Hatay ve çevresinde miras veya diğer ortaklıklar sonucu sahip olunan taşınır ya da taşınmaz mallardaki paydaşlığın sonlandırılması için açılan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları, karmaşık hukuki süreçler içerebilir. Bu yazımızda, Hatay'daki ortaklığın giderilmesi davalarının ne olduğunu, hukuki dayanaklarını, dava sürecini, paylaşım yöntemlerini, zorunlu arabuluculuk şartını ve dikkat edilmesi gereken önemli noktaları detaylarıyla ele alıyoruz. Miras kalan bir evin, tarlanın veya işyerinin paydaşlar arasında nasıl bölüşüleceği, satışının nasıl yapılacağı gibi konularda yol gösterici bilgiler sunmayı amaçlıyoruz.

Hatay'da Ortaklığın Giderilmesi Davasının Temelleri ve Hukuki Çerçevesi

Hatay ve çevresinde, özellikle miras yoluyla intikal eden veya birden fazla kişinin ortak olduğu taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki ortaklık ilişkisinin sonlandırılması amacıyla açılan ortaklığın giderilmesi davaları, diğer adıyla izale-i şuyu davaları, sıkça karşılaşılan hukuki süreçlerdir. Bu davalar, paydaşlar arasındaki anlaşmazlıkları çözüme kavuşturarak, birlikte mülkiyet durumunu bireysel mülkiyete dönüştürmeyi veya malın satılarak bedelinin paylaştırılmasını hedefler. Bu bölümde, Hatay'taki ortaklığın giderilmesi davalarının ne anlama geldiğini, temel amaçlarını, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti durumlarında paylaşma koşullarını ve Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen paylaşma biçimlerini ayrıntılı bir şekilde inceleyeceğiz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Nedir ve Amacı

Ortaklığın giderilmesi, hukuki terminolojide izale-i şuyu olarak da ifade edilen, paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak halinde) mülkiyete konu olan bir mal üzerindeki ortaklık durumunu sona erdirme işlemidir. Bu dava türü, paydaşların veya ortakların, mal üzerindeki birlikte tasarruf etme zorunluluğundan veya anlaşmazlıklarından kaynaklanan sorunları çözmeyi amaçlar. Temel hedef, ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek her bir ortağın kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği kişisel mülkiyete geçişini sağlamaktır. Eğer malın niteliği gereği fiziken bölünmesi (aynen taksim) mümkün değilse veya bu bölünme ciddi bir değer kaybına yol açacaksa, malın satılarak elde edilen bedelin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılması yoluna gidilir.

Bu davalar, genellikle mirasçılar arasında miras kalan malların paylaşılamaması, birden fazla kişinin satın aldığı bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın sonlandırılmak istenmesi gibi durumlarda gündeme gelir. Ortaklığın giderilmesi davası, tüm ortaklar için benzer sonuçlar doğuran, kendine özgü bir dava türüdür. Davanın sonunda ya malın fiziki olarak paylaştırılmasına ya da satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verilir, böylece mevcut ortaklık ilişkisi hukuken sona erdirilmiş olur.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyetinde Paylaşma Koşulları

Ortaklığın giderilmesi davalarında, mal üzerindeki mülkiyetin türü, paylaşma koşullarını ve sürecini doğrudan etkiler. Türk Medeni Kanunu'nda iki temel birlikte mülkiyet türü düzenlenmiştir: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti.

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 688'de tanımlandığı üzere, birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması durumudur. Paylı mülkiyette her bir paydaşın payı belirli ve bağımsızdır. Kanunda aksi belirtilmedikçe paylar eşit sayılır. Her paydaş, kendi payı üzerinde bir malik gibi hak ve yükümlülüklere sahiptir; payını devredebilir, rehnedebilir veya payı alacaklıları tarafından haczettirilebilir. Ancak, malın tamamı üzerindeki tasarruflar genellikle diğer paydaşların katılımını veya onayını gerektirir.

Paylı mülkiyette paylaşma isteme hakkı, TMK madde 698 uyarınca temel bir haktır. Bu maddeye göre, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hak, hukuki bir işlemle en çok on yıllık bir süre için sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekmektedir. Ancak, kanun "uygun olmayan zamanda paylaşma istenemeyeceğini" de belirtmiştir. Uygun olmayan zaman, dürüstlük kuralı çerçevesinde somut olayın özelliklerine göre hakim tarafından değerlendirilir.

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)

Elbirliği mülkiyeti, TMK madde 701'de düzenlenmiştir. Bu mülkiyet türünde, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Ortaklar, mallar üzerinde ancak oybirliğiyle tasarrufta bulunabilirler.

Elbirliği mülkiyetinin en yaygın örneği, TMK madde 640'ta düzenlenen miras ortaklığıdır. Birden çok mirasçı bulunması halinde, mirasın geçmesiyle paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar. Bu durumda, bir mirasçı tek başına miras malının belirli bir kısmını satamaz veya üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz.

Elbirliği mülkiyetinde paylaşma, genellikle bu mülkiyet türünün sona erdirilmesiyle mümkün olur. Mirasçılar, terekeye dahil malların elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilirler (TMK madde 644) veya doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açarak elbirliği mülkiyetini sonlandırabilirler. Paylaşma talep edildiğinde, tüm ortakların davada yer alması zorunludur.

Türk Medeni Kanunu'na Göre Paylaşma Biçimleri

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, paydaşlar arasında anlaşma olup olmadığını ve malın niteliğini dikkate alarak paylaşmanın nasıl yapılacağına karar verir. TMK madde 699, paylaşma biçimlerini düzenlemektedir. Buna göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi şeklinde gerçekleştirilir. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazlarsa, hakim bir veya birkaç paydaşın istemi üzerine karar verir.

1. Aynen Taksim (Malın Aynen Bölüşülmesi) Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Bu yöntemde, ortaklığa konu olan mal, fiziki olarak bölünerek her bir paydaşa payı oranında bir kısım özgülenir. TMK madde 699/2'ye göre, paylaşma isteminde bulunan paydaşlar arasında anlaşma olmadığı takdirde, hakim, bölme isteminin durum ve koşullara uygun görülmesi ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak bulunması halinde, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir.

   • Uygulanabilirlik Şartları: Aynen taksimin uygulanabilmesi için malın niteliğinin bölünmeye elverişli olması, pay ve paydaş sayısı, imar mevzuatı gibi unsurlar dikkate alınır. Örneğin, bir tarla birden fazla parsele bölünebiliyorsa ve bu bölünme imar planlarına uygunsa aynen taksim mümkün olabilir.
   • Değer Denkleştirme (İvaz İlavesi): Bölünen parçaların değerleri arasında bir fark oluşursa, bu fark para eklenerek (ivaz ilavesiyle) denkleştirilebilir.
   • Hakimin Önceliği: Kural olarak mahkeme, öncelikle aynen taksim imkanını araştırır. En az bir paydaşın aynen taksim talebinde bulunması bu araştırmanın yapılması için yeterlidir.

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Aynen bölünme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse veya paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak bulunmazsa, açık artırmayla satışa hükmolunur (TMK madde 699/3).

   • Genel Kural Açık Artırma: Satış, kural olarak herkese açık bir şekilde, icra dairesi veya görevlendirilen satış memurluğu aracılığıyla açık artırma usulüyle yapılır.
   • Paydaşlar Arasında Satış: Ancak, bütün paydaşların rızasıyla satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir. Eğer paydaşlardan biri bile satışın herkese açık yapılmasını isterse, bu talep dikkate alınır.
   • Bedelin Paylaştırılması: Malın satışından elde edilen bedel, öncelikle satış masrafları düşüldükten sonra, paydaşlar arasında tapudaki veya mirasçılık belgesindeki payları oranında bölüştürülür.
   • Bütünleyici Parçaların (Muhdesat) Durumu: Eğer taşınmaz üzerinde paydaşlardan birine ait olduğu iddia edilen bina, ağaç gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa, bunların değeri ayrıca tespit edilir ve satış bedelinden öncelikle bu muhdesatın değeri ilgili paydaşa ödendikten sonra kalan miktar paylaştırılır. Bu konu, ilerleyen bölümlerde daha detaylı ele alınacaktır.

Hatay'daki ortaklığın giderilmesi davalarında, bu temel hukuki çerçeve ve paylaşım yöntemleri dikkate alınarak uyuşmazlıklar çözülmeye çalışılır. Davanın sağlıklı bir şekilde yürütülmesi ve hak kayıplarının önlenmesi için sürecin en başından itibaren hukuki destek almak büyük önem taşımaktadır.

Hatay'da Ortaklığın Giderilmesi Davası Açma Süreci ve Şartları

Hatay'da miras yoluyla veya başka bir nedenle ortak mülkiyete konu olmuş taşınır ya da taşınmaz malların paydaşlar arasında hukuki olarak ayrılması, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ile mümkündür. Bu dava, paydaşlar arasındaki anlaşmazlıkları çözerek, ortak mülkiyetin bireysel mülkiyete dönüştürülmesini veya malın satılarak bedelinin paylaştırılmasını hedefler. Ancak bu davayı açmadan önce bilinmesi gereken önemli süreçler ve şartlar bulunmaktadır. Bu bölümde, Hatay'da ortaklığın giderilmesi davası açma sürecini, davaya taraf olabilecek kişileri, görevli ve yetkili mahkemeyi, zorunlu arabuluculuk uygulamasını ve davanın açılamayacağı özel durumları detaylı bir şekilde ele alacağız.

Dava Açma Hakkına Sahip Olanlar ve Davanın Tarafları

Ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkı, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olan mal üzerindeki her bir paydaşa veya ortağa aittir. Tek bir paydaşın dahi bu davayı açması yeterlidir; diğer paydaşların onayının alınması gerekmez. Davayı açan paydaş "davacı" sıfatını alırken, kendisi dışındaki tüm diğer paydaşlar "davalı" olarak davada yer almak zorundadır. Bu, davanın en önemli usuli şartlarından biridir; tüm hak sahiplerinin davaya dahil edilmesi, verilecek kararın herkes için bağlayıcı olmasını sağlar.

Eğer paydaşlardan biri vefat etmişse, bu kişinin yasal mirasçılarının tamamının davaya dahil edilmesi gerekir. Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınarak ölen paydaşın mirasçıları tespit edilir ve dava dilekçesinde davalı olarak gösterilirler.

Taraf teşkilinin eksiksiz ve doğru bir şekilde yapılması, davanın sağlıklı bir şekilde yürütülmesi için kritik öneme sahiptir. Davalılardan herhangi birinin adresinin bilinmemesi veya yurtdışında olması gibi durumlarda tebligat süreçleri özel usullere tabi olabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2020/3552 E., 2021/796 K. sayılı kararı da bu hususa dikkat çekmektedir. Kararda, adresi meçhul olan davalıya Tebligat Kanunu'nun 35. maddesine göre doğrudan tebligat yapılmasının usulsüz olduğuna, öncelikle bilinen en son adresin araştırılması, MERNİS adresine tebligat yapılması, bunların da sonuçsuz kalması halinde ilanen tebligat usulüne başvurulması gerektiği vurgulanmıştır. Dolayısıyla, Hatay'daki davalarda da tüm paydaşlara usulüne uygun tebligat yapılmasına özen gösterilmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkemenin Tespiti

Ortaklığın giderilmesi davalarında hangi mahkemenin davaya bakacağı (görevli mahkeme) ve coğrafi olarak nerede görüleceği (yetkili mahkeme) kanunla belirlenmiştir.

Görevli Mahkeme: Paylaşılacak malın değeri ne olursa olsun, ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bu durum, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 4. maddesinin (b) bendinde açıkça düzenlenmiştir. Dolayısıyla, Hatay'da açılacak bir ortaklığın giderilmesi davası da Hatay Adliyesi bünyesindeki Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde görülecektir.

Yetkili Mahkeme:

• Taşınmaz mallar için: Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer Hatay sınırları içinde birden fazla ilçede ortaklığa konu taşınmazlar varsa, bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir. Örneğin, hem Antakya'da hem de İskenderun'da ortak taşınmazlar varsa, dava Antakya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde veya İskenderun Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılabilir.
• Taşınır mallar için: Hukuk Muhakemeleri Kanunu'ndaki genel yetki kuralları geçerlidir. Genellikle davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkili olur.

Doğru mahkemede dava açmak, yargılamanın usulüne uygun ilerlemesi ve zaman kaybının önlenmesi açısından hayati önem taşır.

Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk Uygulaması

Türk hukuk sisteminde uyuşmazlıkların daha hızlı ve barışçıl yollarla çözülmesi amacıyla arabuluculuk kurumu giderek yaygınlaşmaktadır. Bu kapsamda, ortaklığın giderilmesi davaları için de önemli bir değişiklik yapılmıştır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan ortaklığın giderilmesi davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir.

Bu zorunluluk, 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Baz�� Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen Madde 18/B-(1)-b bendi ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Bu şu anlama gelmektedir: Paydaşlar, ortaklığın giderilmesi için mahkemeye başvurmadan önce, Adliyelerdeki Arabuluculuk Büroları'na veya yetkili bir arabulucuya başvurarak arabuluculuk sürecini başlatmak zorundadırlar. Eğer arabuluculuk yoluna başvurulmadan doğrudan dava açılırsa, mahkeme davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedecektir. Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşamaması halinde, anlaşılamadığına dair son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi gerekmektedir.

Hatay'da ortaklığın giderilmesi davası açmayı düşünen paydaşların, bu yeni düzenlemeye özellikle dikkat etmeleri ve öncelikle arabuluculuk sürecini tamamlamaları gerekmektedir. Arabuluculuk, tarafların mahkeme masraflarından ve uzun yargılama sürelerinden tasarruf etmelerine, kendi çözümlerini üretebilmelerine olanak tanıyabilir.

Davanın Açılamayacağı Haller ve Zamanaşımı Durumu

Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet hakkına dayanan bir dava olması nedeniyle kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Yani, paydaşlar ortaklık devam ettiği sürece her zaman bu davayı açabilirler.

Ancak, bazı özel durumlarda ortaklığın giderilmesi istenemeyebilir:

1. Hukuki İşlem Gereği Devam Ettirme Yükümlülüğü: Paydaşlar, aralarında yaptıkları bir sözleşmeyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü altına girmişlerse, bu sözleşme süresince (en fazla 10 yıl) ortaklığın giderilmesi istenemez. Taşınmazlarda bu tür sözleşmelerin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.
2. Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması: Eğer ortaklığa konu mal, kamu hizmeti gibi sürekli bir amaca özgülenmişse (örneğin, bir vakıf malı veya kamuya terk edilmiş bir yol ise), bu özgüleme devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesi talep edilemez.
3. Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma İstenememesi: Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesinin 3. fıkrası, "uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez" hükmünü amirdir. "Uygun olmayan zaman" kavramı, dürüstlük kuralı çerçevesinde hakim tarafından her somut olayın özelliğine göre değerlendirilir. Örneğin, malın değerinin geçici bir nedenle aşırı derecede düştüğü bir dönemde, bir salgın hastalık nedeniyle piyasaların durduğu bir anda veya üzerinde aile konutu şerhi bulunan bir taşınmaz için eşlerden birinin kötü niyetli olarak açtığı dava bu kapsamda değerlendirilebilir. Mahkeme, böyle bir durumda paylaşma talebini geçici olarak reddedebilir veya erteleyebilir.

Bu istisnai durumlar dışında, Hatay'daki paydaşlar, ortaklığa konu malları için herhangi bir süre sınırlaması olmaksızın ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptirler. Sürecin doğru bir şekilde başlatılması ve yürütülmesi, hak kayıplarının önlenmesi ve uyuşmazlığın en kısa sürede çözülmesi açısından büyük önem arz etmektedir.

Ortaklığın Fiilen Sona Erdirilme Yöntemleri ve Muhdesat Uyuşmazlıkları

Hatay'da yürütülen ortaklığın giderilmesi davalarında, paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisinin fiilen nasıl sona erdirileceği büyük önem taşır. Mahkeme, tarafların talepleri ve malın niteliklerini göz önünde bulundurarak çeşitli paylaşım yöntemlerine başvurabilir. Bu yöntemler arasında en sık karşılaşılanlar aynen taksim, satış yoluyla paylaşım ve kat mülkiyetine geçiştir. Ayrıca, ortak taşınmaz üzerinde bulunan yapılar veya ağaçlar gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) aidiyeti ve değeri de önemli uyuşmazlık konularından biridir. Bu bölümde, ortaklığın fiilen sona erdirilme yöntemleri ve muhdesatla ilgili hukuki süreçler detaylı bir şekilde incelenecektir.

Aynen Taksim Yoluyla Paylaşım ve Uygulanabilirlik Şartları

Aynen taksim, ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemenin öncelikli olarak değerlendirdiği paylaşım biçimidir. Bu yöntemde, paydaşlığa konu olan taşınır veya taşınmaz mal, fiziki olarak bölünerek her bir paydaşa payı oranında bağımsız bir mülkiyet hakkı tanınır. Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 699 uyarınca, paylaşma biçimi konusunda paydaşlar arasında bir anlaşma sağlanamazsa, hakim öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir.

Ancak, aynen taksimin uygulanabilmesi için belirli şartların bir arada bulunması gerekmektedir:

• Malın Niteliği ve Bölünebilirliği: Paylaşılacak malın fiziken bölünmeye elverişli olması esastır. Örneğin, geniş bir arazi bölünebilirken, tek bir dairenin fiziken bölünmesi genellikle mümkün değildir.
• Değer Kaybı Durumu: Yapılacak bölüşüm sonucunda malın değerinde önemli bir azalma meydana gelmemelidir. Eğer bölme işlemi malın toplam değerini ciddi ölçüde düşürecekse, bu yola başvurulmaz.
• Pay ve Paydaş Sayısı: Malın paydaş sayısı ve her bir paydaşa düşecek pay miktarı, anlamlı ve kullanılabilir büyüklükte parçaların oluşmasına imkan tanımalıdır.
• İmar Mevzuatına Uygunluk: Özellikle taşınmazlarda, yapılacak fiziki bölünmenin imar planlarına ve ilgili mevzuata uygun olması zorunludur. Aksi takdirde, hukuken geçerli bir bölünme sağlanamaz.
• Paydaş Talebi: En az bir paydaşın aynen taksim yoluyla paylaşım talebinde bulunması gerekir. Hakim, talep olmaksızın kendiliğinden bu yönde bir karar veremez; ancak talep varsa bu olasılığı öncelikle araştırır.
• Tam Bölünme Zorunluluğu: TMK m. 699/2 gereğince, eğer malın aynen bölünmesi isteniyorsa ve bu mümkünse, malın tamamının bölünmesi gerekir; malın bir kısmının paylı bırakılması söz konusu olamaz. Yani, ya tüm mal aynen taksim edilir ya da başka bir paylaşım yöntemine geçilir.

Eğer aynen taksim sonucunda paydaşlara verilecek parçalar arasında değer farklılıkları oluşuyorsa, bu farklar bir miktar para eklenmesi (ivaz ilavesi) suretiyle denkleştirilir. Mahkeme, bu şartların varlığını bilirkişi incelemesi yoluyla tespit ettirir.

Satış Yoluyla Paylaşım: Açık Artırma Süreci ve Paydaşlar Arası Satış İmkanı

Aynen taksimin mümkün olmadığı veya paydaşların bu konuda anlaşamadığı durumlarda, ortaklığın giderilmesi satış suretiyle gerçekleştirilir. Bu, uygulamada en sık karşılaşılan yöntemdir. Satış, kural olarak herkese açık artırma yoluyla yapılır ve elde edilen bedel, paydaşlar arasında payları oranında bölüştürülür.

Açık artırma süreci genel hatlarıyla şu şekilde işler:

1. Mahkemenin ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin kararının kesinleşmesi gerekir.
2. Kesinleşen karar sonrasında dosya, mahkemenin bulunduğu yerdeki satış memurluğuna (genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi Yazı İşleri Müdürü veya görevlendirilen icra memuru) gönderilir.
3. Satış memuru, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 128 ve devamı maddeleri uyarınca taşınmazın kıymet takdirini yapar veya yaptırır. Paydaşların bu kıymet takdirine itiraz etme hakları bulunmaktadır. İtirazlar, ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesi'ne yapılır ve bu konuda verilen kararlar kesindir.
4. Kesinleşen kıymet takdiri üzerinden satış ilanı hazırlanır ve ilgili yerlerde (gazete, elektronik satış portalı vb.) ilan edilir. Satış, ilandan belirli bir süre sonra gerçekleştirilir.
5. İhale, genellikle belirlenen muhammen bedelin %50'si üzerinden başlar ve en yüksek teklifi veren kişiye yapılır.

Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesinin son fıkrası, paydaşlara önemli bir seçenek sunar: "Paydaşların tümü oybirliğiyle karar verirse, satış sadece ortaklar arasında da yapılabilir." Bu durumda, açık artırma yalnızca paydaşların katılımıyla gerçekleştirilir. Bu seçeneğin tercih edilmesi, malın aile içinde kalmasını sağlayabilir ancak bazen malın gerçek piyasa değerinin altında bir bedelle satılması riskini de beraberinde getirebilir. Paydaşlardan birinin bile satışın herkese açık yapılmasını talep etmesi halinde, satış bu şekilde gerçekleştirilir.

Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Özellikle üzerinde birden fazla bağımsız bölüm niteliğinde yapı bulunan veya bu şekilde projelendirilmiş taşınmazlarda, ortaklığın giderilmesi için başvurulabilecek bir diğer yöntem de kat mülkiyetine geçiş suretiyle paylaşımdır. Bu yöntem, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 10. maddesi ve devamında düzenlenmiştir.

Bu yolla ortaklığın giderilebilmesi için şu şartların varlığı aranır:

• Taşınmazın üzerinde tamamlanmış bir yapı bulunmalı veya mimari projesine göre üzerinde yapılacak yapının bağımsız bölümleri kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olmalıdır.
• Her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarında aranan bir kriterdir. Eğer paydaş sayısı bağımsız bölüm sayısından fazla ise bu yöntem genellikle uygulanamaz.
• Paydaşlardan en az birinin bu yönde bir talebinin olması gerekir.
• Bağımsız bölümlerin değerleri arasında fark varsa, bu farklar para eklenmesi (ivaz) suretiyle denkleştirilebilir.
• Kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan belgelerin (onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi, yönetim planı vb.) mevcut olması veya temin edilebilecek olması gerekir. Mahkeme, eksikliklerin giderilmesi için ilgili paydaşa süre verebilir.

Mahkeme, bilirkişi marifetiyle taşınmazın kat mülkiyeti kurmaya elverişli olup olmadığını, bağımsız bölümlerin değerlerini ve paydaşlara nasıl özgülenebileceğini tespit ettirir. Şartların uygun olması halinde, kat mülkiyeti tesis edilerek her bir paydaşa payına karşılık gelen bağımsız bölüm veya bölümlerin mülkiyeti devredilir.

Taşınmaz Üzerindeki Muhdesatın (Bina, Ağaç vb.) Hukuki Durumu ve Değerlemesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında sıkça karşılaşılan ve önemli uyuşmazlıklara yol açabilen bir diğer konu, paylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerindeki muhdesatın (bütünleyici parça niteliğindeki yapılar, binalar, dikili ağaçlar, tesisler vb.) kime ait olduğu ve nasıl değerlendirileceğidir. Kural olarak, arazi üzerindeki yapılar arazinin mülkiyetine tabidir. Ancak, paydaşlardan biri, diğerlerinin rızasıyla veya kendi malzemesiyle bir yapı inşa etmiş veya bir ağaç dikmiş olabilir.

Muhdesatın aidiyeti konusunda paydaşlar arasında bir anlaşmazlık varsa, bu durumun çözümü için "muhdesatın aidiyetinin tespiti davası" açılması gerekir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, bu tespit davası, görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılır ve sonucu beklenir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, Karar: 2017/3836). Ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkeme, muhdesat iddiasında bulunan paydaşa, bu konuda ayrı bir dava açması için Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 165 uyarınca uygun bir süre verebilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, Karar: 2021/398). Muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları sonucunda verilen ilamlar, sadece aidiyeti belirler ve icra kabiliyetleri bulunmaz.

Muhdesatın aidiyeti belirlendikten sonra veya aidiyet konusunda bir uyuşmazlık bulunmuyorsa, ortaklığın giderilmesi davasında bilirkişiler marifetiyle hem arazinin hem de üzerindeki muhdesatın (bina, ağaç vb.) değeri ayrı ayrı tespit edilir.

• Eğer ortaklık satış yoluyla giderilecekse, satış bedelinden öncelikle muhdesatın değeri, muhdesat sahibi olduğu kabul edilen paydaş veya paydaşlara ödenir. Geriye kalan bedel ise tüm paydaşlar arasında tapudaki veya mirasçılık belgesindeki payları oranında paylaştırılır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, Karar: 2021/398).
• Eğer ortaklık aynen taksim yoluyla gideriliyorsa, muhdesatın bulunduğu kısmın muhdesat sahibine denk getirilmesine çalışılır. Bu mümkün olmuyorsa veya değer farkları oluşuyorsa, ivaz yoluyla denkleştirme yapılır.

Muhdesatın değerlemesi, yapının niteliği, yaşı, yıpranma payı, kullanılan malzeme gibi birçok faktör dikkate alınarak yapılır ve bu süreç, davanın seyrini ve sonucunu önemli ölçüde etkileyebilir. Bu nedenle, muhdesat iddialarının ve delillerinin dava sürecinde doğru bir şekilde sunulması büyük önem taşır.

Özel Durumlar, Yargılama Giderleri ve Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Hususlar

Hatay'da ortaklığın giderilmesi davaları, standart süreçlerin yanı sıra bazı özel durumları da beraberinde getirebilir. Bu bölümde, tarımsal arazilerin paylaşımından alacaklıların dava açma hakkına, yargılama giderlerinden davanın seyrini etkileyebilecek bekletici meselelere kadar birçok önemli konuya değineceğiz. Bu hususların bilinmesi, dava sürecinin daha sağlıklı yönetilmesine ve hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olacaktır.

Tarımsal Arazilerde Ortaklığın Giderilmesi ve Ehil Mirasçı Kavramı

Taşınmazın niteliği, ortaklığın giderilmesi davasının seyrini ve sonucunu etkileyen önemli bir faktördür. Özellikle tarımsal araziler söz konusu olduğunda, genel hükümlerin yanı sıra özel kanun maddeleri de devreye girer. Bu noktada 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu büyük önem taşımaktadır. Bu kanun, tarımsal arazilerin miras yoluyla intikali ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinde, arazilerin bölünerek küçülmesini ve tarımsal üretim bütünlüğünün bozulmasını engellemeyi amaçlar.

Kanun, tarımsal arazilerin mülkiyetinin devri konusunda mirasçılar arasında anlaşma sağlanmasını teşvik eder. Anlaşma sağlanamaması durumunda, kanunda belirtilen usuller çerçevesinde, arazinin “ehil mirasçıya” devri gündeme gelebilir. Ehil mirasçı, Bakanlıkça çıkarılan yönetmelikle belirlenen kriterlere göre (örneğin, tarımsal faaliyeti bizzat yürütme, tarım eğitimi almış olma gibi) tespit edilir. Eğer ehil mirasçı bulunmuyorsa veya ehil mirasçı araziyi devralmak istemezse, en yüksek teklifi veren mirasçıya devir veya üçüncü kişilere satış gibi seçenekler değerlendirilebilir. Sulh hukuk hâkimi, kişisel yetenek ve durumları göz önünde bulundurarak, tarımsal gelir değeri üzerinden ehil mirasçıya devrine karar verebilir. Bu düzenlemelerle, tarımsal arazilerin ekonomik bir bütünlük içinde işletilmesi ve tarımsal üretimin sürdürülebilirliği hedeflenmektedir. Dolayısıyla, Hatay'daki tarımsal bir arazinin ortaklığının giderilmesi davasında, 5403 sayılı Kanun hükümleri titizlikle incelenmeli ve buna göre bir yol haritası çizilmelidir.

Alacaklıların Borçlu Ortak Adına Ortaklığın Giderilmesi Davası Açması

Ortaklığın giderilmesi davası sadece paydaşlar tarafından değil, belirli koşullarda paydaşların alacaklıları tarafından da açılabilir. Bu durum özellikle elbirliği mülkiyeti halinde önem kazanır. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların payları belirli ve bağımsız olmadığından, borçlu bir ortağın alacaklısı, borçlunun bu ortaklıktaki hakkını doğrudan haczettirip sattırmakta zorlanabilir.

İşte bu noktada İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 121 devreye girer. Bu maddeye göre, elbirliği mülkiyetine tabi bir malda borçlu olan ortağın alacaklısı, icra mahkemesinden alacağı bir yetki belgesi ile borçlu ortak adına ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu yetki belgesiyle alacaklı, davada borçlu ortağı temsil eder ve davanın sonunda, borçlunun payına düşecek bedelden alacağını tahsil etme imkânına kavuşur. Paylı mülkiyette ise durum farklıdır; borçlunun payı belirli ve müstakil olduğundan, alacaklı bu payı doğrudan haczettirip sattırabileceği için genellikle İİK Madde 121 kapsamında yetki alarak ortaklığın giderilmesi davası açmasına gerek kalmaz. Bu nedenle, alacaklının ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisi, daha çok miras ortaklığı gibi elbirliği mülkiyeti hallerinde pratik bir çözüm sunar.

Dava Harçları, Yargılama Giderleri ve Avukatlık Ücretinin Paylaşımı

Ortaklığın giderilmesi davalarının kendine özgü bir niteliği vardır; bu davalarda tipik bir "kazanan" veya "kaybeden" taraftan söz edilemez. Dava, tüm ortakların menfaatine hizmet ederek mevcut ortaklık durumunu sona erdirmeyi amaçlar. Bu özellik, dava masraflarının paylaşımına da yansır.

Dava açılırken ödenen başvuru harcı ve peşin harç maktu olup, davacı tarafından karşılanır. Ancak, yargılama sırasında yapılan keşif, bilirkişi ücretleri, tebligat giderleri gibi yargılama giderleri ile dava sonunda hükmedilecek nispi karar ve ilam harcı, genellikle taraflara payları oranında yükletilir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilirse, taşınmazın satış bedelinden her bir ortağın payına düşecek miktarın binde 11,38’i; aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilirse, gayrimenkulün toplam değerinin binde 4,55’i oranında nispi karar ve ilam harcı alınır.

Avukatlık ücreti konusunda da benzer bir paylaşım esastır. Davada tüm taraflar kendilerini vekil ile temsil ettirmişlerse, mahkemece hükmedilecek avukatlık ücreti de genellikle tarafların payları oranında paylaştırılır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2018/135 E., 2021/2455 K. sayılı kararı da bu prensibi destekler nitelikte olup, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerektiğini ve satış bedelinin tapu kaydı (paylı mülkiyet) veya mirasçılık belgesindeki paylar (elbirliği mülkiyeti) dikkate alınarak dağıtılması gerektiğini belirtmektedir. Davayı açan paydaş başlangıçta bu masrafları üstlense de, dava sonunda bu giderler tüm paydaşlara hisseleri nispetinde yansıtılır.

Bekletici Meseleler ve Davanın Sonucunu Etkileyebilecek Faktörler

Ortaklığın giderilmesi davasının görülmekte olduğu sırada, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilecek başka bir hukuki uyuşmazlığın varlığı söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 165/1 uyarınca, söz konusu diğer davanın veya hukuki durumun sonuçlanması "bekletici mesele" yapılabilir. Bekletici mesele kararı, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkemenin, pay ve paydaş durumunu, malın hukuki statüsünü etkileyecek olan diğer uyuşmazlığın çözümünü beklemesi anlamına gelir.

Örneğin, ortaklığın giderilmesine konu taşınmaz hakkında açılmış ve devam eden bir tapu iptali ve tescil davası varsa, bu davanın sonucu paydaşları ve pay oranlarını değiştirebileceğinden, ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılması gerekir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2015/11787 E., 2017/3489 K. sayılı kararı da bu yönde bir içtihattır ve derdest bir tapu iptali ve tescil davasının ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılması gerektiğini vurgulamıştır. Benzer şekilde, taşınmaz üzerindeki yapıların (muhdesatın) kime ait olduğu konusunda bir uyuşmazlık varsa ve bu konuda ayrı bir "muhdesatın aidiyetinin tespiti davası" açılmışsa, bu dava da ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele sayılabilir. Bu tür durumlar, davanın süresini uzatabilmekle birlikte, hak kayıplarının önlenmesi ve doğru bir karar verilmesi açısından zorunludur.

Hatay'da bir ortaklığın giderilmesi davası sürecine girildiğinde, yukarıda belirtilen özel durumlar, masraf paylaşımları ve potansiyel bekletici meseleler hakkında bilgi sahibi olmak, sürecin daha öngörülebilir ve etkin yönetilmesini sağlar. Bu karmaşık süreçlerde, paydaşların haklarını tam olarak koruyabilmeleri ve en doğru adımları atabilmeleri için bir avukattan hukuki destek almaları büyük önem taşımaktadır. Bu makalede ele alınan konular, Hatay'daki ortaklığın giderilmesi davalarına genel bir bakış sunmayı amaçlamış olup, her somut olayın kendi özel koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini unutmamak gerekir. Ortaklığın tanımından paylaşma biçimlerine, zorunlu arabuluculuktan görevli mahkemeye, muhdesat sorunlarından tarımsal arazilerin özel durumuna kadar pek çok detayı barındıran bu hukuki yolculukta, doğru bilgi ve strateji ile hareket etmek, adil bir sonuca ulaşmanın anahtarıdır.