Komşu arsanıza bir yapı taştı mı? Ya da kendi inşaatınızın komşu parsele taştığından mı endişeleniyorsunuz? Arsa ve bahçe sınır ihlalleri, mülk sahipleri için karmaşık ve stresli durumlar yaratabilir. Bu yazımızda, Türk Medeni Kanunu ışığında taşkın yapıların hukuki boyutunu, haklarınızı, sorumluluklarınızı ve bu tür sorunları çözmek için izleyebileceğiniz pratik yolları adım adım açıklıyoruz. Bilinçli adımlarla mülkiyetinizi koruyun ve komşuluk ilişkilerinizi sağlıklı bir zeminde sürdürün.

Taşkın Yapı Nedir? Mülkiyet Hakkı ve Yasal Düzenlemeler

Günümüzde sıkça karşılaşılan ve mülk sahipleri arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açabilen konulardan biri de taşkın yapı sorunudur. Taşkın yapı, en basit tanımıyla, bir taşınmaz üzerine inşa edilen yapının, komşu parsele, yani bir başkasının mülkiyet alanına tecavüz etmesi durumunu ifade eder. Bu durum, özellikle plansız kentleşmenin olduğu bölgelerde, kadastro çalışmalarındaki eksiklikler veya hatalı aplikasyonlar neticesinde ortaya çıkabilmektedir. Arsa ve bahçe gibi taşınmazlarda meydana gelen bu sınır ihlalleri, mülkiyet hakkının temel prensipleri ile ekonomik gerçekler arasında bir denge kurulmasını gerektiren karmaşık hukuki süreçleri beraberinde getirir. Peki, bu tür bir durumda mülkiyet hakkı nasıl korunur ve Türk hukuku bu konuda ne gibi düzenlemeler öngörmektedir?

Türk Medeni Kanunu Kapsamında Mülkiyet Hakkı

Mülkiyet hakkı, Anayasa ile güvence altına alınmış temel haklardan biri olup, kişiye sahip olduğu eşya üzerinde en geniş yetkileri tanıyan ayni haktır. Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 683, mülkiyet hakkını şu şekilde tanımlamaktadır: "Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir." Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, mülkiyet hakkı malike üç temel yetki sunar:

1. Kullanma Yetkisi (Usus): Malik, eşyasını dilediği gibi fiilen kullanabilir, ondan faydalanabilir. Örneğin, arsa sahibi arsasını boş bırakabilir, üzerine bir yapı inşa edebilir veya tarımsal faaliyette bulunabilir.
2. Yararlanma Yetkisi (Fructus): Malik, eşyanın doğal (meyve, sebze gibi) veya hukuki (kira geliri gibi) ürünlerinden yararlanma hakkına sahiptir.
3. Tasarrufta Bulunma Yetkisi (Abusus): Malik, eşyasının hukuki kaderini belirleyebilir. Bu kapsamda malını satabilir, bağışlayabilir, üzerinde rehin veya irtifak hakkı gibi sınırlı ayni haklar kurabilir ya da onu terk edebilir.

TMK Madde 683'ün devamında ise malikin, mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalelere karşı korunması için önemli güvenceler getirilmiştir: "Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir." İşte komşu parsele yapılan bir taşkın inşaat, tecavüze uğrayan arsa sahibinin mülkiyet hakkına yönelik tipik bir "haksız el atma" (tecavüz) örneğidir. Bu genel hüküm çerçevesinde, arsasına tecavüz edilen malik, kural olarak, bu müdahalenin durdurulmasını (men'ini) ve eğer bir yapı inşa edilmişse bu yapının yıkılmasını (kal'ini) talep etme hakkına sahiptir. Ancak, mülkiyet hakkının bu mutlak gibi görünen koruması, özellikle taşkın yapılar söz konusu olduğunda, kanun koyucu tarafından bazı özel durumlar ve ekonomik çıkarlar gözetilerek yumuşatılmıştır.

Taşkın Yapılara Özgü Yasal Çerçeve (TMK Md. 725)

Mülkiyet hakkı her ne kadar temel ve geniş bir hak olsa da sınırsız değildir. Kamu yararı, komşuluk hukuku kuralları veya başkalarının hakları gibi çeşitli nedenlerle kanunla sınırlandırılabilir. Taşkın yapılar meselesi de tam bu noktada, mülkiyet hakkının genel prensiplerine önemli bir istisna ve özel bir düzenleme alanı oluşturur. Özellikle büyük emek ve masrafla inşa edilmiş bir yapının, komşu araziye yaptığı küçük bir taşma nedeniyle tamamen yıkılması, hem bireysel hem de toplumsal açıdan ciddi ekonomik kayıplara yol açabilir. Bu tür orantısız sonuçların önüne geçmek ve hakkaniyete uygun çözümler üretebilmek amacıyla kanun koyucu, Türk Medeni Kanunu Madde 725 ile taşkın yapılara özgü bir düzenleme getirmiştir.

TMK Madde 725, mülkiyet hakkının korunması ile ekonomik değerlerin ve iyi niyetli kişilerin mağduriyetinin önlenmesi arasında hassas bir denge kurmayı amaçlar. Bu madde, belirli koşulların varlığı halinde, taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü getirebileceği gibi, taşkın kısmın mülkiyetinin yapıyı inşa eden kişiye devredilmesi gibi sonuçlar da doğurabilir.

Bu özel düzenlemenin uygulama alanı son derece önemlidir. TMK Madde 725, yalnızca özel mülkiyete konu taşınmazlar arasındaki sınır taşkınlıklarında uygulanır. Yani, iki farklı özel şahsa ait komşu arsalar arasındaki taşmalar bu madde kapsamında değerlendirilir. Bir yapının, kendi sınırlarını aşarak komşusunun arsasına tecavüz etmesi durumunda, tarafların hak ve yükümlülükleri TMK Madde 725 çerçevesinde belirlenecektir.

Ancak, bu noktada kritik bir ayrım bulunmaktadır: Kamu Malları İstisnası. Eğer bir yapı, özel mülkiyete ait bir parselden taşarak bir kamu malına (örneğin; yol, park, meydan, orman, mera, kıyı kenar çizgisi içinde kalan Hazine'ye ait alanlar gibi devlete veya kamu tüzel kişilerine ait yerlere) tecavüz ediyorsa, TMK Madde 725 hükümleri uygulanmaz. Kamu malları, özel mülkiyet rejiminden farklı bir hukuki statüye tabidir ve bu taşınmazlar üzerindeki tasarruf yetkisi devlete veya ilgili kamu idarelerine aittir; öncelik her zaman kamu yararındadır. Kamu malına yapılan tecavüzlerde, genellikle ilgili idare (belediye, Milli Emlak Müdürlüğü, Orman İdaresi vb.) tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 6831 sayılı Orman Kanunu veya 3621 sayılı Kıyı Kanunu gibi özel kanunlar çerçevesinde işlem yapılır. Bu işlemler, genellikle yapının derhal yıkılması (kal'i) ve idari para cezaları uygulanması şeklinde tezahür eder. Bu tür durumlarda, taşkın yapıyı inşa edenin iyi niyeti veya yapının ekonomik değeri, kural olarak yıkımı engelleyen bir savunma olarak kabul görmez. Dolayısıyla, bir sınır ihlali ve taşkın yapı durumuyla karşılaşıldığında, öncelikle taşmanın hangi nitelikte bir araziye (özel mülk mü, kamu malı mı) yapıldığının tespiti, izlenecek hukuki yol ve sonuçları açısından hayati önem taşımaktadır.

TMK Madde 725, özel mülkler arasındaki taşkınlıklarda ise daha esnek ve hakkaniyete dayalı çözümler sunma potansiyeline sahiptir. Bu madde, iyi niyet, arsa sahibinin itiraz süresi, taşmanın boyutu, tarafların menfaat dengesi gibi çeşitli unsurları dikkate alarak, ya tecavüz edilen arsa sahibinin taşmaya katlanmasını ya da uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın mülkiyetinin veya bir irtifak hakkının yapı sahibine devredilmesini öngörür. Bu hükmün detayları ve uygulanma koşulları, arsa ve bahçe sınır ihlallerinin çözümünde kilit rol oynamaktadır ve ilerleyen bölümlerde ayrıntılı olarak ele alınacaktır. Bu yasal düzenlemeler bütünü, bir yandan mülk sahiplerinin haklarını güvence altına alırken, diğer yandan da toplumsal barışı ve ekonomik değerleri koruyacak adil çözümler üretmeyi hedeflemektedir.

Sınır İhlallerinde İrtifak Hakkının Rolü ve Arsa Sahibinin İtiraz Hakkı

Arsa ve bahçe gibi taşınmaz mülkiyetlerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, komşu parsele yapılan taşkın inşaatlardır. Bu durum, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelse de, Türk Medeni Kanunu (TMK) ekonomik gerçekleri ve hakkaniyeti gözeterek özel düzenlemeler getirmiştir. Özellikle TMK Madde 725, taşkın yapılara ilişkin hukuki çerçeveyi çizmektedir. Bu madde kapsamında, sınır ihlalinin değerlendirilmesinde kilit rol oynayan unsurlardan biri, taraflar arasında önceden tesis edilmiş bir irtifak hakkının (yararlanma hakkının) bulunup bulunmadığıdır. İrtifak hakkının varlığı veya yokluğu, hem arsasına tecavüz edilen malikin hem de taşkın inşaatı yapanın hak ve yükümlülüklerini temelden etkilemektedir.

İrtifak Hakkı Varsa Taşkın Yapının Durumu (TMK Md. 725/1)

Eğer bir inşaat, komşu parsele taşacak şekilde planlanmış ve bu taşma durumu için inşaata başlanmadan önce, ilgili komşu arsa maliki ile resmi şekilde (tapu memuru huzurunda yazılı olarak) bir irtifak hakkı sözleşmesi yapılmışsa ve bu hak tapu siciline tescil edilmişse, durum farklılık arz eder. Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesinin 1. fıkrası (TMK 725/1) bu durumu açıkça düzenlemektedir.

Bu hükme göre, "Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan arazi malikinin o kısım üzerinde bir irtifak hakkı varsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur." Bu durumda, arsasına tecavüz edilen arsa sahibi, usulüne uygun olarak tesis edilmiş ve tapuya şerh verilmiş bu irtifak hakkı nedeniyle, kendi mülkiyet alanına yapılan bu taşmaya katlanmakla yükümlüdür. Artık bu taşkın kısım, hukuken bir ihlal olarak değerlendirilmez; aksine, irtifak hakkı tesis edilen yapının ayrılmaz bir parçası haline gelir. Dolayısıyla, arsa sahibi sonradan bu taşan kısmın kaldırılmasını veya bir bedel ödenmesini talep edemez, zira bu duruma en başında rıza göstermiş ve bu rızasını resmi bir hakka dönüştürmüştür. Bu senaryoda, taşkın yapı hukuki bir zemine oturtulmuş olur ve herhangi bir anlaşmazlığa yer kalmaz.

İrtifak Hakkı Yoksa Arsa Sahibinin Hakları ve İtiraz Süreci (TMK Md. 725/2)

Taşkın inşaatlarda en sık rastlanan ve anlaşmazlıklara en çok yol açan durum, komşu parsele taşma konusunda önceden tesis edilmiş geçerli bir irtifak hakkının bulunmamasıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesinin 2. fıkrası (TMK 725/2), bu durumda tarafların haklarını ve izlenecek süreci detaylı bir şekilde ele alır. İrtifak hakkının yokluğu halinde, arsasına tecavüz edilen mülk sahibinin durumu ve taşkın inşaatı yapanın durumu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Arsasına Tecavüz Edilen Kişinin Durumu:

Eğer komşu parseldeki inşaatın kendi arsasına taştığını fark eden mülk sahibi, bu durumu öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz ederse, önemli haklara sahip olur. Bu 15 günlük süre, hak düşürücü bir süre olup, büyük önem taşır.

• Öğrenme Tarihi: Kanun, sürenin başlangıcını "öğrendiği tarih" olarak belirtir. Yargıtay içtihatlarına göre bu tarih, genellikle inşaatın dışarıdan görülebilir hale geldiği, yani tecavüzün çıplak gözle anlaşılabilir olduğu andır. Bu tarihin ispat yükümlülüğü, itiraz hakkını kullanan arsa sahibine aittir.
• İtirazın Şekli ve Muhatabı: Kanunda itiraz için özel bir şekil şartı öngörülmemiştir. İtiraz, taşkın inşaatı yapana veya onun adına hareket eden vekiline (örneğin, müteahhit, şantiye şefi, mimar gibi) yapılabilir. İspat kolaylığı açısından yazılı (örneğin ihtarname yoluyla) yapılması tavsiye edilir.
• Süresinde İtirazın Sonuçları:
  1. Arsa sahibi, Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesi uyarınca mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası açabilir. Bu dava ile haksız müdahalenin durdurulmasını talep eder.
  2. Ayrıca, taşkın inşaatın kendi arsasına taşan kısmının sökülmesini veya yıkılmasını (kal'ini) isteyebilir. Bu durumda, eğer arsa sahibi 15 günlük süre içerisinde usulüne uygun bir şekilde itirazını yapmışsa, taşkın inşaatı yapan kişinin iyi niyetli olup olmadığına veya diğer şartların varlığına bakılmaksızın, arsa sahibinin talepleri genellikle kabul görür. Taşkın inşaat sahibinin, taşan kısım için mülkiyet veya irtifak hakkı talep etme imkanı ortadan kalkar.

15 Günlük Süre İçinde İtiraz Edilmezse:

Eğer arsasına tecavüz edilen mülk sahibi, taşkınlığı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde bu duruma itiraz etmezse veya geç itiraz ederse, kanun koyucu durumu farklı değerlendirir. Bu durumda, arsa sahibi, belirli koşulların (bir sonraki bölümde detaylandırılacak olan taşkın inşaat sahibinin iyi niyeti ve durum ve koşulların haklı kılması gibi) varlığı halinde taşkınlığa katlanmakla yükümlü olabilir. Ancak, bu katlanma yükümlülüğü mutlak değildir. Eğer taşkın inşaat sahibi için aranan diğer şartlar (iyi niyet, durumun haklı kılması vb.) mevcut değilse, 15 günlük süreyi geçirmiş olsa dahi arsa sahibi yine de el atmanın önlenmesini ve kal'i talep edebilir.

Özetle, irtifak hakkının bulunmadığı durumlarda, arsasına tecavüz edilen malikin 15 günlük itiraz süresini kaçırmaması, haklarını koruması açısından hayati öneme sahiptir. Bu süre içinde yapılacak geçerli bir itiraz, taşkın inşaatın akıbetini doğrudan etkileyerek, mülk sahibine tecavüzü sonlandırma ve eski hale getirme imkanı tanır. İtiraz edilmemesi veya geç itiraz edilmesi durumunda ise, konu daha karmaşık bir hal alacak ve taşkın inşaat sahibinin iyi niyeti gibi unsurlar devreye girecektir.

Taşkın İnşaat Sahibinin Mülkiyet Talebi: Şartlar ve Süreç

Komşu arsaya yapılan taşkın bir yapının varlığı durumunda, arsa sahibinin hakları ve itiraz süreci bir önceki bölümde detaylandırılmıştı. Ancak Türk Medeni Kanunu, belirli koşulların varlığı halinde, ekonomik gerçekleri ve hakkaniyeti gözeterek taşkın yapıyı inşa eden kişiye de bazı haklar tanımaktadır. Bu hakların başında, uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın mülkiyetinin kendisine devredilmesini veya bu kısım üzerinde bir irtifak hakkı tesis edilmesini talep etme imkanı gelir. Ancak bu talebin kabulü, sıkı şartlara bağlanmıştır ve bu şartların her birinin bir arada bulunması zorunludur.

İyi Niyet Prensibi ve Önemi (TMK Md. 3)

Taşkın inşaat sahibinin mülkiyet veya irtifak hakkı talebinde bulunabilmesinin en temel ve vazgeçilmez koşulu iyi niyetli olmasıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesi, iyi niyet prensibini şu şekilde düzenler: "Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz."

Taşkın inşaat bağlamında iyi niyet;

• İnşaatı yapan kişinin, gerekli tüm özeni göstermesine rağmen (örneğin, kadastro ölçümlerine, imar planlarına uymasına rağmen teknik bir hata sonucu) komşu parsele taştığını bilmemesi,
• Bilebilecek durumda olmaması veya,
• Taşmayı, hukuken korunan bir varlığa (örneğin, daha önceki bir anlaşmaya veya geçerli olduğuna inandığı bir hakka) dayanarak yapmış olması anlamına gelir.

Eğer inşaatı yapan kişi, komşu parsele taştığını bile bile veya basit bir araştırmayla bu durumu öğrenebilecekken ihmalkar davranarak inşaata devam etmişse, iyi niyetli sayılamaz. Örneğin, komşunun uyarılarına rağmen inşaatı sürdürmek veya bariz sınır işaretlerini göz ardı etmek kötü niyetin göstergesi olabilir.

İyi niyet savunması, hukuki bir sonuç doğurduğu için mahkeme tarafından kendiliğinden (re'sen) dikkate alınır. Davalı taşkın inşaat sahibi iyi niyetli olduğunu iddia etmese bile, dosyadaki delillerden iyi niyetli olduğu anlaşılıyorsa, hakim bu durumu göz önünde bulundurur. Ancak, iyi niyetin ispatı genellikle iddia edene düşmekle birlikte, kanun asıl olanın iyi niyetin varlığı olduğunu belirttiğinden, karşı tarafın kötü niyeti ispatlaması beklenebilir. Durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişinin iyi niyet iddiasında bulunamayacağı unutulmamalıdır. Bu özen, profesyonel bir inşaatçıdan beklenen özen ile kendi evini yapan bir kişiden beklenen özen arasında farklılık gösterebilir.

Mülkiyet Devri veya İrtifak Hakkı Tesisi İçin Gerekli Koşullar

Taşkın inşaat sahibinin, taşan kısım için mülkiyet veya irtifak hakkı talep edebilmesi, sadece iyi niyetli olmasına bağlı değildir. TMK Madde 725, bir dizi ek koşulun da gerçekleşmesini aramaktadır:

1. Arsa Sahibinin 15 Gün İçinde İtiraz Etmemiş Olması: Daha önce de belirtildiği gibi, arsasına tecavüz edilen malik, taşkınlığı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmemiş olmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, süresinde yapılan itiraz, taşkın inşaat sahibinin iyi niyetli dahi olsa mülkiyet veya irtifak hakkı talep etmesini engeller.
2. İnşaatı Yapanın İyi Niyetli Olması: Yukarıda detaylıca açıklandığı üzere, bu şart olmazsa olmazdır.
3. Şartlar ve Durumun Haklı Kılması (Durum ve Koşulların Uygunluğu): Bu, hakimin takdir yetkisini kullandığı önemli bir kriterdir. Bu değerlendirmede şu hususlar dikkate alınır:
   • İfraz (Ayrılma) Mümkün Olmalı: Taşan kısmın, ana parselden ayrılarak müstakil bir parsel oluşturabilmesi veya komşu parsele eklenebilir nitelikte olması, imar mevzuatına göre ifrazının mümkün olması gerekir. Eğer ifraz teknik olarak veya hukuken mümkün değilse, mülkiyet devri talebi genellikle reddedilir. Bu durumda irtifak hakkı tesisi gündeme gelebilir.
   • Menfaatler Dengesi: Taşan kısmın yıkılması durumunda inşaat sahibinin uğrayacağı zarar ile taşınan kısmın arsa sahibi için arz ettiği değer arasında bir denge gözetilir. Eğer taşkınlık çok küçük bir alanı kapsıyor ancak yapının bütünleyici bir parçası ise ve yıkımı çok büyük bir ekonomik kayba yol açacaksa, diğer taraftan arsa sahibinin bu küçük alan kaybından dolayı uğrayacağı zarar nispeten az ise, mahkeme mülkiyet devrine veya irtifak hakkı tesisine daha sıcak bakabilir. Ancak, taşkınlık arsa sahibinin mülkünü kullanılamaz hale getiriyorsa veya değerini önemli ölçüde düşürüyorsa, bu koşul gerçekleşmemiş sayılır.
   • Taşan Kısmın Yapıyla Bütünlüğü: Genellikle taşkın kısmın, ana yapının bütünleyici bir parçası (mütemmim cüzü) olması aranır. Sökülüp takılabilir, geçici bir eklentinin taşması durumunda bu madde hükümlerinin uygulanması daha zordur.

Bu koşul, kamu düzenine ilişkin olduğundan, taraflar ileri sürmese bile hakim tarafından kendiliğinden (re’sen) dikkate alınır ve araştırılır.

Uygun Bedel Kavramı ve Temliken Tescil Davası

Yukarıda sayılan tüm koşulların (arsa sahibinin süresinde itiraz etmemesi, inşaat sahibinin iyi niyeti, durum ve koşulların haklı kılması) bir arada bulunması halinde, iyi niyetli taşkın inşaat sahibi, uygun bir bedel karşılığında, taşan kısmın bulunduğu arsa payının mülkiyetinin kendisine devredilmesini veya bu kısım üzerinde lehine bir irtifak hakkı kurulmasını talep edebilir.

Uygun Bedel (Tazminat): Kanunda geçen "uygun bedel" kavramı, sadece taşan arsa parçasının rayiç bedelinden ibaret değildir. Bu bedel belirlenirken;

• Taşan arsa parçasının (objektif) değeri,
• Bu arsa parçasının devri nedeniyle arsa sahibinin kalan taşınmazında meydana gelebilecek değer kaybı,
• Arsa sahibinin bu devir nedeniyle uğradığı diğer zararlar (örneğin, imar haklarında bir kayıp oluşuyorsa) dikkate alınır.

Bu bedelin tespiti, genellikle mahkeme tarafından görevlendirilen uzman bilirkişiler (gayrimenkul değerleme uzmanı, ziraat mühendisi, harita mühendisi vb.) marifetiyle yapılır. Amaç, arsa sahibinin uğradığı tüm zararı karşılamak ve sebepsiz zenginleşmeyi önlemektir.

Temliken Tescil Davası: İyi niyetli taşkın yapı sahibi, yukarıdaki şartların varlığı halinde, arsa sahibine karşı "temliken tescil davası" açarak, uygun bedeli ödemek suretiyle taşan kısmın mülkiyetinin kendi adına tapuya tescilini isteyebilir. Eğer arsa sahibi el atmanın önlenmesi veya kal (yıkım) davası açmışsa, taşkın inşaat sahibi bu talepleri bir karşı dava olarak veya defi (savunma) yoluyla da ileri sürebilir. Mahkeme, tüm şartların oluştuğuna kanaat getirirse ve belirlenen uygun bedelin depo edilmesine karar verirse, taşan kısmın taşkın inşaat sahibi adına tesciline hükmedebilir. Bu karar, tapu sicilinde gerekli değişikliğin yapılması için kesinleştikten sonra ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.

Sonuç olarak, taşkın inşaat sahibinin mülkiyet veya irtifak hakkı talep edebilmesi, kanunun aradığı objektif ve sübjektif şartların titizlikle değerlendirilmesini gerektiren, karmaşık bir hukuki süreçtir. İyi niyet, durum ve koşulların uygunluğu ile ödenecek bedelin hakkaniyetli tespiti, bu sürecin temel taşlarıdır.

Arsa Sınır Anlaşmazlıklarında Uzlaşmacı Çözümler ve Pratik Adımlar

Arsa ve bahçe gibi taşınmazlarda yaşanan sınır ihlalleri, mülk sahipleri arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açabilmektedir. Türk Medeni Kanunu, bu tür durumlar için çeşitli hukuki yollar sunsa da, tarafların uzlaşmacı bir yaklaşımla sorunu çözmeye çalışmaları, hem zaman hem de maliyet açısından daha avantajlı olabilmektedir. Bu bölümde, sınır anlaşmazlıklarının çözümünde izlenebilecek pratik adımlar ve uzlaşmanın önemi üzerinde durulacaktır.

Sorunun Tespiti: Kadastro ve Mevcut Durum Analizi

Bir sınır anlaşmazlığıyla karşılaşıldığında atılacak ilk ve en önemli adım, sorunun kaynağını ve boyutunu net bir şekilde tespit etmektir. Bu tespit, genellikle kadastro işlemleri aracılığıyla yapılır. Kadastro, bir arazinin sınırlarının, yüzölçümünün ve üzerindeki yapıların resmi olarak belirlenmesi ve kayıt altına alınması işlemidir.

Sınır ihlali şüphesi varsa, öncelikle ilgili taşınmazın tapu kayıtları ve kadastral paftaları incelenmelidir. Bu belgeler, arazinin resmi sınırları hakkında bilgi verir. Ancak, fiili durum ile resmi kayıtlar arasında uyuşmazlık olabileceği için, arazinin yeniden ölçülmesi gerekebilir. Bu ölçüm işlemi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne bağlı birimler veya lisanslı harita kadastro mühendislik büroları (LİHKAB) tarafından yapılabilir. Yapılacak hassas ölçümlerle, varsa komşu parsele yapılan tecavüzün miktarı ve şekli net olarak ortaya konulur.

Bu aşamada, arazinin vasfı (örneğin arsa mı, tarla mı olduğu), imar durumu ve eğer varsa daha önce yapılmış bir alan paylaşımı (ifraz, tevhit) olup olmadığı gibi bilgiler de büyük önem taşır. Örneğin, imar planlarında belirtilen ve genellikle yapıların komşu parsel sınırından 3 metre çekme mesafesi bırakılarak inşa edilmesi gibi genel kurallar, planlama aşamasında bu tür sorunların önüne geçmeyi hedefler. Ancak, mevcut bir ihlal durumunda, bu kuralın varlığı tek başına çözüm sunmaz; ihlalin tespiti ve giderilmesi için somut adımlar atılmalıdır. Kadastral tespit, sadece ihlalin varlığını değil, aynı zamanda çözüm için temel oluşturacak teknik verileri de sağlar.

Komşu İle Anlaşma: Hibe Yoluyla Çözüm ve Noter İşlemleri

Sınır ihlali kesin olarak tespit edildikten sonra, tarafların öncelikle kendi aralarında bir çözüme ulaşmaya çalışmaları en makul yoldur. Mahkeme süreçlerinin uzunluğu ve masrafları göz önüne alındığında, uzlaşmacı bir çözüm her iki tarafın da menfaatine olabilir. Bu noktada, tecavüz edilen arsa sahibinin, taşan kısmı komşusuna noterden hibe etmesi pratik ve etkili bir çözüm yolu olarak karşımıza çıkabilir.

Eğer komşu, taşan kısmı bedelsiz olarak devretmeyi kabul ederse, bu işlem noter huzurunda resmi bir hibe sözleşmesi ile gerçekleştirilir. Hibe sözleşmesinde, tarafların kimlik bilgileri, hibe edilen taşınmazın ada ve parsel numarası gibi tapu bilgileri ve hibe edilen kısmın net olarak belirtilmesi (mümkünse teknik bir raporla desteklenerek) ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önler.

Noterde düzenlenen hibe sözleşmesinin ardından, bu işlemin tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Tescil işlemi ilgili Tapu Müdürlüğü'nde yapılır ve bu aşamada Tapu Harcı ve Döner Sermaye Harcı gibi bazı masraflar ortaya çıkar. Genellikle, bu masrafların, durumun çözümünden fayda sağlayan ve ihlali gerçekleştiren tarafça karşılanması, iyi niyet ve komşuluk ilişkilerinin korunması açısından olumlu bir jest olarak kabul edilir.

Ancak, bu süreçte dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, taşınmazın mülkiyet yapısıdır. Eğer tecavüz edilen arsa hisseli mülkiyet rejimine tabi ise, yani birden fazla maliki varsa, hibe işleminin geçerli olabilmesi için tüm hissedarların bu işleme onay vermesi ve noter sözleşmesini imzalaması şarttır. Tek bir hissedarın bile onayı olmazsa, hibe işlemi gerçekleşemez ve alternatif çözüm yolları aranmalıdır.

Yasal Süreçlerin Getireceği Zorluklar ve Uzlaşmanın Avantajları

Taraflar arasında bir anlaşmaya varılamaması durumunda, hak arayışı için yasal yollara başvurmak kaçınılmaz hale gelebilir. Ancak, arsa ve sınır anlaşmazlıklarına ilişkin davalar, genellikle karmaşık, uzun süren ve maliyetli süreçlerdir. Bilirkişi raporları, keşifler, tanık dinlemeleri ve itiraz süreçleri davanın yıllarca uzamasına neden olabilir. Bu durum, taraflar için hem maddi hem de manevi anlamda yıpratıcı olabilir.

Dahası, mahkeme süreçleri komşuluk ilişkilerini genellikle olumsuz etkiler ve kalıcı kırgınlıklara yol açabilir. Bir tarafın kazanıp diğerinin kaybettiği bir sonuç, gelecekteki komşuluk münasebetlerini zedeleyebilir. Oysa uzlaşma, her iki tarafın da kabul edebileceği ortak bir noktada buluşmayı hedefler.

Uzlaşmanın avantajları şunlardır:

• Hızlı Çözüm: Mahkeme süreçlerine göre çok daha kısa sürede sonuca ulaşılabilir.
• Düşük Maliyet: Dava harçları, bilirkişi ücretleri ve avukatlık masraflarından tasarruf edilir.
• İlişkilerin Korunması: Komşuluk ilişkilerinin sağlıklı bir şekilde devam etmesine olanak tanır.
• Kontrolün Taraflarda Olması: Mahkemenin vereceği bir karara razı olmak yerine, taraflar kendi çözümlerini kendileri üretebilirler.

Bu nedenle, Türk Medeni Kanunu’nun tanıdığı haklar (örneğin, taşkın yapıya itiraz, el atmanın önlenmesi davası veya şartları varsa temliken tescil talebi) saklı kalmak kaydıyla, öncelikli olarak diyalog ve iyi niyet çerçevesinde bir anlaşma zemini aranmalıdır. Kadastro marifetiyle durumun netleştirilmesi ve ardından hibe gibi karşılıklı fedakarlıklarla sorunun çözülmesi, uzun vadede tüm taraflar için en faydalı yaklaşım olacaktır.

Arsa ve bahçe gibi taşınmaz mülkiyetinde karşılaşılan sınır ihlalleri ve taşkın yapı sorunları, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddeleriyle düzenlenmiş karmaşık hukuki durumlar yaratabilir. Mülkiyet hakkının temel prensipleri (TMK Md. 683) ile taşkın yapılar için getirilen özel düzenlemeler (TMK Md. 725) arasında bir denge kurulmaya çalışılmıştır. İrtifak hakkının varlığı veya yokluğu, tarafların hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkilerken; taşkın yapıyı inşa edenin iyi niyeti, arsa sahibinin zamanında itiraz edip etmemesi ve durumun haklı kılması gibi koşullar, mülkiyetin devri veya bir irtifak hakkı tesisi taleplerinde belirleyici olmaktadır. Bu süreçte, "uygun bedel" kavramı da adil bir çözüm için önem taşır. Tüm bu hukuki çerçeveye ek olarak, kadastro işlemleriyle sorunun doğru tespiti ve komşular arasında noter aracılığıyla hibe gibi uzlaşmacı yollar, hem daha hızlı hem de daha az maliyetli çözümler sunarak, yasal süreçlerin getireceği zorlukların önüne geçebilir. Nihayetinde, mülkiyet haklarını korurken komşuluk ilişkilerini de gözeten bilinçli ve yapıcı adımlar atmak, bu tür anlaşmazlıkların en sağlıklı şekilde çözülmesini sağlayacaktır.