Gayrimenkul yatırımlarınızda hukuki ve mali kayıplar yaşamamanız için tapu devir sürecinin tüm detaylarını sizler için derledik. Tapu Kanunu'ndaki güncel düzenlemelerden harç hesaplamalarına, yabancıların taşınmaz edinimindeki sınırlardan işlem güvenliği için dikkat edilmesi gerekenlere kadar kapsamlı bir rehber sunuyoruz.

Tapu Devir Süreci ve Başvuru İçin Gerekli Belgeler

Gayrimenkul mülkiyetinin bir kişiden başka bir kişiye geçmesini sağlayan tapu devri, Türk hukuk sisteminde sıkı şekil şartlarına bağlanmış resmi bir işlemdir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 2644 sayılı Tapu Kanunu hükümleri uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devri ancak tapu siciline yapılacak tescil ile geçerlilik kazanır. Bu süreç, sadece bir imza aşamasından ibaret olmayıp, başvuru öncesi hazırlıklardan harç ödemelerine kadar titizlikle yönetilmesi gereken bir prosedürler bütünüdür. Gayrimenkul alım satımında tarafların hak kaybına uğramaması ve işlemin usulüne uygun tamamlanması için belirlenen yasal adımların eksiksiz takip edilmesi büyük önem arz eder.

Başvuru Kanalları

Günümüzde tapu devir işlemleri, dijitalleşen kamu hizmetleri sayesinde geçmişe oranla çok daha hızlı ve şeffaf bir şekilde yürütülmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından sunulan modern altyapılar, fiziksel başvurunun ötesinde online çözümler sunar.

• Web Tapu Sistemi: Taşınmaz sahiplerinin ve alıcıların en sık kullandığı yöntemdir. E-devlet üzerinden erişilebilen bu sistem sayesinde, gerekli belgeler sisteme taranarak yüklenebilir ve randevu talebi oluşturulabilir. Web Tapu, taşınmaz üzerindeki kısıtlamaların (haciz, ipotek vb.) incelenmesine de olanak tanır.
• ALO 181 Hattı: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün sunduğu ALO 181 randevu ve bilgi hattı, vatandaşların telefon üzerinden işlem sırası almasına ve süreç hakkında detaylı bilgi edinmesine yardımcı olur. Bu hat, özellikle internet erişimi kısıtlı olan veya doğrudan destek almak isteyen kullanıcılar için kritik bir kanaldır.
• Fiziksel Başvuru: Randevu saati belirlendikten sonra, ilgili Tapu Müdürlüğü’ne tarafların şahsen veya yetkili vekilleri aracılığıyla gitmesi gerekir.

Tapu devir işlemleri, randevu alındıktan ve gerekli belgeler sisteme eksiksiz yüklendikten sonra genellikle 1-2 iş günü içerisinde sonuçlandırılmaktadır. Bu süre, müdürlüğün iş yoğunluğuna ve belgelerin doğrulanma sürecine göre küçük farklılıklar gösterebilir.

Temel Belgeler

Tapu devri sırasında ibraz edilmesi gereken belgeler, işlemin niteliğine (satış, bağış, miras) ve tarafların durumuna göre değişiklik gösterse de her işlemde standart olarak talep edilen bazı evraklar mevcuttur. Bu belgelerin eksikliği, randevu gününde işlemin iptal edilmesine veya ertelenmesine neden olabilir.

1. Tapu Senedi: Taşınmazın güncel durumunu gösteren asıl belge veya fotokopisi.
2. Kimlik Belgeleri: Alıcı ve satıcının (veya vekillerinin) T.C. kimlik numaralı nüfus cüzdanlarının aslı ve birer adet fotokopisi.
3. Rayiç Bedel Belgesi: Taşınmazın bağlı olduğu ilgili belediyeden alınan, gayrimenkulün o yılki vergi değerini gösteren belgedir. Rayiç Bedel Belgesi, tapu harcının hesaplanmasında alt sınırı belirlediği için işlemin en kritik evraklarından biridir.
4. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Konut ve işyeri niteliğindeki taşınmazların devri için güncel bir DASK poliçesinin ibrazı zorunludur. Sigortası bulunmayan veya süresi dolmuş taşınmazların devir işlemi gerçekleştirilemez.
5. Fotoğraf: Satıcıdan 1 adet, alıcıdan 2 adet son 6 ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğraf (Bazı müdürlüklerde biyometrik veri kullanımıyla bu şart esnetilebilmektedir).

Tüzel Kişi ve Vekalet Durumu

Tapu işlemlerinde tarafların gerçek kişi olması dışında, şirketlerin (tüzel kişilerin) taraf olması veya işlemlerin vekaletname ile yürütülmesi durumunda ek prosedürler devreye girer.

2644 Sayılı Kanun m. 2 uyarınca; tüzel kişilerin tapu işlemlerinde, taşınmaz tasarrufuna izinli olduklarını ve işlemi gerçekleştiren temsilcinin yetkili olduğunu belgeleme zorunluluğu bulunmaktadır. Bu kapsamda şirketlerden şu belgeler talep edilir:

• Ticaret Sicil Müdürlüğü’nden alınmış, taşınmaz alım-satımına yetki verildiğini gösteren "Yetki Belgesi".
• Güncel imza sirküleri.
• Şirket vergi levhası fotokopisi.
• En son yönetim kurulu seçiminin yayımlandığı sicil gazetesi örneği.

Vekaletle Yapılan İşlemler: Eğer taraflardan biri veya her ikisi tapu dairesinde hazır bulunamıyorsa, işlemleri yürütmek üzere bir vekil tayin edebilirler. Ancak tapu devri için kullanılacak vekaletnamenin mutlaka noter huzurunda düzenlenmiş olması ve "taşınmaz satışı veya alımı" konusunda özel yetki içermesi şarttır. Vekaletnamede taşınmazın bilgilerinin net bir şekilde yer alması ve vekalet verenin güncel fotoğrafının bulunması, işlem güvenliği açısından zorunludur. Belirsiz ifadeler içeren veya süresi dolmuş vekaletnamelerle tapu müdürlüklerinde işlem yapılması mümkün değildir.

Bu süreçlerin her aşamasında, sunulan bilgilerin doğruluğu ve belgelerin güncelliği, tescil işleminin hukuki sıhhati için temel teşkil eder. Başvuru aşamasından imza aşamasına kadar geçen süreçte profesyonel bir yaklaşım sergilenmesi, ileride doğabilecek tapu iptali ve tescil davalarının önüne geçmek için en etkili yoldur.

Mali Yükümlülükler ve Harç Oranları

Gayrimenkul mülkiyetinin devri, yalnızca idari bir tescil işlemi değil, aynı zamanda devletin vergi ve hizmet bedelleri üzerinden takip ettiği kapsamlı bir mali süreçtir. Tapu devri sırasında tarafların karşılaştığı mali yükümlülükler; işlemin niteliğine (satış, bağış, hibe vb.), taşınmazın beyan edilen değerine ve ilgili yılın güncel döner sermaye tarifelerine göre değişkenlik göstermektedir. Bu maliyetlerin doğru hesaplanması ve yasal süresi içinde ödenmesi, işlemin sıhhati ve ileride doğabilecek cezai yaptırımların önlenmesi açısından kritik önem taşır.

Satış Harcı

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde en temel maliyet kalemi olan tapu harcı, taşınmazın beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Mevcut yasal düzenlemeler uyarınca, toplam tapu harcı oranı satış bedelinin %4’ü olarak belirlenmiştir. Bu oran, taşınmazın mülkiyetini devreden ve devralan taraflar arasında paylaştırılmaktadır.

• Paylaşım Oranı: Standart bir satış işleminde, hem alıcıdan hem de satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (%2) oranında harç tahsil edilir. Taraflar kendi aralarında yapacakları özel bir sözleşme ile bu harcın tamamının bir tarafça ödenmesini kararlaştırabilirler; ancak tapu dairesi nezdinde yasal sorumluluk her iki tarafa da aittir.
• Hesaplama Esası: Harç hesaplamasında baz alınacak tutar, taşınmazın bağlı olduğu belediyeden alınan "Emlak Beyan Değeri" (rayiç bedel) altında olamaz. Eğer gerçek satış bedeli rayiç bedelin üzerindeyse, harcın bu yüksek bedel üzerinden ödenmesi zorunludur.
• Ödeme Yöntemi: Tapu harçları, randevu saatinden önce vergi dairelerine, anlaşmalı bankalara veya online ödeme kanalları üzerinden yatırılmalıdır. Ödeme yapıldığına dair bilgi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemine düştükten sonra tescil aşamasına geçilir.

Satış bedelinin düşük gösterilmesi, yani eksik beyanda bulunulması durumunda, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından sonradan yapılan denetimlerde aradaki farkın harcı ve bu harcın yarısı kadar usulsüzlük cezası gecikme faiziyle birlikte tahsil edilmektedir. Bu nedenle, hukuki güvenliğin sağlanması adına bedelin gerçek değer üzerinden beyan edilmesi tavsiye edilir.

Bağış ve Hibe Masrafları

Aile içi mülkiyet transferlerinde veya bedelsiz devirlerde sıklıkla tercih edilen bağış (hibe) yöntemi, mali yükümlülükler açısından normal satış işlemlerinden ayrışmaktadır. Bir taşınmazın bedel alınmaksızın bir başkasına devredilmesi durumunda, devlet bu işlemi bir servet transferi olarak nitelendirir ve daha yüksek bir harç oranı uygular.

• Hibe Harç Oranı: Bedelsiz hibe veya bağış işlemlerinde uygulanan tapu harcı oranı binde 68,31'dir. Bu oran, normal satış işlemlerindeki binde 20’lik payın oldukça üzerindedir.
• Aile İçi Devirler: Anne, baba, eş veya çocuklar arasında yapılan devirlerde de eğer işlem "bağış" olarak kaydedilecekse bu yüksek oran geçerli olmaktadır. Ancak bu durumda "Veraset ve İntikal Vergisi" muafiyetleri veya istisnaları ayrıca değerlendirilmelidir.
• Kritik Fark: Bağış yoluyla yapılan devirlerde satış bedeli söz konusu olmadığı için harç, taşınmazın belediye rayiç bedeli üzerinden hesaplanır. Hibe edilen taşınmazın ileride üçüncü kişilere satılması durumunda, iktisap bedeli sıfır veya çok düşük görüneceği için satıcı için yüksek oranda Değer Artış Kazancı Vergisi doğabileceği unutulmamalıdır.

Döner Sermaye Bedelleri

Tapu harcından bağımsız olarak, tapu müdürlüklerinde sunulan hizmetin teknik altyapısı, belge düzenleme ve sistem işletim masrafları için "Döner Sermaye Hizmet Bedeli" adı altında bir ücret tahsil edilir. Bu bedel, harç oranlarından farklı olarak maktu (sabit) bir tutar şeklinde belirlenir ancak bölgeye göre küçük farklılıklar gösterebilir.

• 2026 Yılı Verileri: 2026 yılı itibarıyla uygulanacak olan taban döner sermaye hizmet bedeli 1.183 TL'den başlamaktadır. Bu tutar, işlemin yapıldığı müdürlüğün yetki alanına ve işlemin türüne göre (örneğin ipotek tesisi, kat mülkiyeti tesisi vb.) ek hizmet bedelleriyle artış gösterebilir.
• İlave Masraflar: Eğer tapu devri işlemi, taşınmazın bulunduğu yerdeki müdürlükten değil de farklı bir şehirdeki tapu müdürlüğünden (yetki alımı yoluyla) yapılıyorsa, döner sermaye bedeli genellikle iki katı olarak tahsil edilir.
• Ödeme Sorumluluğu: Döner sermaye bedeli genellikle alıcı tarafından ödenmekle birlikte, tarafların anlaşmasına göre bu durum değişebilir.

Tapu devir sürecindeki tüm bu mali yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesi, mülkiyet hakkının hukuki olarak korunması ve gelecekte maliye ile yaşanabilecek ihtilafların önüne geçilmesi için temel şarttır. Özellikle usulsüzlük cezası riskine karşı, beyan edilen değerlerin gerçekliği konusunda hassasiyet gösterilmesi, gayrimenkul hukukunun standartları gereğidir.

2644 Sayılı Tapu Kanunu'na Göre Özel Hükümler

Türkiye’de taşınmaz mülkiyetinin temel direğini oluşturan 2644 sayılı Tapu Kanunu, gayrimenkul tescilinden mülkiyet haklarının sınırlandırılmasına kadar pek çok kritik süreci düzenlemektedir. 1934 yılından bu yana yürürlükte olan bu kanun, sadece bireyler arasındaki alım-satım işlemlerini değil, aynı zamanda devletin ve kamu tüzel kişilerinin taşınmazlar üzerindeki yetki sınırlarını da tayin eder. Gayrimenkul hukukunun bu temel metni, mülkiyetin tescilinde hangi makamların söz sahibi olduğunu ve tapu kütüğündeki şerhlerin hukuki akıbetini net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Yetkili Makamlar

Gayrimenkul tescili, mülkiyet hakkının doğması için kurucu bir unsurdur. Ancak bu tescil işlemlerinin geçerli olabilmesi için, işlemi gerçekleştiren tarafların hukuki temsil yetkisine sahip olması şarttır. Tapu Kanunu m. 1 uyarınca, kamu kurum ve kuruluşları adına yapılacak tescil işlemlerinde yetkili amirler açıkça belirlenmiştir. Buna göre; devlet adına yapılacak işlemlerde en büyük mal memuru, özel idareler adına valiler, belediyeler adına belediye başkanları ve köyler adına ise muhtarlar yetkili kılınmıştır. Bu makamların onayı veya katılımı olmaksızın kamu taşınmazları üzerinde yapılan tasarruflar hukuki dayanaktan yoksundur.

Tüzel kişilerin taraf olduğu tapu işlemlerinde ise durum daha spesifik bir belge düzenine tabidir. 2644 sayılı Kanun m. 2, tüzel kişilerin gayrimenkul tasarrufunda bulunabilmeleri için taşınmaz edinmeye veya satmaya yetkili olduklarını gösteren bir belge ibraz etmelerini zorunlu kılar. Bu belge, ticaret şirketleri için ticaret sicil memurluklarından, diğer tüzel kişiler için ise ilgili mülkiye amirlerinden temin edilmelidir. Bu düzenleme, şirketlerin veya vakıfların yetkisiz kişilerce borç altına sokulmasını ve mülkiyet kaybı yaşamasını önleyen koruyucu bir mekanizmadır. Ayrıca, maden tescilleri gibi teknik uzmanlık gerektiren alanlarda Madde 4 uyarınca İktisat Vekaleti’nin (günümüzde ilgili bakanlık) tasdiki aranmaktadır.

Şerhlerin Terkini

Tapu sicili, bir taşınmazın sadece sahibini değil, o taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları ve kişisel hakları da gösteren şeffaf bir kayıt sistemidir. Bu noktada en çok karşılaşılan hukuki enstrümanlardan biri "satış vaadi sözleşmeleri" ve "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri"dir. Tapu Kanunu m. 26, bu tür sözleşmelerin tapu kütüğüne şerh edilmesine imkan tanır. Şerh işlemi, sözleşmeden doğan kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar.

Ancak bu şerhler sonsuza kadar tapu kaydında kalmaz. Kanun koyucu, mülkiyet hakkının süresiz olarak kısıtlanmasını engellemek amacıyla bir zaman sınırı getirmiştir. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmeleri, şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde satışa konu edilmez veya tescil işlemi tamamlanmazsa, bu süre sonunda re'sen (kendiliğinden) terkin edilir. Bu 5 yıllık süre, taşınmazın piyasa değerini ve tedavül kabiliyetini korumak adına kritik bir öneme sahiptir. Eğer taraflar bu süre zarfında asıl satışı gerçekleştirmezlerse, tapu müdürü herhangi bir mahkeme kararına gerek duymaksızın bu şerhi silebilir. Bu durum, alıcılar için hak düşürücü bir risk oluştururken, satıcılar için taşınmazın üzerindeki blokajın kalkması anlamına gelir.

Kazanılmış Araziler

Doğal olaylar veya insan müdahalesi sonucunda yeni arazi parçalarının oluşması, Tapu Kanunu'nun üzerinde titizlikle durduğu bir diğer konudur. Özellikle deniz, göl ve nehir kenarlarındaki değişimler mülkiyet tartışmalarını beraberinde getirebilir. Tapu Kanunu m. 8-12 arasındaki hükümler, denizden veya akarsulardan yer doldurma yoluyla kazanılan arazilerin hukuki durumunu düzenler.

Denizden yer doldurmak isteyen bir kişi veya kurumun, öncelikle en büyük mal memurundan izin alması ve doldurma işlemini 3 yıl içinde bitirmesi gerekmektedir. İzinsiz yapılan dolgularda ise devlet, taşınmazın değerinin onda biri oranında bir bedel tahsil ederek tescile izin verebilir. Madde 14 ise bu hükümlerin nehir ve göl kenarları için de geçerli olduğunu belirtirken, bu alanlarda yapılacak tescillerde mutlaka fenni rapor alınmasını şart koşar. Ayrıca, bataklıkların kurutulması durumunda (m. 15), kurutma masraflarına katılan maliklerin mülkiyet hakkı korunurken, masrafa katılmayanların payları kurutma işlemini gerçekleştirene geçebilmektedir.

Bu noktada, mülkiyet haklarının sınırlandırılması ve yabancıların taşınmaz edinimi gibi konularda Anayasa Mahkemesi'nin müdahaleleri de söz konusu olmuştur. Kanun metnindeki bazı uygulamaların anayasal haklarla çelişmesi durumunda yüksek mahkeme iptal kararları verebilmektedir.

Anayasa Mahkemesi’nin 12/5/2011 tarihli ve E.: 2008/79, K.: 2011/74 sayılı Kararı

Yukarıda zikredilen Anayasa Mahkemesi kararı, Tapu Kanunu’nun geçici maddelerinde yer alan ve mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde sınırlayan bazı hükümlerin hukuk sistemimizden ayıklanmasını sağlamıştır. Bu karar, özellikle kadastro çalışmaları ve eski tapu kayıtlarının yenilenmesi süreçlerinde vatandaşların mülkiyet hakkının korunması noktasında emsal teşkil etmektedir. Mahkeme, mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceği ilkesinden hareketle, idari işlemlerle bu hakkın özüne dokunulamayacağını vurgulamıştır.

Yabancıların Taşınmaz Edinimi ve Kısıtlamalar

Türkiye sınırları içerisinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin ve yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi, ulusal çıkarlar ve kamu düzeni gözetilerek belirli yasal sınırlamalara tabi tutulmuştur. Bu sürecin temel dayanağını 2644 sayılı Tapu Kanunu oluşturmaktadır. Gayrimenkul piyasasının küreselleşmesiyle birlikte yabancı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisi artmış olsa da, bu ilginin hukuki bir çerçevede yönetilmesi mülkiyet güvenliği açısından kritiktir. Yabancıların taşınmaz edinimi süreci, sadece bir satış işleminden ibaret olmayıp, karşılıklılık ilkesinden bağımsız olarak (belirli ülkeler hariç) kanunda belirtilen nicel ve nitel sınırlara uyumu zorunlu kılar.

Yasal Sınırlar

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinebilme şartları Tapu Kanunu m. 35 (6302 sayılı Kanunla değişik hali) ile net bir şekilde çizilmiştir. Bu maddeye göre, yabancı uyruklu bir kişinin Türkiye genelinde edinebileceği toplam taşınmaz alanı 30 hektarı geçemez. Bu sınır, kişi bazında tüm ülke topraklarını kapsayan kümülatif bir sınırdır. Ancak kanun koyucu, bu sınırın esnetilebilmesi konusunda Cumhurbaşkanı’na yetki tanımış olup, gerekli görülen hallerde bu miktar iki katına kadar artırılabilmektedir.

Nicel sınırlamaların bir diğer ayağı ise yerel bazdaki yoğunlaşmayı engellemeye yönelik olan %10 sınırıdır. Kanun uyarınca, yabancı gerçek kişilerin edinebileceği taşınmazların toplam alanı, ilgili ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu aşamaz. Bu kısıtlama, stratejik bölgelerin veya tarım arazilerinin kontrolsüz bir şekilde yabancı mülkiyetine geçmesini önlemek amacıyla getirilmiş bir emniyet supabıdır. Tapu müdürlükleri, bir ilçedeki yabancı mülkiyet oranını sistem üzerinden kontrol ederek, bu kota dolmuşsa yeni tescil işlemlerine izin vermemektedir.

Ayrıca, yargı denetimi bu süreçlerin hukuki meşruiyetini korumada hayati bir rol oynamaktadır. Konuyla ilgili olarak Anayasa Mahkemesi'nin vermiş olduğu şu karar, kanundaki sınırlamaların ve istisnaların hukuki zeminini anlamak açısından büyük önem taşımaktadır:

Anayasa Mahkemesi’nin 12/5/2011 tarihli ve E.: 2008/79, K.: 2011/74 sayılı Kararı

Bu karar, Tapu Kanunu'nun geçici maddelerinde yer alan ve yabancıların taşınmaz edinimine dair bazı sınırlayıcı veya belirsiz hükümlerin iptaline ilişkindir. Mahkeme, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin gözetilmesi gerektiğini vurgulayarak, yasal düzenlemelerin öngörülebilir ve açık olması gerektiğine hükmetmiştir. Bu karar sonrası yapılan yasal düzenlemelerle, yabancıların taşınmaz edinimindeki usul ve esaslar daha sistematik bir yapıya kavuşturulmuştur.

Proje Zorunluluğu

Yabancıların Türkiye’den sadece yatırım amaçlı veya spekülatif nedenlerle "yapısız taşınmaz" (arsa, arazi) alıp boş bırakmalarının önüne geçmek amacıyla proje zorunluluğu getirilmiştir. Tapu Kanunu m. 35 uyarınca, üzerinde bina bulunmayan bir taşınmazı satın alan yabancı gerçek kişiler veya yabancı sermayeli tüzel kişiler, satın alma tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde bir proje geliştirmek ve bu projeyi ilgili Bakanlığın (örneğin tarım arazisi ise Tarım ve Orman Bakanlığı, arsa ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) onayına sunmak zorundadır.

Bu 2 yıllık süre, hak düşürücü bir nitelik taşır. Eğer belirlenen süre zarfında onaylı bir proje sunulmaz veya onaylanan proje süresi içinde tamamlanmazsa, söz konusu taşınmazın tasfiyesi gündeme gelir. Bu düzenleme, Türkiye topraklarının verimli kullanılmasını teşvik ederken, yabancı yatırımın sadece mülkiyet transferi değil, aynı zamanda ekonomik bir katma değer ve yapılaşma getirmesini amaçlar. Yatırımcıların bu süreci aksatması durumunda taşınmazın bedele çevrilerek tasfiye edilmesi riskiyle karşılaşabileceği unutulmamalıdır.

Askeri ve Güvenlik Bölgeleri

Milli güvenlik mülahazaları, yabancıların taşınmaz ediniminde en sert kısıtlamaların uygulandığı alandır. Tapu Kanunu m. 36 çerçevesinde, yabancı sermayeli şirketlerin ve yabancı gerçek kişilerin askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerde taşınmaz edinimi sıkı bir izin mekanizmasına bağlanmıştır.

• Askeri Yasak Bölgeler: Bu bölgelerde yabancıların taşınmaz edinmesi veya kiralaması kural olarak mümkün değildir.
• Özel Güvenlik Bölgeleri: Valilikler bünyesinde oluşturulan komisyonların iznine tabidir.
• İzin Süreci: Tapu müdürlükleri, yabancı bir kişi veya şirketin başvurusunu aldığında, taşınmazın askeri yasak veya güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığını ilgili askeri makamlardan (Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendirilmiş komutanlıklar) sorgular.

Eğer taşınmaz stratejik bir bölgede yer alıyorsa, tescil işlemi ancak olumlu görüş alındıktan sonra tamamlanabilir. Özellikle yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye'deki faaliyetleri sırasında edinecekleri taşınmazlar için valiliklerden "yetki belgesi" veya "uygunluk görüşü" almaları, operasyonel süreçlerin aksamaması adına elzemdir. Bu kısıtlamalar, devletin egemenlik haklarının ve sınır güvenliğinin korunması noktasında tavizsiz bir şekilde uygulanmaktadır.

İşlem Güvenliği ve Hak Kayıplarının Önlenmesi

Gayrimenkul alım-satım işlemleri, yüksek maddi değerler ihtiva etmesi ve mülkiyet hakkı gibi anayasal bir hakkın konusunu oluşturması nedeniyle en küçük bir ihmalin dahi telafisi güç zararlar doğurabileceği süreçlerdir. Tapu devri sadece bir evrak teslimi değil, hukuki bir statü değişikliğidir. Bu nedenle, mülkiyetin tescili öncesinde ve sonrasında hak kayıplarını önlemek adına belirli hukuki mekanizmaların ve kontrol sistemlerinin titizlikle işletilmesi gerekmektedir. İşlem güvenliğinin temel taşı, taşınmazın geçmişini ve üzerindeki mevcut kısıtlamaları tam olarak bilmektir.

Önalım Hakkı

Hisseli (paylı) mülkiyete konu olan taşınmazlarda en sık karşılaşılan ve alıcılar için ciddi bir risk oluşturan hukuki durum önalım hakkı (şufa hakkı) olarak karşımıza çıkar. Türk Medeni Kanunu uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını bir üçüncü şahsa satması halinde, diğer paydaşlar bu payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Bu hak, mülkiyetin parçalanmasını önlemek ve yabancı kişilerin paydaşlığa girmesini engellemek amacını taşır.

Satış işlemi gerçekleştikten sonra, diğer hissedarların bu hakkı kullanabilmesi için belirli hak düşürücü süreler öngörülmüştür. Satışın noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi durumunda, bildirimin tebliğinden itibaren 3 ay içinde önalım davasının açılması zorunludur. Eğer noter aracılığıyla bir bildirim yapılmamışsa, her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde bu hak kullanılmalıdır. Alıcıların, hisseli bir tapu alırken diğer paydaşlardan muvafakatname alması veya satışın noter kanalıyla ihbar edilmesini sağlaması, ileride karşılaşabilecekleri tapu iptal davalarına karşı en güçlü korumayı sağlar.

İpotek ve Şerh Kontrolü

Bir gayrimenkul satın alınmadan önce tapu kütüğünün "Şerhler, Beyanlar ve İrtifak Hakları" sütunları mutlaka incelenmelidir. Taşınmaz üzerinde yer alan bir ipotek, haciz, ihtiyati tedbir veya aile konutu şerhi, yeni malikin mülkiyet hakkını kısıtlayabileceği gibi taşınmazın icra yoluyla satışına da neden olabilir. Günümüzde bu kontrollerin en güvenli ve hızlı yolu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan Web Tapu sistemidir. Bu sistem üzerinden taşınmazın güncel durumu, üzerindeki takyidatlar ve mülkiyet bilgileri online olarak sorgulanabilmektedir.

Hukuki güvenlik açısından devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğu da göz ardı edilmemelidir. 2644 sayılı Tapu Kanunu Ek Madde 2 uyarınca, devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan kusursuz sorumludur. Ancak devlet, ödediği tazminat için zararın oluşmasında kusuru bulunan personele rücu eder. Bu madde kapsamında;

• Rücu davası, tazminatın ödendiği tarihten itibaren 2 yıl,
• Zararın doğmasına neden olan işlem tarihinden itibaren ise 10 yıl içinde açılmalıdır.

Bu düzenleme, tapu işlemlerindeki hatalar nedeniyle vatandaşın uğradığı zararın tazmini noktasında bir güvence oluştururken, kamu görevlilerinin de sorumluluk sınırlarını belirlemektedir.

Miras Yoluyla İntikal

Miras yoluyla intikal işlemleri, mülkiyetin devamlılığı açısından kritik bir süreçtir. Mirasçıların taşınmazları kendi adlarına tescil ettirmemeleri, mülkiyet yapısının karmaşıklaşmasına ve ileride hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Yasakoyucu, bu süreci hızlandırmak adına tapu müdürlüklerine önemli bir yetki tanımıştır. Ölüm tarihinden itibaren 2 yıl içinde intikali yapılmayan taşınmazlar için tapu müdürlükleri, mirasçılık belgesi çıkarma ve tescil işlemlerini re'sen veya talep üzerine başlatma yetkisine sahiptir.

Ayrıca, işlem güvenliği kapsamında kısıtlı kişilerin (reşit olmayanlar veya vesayet altındakiler) taşınmaz satışları özel bir prosedüre tabidir. Bu kişilere ait taşınmazların satışı veya devri için mutlaka Sulh Hukuk Mahkemesi izni alınması gerekir. Mahkeme izni olmaksızın yapılan işlemler hukuken geçersiz sayılacak ve tapu müdürlükleri tarafından işleme alınmayacaktır.

Anayasa Mahkemesi’nin 12/5/2011 tarihli ve E.: 2008/79, K.: 2011/74 sayılı Kararı

Yukarıdaki Anayasa Mahkemesi kararı, Tapu Kanunu’ndaki bazı sınırlayıcı hükümlerin mülkiyet hakkı ve hukuk devleti ilkesi ışığında değerlendirilmesi açısından emsal nitelik taşımaktadır. Bu karar, özellikle taşınmaz mülkiyetine getirilen idari sınırlamaların anayasal sınırlar içerisinde kalması gerektiğini vurgulayarak, mülkiyet hakkının korunması noktasında yargısal bir denetim mekanizması işletmiştir.

Özetle; gayrimenkul alım-satım ve devir süreçleri, sadece mali bir alışveriş değil, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve Türk Medeni Kanunu ile sıkı sıkıya düzenlenmiş hukuki bir süreçtir. Randevu aşamasından harç ödemelerine, yabancıların taşınmaz edinimindeki yasal sınırlardan miras intikallerine kadar her adımın mevzuata uygun yürütülmesi şarttır. 3 aylık önalım bildirim süresi, 2 yıllık intikal süresi ve Web Tapu üzerinden yapılacak titiz kontroller, yatırımcıların ve hak sahiplerinin maddi kayıplar yaşamasını engelleyen en temel unsurlardır. Unutulmamalıdır ki, tapu siciline güven ilkesi Türk hukuk sisteminin temel taşlarından biridir ve bu sicilin korunması hem devletin hem de tarafların ortak sorumluluğundadır. Profesyonel bir hukuki danışmanlık ve resmi kanallar üzerinden yürütülen her işlem, mülkiyet hakkınızın en büyük teminatıdır.