İdarenin, kamulaştırma prosedürlerini işletmeden özel mülkünüze fiilen el koyması ya da imar planlarıyla kullanımını hukuken kısıtlaması durumunda haklarınız nelerdir? Bu makalede, 'kamulaştırmasız el atma' kavramını, fiili ve hukuki türlerini, başvurulabilecek yasal yolları, dava süreçlerini, görevli mahkemeleri ve Yargıtay'ın bu konudaki emsal kararlarını ayrıntılı bir şekilde ele alıyoruz. Mülkiyet hakkınızı korumak için bilmeniz gereken tüm kritik bilgiler ve güncel yasal düzenlemeler burada.

Kamulaştırmasız El Atmanın Tanımı, Türleri ve Hukuki Temelleri

Kamulaştırmasız el atma, idarenin, özel mülkiyete tabi bir taşınmaza, Anayasa ve yasalarla güvence altına alınmış mülkiyet hakkını ihlal ederek, usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın ve bedelini ödemeksizin fiilen veya hukuken müdahale etmesi durumunu ifade eder. Bu durum, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve hak sahipleri için ciddi mağduriyetler yaratan bir idari eylem veya işlem biçimidir. Temelinde, idarenin kamu yararı amacıyla da olsa, yasal prosedürleri göz ardı ederek bireylerin mülkiyet haklarına müdahalesi yatmaktadır.

Kamulaştırmasız El Atma Kavramı

Mülkiyet hakkı, Anayasa'nın 35. maddesi ile temel bir hak olarak güvence altına alınmıştır. Bu maddeye göre, "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." İdarenin özel mülkiyete konu taşınmazlara müdahalesi ancak kanunda öngörülen usul ve esaslara uygun olarak yapılan bir kamulaştırma işlemi ile mümkündür. Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, taşınmazın gerçek karşılığının peşin ödenmesi şartıyla mülkiyetin idareye geçirilmesini sağlayan yasal bir yoldur.

Ancak idare, bu yasal süreci işletmeden, yani bir kamulaştırma kararı almaksızın, bedel tespiti ve ödemesi yapmaksızın bir taşınmaza el koyduğunda veya kullanımını hukuken engellediğinde kamulaştırmasız el atma durumu ortaya çıkar. Yargıtay, bu kavrama ilişkin önemli içtihatlar geliştirmiştir. Özellikle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.1956 tarihli ve E.1956/1, K.1956/6 sayılı kararı, kamulaştırmasız el atma durumunda taşınmaz malikinin sahip olduğu haklara açıklık getirmiştir. Bu karara göre, idare tarafından bedeli ödenmeksizin taşınmazına el konulan kimse, fuzuli işgal durumundaki idareye karşı, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası açabileceği gibi, bu fiili duruma razı olup mülkiyetin idareye devri karşılığında taşınmazının el koyma tarihindeki niteliklerine göre dava tarihindeki değerinin ödenmesini de talep edebilir. Bu seçimlik hak, mülkiyet hakkı sahibine, uğradığı zararın telafisi için önemli bir imkan tanımaktadır. Dolayısıyla kamulaştırmasız el atma, idarenin hukuka aykırı bir eylemi veya işlemi neticesinde mülkiyet hakkının ihlal edilmesi ve malikin Anayasal güvencelerden yoksun bırakılması anlamına gelir.

Fiili El Atma ve Örnekleri

Fiili el atma, idarenin özel mülkiyete konu bir taşınmaza herhangi bir hukuki dayanağı olmaksızın, kamulaştırma usullerine riayet etmeden ve bedelini ödemeden doğrudan fiziki müdahalede bulunması ve taşınmazın zilyetliğini ele geçirmesi şeklinde tanımlanabilir. Bu durumda idare, taşınmaz üzerinde sanki kendi malıymış gibi tasarrufta bulunur ve malikin taşınmazı kullanma, ondan yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma yetkilerini ortadan kaldırır.

Fiili el atmaya verilebilecek pek çok örnek bulunmaktadır. Örneğin:

• İdarenin bir vatandaşın arazisinden yol geçirmesi,
• Taşınmaz üzerine okul, hastane, idari bina gibi kamu yapıları inşa etmesi,
• Su boru hattı, kanalizasyon, enerji nakil hattı gibi altyapı tesisleri döşemesi,
• Taşınmazı otopark, şantiye alanı veya malzeme depolama sahası olarak kullanması,
• Bir araziye kalıcı nitelikte moloz, hafriyat veya çöp dökmesi.

Bu tür müdahalelerin kalıcı nitelik taşıması ve malikin taşınmaz üzerindeki hakimiyetini sürekli olarak engellemesi, fiili el atmanın temel unsurlarındandır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun K.2016/312 sayılı kararı bu duruma ışık tutan önemli bir örnektir. Söz konusu kararda, bir tarlaya dökülen taş ve molozun kalıcı nitelik taşıması ve bu durumun eski hale getirilmesi için gereken bedelin (örnekte 442.563,60 TL), tarlanın kendi değerinden (örnekte 64.319,89 TL) çok daha fazla olması halinde, artık el atmanın önlenmesi ve eski hale getirmenin ekonomik olarak anlamlı olmayacağı kabul edilmiştir. Böyle bir durumda, Yargıtay, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Geçici 6. maddesi uyarınca durumun kamulaştırmasız el atma sayılacağını ve arazi bedelinin kamulaştırılmasına ve taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu karar, fiili müdahalenin boyutunun ve geri dönülemezliğinin, çözüm yolunu da etkileyebileceğini göstermektedir. Fiili el atma, özünde bir haksız fiil niteliği taşır ve idarenin bu eylemi nedeniyle malikin uğradığı zararı tazmin etme yükümlülüğü doğar.

Hukuki El Atma ve İmar Kısıtlılığı

Hukuki el atma, idarenin taşınmaza fiilen müdahalede bulunmaksızın, aldığı idari kararlar veya yaptığı imar planları ile özel mülkiyete konu taşınmazın kullanımını hukuken kısıtlaması veya tamamen engellemesi durumudur. Fiili el atmadan farklı olarak burada idarenin taşınmaza fiziki bir teması veya zilyetliği ele geçirmesi söz konusu değildir. Ancak sonuçları itibarıyla mülkiyet hakkı üzerinde fiili el atma kadar ağır kısıtlamalar doğurabilir.

Hukuki el atmanın en yaygın görünüm şekli, imar planlarından kaynaklanan kısıtlılıklardır. İdareler, kamu yararı amacıyla hazırladıkları imar planlarında özel mülkiyete ait bazı taşınmazları okul alanı, yeşil alan, park, yol, sağlık tesisi alanı, ibadet yeri gibi kamu hizmetlerine veya sosyal donatı alanlarına ayırabilirler. Bu tür bir belirleme yapıldıktan sonra, malikin taşınmazını imar planındaki amaca aykırı bir şekilde kullanması (örneğin konut veya ticari yapı inşa etmesi) mümkün olmaz. Mülkiyet hakkı, bu plan kararıyla önemli ölçüde kısıtlanmış olur.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 10. maddesi, belediyelerin imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç üç ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere beş yıllık imar programlarını hazırlamalarını öngörür. İmar programlarına alınan umumi hizmetlere ayrılan yerlerin, bu program süresi içinde kamulaştırılması esastır. Eğer idare, imar planında kamu hizmetine tahsis ettiği bir taşınmazı, planın kesinleşmesinden itibaren uzun bir süre boyunca kamulaştırmaz, takas etmez veya imar planında mülkiyet hakkının kullanımına imkan verecek bir değişiklik yapmazsa, malikin mülkiyet hakkı belirsiz bir süre için askıda kalmış olur. Malikin taşınmazını satması, kiralaması veya üzerinde bir yapı inşa etmesi fiilen imkansız hale gelebilir. İşte bu durum, Yargıtay içtihatlarında "hukuki el atma" veya "imar kısıtlılığına dayalı kamulaştırmasız el atma" olarak nitelendirilmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun K.2015/1773 sayılı kararı, bu konudaki önemli bir içtihadı yansıtmaktadır. Karara konu olayda, imar planında ilköğretim tesis alanı ve yol olarak ayrılan, özel mülkiyete konu olacak şekilde kullanılamayan ve davacının tasarruf hakkı kısıtlanan taşınmazda, idarenin fiili bir el atması olmasa dahi imar kısıtlamasına dayalı hukuki el atmasının bulunduğu kabul edilmiştir. Bu tür durumlarda, malikin mülkiyet hakkının özüne dokunulduğu ve hukuk güvenliği ilkesinin zedelendiği açıktır. İdarenin pasif kalarak, imar planlarını hayata geçirmemesi ve mülkiyet hakkını süresiz bir şekilde kısıtlaması, hukuken kabul edilebilir bir durum değildir. Bu nedenle, belirli şartların oluşması halinde, maliklerin hukuki el atma nedeniyle tazminat talep etme hakları doğmaktadır.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Yargılama Usulü ve Hak Arama Yolları

İdarenin, özel mülkiyete tabi bir taşınmaza kamulaştırma prosedürlerine riayet etmeksizin fiilen el atması veya imar planları gibi hukuki tasarruflarla mülkiyet hakkının özünü zedeleyecek şekilde kısıtlaması durumunda, mülk sahiplerinin başvurabileceği çeşitli hukuki yollar bulunmaktadır. Bu yolların doğru ve etkin bir şekilde kullanılabilmesi, öncelikle yargılama usulüne hakim olmayı, özellikle görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespit edilmesini, açılabilecek dava türlerinin bilinmesini ve bazı durumlarda gündeme gelebilen uzlaşma başvurusunun rolünün anlaşılmasını gerektirir. Mülkiyet hakkı gibi temel bir hakkın ihlali niteliğindeki bu durumlarda, hak arama sürecinin her aşaması büyük önem taşımaktadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Belirlenmesi

Kamulaştırmasız el atma davalarında doğru mahkemenin belirlenmesi, davanın usulden reddedilmemesi ve esastan görülebilmesi için kritik bir öneme sahiptir. Yetkili mahkeme hususunda genel kural, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) ilgili hükümleri çerçevesinde, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olmasıdır. Asıl tartışma ve zaman zaman değişiklik gösteren husus ise görevli mahkemenin tayinidir.

Fiili el atma durumlarında, yani idarenin taşınmaza fiziken müdahale ettiği (örneğin, yol geçirdiği, bina inşa ettiği, moloz döktüğü) hallerde, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ve genel kabul, bu eylemin haksız fiil niteliğinde olduğu yönündedir. Bu nedenle, fiili el atmadan kaynaklanan tazminat ve müdahalenin men'i gibi davalarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Bu durum, idarenin eyleminin özel hukuk alanına giren bir haksız fiil teşkil etmesinden kaynaklanmaktadır.

Hukuki el atma ise, idarenin fiili bir müdahalesi olmaksızın, genellikle imar planlarında taşınmazı kamu hizmetine (okul, park, yeşil alan vb.) ayırması ve uzun yıllar boyunca bu planı uygulamayarak kamulaştırma yapmaması, böylece malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kısıtlaması şeklinde ortaya çıkar. Hukuki el atmadan kaynaklanan davaların hangi yargı kolunda görüleceği uzun süre tartışmalı olmuş, Uyuşmazlık Mahkemesi kararları ve Yargıtay içtihatları farklı dönemlerde idari yargıyı işaret edebilmiştir. Ancak, bu konudaki belirsizliği gidermek ve uygulamada birliği sağlamak amacıyla önemli bir yasal değişiklik yapılmıştır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na 26.11.2022 tarihinde yürürlüğe giren 7421 sayılı Kanun ile eklenen Ek Madde 1 ile kamulaştırmasız el atma şeklindeki hukuki el atmalardan (imar kısıtlılığından) kaynaklanan uyuşmazlıklarda adli yargının görevli olduğu açıkça hükme bağlanmıştır. Bu düzenlemeyle birlikte, artık hukuki el atmadan doğan tazminat talepli davalar da Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülecektir. Bu değişiklik, özellikle imar planlarından kaynaklanan mağduriyetlerde yargı yolu arayışında olan vatandaşlar için önemli bir netlik sağlamıştır.

Açılabilecek Dava Türleri

Kamulaştırmasız el atma durumunda mülk sahibinin, uğradığı zararın niteliğine ve talebine göre başvurabileceği başlıca dava türleri şunlardır:

1. El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) Davası: Bu dava, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 683. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Malik, taşınmazına yönelik haksız, fiili ve devam eden el atmanın sona erdirilmesini, taşınmazın eski haline getirilmesini talep eder. Bu dava, ayni bir dava olup, kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Davanın kabulü için idarenin kusurlu olması aranmaz; el atmanın haksız olması yeterlidir. Ancak, Yargıtay'ın bazı kararlarında, eski hale getirme masrafının taşınmazın değerinden fahiş derecede yüksek olması durumunda, bedel ödenerek taşınmazın idare adına tesciline karar verilebileceği belirtilmektedir.

2. Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat (Bedel) Davası: Malik, idarenin fiili veya hukuki el atması sonucu mülkiyet hakkını kullanamaz hale gelmişse, fiili duruma razı olup taşınmazın mülkiyetinin idareye devri karşılığında, taşınmazın dava tarihindeki güncel değerinin tazminat olarak ödenmesini talep edebilir. Bu dava, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 11.02.1959 tarihli ve E.1958/17, K.1959/15 sayılı kararına göre haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davası niteliğindedir. Davanın kabulü halinde mahkeme, belirlenen bedelin davacıya ödenmesine ve taşınmazın davalı idare adına tapuya tesciline karar verir. Bu dava türü de esasen mülkiyet hakkına dayandığından, bedel alacağı bakımından zamanaşımına tabi değildir.

3. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: İdarenin taşınmazı haksız bir şekilde ve malikin rızası olmaksızın kullanması durumunda, malik, bu haksız kullanım nedeniyle uğradığı zararın veya mahrum kaldığı gelirin tazminini talep edebilir. Bu talep, TMK Madde 995 uyarınca iyiniyetli olmayan zilyetten talep edilebilecek bir tazminattır. Ecrimisil, genellikle el atma tarihinden itibaren geriye dönük olarak hesaplanır ve 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Ecrimisil talebi, bedel davasıyla birlikte terditli olarak (kademeli) istenebileceği gibi, ayrı bir dava konusu da yapılabilir.

Bu davalar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 107. maddesi uyarınca belirsiz alacak davası veya kısmi dava şeklinde açılabilir. Özellikle taşınmazın değerinin veya ecrimisil miktarının dava başında tam olarak belirlenemediği durumlarda bu yollara başvurulması mümkündür.

Uzlaşma Başvurusunun Rolü

Kamulaştırmasız el atma davalarında, dava açmadan önce idareye uzlaşma başvurusunda bulunulmasının zorunlu olup olmadığı, el atmanın tarihine ve türüne göre farklılık göstermektedir.

Kamulaştırma Kanunu'nun Geçici 6. Maddesi, özel bir düzenleme getirerek, 09.10.1956 ile 04.11.1983 tarihleri arasındaki fiili el atmalar için, dava açılmadan önce ilgili idareye başvurularak uzlaşma yolunun denenmesini bir dava şartı olarak öngörmüştür. Bu tarihler arasında gerçekleşen fiili el atmalarda, maliklerin öncelikle idareye başvurarak nakdi ödeme, trampa, sınırlı ayni hak tanınması veya imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması gibi yollarla uzlaşma talep etmesi gerekmektedir. Bu başvuru yapılmadan veya uzlaşma sağlanamadan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir.

Ancak, 04.11.1983 tarihinden sonraki fiili el atmalarda ve hukuki el atmalarda durum farklıdır. Anayasa Mahkemesi'nin 05.04.2019 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan E.2016/181, K.2018/111 sayılı kararı ile hukuki el atma (imar kısıtlılığı) davalarında dava açmadan önce idareyle uzlaşma zorunluluğunu öngören yasal düzenleme iptal edilmiştir. Dolayısıyla, imar planlarından kaynaklanan hukuki el atma iddialarında artık doğrudan dava açılabilmektedir. Benzer şekilde, 04.11.1983 sonrası fiili el atmalarda da uzlaşma bir dava şartı olarak aranmamaktadır.

Bu durum, belirtilen istisnai tarih aralığı dışındaki kamulaştırmasız el atma vakalarında, mülk sahiplerinin doğrudan mahkemeye başvurarak haklarını arayabilmelerine olanak tanımaktadır. Bununla birlikte, dava yoluna gitmeden önce idare ile sulh yoluyla bir çözüm arayışına girmek, her zaman tarafların menfaatine olabilecek bir seçenektir.

Tazminat, Bedel Tespiti, Faiz ve Kararların İcrası

Kamulaştırmasız el atma durumunda mülkiyet hakkı ihlal edilen maliklerin en temel beklentisi, uğradıkları zararın tazmin edilmesidir. Bu süreç, taşınmazın gerçek değerinin tespiti, bu değere işletilecek faizin belirlenmesi, olası haksız işgal tazminatının (ecrimisil) hesaplanması ve nihayetinde mahkeme kararının icrası gibi önemli aşamaları içerir. Her bir aşama, hem Anayasal güvenceler hem de Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiş özel usul ve esaslara tabidir.

Taşınmaz Bedelinin Belirlenme Esasları

Kamulaştırmasız el atma davalarında tazminatın temelini, el atılan taşınmazın bedeli oluşturur. Bu bedelin adil ve hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenmesi, mülkiyet hakkının korunması açısından hayati önem taşır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatlarına göre, ödenecek bedel, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri ve özellikleri dikkate alınarak, dava tarihindeki güncel piyasa rayiç değeri üzerinden hesaplanır (örneğin, YHGK K.2019/984). Bu yaklaşım, malikin, el atma olmasaydı dava tarihinde taşınmazını satması durumunda elde edeceği değere ulaşmasını amaçlar.

Bedel tespitinde doğrudan bir yasal düzenleme olmamakla birlikte, Yargıtay, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesinde belirtilen değerleme esaslarının kıyasen uygulanmasını kabul etmektedir. Bu maddeye göre bilirkişi incelemesi yapılırken dikkate alınacak başlıca kriterler şunlardır:

• Taşınmazın cinsi ve nevi (arsa, arazi, yapı vb.).
• Yüzölçümü.
• Taşınmazın kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ile her unsurun ayrı ayrı değeri.
• Varsa vergi beyanı (genellikle gerçek değeri yansıtmasa da bir kriterdir).
• Taşınmazın el atma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri (özellikle tarım arazileri için).
• Arsalar için, dava tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri.
• Yapılar için, resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı.
• Bedelin tespitinde etkili olabilecek diğer objektif ölçüler.

Bilirkişiler, bu ve benzeri kriterleri kullanarak kapsamlı bir rapor hazırlar ve mahkeme, bu raporu da dikkate alarak taşınmazın gerçek değerine hükmeder. Amaç, malikin mülkiyet hakkının tam karşılığını almasını sağlamaktır.

Uygulanacak Faiz Oranları

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle hükmedilen tazminat bedeline, malikin parayı geç almasından kaynaklanan zararını bir nebze olsun telafi etmek amacıyla faiz işletilir. Uygulanacak faiz oranı konusunda temel dayanak, Anayasa'nın 46. maddesinin son fıkrasıdır. Bu fıkra, kamulaştırma bedelinin taksitle ödenmesi halinde ve ödenmemiş kısımlar için kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizin uygulanacağını amirdir. Yargıtay, kamulaştırmasız el atma davalarında da bu anayasal prensibi gözeterek, idarenin haksız fiilinden kaynaklanan borcu için aynı faiz oranının uygulanması gerektiği yönünde kararlar vermektedir. Bu, mülkiyet hakkının etkin bir şekilde korunması ve enflasyon karşısında bedelin erimesinin önlenmesi amacını taşır. Faiz, genellikle dava tarihinden veya bazı durumlarda ıslah tarihinden itibaren işletilir.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

İdarenin, özel mülkiyete konu bir taşınmaza hukuka aykırı bir şekilde el atması ve onu kullanması durumunda, malik, taşınmaz bedelinin tazmininin yanı sıra, taşınmazın haksız kullanıldığı süre için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) da talep edebilir. Ecrimisil talebinin hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu'nun 995. maddesidir. Bu maddeye göre, iyiniyetli olmayan zilyet, hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Ecrimisil, taşınmazın niteliğine göre kira geliri kaybı veya kullanımdan mahrum kalma gibi zararları kapsar. Ecrimisil talepleri, geriye dönük olarak 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu nedenle, maliklerin bu süreyi dikkate alarak talepte bulunmaları önemlidir. Ecrimisil, ana tazminat davasıyla birlikte istenebileceği gibi, ayrı bir dava konusu da yapılabilir. Miktarı, genellikle taşınmazın emsal kira bedelleri veya getirebileceği potansiyel gelir üzerinden bilirkişilerce hesaplanır.

Yargı Kararlarının İcraya Konulması

Kamulaştırmasız el atma davaları sonucunda malik lehine hükmedilen tazminatın tahsili, sürecin son ve önemli bir adımıdır. Geçmişte, idare aleyhine verilen kararların icraya konulabilmesi için kararın kesinleşmesi şartı, alacaklılar için uzun bekleme sürelerine neden olmaktaydı. Ancak, Anayasa Mahkemesi'nin E.2018/104 Esas ve K.2020/39 Karar sayılı ilamı bu durumu değiştirmiştir. Bu kararla, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesinin 8. fıkrasında yer alan ve kamulaştırma bedelinin tahsili için kararın kesinleşmesi şartını getiren bazı ibareler iptal edilmiştir.

Bu iptal kararının yansımaları kamulaştırmasız el atma davalarına da olumlu şekilde etki etmiştir. Artık, kamulaştırmasız el atma nedeniyle hükmedilen tazminat alacakları için mahkeme kararının kesinleşmesi beklenmeksizin icra takibi başlatılabilmektedir. Bu gelişme, mülk sahiplerinin haklarına daha hızlı kavuşmaları açısından önemli bir güvence sağlamaktadır. İdare mahkeme kararına rağmen ödeme yapmazsa, malikler ilamlı icra yoluyla alacaklarını tahsil etme imkanına sahiptirler. Bu durum, mülkiyet hakkının korunması ve yargı kararlarının etkinliği bakımından büyük önem arz etmektedir.

Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi Kararları Işığında Özel Durumlar ve Önemli Tespitler

Kamulaştırmasız el atma davaları, mülkiyet hakkının korunması ve idarenin eylemlerinin hukuka uygunluğu açısından büyük önem taşımaktadır. Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi'nin oluşturduğu içtihatlar, bu alandaki belirsizlikleri gidermede ve hak arama yollarını şekillendirmede kritik bir rol oynamaktadır. Özellikle imar planlarından kaynaklanan uzun süreli kısıtlamalar, hak düşürücü süre ve zamanaşımı meseleleri ile düzenleme ortaklık payı (DOP) uygulamaları, sıkça karşılaşılan ve yüksek mahkeme kararlarıyla aydınlatılan özel durumları teşkil etmektedir.

İmar Planında Uzun Süreli Kısıtlamaların Sonuçları

İdarelerin, kamu yararı amacıyla hazırladığı imar planlarında özel mülkiyete konu taşınmazları okul, park, yol, yeşil alan gibi kamu hizmetlerine ayırması sıkça rastlanan bir durumdur. Ancak, bu planların hayata geçirilmesi, yani ilgili taşınmazın kamulaştırılması veya takas gibi yöntemlerle mülkiyet sorununun çözülmesi bazen uzun yıllar alabilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.12.2010 tarihli, E.2010/5-662, K.2010/651 sayılı emsal niteliğindeki kararı, bu tür durumların hukuki sonuçlarını net bir şekilde ortaya koymuştur. Karara göre, imar planında kamu hizmetine tahsis edilen bir taşınmazın uzun süre kamulaştırılmaması ve idarenin bu konuda pasif kalması, mülkiyet hakkının özüne dokunan bir müdahale olarak kabul edilir ve kamulaştırmasız el koyma (hukuki el atma) teşkil eder.

Bu durumda, taşınmaz maliki, mülkiyet hakkının Anayasa (Madde 35) ile güvence altına alınmış olmasına rağmen, taşınmazını dilediği gibi kullanma, satma, kiralama veya üzerinde yapı yapma gibi temel yetkilerinden fiilen mahrum kalmaktadır. İmar planındaki kısıtlama nedeniyle taşınmazın ekonomik değeri düşmekte, malik belirsiz bir süre boyunca mağdur edilmektedir. Yargıtay, bu tür bir fiili durumun, mülkiyet hakkının belirsiz bir süre için askıya alınması anlamına geldiğini ve bunun hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmadığını vurgulamaktadır. Dolayısıyla, malik, idarenin bu pasif tutumu nedeniyle uğradığı zararın tazminini, yani taşınmazının bedelinin ödenmesini talep etme hakkına sahip olmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 10. maddesi de belediyelerin imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren belirli süreler içinde imar programlarını yapıp kamulaştırma işlemlerini gerçekleştirmesi gerektiğini düzenlemektedir; bu sürelere uyulmaması da hukuki el atmanın bir göstergesi olabilir.

Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı

Kamulaştırmasız el atma, mülkiyet hakkına yönelik devam eden bir haksız fiil niteliğinde olduğundan, bu tür davalarda hak düşürücü süre ve zamanaşımı konusu özel bir önem arz eder. Mülkiyet hakkının kutsallığı ve Anayasal güvence altında olması, bu hakkı ortadan kaldırıcı veya ciddi şekilde kısıtlayıcı sürelerin kabulünü zorlaştırmaktadır. Nitekim, Anayasa Mahkemesi'nin 10.04.2003 tarihli, E.2002/112, K.2003/33 sayılı kararı bu konuda bir dönüm noktası olmuştur. Bu kararla, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 38. maddesinde yer alan ve kamulaştırmasız el atılan taşınmazlar için dava hakkını 20 yıllık hak düşürücü süre ile sınırlayan hüküm, mülkiyet hakkının özünü zedelediği gerekçesiyle iptal edilmiştir.

Anayasa Mahkemesi'nin bu iptal kararı sonrasında oluşan hukuki duruma göre, kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılacak bedel tespiti ve tescil davaları ile el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davalarında kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre işlemez. Çünkü idarenin hukuka aykırı el atması devam ettiği sürece, mülk sahibinin bu duruma son verilmesini veya zararının tazmin edilmesini isteme hakkı da devam eder. Mülkiyet hakkı devam ettiği müddetçe, bu hakka yönelik tecavüzlere karşı dava açma hakkının da varlığını sürdüreceği kabul edilir.

Ancak, bu genel kuralın bir istisnası ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleri için geçerlidir. Kamulaştırmasız el atılan taşınmazın idare tarafından haksız kullanımı nedeniyle talep edilen ecrimisil alacakları, Borçlar Kanunu'ndaki haksız fiil zamanaşımı hükümlerine tabi olup, genellikle 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, zararın ve failin öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve El Atma İlişkisi

Şehirleşme ve imar uygulamaları sırasında, kamu hizmet ve tesisleri için gerekli alanların temini amacıyla özel mülkiyetteki arsa ve arazilerden Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılması, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, düzenlemeye tabi tutulan yerler ve bölgedeki nüfusun ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlere ayrılan alanlar için, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, düzenlemeye giren parsellerden belirli bir oranda (mevcut yasal düzenlemeye göre en fazla %45) kesinti yapılabilir.

Ancak, DOP kesintisi uygulamasında hukuka aykırılıklar yaşanması veya yasal sınırların aşılması durumunda, bu durum kamulaştırmasız el atma olarak değerlendirilebilmektedir. Örneğin:

• Yasal olarak belirlenen DOP oranının (%45) üzerinde bir kesinti yapılması,
• Aynı taşınmazdan birden fazla kez (mükerrer) DOP kesintisi yapılması,
• DOP kesintisi yapıldıktan sonra kalan kısmın da hukuki bir dayanak olmaksızın bedelsiz olarak kamuya terk ettirilmesi gibi durumlar, mülkiyet hakkına haksız bir müdahale teşkil edebilir.

Bu noktada, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun K.2015/1479 sayılı kararı önemli bir içtihattır. Bu kararda, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması sonucu, düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra kalan bir kısım hissenin, idarenin hukuki dayanağı olmayan bir işlemiyle (örneğin belediye encümeni kararıyla) bedelsiz olarak tapudan terkin edilmesinin, idarenin taşınmaza fiilen el atması niteliğinde olduğu ve bu tür tazminat davalarında adli yargının görevli olduğu kabul edilmiştir. Bu tür uygulamalar, idarenin imar yetkisini aşarak mülkiyet hakkını ihlal etmesi anlamına gelir ve malikler için tazminat davası açma hakkı doğurur.

Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyete konu taşınmazlara hukuka aykırı müdahalelerini ifade eden karmaşık bir hukuki meseledir. Gerek fiili el atmalar gerekse imar planları gibi hukuki işlemlerle mülkiyet hakkının kullanımının engellenmesi, Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir. Bu makalede ele aldığımız üzere, malikler, idarenin bu tür haksız müdahalelerine karşı el atmanın önlenmesi, taşınmaz bedelinin tazmini ve ecrimisil gibi çeşitli dava yollarına başvurabilirler. Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi'nin yıllar içinde oluşturduğu zengin içtihat birikimi, kamulaştırmasız el atma davalarında yol gösterici olmakta; bedel tespiti, faiz oranları, görevli mahkeme ve zamanaşımı gibi pek çok önemli konuda uygulamaya yön vermektedir. Özellikle Kamulaştırma Kanunu, İmar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu'nun ilgili hükümleri, bu davaların temel yasal dayanaklarını oluşturmaktadır. Mülkiyet hakkı sahiplerinin, haklarını etkin bir şekilde koruyabilmeleri için bu yasal düzenlemeler ve güncel yargı kararları hakkında bilgi sahibi olmaları ve gerektiğinde uzman bir hukuki yardım almaları büyük önem taşımaktadır.