Türkiye'de Airbnb kısa süreli kiralama faaliyetleri için getirilen yeni yasal düzenlemeler, ev sahiplerini önemli yükümlülükler altına sokmaktadır. 2024 yılından itibaren yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun kapsamında izin belgesi alınması zorunlu hale gelmiş, apartman onayları ve vergi beyanları gibi kritik süreçler tanımlanmıştır.

Yasal Düzenlemeler ve İzin Belgesi Gerekliliği

Türkiye'de kısa süreli konut kiralama sektörü, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile köklü bir dönüşüm geçirmiştir. Bu kapsamlı düzenleme, Airbnb gibi platformlar üzerinden ev kiralayan tüm ev sahiplerini doğrudan etkilemekte ve sektörde faaliyet göstermek isteyen herkesin uyması gereken yeni kurallar getirmektedir.

7464 Sayılı Kanun Kapsamı

25 Ekim 2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayınlanan 7464 sayılı Kanun, konutların turizm amaçlı kiralanması faaliyetlerini düzenleyen temel mevzuat haline gelmiştir. Bu kanun, 100 gün ve daha kısa süreli tüm kiralama işlemlerini kapsam altına almakta ve bu süre sınırının altındaki tüm kiralamalar için zorunlu izin belgesi sistemini getirmektedir.

Kanunun getirdiği en önemli değişiklik, kiralama amacına bakılmaksızın 100 günden kısa tüm kiralamaların turizm amaçlı kiralama olarak değerlendirilmesidir. Bu düzenleme ile birlikte, daha önce gri alanda faaliyet gösteren birçok ev sahibi artık resmi izin belgesi alma zorunluluğu altına girmiştir.

Kanun kapsamında Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi, konutların gerçek veya tüzel kişilere en fazla 100 gün süreyle kiralanmasına izin verilmesi amacıyla Kültür ve Turizm Bakanlığı veya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü tarafından düzenlenen resmi belgedir. Bu belge olmaksızın kiralama faaliyeti yürütmek artık mümkün değildir.

İzin Belgesi Başvuru Süreci

İzin belgesi başvuru süreci tamamen dijital platformlar üzerinden yürütülmektedir. Başvurular yalnızca e-Devlet sistemi üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığına yapılabilmekte, elden veya posta ile başvurular kesinlikle kabul edilmemektedir.

Başvuru sürecinde ev sahiplerinin sunması gereken temel belgeler şunlardır:

• Kimlik belgesi fotokopisi
• Güncel tapu örneği
• Mülkiyet durumuna göre malik onayları
• Apartman kat maliklerinin oy birliği kararı
• Yüksek nitelikli konutlar için ek belgeler
• Gerekli durumlarda vekaletname

Başvuru değerlendirme süresi yeni başvurular için 30 gün olarak belirlenmiştir. Bu süre içinde Kültür ve Turizm Bakanlığı, başvuruyu inceleyerek izin belgesi düzenleme kararını vermektedir. Başvuru sahibi bu süre zarfında eksik belge tamamlama veya ek açıklama yapma talebinde bulunabilir.

İzin belgesi yalnızca konutun mülkiyetine sahip olan veya intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilere verilmektedir. Uzun süreli kira sözleşmesi yoluyla kiralayan kiracılar bu belge için başvuru yapamamaktadır.

Yürürlük Tarihleri

7464 sayılı Kanun 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiş ve sektörde faaliyet gösteren tüm ev sahipleri için geçiş süreci başlamıştır. Kanunun yürürlük tarihleri konusunda dikkat edilmesi gereken önemli dönemler bulunmaktadır.

1 Ocak 2024 itibariyle zaten kısa süreli kiralama faaliyeti yürüten ev sahipleri için 1 Şubat 2024 tarihi kritik bir son tarih olarak belirlenmiştir. Bu tarihten önce başvuru yapan mevcut işletmecilerin başvuruları 3 ay içinde sonuçlandırılmaktadır.

Yeni faaliyete başlayacak ev sahipleri ise kiralama faaliyetine başlamadan önce mutlaka izin belgesi almaları gerekmektedir. Bu başvurular 30 gün içinde sonuçlandırılarak, belge alındıktan sonra kiralama faaliyetine başlanabilmektedir.

Geçiş sürecinde önemli bir husus da VERBİS kaydı yapılması zorunluluğudur. Konaklama yapacak kişilerin VERBİS sistemine bildirilmesi ve günlük müşteri kaydının tutulması da yeni düzenlemeler kapsamında zorunlu hale gelmiştir.

Bu yasal düzenlemeler, Türkiye'de kısa süreli konut kiralama sektörünün daha şeffaf, güvenli ve düzenli bir yapıya kavuşmasını hedeflemektedir. Ev sahiplerinin bu yeni kurallara uyum sağlaması, hem yasal yükümlülüklerini yerine getirmek hem de sektörün sürdürülebilir gelişimine katkıda bulunmak açısından kritik önem taşımaktadır.

Apartman Onayı ve Kat Mülkiyeti Şartları

Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden kısa süreli kiralama yapmak isteyen ev sahiplerinin karşılaştığı en kritik engellerden biri apartman onayı ve kat mülkiyeti şartlarıdır. 7464 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler, özellikle apartman dairelerinde turizm amaçlı kiralama yapacak kişiler için katı kurallar öngörmektedir.

Kat Malikleri Onayı

Apartman dairelerinde kısa süreli kiralama yapabilmek için apartman sakinlerinin oy birliği ile aldığı karar zorunlu hale gelmiştir. Bu karar, apartmandaki tüm kat maliklerinin kısa süreli kiralamalara onay verdiğini gösteren noter onaylı bir belge olmalıdır.

Kat malikleri onayı alınması süreci şu adımları içermektedir:

• Apartman yöneticisi veya kat malikleri kurulu tarafından toplantı düzenlenmesi
• Kısa süreli kiralama konusunun gündeme alınması
• Tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması
• Alınan kararın noter tarafından onaylanması
• Onaylı kararın izin belgesi başvurusunda sunulması

Bu süreç, apartman sakinleri arasında fikir birliği sağlanması gereken hassas bir konudur. Tek bir kat malikinin dahi karşı çıkması durumunda, o apartmanda kısa süreli kiralama yapılması mümkün olmamaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, yüksek nitelikli konutlar (rezidanslar) için özel düzenlemeler bulunmaktadır. Bu tür konutlarda yönetim planının düzenlenmesi ve kısa süreli kiralama faaliyetlerinin bu plan çerçevesinde yürütülmesi gerekmektedir.

Bina Kota Sınırlaması

Üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda önemli bir kısıtlama getirilmiştir. Aynı kişi adına, binadaki konutların en fazla yüzde 25'i için izin belgesi düzenlenebilmektedir. Bu düzenleme, tek bir kişinin apartmanın büyük bir bölümünü kısa süreli kiralama amacıyla kullanmasını engellemek için getirilmiştir.

Kota sınırlaması şu şekilde işlemektedir:

• 4 daireli bir binada maksimum 1 daire
• 8 daireli bir binada maksimum 2 daire
• 12 daireli bir binada maksimum 3 daire
• 20 daireli bir binada maksimum 5 daire

Bu sınırlama, apartman yaşamının huzurunu korumak ve sürekli kiracı değişiminden kaynaklanan sorunları minimize etmek amacıyla getirilmiştir. Aynı zamanda, konut piyasasında spekülatif hareketlerin önlenmesi de hedeflenmektedir.

Beş konuttan fazla kısa süreli kiralama yapmak isteyen kişiler için ek bir yükümlülük getirilmiştir. Bu durumda işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması zorunlu hale gelmektedir. Bu düzenleme, büyük ölçekli kiralama faaliyetlerinin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi ve buna uygun vergisel yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacını taşımaktadır.

Müstakil Konut İstisnaları

Müstakil konutlar için apartman onayı ve kota sınırlaması gibi kısıtlamalar bulunmamaktadır. Bu konutlar için sadece temel belgeler yeterli olmakta ve süreç daha basit işlemektedir.

Müstakil konutlar için gerekli belgeler:

• Kimlik belgeleri
• Tapu örneği
• Birlikte mülkiyet durumunda gerekli onaylar
• Vekaletname (gerekirse)

Yüksek nitelikli konutlar (rezidanslar) da özel bir statüye sahiptir. Bu konutlar için kat maliki onayı ve yüzde 25 kota şartı aranmamaktadır. Ancak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş yönetim planı, 1 Ocak 2024 öncesi kısa süreli kiralama belgesi ve yüksek nitelikli konut parseli belgesi gibi ek belgeler gereklidir.

Rezidans türü konutlarda Yönetim ve Pazarlama İşletmeleri de izin belgesi başvurusu yapabilmektedir. Bu durum, profesyonel yönetim hizmeti sunan şirketlerin sektörde faaliyet gösterebilmesine olanak tanımaktadır.

Apartman onayı ve kat mülkiyeti şartları, kısa süreli kiralama sektöründe en zorlu süreçlerden birini oluşturmaktadır. Ev sahiplerinin bu süreçleri dikkatli bir şekilde yönetmesi ve tüm yasal gereklilikleri eksiksiz olarak yerine getirmesi, hem yasal sorunlarla karşılaşmamak hem de sürdürülebilir bir kiralama faaliyeti yürütebilmek açısından kritik önem taşımaktadır.

Vergi Yükümlülükleri ve Mali Sorumluluklar

Airbnb üzerinden kısa süreli kiralama faaliyeti yürüten ev sahipleri, 7464 sayılı Kanun ile getirilen izin belgesi yükümlülüklerinin yanı sıra önemli vergisel sorumluluklara da tabidir. Bu mali yükümlülükler, faaliyetin niteliğine ve süresine göre farklılık göstermekte olup, doğru beyan edilmemesi durumunda ağır cezai yaptırımlar uygulanmaktadır.

Gelir Vergisi Beyanı

Gelir Vergisi Kanunu kapsamında Airbnb gelirlerinin beyan edilmesi zorunludur. Kiralama süresine göre gelirin niteliği değişmekte ve bu durum vergilendirme şeklini doğrudan etkilemektedir.

100 günden kısa süreli kiralamalar ticari kazanç olarak değerlendirilmekte ve bu gelirler için yüzde 15 ile yüzde 40 arasında değişen vergi oranları uygulanmaktadır. 2024 yılı için geçerli olan bu oranlar, gelir düzeyine göre artan oranlı tarife sistemine tabidir.

100 günden uzun süreli kiralamalar ise gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmekte ve farklı vergilendirme esaslarına tabi tutulmaktadır. Bu ayrım, ev sahiplerinin vergi planlaması açısından kritik önem taşımaktadır.

Gelir beyanında bulunmayan veya eksik beyanda bulunan kişiler, yüzde 50 ile yüzde 100 arasında vergi ziyaı cezası ödemek zorunda kalmaktadır. Bu ceza oranı, eksik vergi tutarı üzerinden hesaplanmakta ve önemli mali yükümlülükler doğurmaktadır.

KDV Yükümlülüğü

Kısa süreli kiralama faaliyeti yürüten ev sahipleri, belirli şartların gerçekleşmesi durumunda Katma Değer Vergisi (KDV) mükellefi olmaktadır. Özellikle yüksek gelir elde eden veya birden fazla mülkü kiralayan ev sahipleri için KDV yükümlülüğü gündeme gelmektedir.

Yüzde 20 KDV oranı kısa süreli kiralama hizmetleri için geçerli olup, bu vergi müşteriye yansıtılabilmektedir. KDV mükellefiyeti bulunan ev sahipleri, aylık veya üç aylık dönemler halinde KDV beyannamesi vermek zorundadır.

Airbnb komisyonları için ayrıca KDV-2 beyannamesi verilmesi gerekmekte olup, bu husus ev sahiplerinin dikkat etmesi gereken önemli bir yükümlülüktür. Platform komisyonlarının vergisel işlemleri doğru şekilde yapılmalı ve gerekli beyanlar zamanında verilmelidir.

Konaklama Vergisi

7464 sayılı Kanun ile birlikte getirilen önemli mali yükümlülüklerden biri de konaklama vergisidir. Bu vergi, kısa süreli kiralama gelirlerinden yüzde 2 oranında alınmakta ve doğrudan Hazine'ye aktarılmaktadır.

Konaklama vergisi, konaklama hizmetinin sunulduğu her gece için hesaplanmakta ve ev sahipleri tarafından tahsil edilerek ilgili mercilere aktarılmaktadır. Bu vergi, turizm sektörüne katkı sağlamak amacıyla getirilmiş olup, tüm izin belgeli konutlar için zorunludur.

Veri Usul Kanunu'nun 240/C maddesi gereğince ev sahipleri, günlük müşteri kaydı tutmak ve kiralama hizmetinin ifa edildiği tarihten itibaren yedi gün içinde fatura düzenlemek zorundadır. Bu yükümlülük, vergisel denetimler açısından kritik önem taşımaktadır.

Fatura düzenleme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda, Vergi Usul Kanunu kapsamında öngörülen cezai yaptırımlar uygulanmaktadır. Bu nedenle ev sahiplerinin kayıt tutma ve belgelendirme konularında titiz davranması gerekmektedir.

Mali yükümlülüklerin karmaşıklığı nedeniyle, özellikle yüksek gelir elde eden ev sahipleri için şirket kurma seçeneği avantajlı olabilmektedir. Şirket bünyesinde yürütülen faaliyetlerde farklı vergi oranları ve teşviklerden yararlanma imkanı bulunmaktadır.

Vergisel yükümlülüklerin doğru şekilde yerine getirilmesi, hem yasal sorumlulukların yerine getirilmesi hem de olası cezai yaptırımlardan korunma açısından hayati önem taşımaktadır.

İdari Para Cezaları ve Yaptırımlar

7464 sayılı Kanun ile getirilen yeni düzenlemeler, Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden kısa süreli kiralama faaliyetlerinde bulunanlara yönelik kapsamlı bir ceza sistemi öngörmektedir. Bu ceza sistemi, yasal yükümlülüklere uymayanları caydırmak ve sektörde düzenli bir yapı oluşturmak amacıyla tasarlanmıştır.

İzin Belgesi İhlalleri

Turizm amaçlı kiralama faaliyetlerinde en temel yükümlülük olan izin belgesi alınması konusundaki ihlaller, en ağır cezalarla karşılanmaktadır. İzin belgesi olmadan kiralama yapanlara uygulanan idari para cezaları kademeli olarak artmaktadır:

• İlk ihlal: 100.000 TL idari para cezası
• İkinci ihlal: 500.000 TL idari para cezası
• Üçüncü ihlal: 1.000.000 TL idari para cezası

Bu ceza miktarları, her bir konut için ayrı ayrı uygulanmaktadır. Dolayısıyla birden fazla konutu izin belgesi olmadan kiraya veren kişiler, her konut için bu cezaları ödemek zorunda kalacaktır.

İzin belgesi sahiplerine yönelik özel cezalar da bulunmaktadır:

• Bilgi ve belge vermeme: 50.000 TL
• Değişiklik bildirmeme: 50.000 TL
• Turizm payı belgesi ibraz etmeme: 50.000 TL
• Yanıltıcı tanıtım yapma: 100.000 TL
• Sözleşmeye uygun teslim etmeme: 100.000 TL
• Ödeme iadesi yapmama: 200.000 TL
• Bakanlık plaketini asmama: İlk ihlalde 100.000 TL, ikinci ihlalde 500.000 TL
• Nitelik şartlarını taşımama: 100.000 TL

Alt Kiralama Cezaları

7464 sayılı Kanun ile alt kiralama faaliyetleri tamamen yasaklanmıştır. Kiracı sıfatıyla bir konutu başkasına kısa süreli kiraya veren kişiler, her sözleşme için 100.000 TL idari para cezası ile karşılaşmaktadır. Bu yasak, konut sahiplerinin haklarını korumak ve kontrolsüz kiralama faaliyetlerinin önüne geçmek amacıyla getirilmiştir.

Alt kiralama yasağının kapsamı oldukça geniştir:

• Uzun süreli kira sözleşmesi olan kiracılar, konutu başkasına kiraya veremez
• Komisyon karşılığı kiralama yetkisi sadece seyahat acentalarına tanınmıştır
• Aracılık eden kişiler de her sözleşme için 100.000 TL ceza ödemek zorundadır

Platform Sağlayıcı Cezaları

Airbnb gibi elektronik platform sağlayıcıları da yasal yükümlülüklere tabidir. İzin belgesi olmayan konutları platformlarında barındıran şirketler, her konut için 100.000 TL idari para cezası ödemek zorundadır. Bu düzenleme, platformların denetim mekanizmalarını güçlendirmelerini ve sadece yasal belgelere sahip konutları listelemelerini sağlamayı amaçlamaktadır.

Aynı konutu yılda 4'ten fazla farklı kişiye kiraya veren ev sahipleri ise 1.000.000 TL ceza ile karşılaşmaktadır. Bu sınırlama, konutların aşırı ticari kullanımını engellemek ve konut piyasasındaki dengeyi korumak amacıyla getirilmiştir.

Ceza Ödeme Süreçleri ve İndirimler

İdari para cezalarının ödenmesi konusunda belirli avantajlar sunulmaktadır. Süresi içinde ödenen cezalarda %25 erken ödeme indirimi uygulanmaktadır. Bu indirim, cezaların zamanında tahsil edilmesini teşvik etmek amacıyla getirilmiştir.

Cezalara karşı itiraz hakkı da tanınmıştır. Para cezalarına karşı 15 gün içinde Sulh Ceza Hakimliklerine itiraz edilebilmektedir. Bu süre, cezanın tebliğ edildiği tarihten itibaren başlamaktadır.

Hukuki Süreçler ve Başvuru Yolları

İzin belgesi başvuruları 3 ay içinde karara bağlanmaktadır. Red kararlarına karşı 60 gün içinde idare mahkemelerinde dava açılabilmektedir. Bu süreçler, hukuki güvenliği sağlamak ve başvuru sahiplerinin haklarını korumak amacıyla düzenlenmiştir.

---

Sonuç olarak, 7464 sayılı Kanun ile getirilen yeni düzenlemeler, Türkiye'de kısa süreli kiralama sektörünü köklü bir şekilde değiştirmiştir. İzin belgesi alınması zorunluluğu, apartman onayları, vergi yükümlülükleri ve ağır idari para cezaları ile birlikte sektör tamamen yasal çerçeveye oturtulmuştur. Ev sahiplerinin bu yeni düzenlemelere uyum sağlaması, hem yasal sorunlardan kaçınmak hem de sürdürülebilir bir gelir elde etmek açısından kritik önem taşımaktadır. Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden kiralama yapmayı planlayan herkesin, bu yasal gereklilikleri eksiksiz olarak yerine getirmesi ve profesyonel destek alması önerilmektedir.