Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden yapılan kısa süreli konut kiralamalarında yalnızca kira geliri elde edilip edilmediği değil, faaliyetin hangi organizasyon içinde yürütüldüğü de önem taşır. Güncel idari görüşler ve Danıştay kararları ışığında ticari kazanç ile gayrimenkul sermaye iradı ayrımını, KDV oranlarını, belge düzenini, izin belgesi şartlarını ve olası idari yaptırımları bu yazıda toplu şekilde inceleyebilirsiniz.

Kısa Süreli Kiralamada Gelirin Hukuki ve Vergisel Niteliği

Ticari Organizasyonun Unsurları

Kısa süreli konut kiralamasından elde edilen gelirin niteliği, yalnızca kira süresine veya kullanılan platforma göre belirlenmez. Esas ölçüt, faaliyetin ticari bir organizasyon içinde yürütülüp yürütülmediğidir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesi ticari kazanç, 70. maddesi ise gayrimenkul sermaye iradı bakımından değerlendirme yapılmasına dayanak oluşturmaktadır.

12.01.2026 tarihli Ankara Defterdarlığı özelgesinde, gayrimenkullerin günlük, haftalık veya aylık dönemlerle farklı kişilere sürekli biçimde kiraya verilmesi ticari faaliyet kapsamında değerlendirilmiştir. Özelgede, konutun her müşteriye teslim edilmesi, kullanım süresi sona erdiğinde geri alınması ve yeni müşterinin kullanımına hazırlanması süreçlerinin bir organizasyon gerektirdiği kabul edilmiştir. Bu yaklaşımda, faaliyetin klasik kira ilişkisinden ayrılmasını sağlayan unsur, taşınmazın farklı müşterilere kısa aralıklarla sunulması ve bu sürecin devamlı olarak yönetilmesidir.

Ticari organizasyon değerlendirmesinde özellikle şu unsurlar önem taşır:

• Taşınmazın günlük, haftalık veya aylık dönemlerle farklı kişilere sunulması,
• Müşteri değişikliklerinin düzenli biçimde yönetilmesi,
• Konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazırlanması,
• Temizlik, bakım veya benzeri operasyonel işlemlerin organize edilmesi,
• Faaliyetin otel, apart veya pansiyon işletmeciliğine benzer biçimde yürütülmesi,
• Kahvaltı, yemek, ütü veya günlük temizlik gibi ek hizmetlerin sunulması.

Bununla birlikte, kısa süreli kiralama yapılması tek başına ticari organizasyonun varlığını kanıtlamaz. Danıştay 3. Dairesi, ticari kazanç değerlendirmesinde kiralamanın niteliğiyle birlikte faaliyetin sunuluş biçiminin ve ek hizmetlerin de dikkate alınması gerektiğini ortaya koymuştur.

Danıştay 3. Dairesi, kısa süreli kiralamadan elde edilen gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliğine benzer bir ticari organizasyon dahilinde yürütülmesi gerektiğine karar vermiştir. Kahvaltı, yemek, ütü ve günlük temizlik gibi ek hizmetlerin sunulması ticari işletme organizasyonunun göstergesi olabilir. Salt daha fazla gelir elde etmek amacıyla taşınmazın kısa sürelerle kiraya verilmesi, ek hizmet unsuru bulunmadığında tek başına ticari kazanç kabulü için yeterli değildir. Bu durumda elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmelidir.

Bu karar, yüksek gelir elde etme amacının veya kiralama süresinin kısalığının tek başına belirleyici olmadığını göstermektedir. Faaliyetin ticari kazanç sayılması için taşınmaz kullanımının ötesine geçen, işletme niteliğinde bir organizasyon veya ek hizmet yapısı bulunmalıdır. Aksi durumda kısa süreli kiralama, diğer koşullar da değerlendirilerek gayrimenkul sermaye iradı kapsamında kalır.

Gayrimenkul Sermaye İradı ile Ticari Kazanç Ayrımı

Adi kiralamada taşınmazın kullanım hakkı kiracıya bırakılır ve kiraya verenin elde ettiği gelir, gayrimenkul sermaye iradı niteliğinde değerlendirilir. Kiracının taşınmazı sözleşme kapsamında kullanması, kira ilişkisinin temel unsurudur. Buna karşılık kısa süreli kiralamada kiraya veren, taşınmazı farklı müşterilerin kullanımına tekrar tekrar sunuyor ve bu hizmeti işletme düzeni içinde yürütüyorsa gelir ticari kazanç olarak kabul edilir.

Ayrımın temelinde, yalnızca taşınmazın kullanım hakkının devredilip devredilmediği bulunur. Konutun müşteriye belirli süreyle kullandırılması ve bunun karşılığında bedel alınması, tek başına ticari kazanç sonucunu doğurmaz. Ticari nitelendirme için kira ilişkisinin, taşınmazın işletilmesine yönelik sürekli ve organize bir faaliyetle desteklenmesi gerekir.

Danıştay 3. Dairesi’nin 27.10.2025 tarihli ve E.2025/2792 sayılı kararında, 7464 sayılı Kanun kapsamındaki turizm amaçlı kiralamalar bakımından bu ayrım açık biçimde ele alınmıştır:

Danıştay 3. Dairesi, konutların turizm amaçlı kiraya verilmesi faaliyetinin ticari nitelikte olduğunun kabul edilmesi, bu faaliyetten elde edilen gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi ve ilgililer adına mükellefiyet tesis edilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi hizmetleri içermesi gerektiğine karar vermiştir. Bu nedenle, 7464 sayılı Kanun kapsamındaki konut kiralamalarının ticari nitelik taşıdığı, elde edilen gelirin ticari kazanç sayılacağı ve mükellefiyet tesisi gerektirdiğine ilişkin Genel Yazı kısımlarının yürütmesinin durdurulmasına karar verilmiştir.

Kararın ortaya koyduğu ölçüt, izin belgesinin tek başına gelirin ticari kazanç sayılması için yeterli olmadığıdır. Ticari organizasyon ve ek hizmet bulunmadığı sürece, izin belgeli kısa süreli konut kiralaması taşınmazın kullanım hakkının devri niteliğini koruyabilir.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu da 29.06.2026 tarihli ve 2026/1 İtiraz No. sayılı kararında aynı yöndeki değerlendirmeyi korumuştur:

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin müşterek olarak verdiği yürütmenin durdurulması kararına karşı Maliye tarafından yapılan itirazı reddetmiştir. Böylece, ticari organizasyon kapsamında olmayan ve yalnızca taşınmazın kısa süreli kiraya verilmesinden ibaret faaliyetlerden elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı niteliğinde olduğu, bu faaliyetin ticari kazanç kapsamında gelir vergisi ve KDV'ye, ayrıca konaklama vergisine tabi tutulamayacağı yönündeki değerlendirme korunmuştur.

Bu karar, Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi bulunan faaliyetlerde dahi vergisel nitelendirmenin otomatik olarak ticari kazanç şeklinde yapılamayacağını göstermektedir. Taşınmazın yalnızca kısa sürelerle kullandırılması, ticari işletme organizasyonu ve ek hizmet unsurları bulunmadığında gayrimenkul sermaye iradı değerlendirmesini değiştirmez.

Bu nedenle faaliyet sahibi, vergisel sınıflandırmayı yaparken yalnızca ilan süresini veya rezervasyon sayısını esas almamalıdır. Taşınmazın müşteriye nasıl sunulduğu, teslim ve geri alma süreçlerinin nasıl yürütüldüğü, temizlik ve diğer hizmetlerin sunulup sunulmadığı ile faaliyetin otel, apart veya pansiyon işletmesine benzer bir yapı taşıyıp taşımadığı birlikte değerlendirilmelidir. Bu unsurların bulunması ticari kazanç hükümlerinin; yalnızca kullanım hakkının devrine dayanan ve ticari organizasyon içermeyen yapı ise gayrimenkul sermaye iradı hükümlerinin uygulanmasını gerektirir.

Belgelendirme, KDV ve Tahsilat Yükümlülükleri

Fatura ve Perakende Satış Vesikası

Kısa süreli kiralama faaliyeti ticari faaliyet niteliğinde yürütülüyorsa, müşteriye sunulan hizmetin belgelendirilmesi zorunludur. Bu yükümlülük, işlemin Airbnb veya benzeri bir platform üzerinden gerçekleştirilmesiyle ortadan kalkmaz. Platform, rezervasyonun kurulmasına veya ödemenin aktarılmasına aracılık etse dahi hizmeti sunan kişinin vergi mevzuatından doğan belge düzeni sorumluluğu devam eder.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 227, 229, 231, 232 ve 233. maddeleri uyarınca ticari işlemlerde fatura veya gerekli hâllerde perakende satış vesikası düzenlenir. Fatura, mal teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenlenmelidir. Bu süre içinde düzenlenmeyen fatura, hiç düzenlenmemiş sayılır. Fatura düzenleme zorunluluğunun bulunmadığı durumlarda ise işlemin niteliğine uygun perakende satış vesikası düzenlenir.

Belge üzerinde sunulan hizmetin niteliği, hizmetin gerçekleştiği tarih ve tahsil edilen bedel doğru şekilde gösterilmelidir. Rezervasyon platformunun düzenlediği ödeme özeti veya rezervasyon kaydı, hizmet sunucusunun kendi belge düzenleme yükümlülüğünün yerine geçtiği anlamına gelmez. Bu nedenle rezervasyon, tahsilat ve düzenlenen belgelerin birbiriyle uyumlu biçimde muhafaza edilmesi gerekir.

Konaklama yeri niteliğinde ticari faaliyet yürütülen üç dairenin müşterilere kiralanması hâlinde, VUK m.240/C kapsamında günlük müşteri listesi düzenlenmesi gerekir. Günlük müşteri listesinde müşterilerin kimlik ve konaklama bilgileri ile faaliyetin izlenmesini sağlayan kayıtlar yer alır. Bu yükümlülük, konaklama faaliyetinin günlük müşteri hareketleri üzerinden yürütüldüğü durumlara yöneliktir.

Buna karşılık müşterilerin günlük ve değişken olmaması, bedelin aylık veya başka bir dönemsel esasla belirlenmesi ve konaklamanın kira sözleşmesine dayanması hâlinde günlük müşteri listesi zorunluluğu bulunmaz. Bu ayrımda sözleşmenin adı kadar fiilî uygulama da önem taşır. Kısa süreli kiralama faaliyeti ticari organizasyon içinde yürütülse bile işlemlerin gerçek niteliğini gösteren sözleşme, ödeme ve müşteri kayıtlarının tutarlı olması gerekir.

KDV Oranı ve Platform Komisyonları

Ticari faaliyet kapsamında sunulan konut kiralama hizmetleri, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun m.1/1 hükmü çerçevesinde KDV’ye tabidir. KDV’nin uygulanıp uygulanmayacağı belirlenirken, taşınmazın hangi amaçla ve hangi faaliyet modeli içinde kullandırıldığı dikkate alınır. Ticari hizmet niteliğindeki kiralamalarda bedel üzerinden KDV hesaplanması ve belgelendirilmesi gerekir.

2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı eki (II) sayılı listenin 25. sırası, otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmetleri bakımından indirimli KDV oranı düzenlemesi öngörmektedir. Ancak bu oranın uygulanabilmesi için hizmetin ilgili nitelikte bir konaklama tesisinde sunulması ve işletmenin Kültür ve Turizm Bakanlığından işletme belgesine sahip olması gerekir.

Bu şartlar bulunmayan kısa süreli konut kiralamalarında genel KDV oranı olan %20 uygulanır. Dolayısıyla yalnızca konutun kısa süreyle kiraya verilmesi, hizmeti otomatik olarak indirimli oran kapsamındaki otel veya benzeri konaklama hizmetine dönüştürmez. KDV oranı, faaliyetin hukuki ve fiilî niteliği ile işletmenin sahip olduğu belge ve izinler birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Yurt dışı merkezli Airbnb ve benzeri platformların hizmet bedeli veya komisyonu ayrıca vergisel sonuç doğurabilir. Platformun Türkiye’deki hizmet sunucusundan komisyon alması ve hizmetin yurt dışındaki bir kuruluş tarafından sağlanması hâlinde, komisyon bakımından sorumlu sıfatıyla KDV hesaplanması gerekebilir. Bu durumda platform komisyonu üzerinden KDV-2 beyannamesi ile beyan yapılması, ödenen KDV’nin şartları taşıması hâlinde ilgili dönemin KDV-1 beyannamesinde indirim konusu yapılması gündeme gelir.

Platform komisyonu, müşteriden tahsil edilen toplam bedelden kesilmiş olsa dahi hizmet sunucusunun elde ettiği brüt işlem tutarı ile platforma ödenen komisyon ayrı ayrı izlenmelidir. Rezervasyon kayıtları, platform kesintileri, banka hareketleri ve düzenlenen faturalar birlikte muhafaza edilerek KDV matrahının doğru belirlenmesi sağlanmalıdır.

Ödeme Kaydedici Cihaz Kullanımı

Ticari hizmet sunan birinci ve ikinci sınıf tüccarlar bakımından ödeme kaydedici cihaz kullanımı esastır. Bu yükümlülüğün dayanağı 3100 sayılı Kanun’un m.1 hükmüdür. Kısa süreli konut kiralama faaliyeti ticari organizasyon içinde yürütülüyor ve müşterilerden hizmet bedeli tahsil ediliyorsa, tahsilat yöntemi ödeme kaydedici cihaz yükümlülüğü bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Günlük müşteri listesinde kayıtlı müşterilere münhasıran hizmet veren otel, motel ve pansiyonlar, gerekli belgeleri düzenlemeleri şartıyla ödeme kaydedici cihaz kullanma zorunluluğundan istisna tutulabilir. Bu istisnanın dayanağı 49 Seri No.lu Genel Tebliğ hükümleridir. İstisna, bütün kısa süreli kiralama faaliyetlerine uygulanmaz; belirli nitelikteki konaklama işletmelerine ve gerekli belge düzeninin yerine getirilmesine bağlıdır.

Ticari organizasyon içinde günlük veya haftalık olarak kiraya verilen rezidans daireleri bakımından tahsilatlarda ödeme kaydedici cihaz kullanılması zorunludur. Bu sonuç, faaliyetin adi kira ilişkisinden ayrılarak ticari hizmet sunumu niteliği kazanmasına dayanır. Tahsilatın banka aracılığıyla yapılması, ödeme kaydedici cihaz kullanımına ilişkin yükümlülüğü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Fatura düzenlenen satışlarda yeni nesil ödeme kaydedici cihaz üzerinden ayrıca bilgi fişi düzenlenir. Bu nedenle fatura, ödeme kaydedici cihaz kaydı ve banka tahsilatı arasında tutar ve tarih bakımından uyumsuzluk bulunmamalıdır. Platform üzerinden yapılan ödemelerde de rezervasyon bedeli, platform komisyonu ve hizmet sunucusuna aktarılan tutar ayrı şekilde takip edilmelidir. Belge düzeni ile tahsilat kayıtlarının birlikte ve gerçeğe uygun tutulması, KDV ve gelir vergisi uygulamasının doğru yürütülmesi bakımından zorunludur.

Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi ve İdari Yaptırımlar

İzin Belgesi Başvurusu

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında konutun turizm amacıyla kısa süreli kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. İzin belgesi, Kültür ve Turizm Bakanlığından veya Bakanlıkça yetkilendirilen valilik aracılığıyla temin edilir. Bu belge alınmadan turizm amaçlı kiralama faaliyetine başlanamaz (7464 sayılı Kanun m.1-3).

İzin belgesi alma yükümlülüğü, konutu turizm amacıyla kiraya veren kişiye aittir. Airbnb ve benzeri platformlarda ilan yayımlanması, izin belgesi başvurusunun veya belgenin alınmasının yerine geçmez. Platform üzerinden yapılan tanıtım ve rezervasyon işlemleri, konut sahibinin 7464 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

İzin belgesi alınan konutun girişine, Bakanlık tarafından belirlenen plaketin asılması gerekir. Plaket, konutun turizm amaçlı kiralama faaliyeti bakımından gerekli izin belgesine sahip olduğunu gösteren zorunlu bir unsurdur. Bu nedenle izin belgesinin mevcut olması tek başına yeterli değildir; plaket yükümlülüğüne de uygun hareket edilmelidir.

İzin başvurusunda, kural olarak ilgili binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar aranır. Üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda aynı kiraya veren adına düzenlenecek izin belgeleri bakımından ayrıca yüzde yirmi beş oranında sınırlama uygulanır. Aynı binada beşten fazla bağımsız bölüm için izin belgesi talep edilmesi hâlinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile gerekli kat malikleri kararının bulunması gerekir. Yüksek nitelikli konutlar bakımından bu şartlar aranmayabilir.

İzin belgeli konutlar bakımından 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır ve bildirim yükümlülüğünden izin belgesi sahibi sorumludur. Bu yükümlülük, konutta kalan kişilere ilişkin bilgilerin mevzuata uygun biçimde bildirilmesini gerektirir. İzin belgesi sahibinin ölümü hâlinde mirasçıların üç ay içinde başvurmaması veya tüzel kişiliğin sona ermesi, izin belgesinin geçersizliği sonucunu doğurur. Bununla birlikte kullanıcıların mevcut sözleşme sonuna kadar olan hakları korunur.

Konutların Kiralanma Sınırları

7464 sayılı Kanun, konutların gerçek veya tüzel kişilere turizm amacıyla en fazla 100 gün süreyle kiralanmasını düzenler. Buradaki 100 günlük sınır, tek bir kiralama sözleşmesi bakımından geçerlidir. Bir sözleşmenin 100 günden uzun süreli yapılması hâlinde kiralama, bu Kanun kapsamında turizm amaçlı kısa süreli kiralama olarak değerlendirilmez.

Konutun 100 gün veya daha kısa sürelerle turizm amacıyla kiraya verilmesi, izin belgesi yükümlülüğünü doğurur. Bu nedenle sözleşme süresinin kısa olması, izin belgesi alma zorunluluğunu kaldırmaz. Kiralama işleminin doğrudan konut sahibiyle müşteri arasında yapılması veya bir elektronik platform aracılığıyla gerçekleştirilmesi de sonucu değiştirmez.

Kiracının, kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralaması yasaktır. Bu yasak, izin belgesinin kiracı tarafından konutun yeniden kısa süreli kullanıma sunulması amacıyla kullanılmasını engeller. Tüzel kişi kullanıcıların konutu kendi personelinin kullanımına tahsis etmesi ise kaynaklarda belirtilen istisnadır.

100 günden uzun sözleşmeler yapılmasına rağmen aynı konutun bir yıl içinde dört defadan fazla kiralanması da yaptırım kapsamındadır. Bu durumda sözleşmelerin her birinin uzun süreli düzenlenmiş olması, konutun fiilen tekrarlanan kısa dönemli kiralamalara konu edildiği gerçeğini ortadan kaldırmaz. Kanun, sözleşme sürelerinin şeklen uzatılarak kısa süreli turizm amaçlı kiralama rejiminin bertaraf edilmesini ayrıca yaptırıma bağlamaktadır.

Birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda izin belgesi sınırlamaları da dikkate alınmalıdır. Aynı kiraya veren adına düzenlenebilecek belge sayısına ilişkin yüzde yirmi beş oranındaki sınır, özellikle çok sayıda bağımsız bölümün aynı kişi tarafından kısa süreli kiralamaya tahsis edildiği faaliyetlerde önem taşır. Aynı binada beşten fazla bağımsız bölüm için izin belgesi alınmak istenmesi hâlinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile kat malikleri kararına ilişkin şartlar ayrıca yerine getirilmelidir.

İzinsiz Faaliyetin Sonuçları

İzin belgesi alınmadan turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesi, 7464 sayılı Kanun m.4 kapsamında idari para cezası uygulanmasına neden olur. İzinsiz kiralama yapan kişiye her bir konut için 100.000 TL idari para cezası verilir. İdari yaptırım, konut bazında uygulanır; dolayısıyla birden fazla konutun izinsiz biçimde kiralanması hâlinde her konut bakımından ayrı değerlendirme yapılır.

İzinsiz faaliyetin tespit edilmesinden sonra verilen 15 günlük süre içinde izin belgesi alınmadan kiralamaya devam edilmesi hâlinde 500.000 TL idari para cezası uygulanır. Bu sürenin sonunda da faaliyete devam edilmesi, yaptırımın ağırlaşmasına yol açar ve 1.000.000 TL idari para cezası gündeme gelir. Böylece Kanun, yalnızca ilk ihlali değil, idarenin uyarısına rağmen izinsiz faaliyetin sürdürülmesini de kademeli biçimde yaptırıma bağlamaktadır.

Kiracının konutu yeniden kiraya vermesi, izin belgesi olmaksızın turizm amacıyla kullandırması veya kısa süreli kiralama faaliyetine aracılık edilmesi de yaptırım doğurabilir. Ayrıca elektronik hizmet sağlayıcılarının, yetkili makamın uyarısına rağmen aykırı ilan veya içeriği kaldırmaması hâlinde de her sözleşme ya da konut bakımından idari para cezası uygulanır. İçeriğin çıkarılması ve erişimin engellenmesine ilişkin kararlara karşı sulh ceza hâkimliğine başvuru yapılabilir.

7464 sayılı Kanun m.5 uyarınca izin belgesi sahibinin bilgi ve belgeleri süresinde sunmaması, meydana gelen değişiklikleri bildirmemesi, turizm payına ilişkin belgeyi ibraz etmemesi, yanıltıcı tanıtım yapması, konutu sözleşmeye aykırı teslim etmesi veya plaket yükümlülüğüne uymaması da idari yaptırım nedenidir. Bu ihlaller bakımından kaynaklarda 50.000 TL ile 100.000 TL ila 500.000 TL arasında değişen idari para cezaları öngörülmektedir.

İzin belgesi; faaliyetin sona ermesi, konutun kamu düzenine, kamu güvenliğine veya genel ahlaka aykırı kullanılması, kiraya veren değişikliğinin bildirilmemesi ya da tespit edilen aykırılıkların giderilmemesi hâllerinde iptal edilebilir. Belgenin iptali, konutun izin belgesi kapsamında turizm amacıyla kiralanabilmesini sona erdirir. Ancak mevcut kullanıcıların sözleşme sonuna kadar olan hakları korunur.

Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte faaliyette bulunanlar bakımından 7464 sayılı Kanun Geçici m.1 özel bir geçiş düzenlemesi getirmiştir. Buna göre mevcut faaliyet sahiplerinin bir ay içinde izin belgesi başvurusu yapması, başvuruların ise üç ay içinde sonuçlandırılması öngörülmüştür. Bu geçiş süresi, izin belgesi alma yükümlülüğünü ortadan kaldıran sürekli bir istisna değil, mevcut faaliyetlerin izin rejimine geçirilmesini sağlayan geçici bir düzenlemedir.

Yargı Kararları Işığında Güncel Vergilendirme Yaklaşımı

Genel Yazının Yürütmesinin Durdurulması

Gelir İdaresi Başkanlığının 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı, izin belgeli kısa süreli konut kiralamalarının ticari faaliyet olarak kabul edilmesi gerektiği yönündeki Maliye uygulamasıyla ilişkilendirilmiştir. Bu yaklaşım doğrultusunda, söz konusu faaliyetlerden elde edilen gelirler bakımından gelir vergisi, geçici vergi ve KDV yönünden mükellefiyet tesis edilmesi; ayrıca konaklama vergisi uygulanması gerektiği ileri sürülmüştür.

Genel Yazının hukuki sonuç doğuran bölümlerine karşı açılan davalarda, konutun izin belgeli olması ile faaliyetin ticari organizasyon içinde yürütülmesi arasındaki ayrım belirleyici hâle gelmiştir. Danıştay, yalnızca izin belgesinin bulunmasını ticari kazanç sonucuna ulaşmak için yeterli görmemiş; faaliyetin gerçek niteliğinin ayrıca incelenmesi gerektiğini ortaya koymuştur.

Danıştay 3. Dairesinin 08.04.2026 tarihli ve E.2025/2792 sayılı kararı, ticari organizasyon bulunmaksızın günlük, haftalık veya aylık dönemlerle yapılan kiralamaların gelirin gayrimenkul sermaye iradı niteliğini kendiliğinden değiştirmeyeceği yönündedir. Kararın dayandığı değerlendirme, kısa süreli kiralamanın vergi bakımından otomatik bir ticari faaliyet olarak nitelendirilemeyeceğini göstermektedir.

Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin müşterek kararına ilişkin verilen karar metni şöyledir:

Danıştay 3. ve 7. Daireleri, bir ticari organizasyon dahilinde olmaksızın yalnızca daha fazla gelir elde etmek amacıyla taşınmazların günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesinin elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmeyeceğine karar vermiştir. Bu tür kiralamaların konaklama tesisi olarak nitelendirilemeyeceği ve konaklama vergisine tabi olmadığı değerlendirilerek, Gelir İdaresi Başkanlığının 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısının, 7464 sayılı Kanun kapsamındaki konut kiralamalarının ticari nitelik taşıdığı, elde edilen gelirin ticari kazanç sayılacağı ve mükellefiyet tesisi gerektiğine ilişkin kısımlarının yürütmesinin durdurulmasına karar verilmiştir.

Bu karar, Genel Yazının izin belgeli bütün konut kiralamalarını aynı vergisel kategoriye yerleştiren yaklaşımını sınırlandırmıştır. Vergilendirme bakımından belirleyici olan, yalnızca kiralama süresi veya izin belgesi değil; faaliyetin ticari organizasyon ve ek hizmet unsurları taşıyıp taşımadığıdır.

İzin Belgeli Kiralamalarda GMSİ Yaklaşımı

İzin belgesi, 7464 sayılı Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama yapılabilmesine ilişkin idari şartı ifade eder. Ancak izin belgesinin alınmış olması, gelirin her durumda ticari kazanç olarak vergilendirileceği anlamına gelmez. Vergisel nitelendirme, izin rejiminden bağımsız olarak faaliyetin fiilî yapısı üzerinden belirlenir.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 29.06.2026 tarihli ve 2026/1 İtiraz No. sayılı kararı bu yaklaşımı korumuştur:

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin müşterek olarak verdiği yürütmenin durdurulması kararına karşı Maliye tarafından yapılan itirazı reddetmiştir. Böylece, ticari organizasyon kapsamında olmayan ve yalnızca taşınmazın kısa süreli kiraya verilmesinden ibaret faaliyetlerden elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı niteliğinde olduğu, bu faaliyetin ticari kazanç kapsamında gelir vergisi ve KDV'ye, ayrıca konaklama vergisine tabi tutulamayacağı yönündeki değerlendirme korunmuştur.

Bu değerlendirmeye göre, izin belgeli bir konutun yalnızca kullanım hakkının belirli kişilere devredildiği ve faaliyetin otel, apart veya pansiyon işletmeciliğine benzer bir organizasyon içermediği durumda gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak nitelendirilebilir. Böyle bir faaliyetin ticari kazanç, KDV ve konaklama vergisi kapsamında değerlendirilmesi için ayrıca ticari işletme yapısını ortaya koyan somut unsurların bulunması gerekir.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 28.01.2026 tarihli ve 2025/22 İtiraz No. sayılı kararı ise Genel Yazıya ilişkin yargısal incelemenin görev ve dosya bağlantısı yönünü ele almıştır:

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, Gelir İdaresi Başkanlığının 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısının tamamının yürütmesinin durdurulması ve iptali istemiyle açılan davada, Genel Yazının gelir vergisi ve KDV yönünden Danıştay 3. Dairesinin, konaklama vergisi yönünden ise Danıştay 7. Dairesinin görev alanında bulunduğunu belirlemiştir. Bu nedenle, yürütmenin durdurulması isteminin Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin birlikte yapacakları toplantıda karara bağlanması gerektiği gerekçesiyle Maliyenin itirazını kabul etmiştir.

Bu karar, Genel Yazının farklı vergi türlerine ilişkin sonuçlarının görevli yargı mercileri bakımından birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymuştur. Sonraki müşterek değerlendirme ve buna yönelik itiraz incelemesi, izin belgeli kiralamalarda ticari organizasyon bulunup bulunmadığının temel ölçüt olduğunu teyit etmiştir.

Cezalı Tarhiyatlara karşı Başvuru Yolları

Kısa süreli kiralama faaliyetleri hakkında idarenin uyguladığı vergisel nitelendirme ile yargı kararları arasında farklılık bulunması, mükellefler bakımından tarhiyat ve ceza riskini doğurabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda, faaliyetin hangi tarihlerde ve hangi koşullarda yürütüldüğü; izin belgesinin kapsamı; sunulan hizmetlerin niteliği; düzenlenen belgeler ve ticari organizasyonun mevcut olup olmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

Yargı kararlarının, somut uyuşmazlıkta ileri sürülen iddia ve işlemin hukuki niteliğiyle bağlantılı biçimde sunulması gerekir. Özellikle ticari organizasyon bulunmadığı hâlde yalnızca kısa süreli kiralama yapılması nedeniyle ticari kazanç, KDV veya konaklama vergisi yönünden işlem tesis edilmişse, Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin yürütmenin durdurulmasına ilişkin değerlendirmeleri önem taşır. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 29.06.2026 tarihli ve 2026/1 İtiraz No. sayılı kararıyla Maliyenin itirazının reddedilmiş olması, bu değerlendirmelerin korunması sonucunu doğurmuştur.

Vergi idaresinden alınan özelgeler bakımından ise 213 sayılı Vergi Usul Kanunu m.413 önem taşır. 12.01.2026 tarihli Ankara Defterdarlığı özelgesi bu hükme dayanılarak verilmiştir. Talep üzerine verilen özelgeye uygun işlem yapılması hâlinde, özelgede belirtilen koşullar çerçevesinde bu fiiller nedeniyle vergi cezası kesilmez ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmaz.

Bununla birlikte özelge koruması, özelgenin kapsamı ve somut olayla uyumu ile sınırlıdır. Özelgeye konu edilen işlem ile fiilen yürütülen faaliyet arasında farklılık bulunması hâlinde özelgeye uygunluk ileri sürülemez. Ayrıca konu inceleme, yargı veya uzlaşma aşamasındaysa özelge geçerli değildir. Bu nedenle özelgenin tarihi, konusu, başvuru sahibi ve fiilî faaliyet modeli birlikte incelenmelidir.

Cezalı tarhiyatla karşılaşan mükellef bakımından başvurunun dayanağını oluşturabilecek başlıca belgeler şunlardır:

• Turizm amaçlı kiralama izin belgesi ve buna ilişkin başvuru kayıtları,
• Kira sözleşmeleri ve rezervasyon kayıtları,
• Müşteriye sunulan hizmetin yalnızca taşınmaz kullanım hakkıyla sınırlı olduğunu gösteren belgeler,
• Temizlik, kahvaltı, yemek, ütü veya benzeri ek hizmetlerin sunulup sunulmadığını ortaya koyan kayıtlar,
• Faturalar, perakende satış vesikaları, banka hareketleri ve platform ödeme dökümleri,
• İdare tarafından düzenlenen tarhiyat ve ceza işlemleri,
• Uygulanmışsa, somut faaliyete ilişkin özelge.

Bu belgeler, faaliyetin izin belgeli olmasına rağmen ticari organizasyon içermediğini veya tersine ticari işletme düzeni içinde yürütüldüğünü ortaya koymak bakımından belirleyicidir. Yargı kararları, her kısa süreli kiralamanın aynı vergisel sonuca bağlanmasını değil, faaliyetin gerçek ve somut özelliklerine göre değerlendirilmesini gerektirmektedir.

Vergi Beyanı ve Uyum için Uygulama Esasları

Gelir Vergisi Beyanı

Kısa süreli kiralama faaliyetinin ticari kazanç veya gayrimenkul sermaye iradı olarak nitelendirilmesi, yıllık gelir vergisi beyanının kapsamını ve hesaplama yöntemini belirler. Ticari organizasyon içinde yürütülen faaliyetlerden elde edilen kazanç ticari kazanç hükümlerine göre; ticari organizasyon bulunmaksızın taşınmazın kullanım hakkının devrine dayanan faaliyetlerden elde edilen gelir ise uygun şartlar altında gayrimenkul sermaye iradı hükümlerine göre beyan edilir.

Kaynaklarda 2022 yılı bakımından hem ticari kazanç hem de gayrimenkul sermaye iradı için %15 ile %40 arasında değişen artan oranlı gelir vergisi tarifesi belirtilmiştir. Bu nedenle vergi hesabında yalnızca platformdan aktarılan net tutarın dikkate alınması yeterli değildir. Faaliyetin niteliğine göre elde edilen gelir, kaynaklarda belirtilen vergisel sınıflandırma çerçevesinde değerlendirilmelidir. Ticari kazanç kapsamında doğrudan faaliyetle ilgili giderler; gayrimenkul sermaye iradı kapsamında ise uygulanabilir gider yöntemi, ilgili kayıt ve belgelerle birlikte dikkate alınır.

Yıllık gelir vergisi beyannamesi, kaynaklarda belirtilen uygulamaya göre gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayının başından son gününe kadar verilir. Beyannameye, yıl boyunca elde edilen gelirlerin yanı sıra faaliyetin niteliğine göre dikkate alınan gider ve indirim unsurları da doğru şekilde yansıtılmalıdır. Platform tarafından yapılan kesintiler, banka hesabına aktarılan tutar ile müşteriden tahsil edilen toplam bedel arasındaki farkın açıklanabilmesi için ayrıca izlenmelidir.

Tahakkuk eden yıllık gelir vergisi, kaynaklarda belirtilen yönteme göre Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit hâlinde ödenebilir. Beyannameye esas alınan tutar ile platform kayıtları, banka hareketleri ve düzenlenen belgeler arasında uyumsuzluk bulunması, beyanın doğruluğunun açıklanmasını güçleştirir. Bu nedenle gelir vergisi hesabı, yalnızca ödeme ekranındaki net tutar üzerinden değil, faaliyetin tüm tahsilat ve gider hareketleri üzerinden oluşturulmalıdır.

KDV Beyanı ve Platform Komisyonları

Ticari faaliyet kapsamında sunulan kısa süreli kiralama hizmetleri bakımından KDV yükümlülüğünün doğması, önceki bölümlerde açıklanan faaliyetin ticari nitelendirmesiyle bağlantılıdır. KDV’ye tabi bir faaliyet yürütülüyorsa, hesaplanan KDV’nin aylık dönemler itibarıyla beyan edilmesi gerekir. Aylık KDV beyannamesi, vergilendirme dönemini izleyen ayın 26’ncı gününe kadar verilir; tahakkuk eden KDV de aynı süre içinde ödenir.

KDV beyanında rezervasyon bedeli, hizmetin sunulduğu dönem, düzenlenen belge ve tahsilat kayıtları birbiriyle uyumlu olmalıdır. Platformun bedeli ev sahibine aktarırken komisyon kesmesi, müşteriden tahsil edilen toplam tutarın veya hizmetin vergisel kapsamının kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez. Bu nedenle brüt rezervasyon bedeli, platform komisyonu ve ev sahibine aktarılan net tutar ayrı ayrı tespit edilmelidir.

Yurt dışı merkezli platformların komisyonları bakımından ayrıca sorumlu sıfatıyla KDV yükümlülüğü gündeme gelebilir. Kaynaklarda bu yükümlülüğün dayanağı 3065 sayılı KDV Kanunu m.9 olarak gösterilmiş ve komisyon üzerinden KDV-2 beyannamesi verilmesi ihtimali belirtilmiştir. Bu durumda platform hizmeti için hesaplanan KDV’nin sorumlu sıfatıyla beyan edilmesi gerekir. Kaynaklarda, şartların bulunması hâlinde ödenen bu KDV’nin aynı döneme ilişkin KDV-1 beyannamesinde indirim konusu yapılabileceği de belirtilmiştir.

Platformun yurt dışı merkezli olup olmadığı, komisyonun hangi kuruluş tarafından tahsil edildiği ve platformun Türkiye’deki KDV statüsü somut işlem bakımından ayrıca incelenmelidir. Bu nedenle her rezervasyonda komisyon faturası, ödeme dökümü, kesinti tutarı ve platform tarafından yapılan aktarım ayrı şekilde saklanmalıdır. KDV-1 ve KDV-2 beyannamelerinde bildirilen tutarların platform kayıtlarıyla örtüşmesi, beyanın dayanağını güçlendirir.

Kayıt ve Belge Yönetimi

Kısa süreli kiralama faaliyetinde uyumun temelini, gelir ve gider hareketlerinin düzenli biçimde kayda alınması oluşturur. Rezervasyonun oluşturulduğu tarih, konaklama veya kullanım dönemi, müşteriden alınan toplam bedel, platform komisyonu, banka hesabına aktarılan tutar ve varsa iade veya düzeltmeler ayrı ayrı izlenmelidir. Bu kayıtlar, gelir vergisi ve KDV beyannamelerinin aynı ekonomik işlemi yansıtmasını sağlar.

Faaliyetin niteliğine göre düzenlenen faturalar, perakende satış vesikaları, platform ödeme raporları ve banka hareketleri birlikte muhafaza edilmelidir. Gider olarak dikkate alınan ödemelerin de belgeye bağlanması gerekir. Belgesiz giderlerin vergisel hesaplamada kullanılabilmesi yönünde kaynaklarda bir dayanak bulunmadığından, gider kayıtları yalnızca mevcut ve faaliyete ilişkin belgeler üzerinden oluşturulmalıdır.

Kayıt düzeninde özellikle aşağıdaki unsurların birbirini doğrulaması gerekir:

• Platformdaki rezervasyon ve ödeme kayıtları,
• Müşteriye düzenlenen fatura veya perakende satış vesikası,
• Banka hesabına yapılan tahsilatlar,
• Platform tarafından kesilen komisyon belgeleri,
• Faaliyetle bağlantılı gider belgeleri,
• Beyannamelerde bildirilen gelir, matrah ve KDV tutarları.

Konutun konaklama yeri niteliğinde işletilmesi ve günlük müşteri hareketleriyle çalışılması hâlinde, önceki bölümde belirtilen VUK m.240/C kapsamındaki günlük müşteri listesi kayıt yönetiminin bir parçası olarak tutulmalıdır. Buna karşılık müşterilerin sabit olduğu, ücretin dönemsel belirlendiği ve işlemlerin kira sözleşmesine dayandığı durumlarda günlük müşteri listesi zorunluluğunun bulunmadığı kaynaklarda belirtilmiştir. Uygulanacak kayıt türü, faaliyetin fiilî yapısıyla uyumlu olmalıdır.

Vergi uyumu yalnızca beyanname verilmesinden ibaret değildir. Faaliyetin ticari kazanç mı yoksa gayrimenkul sermaye iradı mı olduğu, hangi gelirlerin beyana dahil edileceği, platform kesintilerinin nasıl izleneceği ve KDV bakımından hangi beyannamenin kullanılacağı birlikte değerlendirilmelidir. Gelir, gider, komisyon, tahsilat ve belge kayıtlarının tutarlı biçimde tutulması; kısa süreli kiralama faaliyetinde gelir vergisi ve KDV yükümlülüklerinin doğru yerine getirilmesinin temel şartıdır.