Deprem sonrası riskli yapı itirazları konusunda bilmeniz gereken her şey bu rehberde. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine karşı nasıl itiraz edebileceğiniz, hangi sürelerde hangi mercilere başvurabileceğiniz ve hukuki haklarınızı nasıl koruyabileceğiniz hakkında detaylı bilgiler.

Riskli Yapı Tespiti ve Yasal Çerçeve

Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması nedeniyle yapısal güvenlik, ülke gündeminin en öncelikli konularından biri haline gelmiştir. Bu kapsamda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların belirlenmesi ve güvenli hale getirilmesi sürecinin temel hukuki dayanağını oluşturmaktadır.

Riskli Yapı Tanımı

Riskli yapı, taşıyıcı sistemlerindeki zayıflıklar nedeniyle ekonomik ömrünü tamamlamış ve doğal afetler karşısında can ve mal güvenliği açısından tehlike arz eden yapılar olarak tanımlanmaktadır. Bu tanım kapsamında:

• Üstü kapalı ve içerisine giriş imkanı olan binalar
• İnsanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadetlerine yarayan yapılar
• Hayvan ve eşya korunmasına yarayan yapılar

tespit kapsamında değerlendirilmektedir. İnşaat halindeki yapılar ise tespit kapsamı dışında tutulmaktadır.

Riskli yapı tespiti için binanın ruhsatlı olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Bu durum, özellikle eski yapılar ve kaçak inşaatlar açısından önem taşımaktadır. Kamu binaları da 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespitine tabidir ve riskli çıkan kamu binalarının tapusuna risk şerhi düşülür.

Tespit Süreci

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilen kuruluşlar tarafından bilimsel ve teknik verilere dayanılarak gerçekleştirilir. Tespit süreci şu aşamalardan oluşmaktadır:

Başvuru Aşaması:

• Kat maliklerinden herhangi biri veya kanuni temsilcisi başvurabilir
• Çoğunluk şartı yoktur, herhangi bir hissedar tek başına başvuru yapabilir
• Gerekli evraklar: riskli yapı tespit talebi dilekçesi, güncel tapu durum belgesi ve kimlik fotokopisi

Teknik İnceleme:

• Lisanslı kuruluşlar tarafından yapının zemin durumu, temel sağlamlığı, taşıyıcı sistem elemanlarının dayanıklılığı incelenir
• Beton kalitesi, demir donatı oranı ve yapısal bütünlük değerlendirilir
• Her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir

Rapor Değerlendirmesi:

• Tespit raporları Bakanlık tarafından belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir
• Eksiklik tespit edilirse rapor lisanslı kuruluşa iade edilir
• Eksiklik yoksa en geç 10 iş günü içinde Tapu Müdürlüğüne bildirim gönderilir

Tebligat İşlemleri

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi için 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca hak sahiplerine tebligat yapılması zorunludur. 7471 sayılı Kanun ile getirilen önemli değişiklik şu şekildedir:

Yeni Tebligat Usulü:

• Artık ayni ve şahsi hak sahiplerine bireysel tebligat yapılmayacak
• İlgili personel tutanağı binaya asar ve e-devlet üzerinden bildirim gönderir
• Tutanak muhtarlıkta 15 gün ilan edilir
• İlanın 15. günü kanunen tebliğ edilmiş sayılır

Bu değişiklik, özellikle yurt dışında yaşayan malikler ve tebligat adresine ulaşılamayan durumlar için pratik çözüm getirmektedir.

Tebligat İçeriği: Tebligatta mutlaka şu hususlar yer almalıdır:

• Riskli yapı tespitine karşı 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesi gereğince itiraz edilebileceği
• İtiraz süresinin tebligat tarihinden itibaren 15 gün olduğu
• Bu sürenin hak düşürücü nitelikte olduğu
• İtiraz edilmemesi halinde İdarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği

Özel Durumlar:

• Arsa paylı tapularda farklı tebligat kuralları uygulanır
• Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması halinde, Bakanlık mirasçılık belgesi çıkartmaya veya kayyım tayin ettirmeye yetkilidir
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı kurulmamış arsa paylı tapularda, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından tespit yaptırılır

Riskli yapı tespiti ve tebligat işlemleri tamamlandıktan sonra, yapı malikleri 15 günlük hak düşürücü süre içerisinde itiraz haklarını kullanabilirler. Bu sürenin kaçırılması halinde tespit kesinleşir ve yıkım süreci başlatılır.

İtiraz Süreci ve Teknik Heyet İncelemesi

Riskli yapı tespitine karşı yapılacak itiraz süreci, 6306 sayılı Kanun'un en kritik aşamalarından birini oluşturmaktadır. Bu süreç, yapı maliklerinin haklarını koruyabilmeleri ve tespit işleminin teknik açıdan yeniden değerlendirilmesi için önemli bir hukuki mekanizma sunmaktadır.

İtiraz Başvurusu

Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından kullanılabilmektedir. İtiraz başvurusu, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri halinde ilgili belediyelere yazılı dilekçe ile yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, süre geçtikten sonra yapılan itirazlar işleme alınmamaktadır.

İtiraz başvurusunun kabul edilebilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Öncelikle itirazın süresinde yapılması ve yapı malikince veya malikin vefatı halinde mirasçılarınca yapılması zorunludur. Müdürlük, itirazın bu şartları taşıyıp taşımadığını kontrol eder ve şartları taşımayan itirazları işleme almaz.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış arsa paylı tapularda, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından itiraz yapılabilmektedir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması halinde, Bakanlık, Müdürlük veya İdare 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.

Önemli bir husus da kiracıların itiraz hakkının bulunmamasıdır. İtiraz hakkı yalnızca yapı malikleri ve kanuni temsilcileri ile sınırlıdır. Ayrıca tespit işleminin engellenmesi halinde kolluk kuvveti talep edilebilmektedir.

Teknik Heyet Değerlendirmesi

İtiraz dilekçelerinin değerlendirilmesi, teknik heyetler tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu heyetler, Başkanlığın talebi üzerine üniversitelerden 4 öğretim üyesi ve Bakanlık/Başkanlıktan 3 kişinin katılımıyla oluşturulmaktadır. Teknik heyet üyeleri, konularında uzman kişilerden seçilmekte ve objektif bir değerlendirme yapabilmeleri için bağımsız çalışmaktadırlar.

Teknik heyet, itiraz konusu olan riskli yapı tespit raporunu detaylı olarak incelemektedir. Gerekli gördüğünde yapıyı yerinde inceleyebilir ve eksikliklerin giderilmesini talep edebilir. Bu inceleme süreci, raporun bilimsel ve teknik açıdan doğruluğunu teyit etmek amacıyla yapılmaktadır.

Riskli yapı tespit raporlarının bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tespiti yapan İdare veya lisanslandırılmış kurum tarafından yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilmektedir. Raporlar Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir, eksiklik tespit edilirse düzeltme için iade edilir.

Riskli yapı tespiti yapılan yapının bulunduğu ilde itirazı değerlendirecek teknik heyetin teşkil edilmemiş olması halinde, itiraz dilekçeleri ile raporlar o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilmektedir. Bu düzenleme, tüm illerde teknik heyet bulunmaması durumunda sürecin aksamamasını sağlamaktadır.

Teknik heyet tarafından verilen karar kesin nitelikte olup, bu karara karşı tekrar itiraz edilememektedir. Ancak malikler, idari yargı yoluna başvurarak tespit kararının iptali için dava açabilmektedirler.

İtiraz Sebepleri

Riskli yapı tespitine karşı yapılacak itirazların geçerli sebeplere dayanması gerekmektedir. Bu sebepler arasında en yaygın olanları şunlardır:

• Raporun gerçeğe aykırı düzenlenmesi: Tespit raporunda yer alan teknik bilgilerin yapının gerçek durumunu yansıtmaması
• Raporda ciddi eksikliklerin bulunması: Gerekli teknik analizlerin yapılmaması veya eksik yapılması
• Tebligatların usulüne uygun yapılmaması: 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine aykırı tebligat işlemleri
• Binanın tarihi yapı niteliğinde olması: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki yapılar
• Binanın afetlere karşı dayanıklı olması: Yapının gerçekte risk oluşturmaması
• Ekonomik ömrünü tamamlamamış olması: Yapının hala kullanılabilir durumda bulunması
• İnceleme heyetinin yasal nitelikleri taşımaması: Tespit yapan uzmanların gerekli yetkinliğe sahip olmaması

Masraf sorumluluğu açısından, tespiti talep eden malik masrafları ödemektedir. Başkanlık veya Belediye tarafından yapılması halinde tüm hissedarlar birlikte sorumlu olmaktadır. Bu masraflar 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun uyarınca tahsil edilmektedir.

İtiraz reddedilirse veya itiraz edilmezse tespit kesinleşir ve tahliye-yıkım aşamasına geçilir. Bu durumda malikler için kalan tek hukuki yol, idari yargıda iptal davası açmaktır. Her riskli bina için yalnızca 1 adet tespit raporu düzenlenebildiği de unutulmaması gereken önemli bir husustur.

İdari Yargı Yolları ve Dava Süreci

Riskli yapı tespitine karşı idari itiraz sürecinden sonuç alınamaması durumunda, yapı malikleri T.C. Anayasası'nın 125. maddesi uyarınca idari yargı yollarına başvurma hakkına sahiptir. Bu anayasal hak, idarenin her türlü eylem ve işlemine karşı yargı yolunun açık olduğunu güvence altına almaktadır.

İptal Davası

Riskli yapı tespitine karşı açılacak iptal davası, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında düzenlenmektedir. Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespit kararının kendilerine tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilirler. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve herhangi bir uzatma imkanı bulunmamaktadır.

İptal davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:

• Riskli yapı tespit kararının kesin ve icrai bir idari işlem niteliğinde olması
• Davacının bu işlemden doğrudan etkilenen kişi olması
• Yasal süre içinde dava açılması
• Dava dilekçesinin usulüne uygun hazırlanması

Dava dilekçesinde riskli yapı tespitinin hukuka aykırılığı detaylı olarak açıklanmalıdır. Bu kapsamda teknik raporun eksiklikleri, bilimsel verilerin yetersizliği, usul hatalarının varlığı ve tebligat işlemlerindeki aksaklıklar gibi hususlar dile getirilebilir.

Yürütmenin Durdurulması

Riskli yapı tespitine karşı açılan iptal davalarında, 2577 sayılı İYUK'un 27. maddesi uyarınca yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Bu talep, dava açılırken birlikte yapılabileceği gibi, dava süreci devam ederken de ayrı bir dilekçe ile sunulabilir.

Yürütmenin durdurulması kararı verilebilmesi için iki temel şartın birlikte sağlanması gerekmektedir:

• Açıkça hukuka aykırılık: İdari işlemin hukuka aykırı olduğunun prima facie (ilk bakışta) anlaşılması
• Telafisi güç veya imkânsız zarar: İşlemin uygulanması halinde geri döndürülmesi mümkün olmayan zararların doğacağının somut olarak ortaya konulması

Riskli yapı tespiti kararları açısından yürütmenin durdurulması özellikle kritik öneme sahiptir. Çünkü bu kararlar sonucunda yapının tahliye edilmesi ve yıkılması söz konusu olmaktadır. Yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde, tahliye ve yıkım işlemleri dava sonuçlanana kadar durur.

Mahkeme, yürütmenin durdurulması talebini değerlendirirken şu hususları dikkate alır:

• Riskli yapı tespit raporunun bilimsel ve teknik açıdan yeterliliği
• Tebligat işlemlerinin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı
• İtiraz sürecinin gereği gibi işletilip işletilmediği
• Yapının gerçekten afet riski taşıyıp taşımadığı

Mahkeme Yetkisi

2577 sayılı İYUK'un 34/1 maddesi uyarınca, riskli yapı tespitine karşı açılacak iptal davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Bu düzenleme, davalarda yerel bilgi ve deneyimin kullanılması amacını taşımaktadır.

İdare mahkemesi, dava sürecinde genellikle bilirkişi incelemesi yaptırmaktadır. Bilirkişi heyeti, yapının teknik durumunu yerinde inceleyerek bağımsız bir rapor hazırlar. Bu rapor, mahkemenin karar vermesinde önemli bir dayanak oluşturur.

Dava süreci boyunca mahkeme şu hususları değerlendirir:

• Riskli yapı tespit raporunun mevzuata uygunluğu
• Teknik incelemenin yeterliliği ve doğruluğu
• İdari süreçlerin usulüne uygun işletilmesi
• Yapının gerçek risk durumu

Dava sonucunda mahkeme kararın iptaline karar verirse, tapu kaydındaki riskli yapı şerhi kaldırılır ve yapı malikleri tasarruf yetkilerini geri kazanır. Davanın reddedilmesi durumunda ise riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım süreci başlar.

İdari yargı süreci, riskli yapı malikleri için son hukuki çare niteliğindedir. Bu nedenle dava açma kararı alınırken konusunda uzman avukatlardan destek alınması ve dosyanın titizlikle hazırlanması büyük önem taşımaktadır.

Özel Durumlar ve İstisnalar

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un uygulanmasında, genel kuralların yanı sıra belirli yapı türleri ve durumlar için özel düzenlemeler bulunmaktadır. Bu özel durumlar, yapının niteliği, kullanım amacı ve hukuki statüsüne göre farklı prosedürler gerektirmektedir.

Kamu Binaları

Kamu binaları da 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespitine tabi tutulmaktadır. Bu durum, kamu binalarının da diğer yapılar gibi deprem ve afet riski taşıyabileceği gerçeğinden kaynaklanmaktadır. Riskli olarak tespit edilen kamu binalarının tapusuna risk şerhi düşülmekte ve ilgili mevzuat çerçevesinde yıkım işlemleri gerçekleştirilebilmektedir.

Kamu binalarında özellikle lojman türü yapılarda oturan kiracılar, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yardım ve desteklerden yararlanabilmektedir. Bu durum, kamu çalışanlarının da kentsel dönüşüm sürecinde mağdur olmaması için öngörülen önemli bir düzenlemedir.

Kamu binalarının riskli yapı tespiti sürecinde, ilgili kamu kurumunun görüşü alınmakta ve tespit işlemleri bu çerçevede yürütülmektedir. Tespit sonrası yıkım ve yeniden inşa süreçlerinde kamu hizmetlerinin devamlılığı gözetilerek gerekli tedbirler alınmaktadır.

Tarihi Yapılar

Tarihi ve kültürel değer taşıyan yapılar için 6306 sayılı Kanun'un 9/3 maddesi özel bir prosedür öngörmektedir. Bu kapsamda 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda sit statüsü gözetilmektedir.

Sit alanlarında bulunan riskli yapılar için Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınması zorunludur. Bu süreçte:

• Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun görüşü alınır
• Kurulun kararına göre işlem yapılır
• Tarihi değer taşıyan yapıların korunması öncelik taşır
• Restorasyon ve güçlendirme alternatifleri değerlendirilir

Bu özel prosedür, tarihi mirasın korunması ile afet güvenliğinin sağlanması arasında denge kurulmasını amaçlamaktadır. Tarihi yapıların riskli olması durumunda, öncelikle güçlendirme ve restorasyon imkanları araştırılmakta, bu mümkün olmadığı takdirde yıkım kararı verilmektedir.

Güçlendirme İşlemleri

Riskli yapı tespiti yapılan binaların yıkılması yerine güçlendirilmesi de mümkün bir alternatiftir. Bu süreç için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19/2 maddesi uyarınca 4/5 çoğunlukla güçlendirme kararı alınması gerekmektedir.

Güçlendirme işlemi için gerekli adımlar şunlardır:

• Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi
• Detaylı güçlendirme projesinin hazırlanması
• İmar ruhsatının alınması
• Güçlendirme çalışmalarının tamamlanması
• Güçlendirme sonrası teknik kontrollerin yapılması

Güçlendirme işlemi tamamlandıktan sonra, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili Müdürlüğe başvuru yapılması gerekmektedir. Bu başvuru sonucunda yapının güvenli hale geldiği tespit edilirse, riskli yapı şerhi kaldırılmaktadır.

Güçlendirme işlemlerinde maliyetin yüksek olması ve teknik zorluklar nedeniyle bu yöntem her zaman tercih edilmemektedir. Ancak tarihi değer taşıyan yapılar veya özel durumlar için güçlendirme önemli bir alternatif oluşturmaktadır.

Diğer Özel Durumlar

7269 sayılı Kanun kapsamındaki haklardan faydalanan vatandaşların 6306 sayılı Kanun'dan da faydalanmasına engel bulunmamaktadır. Bu durum, deprem hasarlı yapı sahiplerinin her iki kanunun sağladığı imkanlardan yararlanabilmesine olanak tanımaktadır.

Zemin sorunları, afet riski veya yapılaşma hakkının olmaması durumlarında, riskli yapıların yerine yeni yapıların başka parsellerde yapılması ve Kanun haklarından yararlanılması mümkündür. Bu durum, özellikle jeolojik risk taşıyan alanlarda önemli bir çözüm sunmaktadır.

Riskli yapı maliklerinden birinin ölmesi halinde, varisler belliyse tebligat varislere yapılır ve itiraz hakkı tanınır. Varisler belli değilse, Uygulama Yönetmeliği'nin 7/5 maddesi uyarınca Müdürlükçe notere başvurularak mirasçılık belgesi çıkartılabilmektedir.

Bu özel durumlar ve istisnalar, 6306 sayılı Kanun'un uygulanmasında karşılaşılan farklı senaryolara çözüm getirmekte ve sürecin daha adil ve kapsamlı yürütülmesini sağlamaktadır.

Danıştay Kararları ve İçtihat

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreçlerinde Danıştay'ın verdiği kararlar, hem hukuki uygulamanın şekillenmesi hem de vatandaşların haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Yüksek mahkemenin içtihatları, 6306 sayılı Kanun'un uygulanmasında karşılaşılan belirsizlikleri giderirken, idarenin takdir yetkisinin sınırlarını da belirlemektedir.

Vergi Muafiyetleri

Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkan vergi ve harç uygulamaları konusunda Danıştay'ın yaklaşımı, sürecin mali boyutunu önemli ölçüde etkilemektedir. Bu alanda verilen kararlar, hem mülk sahiplerinin ekonomik yükünü hafifletmekte hem de kentsel dönüşüm projelerinin hızlanmasına katkı sağlamaktadır.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 2022/1523 E. sayılı kararı, kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşa edilen konutların üçüncü kişilere ilk satış işlemlerinin de vergi ve harçtan muaf olduğunu, bu işlemlerden harç alınmasının vergi hatası teşkil ettiğini belirtmektedir.

Bu karar, kentsel dönüşüm sürecinin mali boyutunu önemli ölçüde etkilemektedir. Danıştay'ın bu yaklaşımı, yalnızca mülk sahiplerinin değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm projelerini üstlenen müteahhitlerin de mali yükünü hafifletmektedir. Kararın pratik sonucu, kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen konutların piyasaya sunulmasında vergi avantajı sağlanması ve bu durumun projelerin ekonomik sürdürülebilirliğine katkı yapmasıdır.

Vergi muafiyetleri konusundaki bu içtihat, 6306 sayılı Kanun'un temel amacı olan afet riskinin azaltılması hedefiyle de uyumludur. Mali kolaylıklar sayesinde kentsel dönüşüm projelerinin daha hızlı hayata geçirilmesi, deprem ve diğer doğal afetlere karşı toplumsal direncin artırılmasına doğrudan katkı sağlamaktadır.

Usul Denetimi

Danıştay, riskli yapı tespiti süreçlerinde usule uygunluk denetimi yaparken, hem teknik kriterleri hem de idari usul kurallarını titizlikle incelemektedir. Bu denetim, mülkiyet hakkının korunması ile kamu güvenliğinin sağlanması arasındaki hassas dengeyi korumaya yöneliktedir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 2024/197 E. sayılı kararı ise, riskli alan ilanının hukuka uygunluğunu, jeolojik etütler, deprem riski ve kaçak yapılaşma gibi teknik gerekçelerle desteklemektedir.

Bu karar, riskli alan tespitlerinde bilimsel verilerin önceliği ilkesini vurgulamaktadır. Danıştay, idarenin aldığı kararların objektif kriterlere dayanması gerektiğini, sübjektif değerlendirmelerin hukuka aykırılık oluşturacağını açıkça belirtmektedir. Jeolojik etütler, deprem risk analizleri ve yapılaşma durumu gibi teknik parametrelerin karar alma sürecinde belirleyici olması gerektiği vurgulanmaktadır.

Tebligat usullerinin denetimi konusunda da Danıştay'ın yaklaşımı oldukça titizdir:

Danıştay 4. Dairesinin 2023/13841 E. sayılı kararı, riskli yapı tespiti sonrası paydaşlar arasında yapılan açık artırma usulü satışlarda, menfaati etkilenecek kişilere tebligat yapılmasının zorunlu olduğunu hükme bağlamaktadır.

Bu karar, hak sahiplerinin bilgilendirilmesi konusundaki hassasiyeti göstermektedir. Danıştay, kentsel dönüşüm sürecinin her aşamasında ilgili kişilerin haberdar edilmesi ve savunma haklarının korunması gerektiğini vurgulamaktadır. Özellikle mülkiyet devri işlemlerinde, tüm paydaşların sürece dahil edilmesi hukuki güvenlik açısından zorunlu görülmektedir.

Danıştay'ın usul denetiminde öne çıkan diğer kriterler şunlardır:

• Raporların mevzuata uygunluğu ve bilimsel verilere dayanması
• Tebligat işlemlerinin 7201 sayılı Tebligat Kanunu'na uygun yapılması
• İtiraz haklarının gereği gibi kullandırılması
• Teknik heyet incelemelerinin objektif kriterlere dayanması
• Ölçülülük ilkesinin gözetilmesi

Sonuç ve Genel Değerlendirme

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen riskli yapı tespiti ve itiraz süreçleri, mülkiyet hakkı ile kamu güvenliği arasındaki dengeyi korumaya yönelik karmaşık bir hukuki yapı oluşturmaktadır. Bu süreçte vatandaşların sahip olduğu 15 günlük itiraz hakkı, teknik heyet incelemesi ve 30 günlük dava açma süresi gibi hukuki güvenceler, demokratik hukuk devleti ilkelerinin kentsel dönüşüm alanındaki yansımalarıdır.

Danıştay kararları ışığında şekillenen içtihat, sürecin hem teknik hem de usuli boyutlarında objektif kriterlerin esas alınması gerektiğini göstermektedir. Vergi muafiyetleri konusundaki yaklaşım, kentsel dönüşümün ekonomik sürdürülebilirliğini desteklerken, usul denetimindeki titizlik ise hak güvenliğini sağlamaktadır.

Mülk sahiplerinin bu süreçte bilinçli hareket etmeleri, yasal süreler içinde haklarını kullanmaları ve gerektiğinde uzman hukuki destek almaları, hem bireysel haklarının korunması hem de toplumsal güvenliğin artırılması açısından kritik önem taşımaktadır. Kentsel dönüşüm, yalnızca fiziksel bir değişim değil, aynı zamanda **hukuki güvenlik ve