmesiyle otomatik olarak gerçekleşmez; İdare bu yetkisini yalnızca kanunda ve sözleşmede öngörülen sayısal eşikler doğduğunda ve usulüne uygun bir ihtar prosedürü işletildikten sonra kullanabilir. Bu bölümde, temerrüde ilişkin somut eşikler, ihtarname süreci ve fesih sonrasında işleyen yasal sürecin aşamaları ele alınmaktadır.

İki Taksit Kuralı ve Onda Bir Sınırı

TOKİ'nin sözleşmeyi tek yanlı feshedebilmesi için gereken temel ön koşul, alıcının ödeme performansındaki ciddi ve sürekli bir aksamadır. Alıcının birbirini izleyen en az iki taksiti ödeyememesi ve ödenmeyen tutarın satış bedelinin onda birini aşması durumunda idare sözleşmeyi feshedebilir. Bu düzenleme iki kümülatif şartı birlikte aramaktadır: birincisi, gecikmenin arka arkaya en az iki taksit dönemini kapsaması; ikincisi ise birikmiş borç tutarının toplam satış bedelinin %10'luk eşiğini geçmesidir. Tek başına iki taksitin gecikmesi, eğer birikmiş tutar bu oransal sınırın altında kalıyorsa, fesih için yeterli bir gerekçe oluşturmaz. Bu çift şartlı yapı, alıcıyı küçük ve geçici ödeme sıkıntılarına karşı bir ölçüde koruma altına alırken, İdarenin de tahsilat riskini belirli bir eşikten sonra sözleşmeyi sonlandırma yoluyla sınırlamasına imkân tanımaktadır.

Bu eşiklerin aynı anda gerçekleşmesi, İdarenin fesih yetkisini kullanabilmesi için yalnızca bir "ön şart" niteliğindedir; fesih iradesinin hukuki sonuç doğurması için ayrıca aşağıda açıklanan ihtar sürecinin tamamlanması gerekmektedir.

İhtarname Süreci ve Gecikme Faizi

Sayısal eşiklerin oluşması, sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi anlamına gelmez; İdarenin fesih hakkını kullanabilmesi belirli bir bildirim prosedürüne tabidir. İki taksit ve üzeri ödenmeyen borçlar için iki ihtarname gönderilir; idare bu iki ihtardan sonra sözleşmeyi feshedebilir. Bu iki aşamalı ihtar mekanizması, alıcıya borcunu ödeyerek sözleşmeyi ayakta tutma yönünde ikinci bir fırsat sunmayı amaçlamaktadır. İhtarnamelerin usulüne uygun tebliğ edilmesi, sürecin hukuki geçerliliği açısından kritik önemdedir; nitekim tebligat usulündeki aksaklıklar, fesih kararının sonradan hükümsüz kılınmasına yol açabilecek nitelikte ciddi bir risktir.

Gecikme dönemi boyunca alıcıya herhangi bir ek süre tanınmamaktadır. Taksit ödemelerinde gecikme halinde ek süre verilmez; sözleşmede belirtilen oranda gecikme faizi ile ödeme yapılır. Bu düzenleme, borçlunun ödemeyi geciktirmesi durumunda otomatik olarak işleyen bir mali yaptırım öngörmekte; dolayısıyla alıcının gecikme faizini de kapsayacak şekilde borcunu tamamlaması, ihtar sürecinin sona ermesinden önce sözleşmeyi kurtarmanın tek yoludur.

Ödeme esnekliği bakımından da TOKİ uygulaması sınırlayıcı bir çerçeve çizmektedir. TOKİ uygulamasında taksit dondurma, erteleme veya artırma imkânı bulunmamaktadır; ara ödeme yalnızca Ocak ve Temmuz aylarında yapılabilir. Bu kısıtlama, alıcının geçici mali sıkıntı dönemlerinde taksit yapısını yeniden düzenleme veya ödemeyi öne/geriye çekme gibi esnek çözümlerden yararlanamayacağı anlamına gelir. Ara ödeme imkânının yalnızca belirli aylarla sınırlı tutulması, borçlunun likidite durumuna göre plan yapmasını zorunlu kılmakta ve gecikme riskini önceden bertaraf etmenin önemini artırmaktadır.

Yasal Süreç ve Tahliye

İki ihtarnamenin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesine rağmen borcun ödenmemesi halinde, süreç idari bir bildirimden hukuki bir icra sürecine dönüşür. İhtarnameler sonrası 30 gün geçtikten sonra yasal süreç başlar; dava sonunda tahliye uygulanır. Bu 30 günlük süre, alıcı için son bir ödeme fırsatı niteliği taşımakta olup, bu sürenin de sonuçsuz geçmesi durumunda İdare, sözleşmenin feshi ve konudan tahliye talebiyle yargı yoluna başvurabilmektedir.

Bu noktada belirtilmelidir ki, fesih iradesinin dava yoluyla hüküm haline gelmesi sürecinde, davalı alıcının usulüne uygun şekilde tebligat alması ve savunma hakkını kullanabilmesi, sürecin hukuka uygunluğu için zorunludur. İhtar aşamasındaki tebligat usulsüzlükleri kadar, dava aşamasındaki tebligat eksiklikleri de fesih kararının bozulmasına neden olabilecek nitelikte ciddi usul hatalarıdır; bu husus, ilerleyen bölümde ayrıntılı olarak ele alınan Yargıtay içtihadında da açıkça vurgulanmıştır.

İkamet Yükümlülüğünün İhlali ve Diğer Fesih Sebepleri

TOKİ konut satış sözleşmesinin feshine yol açan sebepler, salt taksit ödemelerindeki temerrütle sınırlı değildir. Sözleşmenin özünde barındırdığı sosyal amaç nedeniyle, alıcının konutu bizzat kullanma yükümlülüğü de ödeme yükümlülüğü kadar önem taşımaktadır. Bunun yanı sıra, hak sahibinin vefatı gibi hukuki sonuç doğuran olaylar karşısında sözleşme ilişkisinin nasıl devam edeceği ve fesih/iade işlemlerinde uygulanan denetim mekanizması da, sözleşmenin bütünlüklü olarak anlaşılması için ayrıca ele alınması gereken hususlardır.

Konutta İkamet Etmeme Tespiti

TOKİ konutları, piyasa koşullarında konut sahibi olma imkânı bulunmayan kesimlere yönelik üretildiğinden, bu konutların gerçek ihtiyaç sahipleri tarafından fiilen kullanılması sözleşmenin temel unsurlarından biridir. Hak sahibi veya ailesinin konutta ikamet etmediğinin tespit edilmesi halinde sözleşme feshedilir; borç bitene kadar ikamet zorunluluğu devam eder. Bu düzenleme, alıcının düzenli taksit ödemesi yapmasının tek başına yeterli olmadığını, ödeme yükümlülüğüne paralel olarak konutta bilfiil yaşama şartının da kesintisiz sürdürülmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

İkamet yükümlülüğünün ihlali, borcun tamamının ödenmesine kadar geçerliliğini koruyan sürekli bir yükümlülük niteliğindedir. Dolayısıyla alıcının konutu boş bırakması, kiraya vermesi veya üçüncü kişilerin fiilen kullanımına terk etmesi gibi durumlar, taksitlerin düzenli ödenmesine rağmen sözleşmenin feshi için bağımsız bir sebep oluşturabilmektedir. Bu husus, TOKİ konutlarının bir yatırım veya kira geliri aracı olarak değil, doğrudan hak sahibinin ve ailesinin barınma ihtiyacını karşılamak üzere tahsis edildiği ilkesiyle doğrudan bağlantılıdır. Borç bitene kadar konutun devredilemez olması ile ikamet zorunluluğunun birlikte öngörülmesi, İdarenin bu iki yükümlülüğü birbirini tamamlayan bir bütün olarak değerlendirdiğini göstermektedir.

Vefat Halinde Mirasçıların Durumu

Sözleşme ilişkisinin sona ermesine yol açabilecek bir diğer durum, hak sahibinin borç ilişkisi devam ederken vefat etmesidir. Bu durumda sözleşme kendiliğinden feshedilmemekte, mirasçılara belirli koşullarla sözleşmeye devam etme imkânı tanınmaktadır. Konut sahibinin vefatı halinde mirasçılar veraset ilamıyla, feragat edenler dışındakiler bankaya başvurarak ödemelere devam edebilir. Bu düzenleme çerçevesinde mirasçıların işlem yapabilmesi için öncelikle veraset ilamının ibraz edilmesi gerekmekte; mirasçılık sıfatının bu belgeyle usulüne uygun şekilde ispatlanması, bankanın işlemleri yürütebilmesi için ön koşul niteliğindedir.

Bu süreçte mirastan feragat eden mirasçılar, ödemelere devam etme ve dolayısıyla sözleşmeden doğan haklardan yararlanma imkânından ayrılmaktadır. Feragat etmeyen mirasçılar ise veraset ilamındaki payları çerçevesinde bankaya başvurarak kalan borcun ödenmesine devam edebilir ve bu sayede sözleşme ilişkisi, hak sahibinin ölümü nedeniyle kesintiye uğramaksızın sürdürülebilir. Bu mekanizma, TOKİ sözleşmelerinin kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak olmadığını, belirli usuli şartlar yerine getirildiğinde mirasçılara intikal edebilen bir hukuki ilişki olduğunu göstermektedir. Ancak mirasçıların bu hakkı kullanabilmesi, salt mirasçılık sıfatının varlığına değil, bankaya usulüne uygun başvuru yapılmasına ve veraset ilamının ibrazına bağlıdır.

Müşavir Firma Denetimi ve Ödeme Şartı

Fesih ile iade süreçlerinin sağlıklı işleyebilmesi için İdare, teknik ve idari denetimini kendi personeli ya da yetkilendirdiği müşavir firmalar aracılığıyla gerçekleştirmektedir. Bu denetim mekanizması, sözleşme feshi veya iade taleplerinin değerlendirilmesinde de belirleyici bir rol üstlenmektedir. İade ve fesih işlemlerinde müşavir firmaların tespit tutanakları İdareye ulaşmadan ödeme yapılmaz. Bu düzenleme, hem ikamet yükümlülüğünün ihlali hem de diğer fesih sebeplerine bağlı iade taleplerinde, sürecin keyfi veya belgesiz bir şekilde sonuçlandırılmasının önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

Söz konusu tespit tutanağı şartı, alıcı açısından da bir güvence niteliği taşımaktadır; çünkü fesih veya iade kararının, saha denetimine dayanan somut bir belgeye bağlanması, sürecin şeffaflığını ve denetlenebilirliğini artırmaktadır. Bu bakımdan, ikamet etmeme tespiti gibi fiili durumların da yine bu müşavir firma denetimi çerçevesinde belgelendirilmesi beklenmekte; söz konusu tutanak İdareye ulaşmadan herhangi bir ödeme veya iade işleminin gerçekleştirilmemesi, sürecin usul güvencesini oluşturan temel unsurlardan biri olarak öne çıkmaktadır.

Cayma Hakkı ve Fesih Sonrası İade Süreci

TOKİ konut satış sözleşmesinin feshi, yalnızca İdarenin taksit temerrüdü nedeniyle tek yanlı olarak kullandığı bir yetki olmaktan ibaret değildir; alıcı da belirli bir süre içinde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Bu bölümde, hak sahibinin sözleşme sonrası ilk günlerde kullanabileceği cayma hakkı ile hem cayma hem de diğer fesih hallerinde işleyen iade süreci ele alınmaktadır.

14 Günlük Cayma Hakkı

Sözleşmenin imzalanması ve ön ödemenin yatırılmasının ardından alıcı, belirli bir süre içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönebilme imkânına sahiptir. Ön ödeme yatırıldıktan sonra 14 günlük cayma hakkı süresi içinde fesih dilekçesi verilerek sözleşmeden dönülebilmektedir. Bu süre, alıcının sözleşme yükümlülüğünü kesin olarak üstlenip üstlenmeyeceğine karar vermesi için tanınan yasal bir düşünme süresidir ve bu süre içinde verilecek fesih dilekçesi, İdarenin kabulüne bağlı olmaksızın sözleşme ilişkisini sona erdirme sonucunu doğurur.

Uygulamada bu hakkın kullanımına ilişkin somut bir örnek, Antalya Serik Yukarıkocayat projesinde karşımıza çıkmaktadır. Bu projede hak sahibi olan bir alıcı, 12.06.2025 tarihinde 280.000 TL ön ödeme yatırmış ve 14 günlük cayma hakkını kullanarak 17.06.2025 tarihinde fesih dilekçesi vermiştir. Bu örnek, cayma hakkının sözleşme imzalandıktan hemen sonraki günlerde de fiilen kullanılabildiğini ve alıcının ön ödemeyi yatırmasının ardından dahi süreçten geri dönebildiğini göstermektedir. Ancak cayma dilekçesinin verilmiş olması, tek başına iade sürecinin ne zaman ve nasıl tamamlanacağını garanti etmemekte; bu noktada devreye giren iade süreleri ayrıca önem kazanmaktadır.

Ön Ödeme ve Bakiye Borcun İadesi

Cayma hakkının kullanılmasının ardından alıcının yatırdığı ön ödemenin geri alınması, belirli bir süreç ve zaman dilimi içinde gerçekleşmektedir. Cayma hakkının kullanılması halinde ödenen bedelin 30 ila 90 gün içinde iade edileceği belirtilmektedir. Bu süre aralığı, iade işleminin idari ve bankacı işlemlerin tamamlanmasına bağlı olarak değişkenlik gösterebileceğini ortaya koymakta; alıcının fesih dilekçesini verdiği tarihten itibaren bu süre zarfında ödemenin hesabına yansımasını beklemesi gerekmektedir. Yukarıda anılan Antalya Serik Yukarıkocayat örneğinde olduğu gibi, fesih dilekçesinin verilmesinden sonra belirtilen 30-90 günlük sürenin aşılması ve ödemenin gerçekleşmemesi durumunda, alıcının bu gecikmeyi İdareye bildirerek sürecin takibini yapması gerekmektedir. Ayrıca fesih onaylanmış olsa bile banka sisteminde görünen bakiye borç kaydının, iade işlemiyle eş zamanlı ya da iade sonrasında silinip silinmeyeceği, doğrudan bankanın ve İdarenin işlem takvimine bağlı bir husustur ve bu tür uyuşmazlıkların çözümü için ilgili banka şubesiyle iletişime geçilmesi önem taşımaktadır.

Cayma hakkı dışındaki fesih hallerinde, yani İdarenin taksit temerrüdü veya ikamet yükümlülüğünün ihlali nedeniyle sözleşmeyi feshettiği durumlarda, ödenen tutarların ne şekilde iade edileceği konusunda tek bir genel kural bulunmamaktadır. Fesih durumunda ödenen taksitlerin iade edilip edilmeyeceği doğrudan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi hükümlerine bağlıdır. Bu husus, her alıcının kendi sözleşme metnini incelemesinin, fesih sonrasında hangi tutarların iade edileceği, hangi kesintilerin uygulanacağı konusunda belirleyici olduğunu göstermektedir. Dolayısıyla fesih öncesinde veya fesih süreci başladığında alıcının öncelikli olarak imzaladığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesini incelemesi, iade beklentisinin gerçekçi bir zemine dayandırılması açısından zorunludur.

Sözleşme öncesi aşamada, yani kura sürecinde hak sahibi olamayan başvuru sahipleri için de ayrı bir iade mekanizması işletilmektedir. Kurada hak sahibi olamayanlar, çekiliş tarihinden itibaren 5 iş günü sonra şube, web sitesi veya ATM'lerden başvuru bedelini iade alabilir. Bu iade işleminin gerçekleştirilebilmesi için başvuru sahibinin TCKN, cep telefonu ve IBAN bilgilerini ilgili kanallara girmesi gerekmektedir. Kura sonucu belirlenen bu 5 iş günlük süre, sözleşme imzalandıktan sonra kullanılan 14 günlük cayma hakkı ve onu takip eden 30-90 günlük iade sürecinden farklı bir aşamayı, yani henüz sözleşme ilişkisi kurulmadan önceki başvuru bedeli iadesini kapsamaktadır. Bu iki farklı iade mekanizmasının birbirinden ayrıştırılması, hak sahiplerinin sürecin hangi aşamasında bulunduklarını doğru tespit etmeleri açısından önemlidir.

Fesih Davalarında Tebligat ve Hukuki Dinlenilme Hakkı: Yargıtay Uygulaması

TOKİ'nin taksit temerrüdü veya ikamet yükümlülüğünün ihlali nedeniyle sözleşmeyi feshetmesi, ihtar sürecinin usulüne uygun tamamlanmasıyla sınırlı kalmamaktadır; İdare fesih iradesini müdahalenin men'i talebiyle mahkeme önüne taşıdığında, bu kez dava dilekçesinin ve yargılama sürecinin usul kurallarına uygunluğu belirleyici hale gelmektedir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi kararı, TOKİ satış sözleşmesinin 9. maddesine dayalı fesih ve müdahalenin men'i davasında, davalıya yapılan tebligatın usulsüzlüğü nedeniyle kararın davalı yararına bozulmuş olmasıyla bu hususun pratikte ne denli kritik bir usul güvencesi oluşturduğunu somut biçimde ortaya koymaktadır.

Usulüne Uygun Tebligat Zorunluluğu

Söz konusu davada davacı İdare, konutun teslim edildiği halde davalının taksitlerini ödememesi nedeniyle sözleşmenin 9. maddesi gereği feshini ve müdahalenin men'ini talep etmiş, davalı cevap vermediğinden mahkeme davanın kabulüne karar vermiştir. Ancak Yargıtay, dosya kapsamındaki tebliğ işlemlerini incelediğinde ciddi bir usul eksikliği tespit etmiştir:

"dosya kapsamında bulunan tebliğlerin dava konusu konutun bulunduğu adrese tebliğ edildiği, adresin kapalı olması sebebiyle tebliğin mahalle muhtarına yapıldığı ve 2 nolu ihbar kağıdının kapıya asıldığı ancak davalının adreste bulunmama sebebinin en yakın komşusu, yöneticisi vb kişilerden sorulmadığı anlaşılmaktadır."

Yargıtay bu tespitini, tebligat hukukunun temel bir ilkesine bağlamıştır. Tebligat Kanunu m.21 ve Yönetmelik m.30, muhatabın veya onun adına tebliğ yapılabilecek kişilerin adreste sürekli bulunmaması halinde, tebliğ memurunun bu durumun sebebini komşu, yönetici, kapıcı, muhtar, ihtiyar heyeti üyeleri veya kolluk görevlilerinden araştırıp beyanlarını tutanağa geçirmesini zorunlu kılmaktadır. Karar metninde bu ilke şöyle ifade edilmiştir:

"Tebligat kanunun 21. maddesi ve buna bağlı yönetmeliğin 30. maddesi gereği muhatap veya muhatap adına tebliğ yapılabilecek olanlardan hiçbiri gösterilen adreste sürekli olarak bulunmazsa, tebliğ memurunun, adreste bulunmama sebebini bilmesi muhtemel komşu, yönetici, kapıcı, muhtar, ihtiyar heyeti veya meclisi üyeleri, kolluk amir ve memurlarından araştırarak beyanlarını tebliğ mazbatasına yazıp imzalatması, imzadan çekinmeleri halinde bu durumu yazarak imzalaması gerekir. Aksi halde yapılan tebliğin usulüne uygun olduğundan ve muhatab davalının davadan haberdar olup savunma hakkını kullandığından söz edilemez."

Bu tespit, doğrudan doğruya muhtara yapılan tebligatın ve kapıya asılan ihbar kağıdının, adreste bulunmama sebebine dair herhangi bir araştırma yapılmaksızın gerçekleştirilmesi halinde geçersiz sayılacağı sonucunu doğurmaktadır. TOKİ fesih davalarında İdarenin dayandığı tebliğ işlemlerinin bu araştırma yükümlülüğünü karşılayıp karşılamadığı, davanın esasına girilmeden önce mutlaka denetlenmesi gereken bir ön meseledir.

Savunma Hakkının Korunması

Usulsüz tebligatın hukuki sonucu, yalnızca teknik bir işlem hatasıyla sınırlı kalmamakta, doğrudan davalının anayasal güvence altındaki bir hakkını ihlal etmektedir. Anayasa m.36 ve HMK m.27, davanın taraflarının kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahip olduğunu güvence altına almaktadır. Yargıtay bu ilkeyi somut olaya uygularken şu değerlendirmeyi yapmıştır:

"Savunma hakkı Anayasanın 36. maddesinde güvence altına alındığı gibi, karar tarihinde yürürlükte bulunan HMK.nun 27.maddesi hükmüne göre de, davanın tarafları, müdahiller ve yargılamanın diğer ilgilileri, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahip olup, başka bir anlatımla, davalıya savunma hakkını kullanma olanağı verilmeden hüküm kurulamaz."

Bu gerekçeyle Yargıtay, dava dilekçesinin geçerli şekilde tebliğ edilmeden yargılamanın yürütülüp hüküm kurulmasını, davalının savunma hakkının kısıtlanması sonucunu doğurduğu için usul ve yasaya aykırı bulmuştur:

"Eldeki davada; dava dilekçesi geçerli şekilde davalıya tebliğ edilmeden yargılama yapılarak hüküm verilmesi davalının savunma hakkının kısıtlanması sonucunu doğurur. O halde dava dilekçesinin usulüne uygun şekilde davalıya tebliği ile savunma hakkı tanındıktan sonra bir karar verilmesi gerekirken, bu yönün gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir."

Bu değerlendirme sonucunda Yargıtay, kararı davalı yararına bozmuş ve bozma nedenine bağlı olarak davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görmemiştir. Kararın sonuç kısmında, HUMK m.440/1 uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 günlük karar düzeltme yolunun açık tutulduğu ayrıca belirtilmiştir.

Bu içtihat, TOKİ fesih davalarında hem İdare hem de alıcı için önemli bir uygulama dersi taşımaktadır. İdare açısından, fesih ve müdahalenin men'i davası açılırken dava dilekçesinin usulüne uygun tebliğ edilmiş olması, kararın kesinleşmesi ve icra edilebilirliği için ön koşuldur; aksi halde kabul kararı bile bozma riski taşır. Alıcı açısından ise, adresinde geçici olarak bulunmama veya tebligat işlemlerinden habersiz kalma durumunda, muhtara yapılan tebligatın ve kapıya asılan ihbar kağıdının usulsüzlüğünü ileri sürerek savunma hakkının kısıtlandığını temyiz aşamasında ileri sürebilmesi mümkündür.

Sonuç olarak, TOKİ Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin feshi; taksit temerrüdünde iki taksit ve onda birlik oran eşiği, iki ihtarname prosedürü ve 30 günlük yasal süreç gibi sayısal ve usuli aşamalardan geçmekte, ikamet yükümlülüğünün ihlali halinde ise müşavir firma tespitine dayanmaktadır. Alıcının 14 günlük cayma hakkı ve fesih sonrası iade süreçleri sözleşme hükümlerine bağlı kalırken, İdarenin dava yoluyla fesih talep ettiği hallerde usulüne uygun tebligat ve hukuki dinlenilme hakkının gözetilmesi, sürecin nihai hukuki geçerliliğini belirleyen en kritik unsur olarak öne çıkmaktadır.