Türkiye’de tarım arazisi edinmek isteyen yabancıların yalnızca tapu işlemlerini tamamlaması yeterli değildir. Taşınmazın tarımsal niteliği, yeter gelirli arazi büyüklüğü, ilçe ve ülke bazındaki yüzölçümü sınırları, proje sunma zorunluluğu ve özel güvenlik kısıtlamaları birlikte incelenmelidir. Bu çalışma, yabancıların tarım arazisi edinimindeki temel yasakları, izin şartlarını, istisnaları ve edinim sonrasındaki yükümlülükleri mevzuatta yer alan sayısal veriler ışığında açıklamaktadır.

Yabancıların Tarım Arazisi Ediniminde Temel Yasaklar ve Yüzölçümü Sınırları

Ülke Genelindeki Edinim Sınırı

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de tarım arazisi edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi kapsamında yüzölçümü bakımından sınırlıdır. Bir yabancı gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazların toplamı 30 hektarı aşamaz. Bu sınır, yalnızca tek bir taşınmazın yüzölçümünü değil, kişinin ülke genelinde edindiği taşınmazların toplamını ifade eder.

Ülke genelindeki 30 hektarlık sınır, yabancının birden fazla il veya ilçede gerçekleştirdiği taşınmaz edinimlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Bu nedenle bir taşınmazın tek başına belirlenen sınırın altında kalması yeterli değildir. Yabancının daha önce edindiği taşınmazlar ile yeni edinmek istediği tarım arazisi birlikte ele alınarak toplam yüzölçümü hesaplanır.

Cumhurbaşkanı, yabancı gerçek kişilerin Türkiye genelindeki edinim sınırını artırabilir. Kritik düzenleme verilerine göre bu artışla ulaşılabilecek üst miktar 60 hektardır. Ancak 60 hektarlık miktar otomatik olarak uygulanabilecek genel bir edinim hakkı oluşturmaz; 30 hektarlık temel sınırın üzerinde edinim bakımından ilgili yetkinin kullanılması gerekir. Bu nedenle işlem tarihinde geçerli olan uygulama ve taşınmazın tabi olduğu diğer sınırlamalar ayrıca incelenmelidir.

Yüzölçümü sınırları, yabancıların tarım arazisi edinimindeki tek koşul değildir. Taşınmazın bulunduğu ilçedeki yabancı edinim oranı ve arazinin askerî veya güvenlik bölgesinde bulunup bulunmadığı da değerlendirilir. Dolayısıyla ülke genelindeki sınırın altında kalan bir edinim, başka bir yasal sınırlama nedeniyle gerçekleştirilemeyebilir.

İlçe Bazında Yüzde On Sınırı

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde ikinci temel sınırlama, ilçe bazında uygulanan yüzde 10 sınırıdır. Bir ilçede yabancılar tarafından edinilebilecek taşınmazların toplamı, o ilçede özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde 10’unu aşamaz. Bu sınırlama, bireysel alıcının sahip olabileceği taşınmaz miktarından farklı olarak ilçedeki toplam yabancı edinim kapasitesini esas alır.

Bu nedenle yabancının kişisel olarak 30 hektarlık ülke genelindeki sınırı aşmamış olması, ilçedeki yüzde 10 sınırının da aşılmadığı anlamına gelmez. İlçedeki özel mülkiyete konu yüzölçümünün yabancılar tarafından edinilen kısmı, yeni başvuruyla birlikte yüzde 10’u geçiyorsa edinim gerçekleştirilemez.

İlçe bazındaki oran, aynı ilçede daha önce yabancılar tarafından edinilmiş taşınmazların da hesaba katılmasını gerektirir. Yeni edinim talebi değerlendirilirken yalnızca başvuruya konu parselin büyüklüğüne değil, ilçedeki toplam yabancı edinim durumuna bakılır. Bu sistem, taşınmaz ediniminin belirli bir ilçede yoğunlaşmasını sınırlayan ayrı bir kontrol mekanizmasıdır.

Uygulamada değerlendirme yapılırken şu iki sınır birlikte gözetilir:

• Yabancı gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği toplam taşınmaz miktarı bakımından 30 hektarlık sınır,
• İlçedeki özel mülkiyete konu yüzölçümünün yabancılarca edinilebilecek kısmı bakımından yüzde 10 sınırı.

Cumhurbaşkanınca ülke genelindeki sınırın 60 hektara kadar artırılabilmesi, ilçe bazındaki yüzde 10 sınırını ortadan kaldırmaz. Her iki sınırlama farklı ölçütlere dayanır ve birlikte uygulanır. Bu sebeple edinim öncesinde hem alıcının Türkiye genelindeki mevcut taşınmazları hem de taşınmazın bulunduğu ilçedeki yabancı edinim oranı kontrol edilmelidir.

Askerî ve Güvenlik Bölgelerindeki Kısıtlamalar

Yabancıların tarım arazisi ediniminde taşınmazın konumu belirleyici bir unsurdur. 2565 sayılı Kanun, askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve özel güvenlik bölgeleri bakımından kısıtlamaların hukuki dayanağını oluşturur. Bu bölgelerde bulunan taşınmazlar, yabancı gerçek kişinin yüzölçümü sınırları içinde kalıyor olsa dahi ayrıca değerlendirilir.

Askerî yasak bölgeler ile askerî güvenlik bölgeleri, güvenlik gerekçeleriyle yabancı taşınmaz ediniminin kısıtlandığı alanlardır. Özel güvenlik bölgelerinde de yabancıların taşınmaz edinimi bakımından sınırlamalar uygulanır. Bu nedenle tarım arazisinin tapu niteliğinin tarla, bağ, bahçe veya başka bir tarımsal vasıf taşıması tek başına edinim için yeterli değildir; parselin bölgesel güvenlik statüsü de belirlenmelidir.

Taşınmazın bu alanlardan birinde bulunup bulunmadığı, satın alma işlemi tamamlanmadan önce ilgili kayıt ve kurumlardan doğrulanmalıdır. Güvenlik bölgesi niteliğinin gözden kaçırılması, yüzölçümü sınırlarına uyulmuş olsa bile edinim işleminin hukuki engelle karşılaşmasına yol açar.

Bu kapsamda yabancı gerçek kişi bakımından edinim değerlendirmesi üç ayrı kontrol üzerinden yapılır:

• Türkiye genelindeki toplam taşınmaz miktarının 30 hektarı aşıp aşmadığı,
• Taşınmazın bulunduğu ilçede yabancı edinimlerinin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde 10’u sınırını geçip geçmediği,
• Parselin 2565 sayılı Kanun kapsamında askerî yasak, askerî güvenlik veya özel güvenlik bölgesinde bulunup bulunmadığı.

Bu kontrollerden herhangi birinde yasal engel bulunması, tarım arazisinin edinimini sınırlar. Yüzölçümü bakımından uygun görünen bir taşınmaz için dahi güvenlik statüsü, edinim sürecinin bağımsız ve zorunlu inceleme konusudur.

Tarım Arazisi Niteliği ve Yeter Gelirli Arazi Büyüklüğü Şartı

5403 Sayılı Kanun Kapsamında Arazi Sınıflandırması

Yabancı gerçek kişinin tarım arazisi ediniminde, taşınmazın yalnızca tapu kaydındaki yüzölçümü dikkate alınmaz. Arazinin tarımsal niteliği, bulunduğu il ve ilçe ile bu bölge için belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü birlikte değerlendirilir. Bu değerlendirmede temel hukuki çerçeveyi 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu oluşturur. Kanun, tarım arazilerinin korunmasını, tarımsal niteliklerinin esas alınmasını ve tarım dışı kullanımın sınırlandırılmasını öngören temel düzenlemedir.

Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, her taşınmaz bakımından aynı miktarı ifade eden ülke çapında tek bir ölçü değildir. İl ve ilçe bazındaki belirlemeler, 5403 sayılı Kanun’a ekli (1) sayılı cetvel esas alınarak yapılır. Bu nedenle yabancının edinmek istediği tarım arazisi bakımından, parselin bulunduğu ilçe için cetvelde öngörülen alt sınır tespit edilmeden edinim talebinin hukuken değerlendirilebilmesi mümkün değildir.

Tarım reformu uygulama alanı ilan edilen yerlerde ayrıca 3083 sayılı Kanun hükümleri uygulanır. Bu alanlarda belirlenmiş arazi büyüklükleri esas alınır. İlgili bölgede böyle bir belirleme bulunmuyorsa, 5403 sayılı Kanun’a ekli (1) sayılı cetvelde yer alan miktarlar dikkate alınır. Böylece aynı nitelikte görünen tarım arazileri bakımından dahi taşınmazın bulunduğu bölgeye göre farklı değerlendirme ölçütleri ortaya çıkabilir.

Satın alma öncesindeki incelemede özellikle şu hususlar birlikte belirlenmelidir:

• Taşınmazın tarım arazisi niteliği taşıyıp taşımadığı,
• Parselin bulunduğu ilçe için (1) sayılı cetvelde öngörülen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü,
• Taşınmazın 3083 sayılı Kanun kapsamında tarım reformu uygulama alanında bulunup bulunmadığı,
• İlgili alanda özel bir arazi büyüklüğü belirlenmişse bu miktarın ne olduğu.

Bu sınıflandırma ve bölgesel ölçütler belirlenmeden yapılan satış değerlendirmesi eksik kalır. Yabancı alıcının diğer yüzölçümü sınırlarını taşıması, tarım arazisi bakımından yeter gelirli arazi büyüklüğü koşulunu ortadan kaldırmaz.

Alt Sınırın Altındaki Edinim Talepleri

Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, yabancının tarım arazisi ediniminde dikkate alınan alt sınırdır. Bu sınırın altında kalan edinim talepleri kural olarak değerlendirmeye alınmaz. Dolayısıyla taşınmazın tek başına küçük olması veya talep edilen edinimin yabancının ülke genelindeki toplam yüzölçümü sınırları içinde kalması, yeterli değildir. İl ve ilçe bazında belirlenen alt sınır ayrıca karşılanmalıdır.

Aynı cetvel kapsamında daha önce tarımsal nitelikli taşınmaz edinmemiş yabancıların, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altında kalan talepleri Tapu Müdürlüklerince doğrudan reddedilir. Bu sonuç, yeni edinim talebinin ekonomik amaç taşıdığı, tarımsal üretim yapılacağı veya taşınmazın başka bir tarımsal parselin yanında bulunduğu ileri sürülse dahi değişmez. Öncelikle edinim talebinin ilgili ilçe için geçerli alt sınırı karşılayıp karşılamadığı incelenir.

Bu nedenle başvuru dosyasında yalnızca satın alınmak istenen parsele ilişkin bilgiler bulunması yeterli değildir. Yabancının aynı ilçe sınırlarında daha önce edindiği tarımsal nitelikli taşınmazların bulunup bulunmadığı da belirleyicidir. Önceki edinimler mevcut değilse ve yeni talep cetveldeki alt sınırın altında kalıyorsa başvuru değerlendirme aşamasına geçmeden sonuçlandırılır.

Alt sınırın uygulanması, tarım arazilerinin ekonomik bütünlük taşıyan üretim alanları olarak korunmasını amaçlayan değerlendirme mekanizmasının parçasıdır. Bu kapsamda işlemden önce:

• Taşınmazın bağlı olduğu ilçe tespit edilmeli,
• İlçe için geçerli yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü belirlenmeli,
• Yabancının aynı ilçe sınırlarındaki önceki tarımsal taşınmaz edinimleri araştırılmalı,
• Yeni edinimin alt sınırı karşılayıp karşılamadığı incelenmelidir.

Bu inceleme yapılmadan düzenlenen satış belgeleri veya hazırlanan proje, tek başına alt sınırın altında kalan edinim talebini geçerli hâle getirmez. Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü şartı, proje yükümlülüğünden ve edinim sonrasındaki kullanım denetiminden ayrı bir ön koşuldur.

Ekonomik Bütünlük İstisnası

Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altında kalan her talep aynı şekilde sonuçlandırılmaz. Daha önce izin alarak aynı ilçe sınırlarında tarımsal taşınmaz edinmiş yabancı gerçek kişinin, yeni edinimle birlikte yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne ulaşmayı amaçlaması hâlinde ekonomik bütünlük değerlendirmesi yapılır.

Ekonomik bütünlük istisnasında yeni talep, tek başına parselin yüzölçümü üzerinden ele alınmaz. Yabancının aynı ilçe sınırlarındaki mevcut tarımsal taşınmazı ile yeni edinmek istediği taşınmaz birlikte değerlendirilir. Amaç, birbirini tamamlayan veya yeterli üretim büyüklüğüne ulaşmayı sağlayan taşınmazların tek bir ekonomik bütünlük içinde incelenmesidir.

Bu istisnanın uygulanabilmesi için önceki edinimin izinli olması ve aynı ilçe sınırları içinde bulunması gerekir. Ayrıca yeni edinimin, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne ulaşma amacı taşıması aranır. Bu koşulların varlığı hâlinde talep, yeni taşınmazın yüzölçümü tek başına alt sınırın altında kalsa dahi ayrıca değerlendirmeye alınır.

Ekonomik bütünlük, yabancıya sınırsız veya otomatik bir edinim hakkı vermez. İstisna yalnızca talebin yüzölçümüne bakılmaksızın değerlendirilmesini sağlar. Başvurunun kabul edilebilmesi için diğer yasal koşulların da karşılanması gerekir. Özellikle taşınmazın tarımsal niteliği, ilgili bölgedeki arazi büyüklüğü düzenlemeleri ve yabancının önceki ediniminin izin durumu somut olarak incelenir.

Bu çerçevede değerlendirme şu sırayla yapılır:

• Yabancının aynı ilçe sınırlarında daha önce tarımsal taşınmaz edinip edinmediği belirlenir.
• Önceki edinimin izin alınarak gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği incelenir.
• Yeni edinimin mevcut taşınmazla birlikte yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne ulaşmayı amaçlayıp amaçlamadığı değerlendirilir.
• Bu koşullar varsa talep, yeni taşınmazın yüzölçümüne bakılmaksızın ayrıca incelenir.

Ekonomik bütünlük kabul edilmediğinde, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altında kalan yeni edinim talebi kural olarak değerlendirmeye alınmaz. Bu nedenle yabancının önceki tarımsal edinimlerine ilişkin tapu kayıtları ve izin durumu, yeni başvurunun hukuki niteliğini doğrudan etkiler.

Yapısız Tarım Arazisinde Proje Sunma ve Uygulama Yükümlülüğü

Projenin Sunulması ve İçeriği

Yapısız tarım arazisi satın alan yabancı uyruklu gerçek kişi bakımından mülkiyetin tescili, edinim sürecinin son aşaması değildir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca alıcı, satın aldığı taşınmazda tarımsal üretimin nasıl yürütüleceğini gösteren projeyi, tapuya tescil tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde İl Müdürlüğüne sunmak zorundadır. Sürenin başlangıcı satış görüşmelerinin yapıldığı tarih veya sözleşmenin imzalandığı tarih değil, tapuya tescil tarihidir.

Tarımsal üretim projesi İl Müdürlüğüne üç nüsha olarak teslim edilir. Başvuru dosyasında projenin yanında dilekçe, alıcının uyruğu ve adres bilgileri, e-posta adresi ve telefon numarası, tapu kayıt sureti ile taşınmaza ilişkin plan örneği bulunur. Başvurunun vekil aracılığıyla yapılması hâlinde noter onaylı vekâletnamenin de dosyaya eklenmesi gerekir. Proje ve başvuruya ilişkin yazışmalar Türkçe yürütülür.

Alıcı, adres veya iletişim bilgilerinde meydana gelen değişiklikleri ilgili idareye bildirmelidir. Yabancılara yapılacak tebligatlarda 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 25 ila 33. maddeleri uygulanır. Bu nedenle başvuru sırasında bildirilen adres ve iletişim bilgilerinin doğru ve güncel olması, proje incelemesine ilişkin bildirimlerin usulüne uygun şekilde yapılabilmesi bakımından zorunludur.

Proje, taşınmazın hangi tarımsal amaçla kullanılacağını ve üretimin hangi yöntemle gerçekleştirileceğini somut biçimde ortaya koymalıdır. Bu kapsamda özellikle şu unsurlar açıklanır:

• Arazinin kullanım şekli,
• Yürütülecek tarımsal çalışmalar,
• Üretilecek ürün veya ürün grupları,
• Tarımsal amaçlı yapıların niteliği ve kullanım amacı,
• Projenin başlangıç ve bitiş süresi,
• Üretim faaliyetinin uygulanacağı alan ve yöntem.

Aynı projede alternatif ürünlere veya ürün gruplarına yer verilmesi mümkündür. Bununla birlikte proje, taşınmazın tarımsal niteliğiyle ve planlanan üretim faaliyetiyle uyumlu olmalıdır. Proje onaylanıp uygulanmaya başlanıncaya kadar arazinin tarımsal işlem ve üretimde tutulması esastır.

Proje hazırlanırken toprağın ve su kaynaklarının korunması, kirlilik ile erozyonun önlenmesi ve insan sağlığına veya çevreye zarar verecek üretim yöntemlerine yer verilmemesi gerekir. Sulama bakımından mümkün olduğunca damla veya yağmurlama sistemlerinin, üretim bakımından ise iyi tarım uygulamalarının kullanılması öngörülür. Alıcı ve ailesi dışındaki iş gücü ihtiyacının Türkiye’den karşılanması da proje uygulamasının dikkate alması gereken unsurlardandır.

Proje İncelemesi ve Onay Süreci

İl Müdürlüğüne sunulan proje, Proje Değerlendirme ve İzleme Komisyonu tarafından incelenir. Komisyon, projenin taşınmazın niteliğine ve öngörülen tarımsal faaliyete uygunluğunu değerlendirir. İnceleme sonunda uygun bulunan proje İl Müdürü tarafından onaylanır. Su ürünleri üretimine ilişkin projeler ise ilgili genel müdürlük ve/veya İl Müdürlüğü tarafından onaylanır.

Komisyon, projenin başlangıç ve bitiş sürelerini yeniden belirleyebilir. Bu yetki, projenin yalnızca sunulmuş olmasını yeterli kabul etmez; uygulanabilir bir takvim ve gerçekçi bir üretim planının ortaya konulmasını gerektirir. Bu nedenle proje metninde üretim faaliyetlerinin hangi aşamalarda gerçekleştirileceği ve tamamlanma sürecinin nasıl yürütüleceği açıkça gösterilmelidir.

İnceleme sırasında projede eksiklik tespit edilirse, bu eksikliklerin giderilmesi için alıcıya 30 gün süre verilir. Gerekli görülmesi hâlinde bu süre 30 gün daha uzatılabilir. Böylece toplam süre bakımından tanınabilecek ek süre, kaynak verilerde belirtilen bu sınırlar içinde kalır. Verilen süre içinde eksikliklerin tamamlanması, projenin yeniden değerlendirilmesini sağlar; ancak eksikliklerin giderilmesi projenin otomatik olarak onaylanacağı anlamına gelmez.

Başvurunun alınmasından itibaren 30 gün içinde işlem yapılmazsa proje müteakiben bir hafta içinde incelenir. Bu düzenleme, başvurunun idarede süresiz biçimde bekletilmesini önleyen bir işlem takvimi öngörür. İnceleme sonucunda uygun bulunmayan veya yasal süresi geçirildikten sonra sunulan projeler bakımından ayrıca bildirim yapılır.

Tescil tarihinden itibaren iki yıllık süre geçtikten sonra sunulan proje incelenip onaylanamaz. Bu durumda durum, üç gün içinde alıcıya ve ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir. Dolayısıyla iki yıllık süre, yalnızca proje sunma bakımından idari bir takvim değil, projenin incelenebilmesi ve onaylanabilmesi için uyulması gereken belirleyici bir süredir.

Tapu Kütüğüne Beyan ve Denetim

Onaylanan projenin bir nüshası, tapu kütüğünün beyanlar hanesine “tarımsal üretim projesidir” kaydının işlenmesi amacıyla Tapu Müdürlüğüne gönderilir. Diğer nüshalar alıcıya teslim edilir ve ilgili idarenin arşivinde saklanır. Böylece proje, yalnızca idareye sunulan teknik bir belge olarak kalmaz; taşınmazın tapu sicilindeki kullanım ve yükümlülük durumuyla ilişkilendirilir.

Beyanlar hanesine yapılan kayıt, taşınmazın onaylanan tarımsal üretim projesi çerçevesinde kullanılacağını gösterir. Bu kayıt nedeniyle taşınmazın kullanımında proje ile taşınmazın tarımsal niteliği arasındaki uyum korunmalıdır. Projede öngörülmeyen ve tarımsal üretim amacıyla bağdaşmayan kullanım biçimleri, proje yükümlülüğünün ihlali sonucunu doğurur.

Proje onaylanıp uygulanmaya başlanıncaya kadar arazinin tarımsal işlem ve üretimde tutulması gerekir. Ayrıca üretim faaliyetleri yürütülürken doğaya, insan sağlığına veya çevreye zarar verilmemesi; toprak ve su kaynaklarının korunması; kirlilik ve erozyonun önlenmesi zorunludur. Tarımsal amaçlı yapıların kullanımı da onaylanan proje ve bu yapılar için verilen izin çerçevesinde kalmalıdır.

Projenin tapu kütüğüne kaydedilmesi, alıcının uygulama yükümlülüğünü sona erdirmez. Kayıt, projenin izlenebilirliğini ve taşınmazın kullanım amacının sicil üzerinden görülebilmesini sağlar. Bu nedenle yabancı alıcı, projede belirtilen faaliyetleri ve süreleri tescil sonrasında da takip etmeli; adres ve iletişim değişikliklerini İl Müdürlüğüne bildirmelidir. Proje süresinin geçirilmesi veya projenin onaylanabilir nitelikte sunulmaması hâlinde İl Müdürlüğü ile Tapu Müdürlüğü arasındaki bildirim süreci işletilir.

İzin, Proje Uygunsuzluğu ve Tasfiye Sonuçları

Bakanlık ve İl Müdürlüğü İncelemesi

Yabancı gerçek kişilerin tarım arazisi niteliğindeki taşınmazları edinimi, yalnızca tapu müdürlüğünde gerçekleştirilecek bir tescil işlemi olarak değerlendirilemez. Edinim sürecinde tarımsal niteliğin, kullanım amacının ve planlanan yatırımın ilgili idari makamlar tarafından incelenmesi gerekir. Bu izin ve değerlendirme rejiminin temel dayanakları arasında 6302 sayılı Kanun, bu Kanun ile değiştirilen 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ve 25/06/2012 tarihli ve 2012/3504 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı yer alır.

Tarım arazisi edinimine ilişkin başvurular, kaynak verilerde belirtilen şekilde Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığının taşra teşkilatı üzerinden değerlendirilir. Başvurunun ilgili taşra birimine iletilmesiyle taşınmazın tarımsal niteliği, edinim amacı ve öngörülen kullanım biçimi incelenir. Bu inceleme, yabancının diğer yüzölçümü ve arazi büyüklüğü şartlarını taşıyıp taşımadığından bağımsız olarak, tarım arazisine özgü izin sürecinin bir parçasıdır.

İdari değerlendirmede tarımsal üretim amacıyla hazırlanan projenin uygulanabilir olması gerekir. Projenin yalnızca şeklen sunulması, arazinin fiilen nasıl kullanılacağını açıklamaması veya üretim faaliyetini somutlaştırmaması onay bakımından yeterli değildir. Projede öngörülen faaliyet ile taşınmazın tarımsal niteliği arasında uyum bulunmalıdır. Üretim türü, kullanım şekli ve tarımsal amaçlı yapıların projedeki düzenlemelerle bağlantısı bu kapsamda ele alınır.

Tescil tarihinden itibaren iki yıl geçtikten sonra sunulan projeler, Tapu Kanunu’nun 35. maddesi gereği incelenip onaylanamaz. Sürenin geçirilmesi hâlinde idarenin projeyi sonradan değerlendirme yoluyla geçerli hâle getirme yetkisi bulunmaz. Bu durumun alıcıya ve ilgili Tapu Müdürlüğüne üç gün içinde bildirilmesi gerekir. Böylece süresinde proje sunulmamasının yalnızca başvuru dosyasına ilişkin bir eksiklik olmadığı, taşınmazın hukuki statüsünü etkileyen sonuçlar doğurduğu kabul edilir.

Tarım Dışı Kullanım Sınırlamaları

Tarım arazisinin edinilmesi, taşınmazın istenen her amaçla kullanılabileceği anlamına gelmez. Özellikle mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve sulu tarım arazileri bakımından tarımsal üretim dışındaki kullanımlar sınırlandırılmıştır. Yabancı alıcının taşınmazı edinim sonrasında konut, ticari faaliyet, sanayi veya başka bir amaçla kullanabilmesi için ilgili kullanımın mevzuata uygun olması ve gerekli izinlerin alınması gerekir.

Tarım arazisinin tarım dışı kullanıma dönüştürülmesi, onaylanan tarımsal üretim projesiyle bağdaşmaz. Projede tarımsal üretim öngörülmesine rağmen arazinin üretim dışı bırakılması, tarımsal faaliyet yapılmaması veya taşınmazın farklı bir amaçla kullanılması proje yükümlülüğüne aykırılık oluşturur. Aynı şekilde, projede yer almayan bir tarımsal amaçlı yapının kullanılması da onaylanan kullanım çerçevesinin dışına çıkılması sonucunu doğurur.

Tarımsal amaçlı yapılar bakımından ihtiyaç duyulan miktar, projenin uygulanması ve gerekli izinlerin alınması koşuluyla kullanılabilir. Bu kullanım, arazinin tamamının veya esaslı bölümünün tarım dışı bir faaliyete tahsis edilmesine imkân vermez. Yapının niteliği ve kapladığı alan, tarımsal üretim amacıyla kurulan proje ile uyumlu olmalıdır.

Üretim faaliyetleri yürütülürken doğal kaynakların korunması da zorunludur. Doğaya, insan sağlığına veya çevreye zarar verecek üretimlere yer verilemez. Toprak ve su kaynaklarının korunması, kirlilik ile erozyonun önlenmesi ve onaylanan projenin uygulanması gerekir. Sulama bakımından mümkün olduğunca damla veya yağmurlama yöntemlerinin, üretim bakımından ise iyi tarım uygulamalarının kullanılması öngörülür.

Bu çerçevede yabancı alıcının yükümlülükleri yalnızca izin almakla sınırlı değildir. Taşınmaz edinildikten sonra da:

• Arazinin onaylanan tarımsal üretim projesine uygun kullanılması,
• Tarımsal niteliği ortadan kaldıracak faaliyetlerden kaçınılması,
• Toprak ve su kaynaklarının korunması,
• Kirlilik ve erozyonun önlenmesi,
• Tarımsal amaçlı yapıların proje ve izin sınırları içinde tutulması,
• Alıcı ve ailesi dışındaki iş gücü ihtiyacının Türkiye’den karşılanması

gerekir. Bu koşullara aykırı kullanım, proje uygulamasının amacından sapılması anlamına gelir ve mülkiyet bakımından tasfiye sürecini gündeme getirebilir.

İhlal Halinde Mülkiyetin Tasfiyesi

Yabancı gerçek kişinin tarım arazisini edinim amacına ve onaylanan projeye aykırı kullanması, mülkiyet hakkının sınırsız biçimde devam edeceği anlamına gelmez. Projenin süresinde sunulmaması, iki yıllık sürenin geçirilmesi, projenin uygulanmaması veya taşınmazın tarım dışı amaçla kullanılması hâllerinde edinimin hukuki sonuçları ayrıca değerlendirilir. Kaynak verilerde, mevzuata aykırılıkların giderilmemesi durumunda taşınmazın tasfiye hükümlerine tabi olabileceği belirtilmektedir.

Tasfiye, aykırılığın devam etmesi hâlinde taşınmazın mülkiyetinin mevcut şekliyle korunmaması sonucunu ifade eder. Bu süreçte taşınmazın satılması veya taşınmaz bedelinin hak sahibine ödenmesi gündeme gelebilir. Böylece yabancı alıcının taşınmazı edinim amacı dışında kullanarak mülkiyeti süresiz biçimde muhafaza etmesi engellenir.

İki yıllık proje sunma süresinin geçirilmesi, tasfiye bakımından özellikle önemlidir. Tescil tarihinden itibaren iki yıl geçtikten sonra sunulan proje incelenip onaylanamayacağından, sonradan hazırlanacak bir proje geçmişteki süresizliği ortadan kaldırmaz. İdare, bu durumu alıcıya ve ilgili Tapu Müdürlüğüne üç gün içinde bildirir. Bildirim, taşınmazın sonraki hukuki işlemlerinde dikkate alınacak idari sürecin başlamasını sağlar.

Aykırılığın niteliği bakımından yalnızca proje dosyasının mevcut olup olmadığına bakılmaz. Projenin fiilen uygulanıp uygulanmadığı, taşınmazın tarımsal üretimde tutulup tutulmadığı ve kullanımın onaylanan amaçla uyumlu olup olmadığı önem taşır. Bu nedenle proje sunulmuş olsa dahi arazinin tarım dışı kullanılması veya üretim faaliyetinin yürütülmemesi, edinim sonrası yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir.

Tasfiye riski bulunan bir taşınmaz bakımından tapu kaydındaki proje beyanı ve idari bildirimler birlikte değerlendirilmelidir. Yabancı alıcı, edinim sonrasında projenin uygulanmasını belgelemeli, taşınmazın kullanımını onaylanan çerçevede sürdürmeli ve idareyle yürütülen yazışmaları muhafaza etmelidir. Aykırılığın giderilmemesi hâlinde taşınmazın satılması veya bedelinin hak sahibine ödenmesi sonucu ortaya çıkabileceğinden, proje yükümlülüğü mülkiyetin korunması açısından doğrudan önem taşır.

Yabancı Ortaklı Şirketlerin Tarım Arazisi Edinimi

Türkiye’de kurulu şirketler ile yurt dışında kurulmuş yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz edinimi aynı hukuki rejime tabi değildir. Şirketin kuruluş yeri, ortaklık yapısı, yabancı sermayenin şirket üzerindeki hâkimiyeti, edinilmek istenen taşınmazın niteliği ve kullanım amacı birlikte değerlendirilir. Tarım arazisi bakımından şirketin Türk hukukuna göre kurulmuş olması, edinimin hiçbir izne veya idari incelemeye tabi olmadığı anlamına gelmez.

Yurt Dışında Kurulu Şirketlerin Edinim Yasağı

Yurt dışında kurulmuş yabancı ticaret şirketleri, kural olarak Türkiye’de taşınmaz edinemez. Bu şirketlerin Türkiye’de tarım arazisi satın alabilmesi, genel bir edinim hakkına değil, açık bir özel kanun hükmüne dayanmalıdır. Türk Petrol Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunu, yabancı şirketlerin özel amaçlarla taşınmaz edinmesine imkân tanıyabilen kanunlara örnek olarak belirtilmiştir.

Bu nedenle yurt dışında kurulmuş bir şirketin tarım arazisi edinim talebi, yalnızca şirketin yabancı yatırımcı olması veya Türkiye’de yatırım yapmayı planlaması gerekçesiyle kabul edilemez. Öncelikle edinimin dayandığı özel kanun hükmü ve taşınmazın bu hükümde öngörülen amaçla bağlantısı ortaya konulmalıdır. Özel kanuni dayanak bulunmadığında şirketin doğrudan taşınmaz edinimi mümkün değildir.

Özel kanunla tanınan istisnalar da sınırsız değildir. Şirketin faaliyet konusu, yatırımın amacı ve taşınmazın hangi faaliyette kullanılacağı arasında hukuki ve fiilî bir bağlantı bulunmalıdır. Tarım arazisinin edinilmek istenmesi hâlinde, arazinin özel kanun kapsamında yürütülecek faaliyet için gerekli olup olmadığı ayrıca değerlendirilir. Şirketin genel yatırım amacı, somut taşınmaz bakımından tek başına yeterli dayanak oluşturmaz.

Yurt dışında kurulu şirketler bakımından satın alma öncesinde şu hususlar belirlenmelidir:

• Şirketin hangi ülkede ve hangi hukuk düzenine göre kurulduğu,
• Taşınmaz edinimine imkân veren özel bir kanun hükmünün bulunup bulunmadığı,
• Tarım arazisinin planlanan faaliyetle doğrudan bağlantısı,
• Edinimin özel kanunda belirtilen amaç ve koşullara uygunluğu,
• Taşınmazın diğer bölgesel, tarımsal ve güvenlik kısıtlamalarına tabi olup olmadığı.

Bu incelemeler tamamlanmadan yapılan sözleşme veya ödeme, şirket bakımından geçerli bir mülkiyet edinimi sağlamaz. Taşınmazın tapuda şirket adına tescil edilebilmesi için edinimin hukuki dayanağının ve ilgili koşulların işlem öncesinde doğrulanması gerekir.

Türkiye’de Kurulu Yabancı Ortaklı Şirketler

Türkiye’de kurulmuş şirketler, ortaklık yapılarında yabancı gerçek veya tüzel kişilerin bulunması nedeniyle otomatik olarak yurt dışında kurulu yabancı şirketlerle aynı statüye alınmaz. Bununla birlikte yabancı ortakların şirket sermayesi veya yönetimi üzerindeki hâkimiyeti, taşınmaz edinimi bakımından özel bir değerlendirme doğurur. Bu değerlendirme rejiminin temel dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesidir.

Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin, Türkiye’de kurulmuş şirketin sermayesinin yüzde 50 veya daha fazlasına sahip olması hâlinde ilave inceleme ve denetim gündeme gelir. Aynı değerlendirme, yabancı kişilerin şirket yönetimi üzerinde hâkimiyet kurduğu durumlarda da önem taşır. Dolayısıyla yalnızca şirketin Türk ticaret siciline kayıtlı olması, yabancı sermayenin taşınmaz edinimi üzerindeki etkisini ortadan kaldırmaz.

Bu şirketlerin tarım arazisi ediniminde şirketin tüzel kişiliği kadar yabancı sermaye yapısı da incelenir. Ortaklık oranları, yönetim üzerindeki belirleyici yetki ve şirketin taşınmazı hangi amaçla kullanacağı birlikte ele alınır. Tarım arazisinin edinimi, şirketin faaliyetleriyle ilgisiz bir yatırım veya şirketin ana faaliyetlerinden bağımsız bir malvarlığı işlemi olarak gösterilemez.

Yabancı ortaklı Türkiye’de kurulu şirket bakımından edinim değerlendirmesinde aşağıdaki belgeler ve bilgiler önem taşır:

• Şirketin kuruluş ve ticaret sicili kayıtları,
• Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin ortaklık oranları,
• Sermaye ve yönetim hâkimiyetini gösteren şirket belgeleri,
• Taşınmazın tapu ve niteliğine ilişkin bilgiler,
• Şirketin faaliyet konusu,
• Tarım arazisinin kullanım amacını açıklayan yatırım ve üretim planı.

Şirketin yabancı sermaye oranı yüzde 50 veya üzerinde değilse dahi taşınmazın tarım arazisi niteliği nedeniyle tarımsal mevzuattan doğan incelemeler ortadan kalkmaz. Buna karşılık yabancı sermayenin veya yönetim hâkimiyetinin belirlenen düzeye ulaşması, Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamında ayrıca değerlendirme yapılmasını gerektirir.

Faaliyet Konusu ve Valilik İncelemesi

Yabancı ortaklı Türkiye’de kurulu şirketlerin tarım arazisi ediniminde temel ölçütlerden biri, taşınmazın şirketin faaliyet konusu ve kullanım amacıyla uyumudur. Şirketin faaliyet alanı ile satın alınmak istenen tarım arazisi arasında bağlantı bulunmalıdır. Arazinin hangi üretim, yatırım veya işletme faaliyeti için kullanılacağı açıkça ortaya konulmadan yapılan başvuru, idari inceleme bakımından yeterli kabul edilmez.

Edinimden önce Valilik incelemesi yürütülür. Bu süreçte şirketin faaliyet konusu, taşınmazın kullanım amacı, bölgenin güvenlik durumu ve ilgili kurumların görüşleri değerlendirilir. İncelemenin amacı, yabancı ortaklı şirketin taşınmaz ediniminin şirket faaliyetleriyle uyumlu olup olmadığını ve edinimin kamu güvenliği bakımından engel taşıyıp taşımadığını belirlemektir.

Valilik incelemesinde özellikle şu unsurlar birlikte ele alınır:

• Şirketin ticari faaliyet konusu,
• Tarım arazisinin edinilme amacı,
• Arazide yürütülecek faaliyetin niteliği,
• Şirketin yabancı ortaklık ve yönetim yapısı,
• Taşınmazın güvenlik durumu,
• İlgili kamu kurumlarının görüşleri.

Şirketin faaliyet konusu ile taşınmazın kullanım amacı arasında bağlantı kurulamadığında edinim talebi uygun görülmeyebilir. Örneğin tarımsal faaliyetle ilişkilendirilmeyen bir şirket yatırımının tarım arazisi edinimi için dayanak oluşturup oluşturmadığı, Valilik ve ilgili kurumlarca yapılacak değerlendirmede açıklığa kavuşturulur. Bu nedenle şirket ana sözleşmesindeki faaliyet alanı ile somut yatırım planının birbirini desteklemesi gerekir.

İzin veya inceleme sürecinde taşınmazın kullanım amacının sonradan değiştirilmesi de edinimin hukuki dayanağını etkileyebilir. Şirket, başvuru sırasında açıklanan amaç dışında kullanım gerçekleştirmemeli ve taşınmazı edinim için gösterilen faaliyetle bağlantılı biçimde değerlendirmelidir. Aykırılığın giderilmemesi hâlinde tasfiye sonucu doğabilir. Tasfiye, taşınmazın satılabilmesi veya bedelinin hak sahibine ödenebilmesi anlamına gelir.

Sonuç olarak yabancı ortaklı şirketlerin tarım arazisi ediniminde şirketin kuruluş yeri, yabancı sermaye oranı, yönetim hâkimiyeti, faaliyet konusu ve taşınmazın kullanım amacı birlikte incelenmelidir. Yurt dışında kurulu şirketler için özel kanuni dayanak aranırken, Türkiye’de kurulu yabancı ortaklı şirketler bakımından 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi ve Valilik incelemesi belirleyici niteliktedir. Mevzuata aykırı edinim veya amaç dışı kullanım, yalnızca idari bir eksiklik olarak kalmayarak taşınmazın tasfiyesine kadar uzanan sonuçlar doğurabilir.