Müteahhit inşaatınızı yarım bırakıp gittiyse çaresiz değilsiniz. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu devirlerinin iptali ve uğradığınız zararların tazmini için hangi adımları atmanız gerektiğini biliyor musunuz? Bu yazımızda, noterden ihtarname çekmekten dava sürecine, zamanaşımı sürelerinden Kentsel Dönüşüm Kanunu'ndaki özel haklara kadar tüm yasal süreci adım adım açıklıyoruz. Haklarınızı öğrenerek mağduriyetinizi giderin.

Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakması: Hukuki Tespit ve İlk Adımlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında karşılıklı güven ve edimlerin zamanında yerine getirilmesi esasına dayanan karmaşık hukuki metinlerdir. Ancak ekonomik dalgalanmalar, maliyet artışları veya müteahhidin kendi kusurundan kaynaklanan sebeplerle inşaat faaliyetlerinin durma noktasına gelmesi, arsa sahipleri için ciddi bir hukuki belirsizlik ve mağduriyet doğurur. Bu noktada, "inşaatın yarım bırakılması" kavramının subjektif bir hissiyattan çıkarılıp hukuki bir zemine oturtulması, atılacak adımların temelini oluşturur. Sürecin doğru yönetilmesi, hak kaybını önlemek ve nihai hedefe ulaşmak için kritik öneme sahiptir.

İnşaatın Hukuken Terk Edilmiş Sayılması

Bir inşaatın sözleşmeye aykırı olarak durması, her zaman hukuken "terk edilmiş" anlamına gelmez. Müteahhidin geçici olarak işleri yavaşlatması veya kısa süreli duraksamalar, tek başına sözleşmenin feshi için yeterli bir sebep oluşturmayabilir. Ancak bu durumun süreklilik arz etmesi ve müteahhidin işe devam etme niyetinin ortadan kalktığını gösteren somut delillerin varlığı, durumu değiştirir.

Bu noktada Yargıtay'ın yerleşik uygulamaları ve özellikle konuya ışık tutan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları yol gösterici olmaktadır. Yüksek Mahkeme'nin pratik uygulamalarında, bir müteahhidin inşaat sahasında hiçbir somut faaliyette bulunmadan yaklaşık 6 ay boyunca işi durdurması, inşaatı terk etme iradesinin güçlü bir karinesi olarak kabul edilmektedir. Bu 6 aylık süre, kanunda yazılı mutlak bir kural olmasa da, mahkemelerin müteahhidin temerrüde düştüğünü ve sözleşmeyi fiilen sonlandırdığını kabul etmesi için önemli bir ölçüttür.

Elbette bu sürenin dolması her zaman beklenmek zorunda değildir. Müteahhidin şantiyedeki tüm ekipmanlarını toplaması, işçileriyle ilişiğini kesmesi, iflasını açıklaması veya arsa sahibine inşaata devam etmeyeceğini açıkça beyan etmesi gibi durumlar, 6 aylık süre dolmadan da inşaatı terk ettiğinin ispatı olarak kullanılabilir. Bu durumun hukuken netleştirilmesi için arsa sahipleri, mahkemeye başvurarak bir delil tespiti talebinde bulunabilir. Bu talep üzerine mahkeme tarafından görevlendirilen bir bilirkişi heyeti, inşaat sahasına gelerek projenin fiziki gerçekleşme oranını, mevcut durumu ve terk edilme emarelerini bir raporla belgeler. Bu rapor, açılacak olan asıl davada (sözleşmenin feshi ve tazminat davası) en kuvvetli delillerden biri olacaktır.

İhtarname: Dava Öncesi Zorunlu ve Stratejik Hamle

İnşaatın terk edildiğine dair yeterli kanıtlar oluştuktan sonra, dava açmadan önce atılması gereken en önemli ve stratejik adım, müteahhide noter kanalıyla bir ihtarname göndermektir. İhtarname, basit bir uyarı mektubu olmanın çok ötesinde, hukuki sonuçlar doğuran resmi bir işlemdir. Bu adımın atlanması, ileride açılacak davada usuli eksikliklere yol açabilir ve arsa sahibinin haklıyken haksız duruma düşmesine neden olabilir.

İhtarname, iki temel amaca hizmet eder:

1. Müteahhidi Temerrüde Düşürmek: İhtarname, müteahhide sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesi için son bir fırsat tanır ve bu süre sonunda yükümlülük yerine getirilmezse, müteahhidin hukuken temerrüde düştüğünü (borcunu yerine getirmede geciktiğini) resmi olarak belgeler. Bu, gecikme tazminatı gibi talepler için yasal zemini oluşturur.

2. Sözleşmenin Feshi İradesini Bildirmek: İhtarnamede, müteahhide tanınan makul süre içerisinde inşaata yeniden başlamaması ve eksiklikleri gidermemesi halinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedileceği ve uğranılan tüm zararların tazmini için yasal yollara başvurulacağı açık ve net bir dille belirtilmelidir. Bu bildirim, arsa sahibinin iyi niyetini ve sorunu öncelikle sulh yoluyla çözme çabasını gösterir ki bu, mahkeme nezdinde olumlu bir izlenim bırakır.

Hazırlanacak ihtarnamede şu unsurların bulunması elzemdir:

• Tarafların bilgileri ve sözleşmenin tarihi/yevmiye numarası.
• Sözleşmeye göre müteahhidin hangi yükümlülüklerini (örneğin inşaatı süresinde tamamlama) ihlal ettiği.
• İnşaatın hangi tarihten beri durduğu ve terk edildiğine dair gözlemler.
• İhlallerin giderilmesi ve inşaata yeniden başlanması için tanınan makul bir süre (genellikle 15-30 gün).
• Verilen süre sonunda gereği yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği, tapu iptali, menfi ve müspet zararların tazmini için dava açılacağı gibi hukuki sonuçların net bir şekilde ifade edilmesi.

Bu ilk adımların titizlikle ve hukuki danışmanlık alınarak atılması, müteahhit tarafından yarım bırakılan bir inşaat projesinde arsa sahibinin haklarını en etkin şekilde korumasının ve mağduriyetini gidermesinin temelini oluşturur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Yargı Süreci

Müteahhidin inşaatı terk etmesi üzerine noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameye rağmen bir sonuç alınamaması, arsa sahiplerini hukuki sürecin bir sonraki ve en kritik aşamasına taşır: sözleşmenin feshi. Ancak bu fesih, arsa sahibinin tek taraflı bir beyanıyla veya basit bir bildirimle gerçekleşmez. Fesih sürecinin nasıl işleyeceği, öncelikle taraflar arasındaki sözleşmenin hukuki niteliğine bağlıdır ve çoğu zaman karmaşık bir yargı sürecini zorunlu kılar.

Sözleşmenin Niteliğine Göre Fesih Yolları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilme usulü, sözleşmenin geçerlilik şartını taşıyıp taşımadığına göre temelden farklılaşır. Bu ayrım, arsa sahibinin izleyeceği yol haritasını doğrudan belirler.

1. Adi Yazılı Şekilde Yapılmış (Geçersiz) Sözleşmeler: Türk Medeni Kanunu ve Noterlik Kanunu uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren veya devir vaadi niteliği taşıyan tüm sözleşmelerin resmi şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapılması zorunludur. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de bu nitelikte olduğundan, noterde yapılmamış, yani tarafların kendi aralarında adi yazılı olarak imzaladığı sözleşmeler hukuken kesin hükümsüzdür. Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak müteahhit herhangi bir hak iddia edemeyeceği gibi, arsa sahibi de bu sözleşmeyi sonlandırmak için dava açmak zorunda değildir. Genellikle bu durumda gönderilecek bir ihtarname ile sözleşmenin geçersizliğinin bildirilmesi ve müteahhidin şantiyeden elini çekmesinin talep edilmesi yeterlidir.

2. Noterde Düzenlenmiş (Geçerli) Sözleşmeler: Tarafların iradelerinin bir noter huzurunda resmi senede bağlandığı geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcutsa, durum tamamen farklıdır. Bu sözleşme, tarafları bağlayıcı, güçlü hukuki sonuçlar doğuran bir belgedir. Dolayısıyla feshi de ancak iki şekilde mümkündür:

   • Tarafların Anlaşması (İkale veya Fesihname): En ideal ve en az maliyetli yol, arsa sahibi ile müteahhidin anlaşarak yine noter huzurunda bir "fesih sözleşmesi" veya "ikale sözleşmesi" imzalamalarıdır. Bu belge ile taraflar, mevcut sözleşmeyi karşılıklı rıza ile ortadan kaldırdıklarını ve birbirlerinden olan hak ve alacaklarını nasıl tasfiye edeceklerini karara bağlarlar.
   • Dava Yoluyla Fesih: Müteahhidin anlaşmaya yanaşmadığı veya ulaşılamadığı durumlarda tek çare, mahkemeye başvurmaktır. Arsa sahibi, müteahhidin temerrüdü (borcunu yerine getirmemesi) nedeniyle sözleşmenin feshini talep eden bir dava açmalıdır.

Fesih İçin Mahkeme Kararının Zorunluluğu

Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, taraflardan birinin kusuruna dayanarak tek taraflı olarak sonlandırılması için mutlaka bir mahkeme kararı gereklidir. Arsa sahibinin noterden çektiği ihtarname, müteahhidi temerrüde düşürmek ve davada delil olarak kullanmak için zorunlu ve stratejik bir adımdır; ancak tek başına sözleşmeyi sona erdirme gücüne sahip değildir.

Mahkeme, fesih talebini değerlendirirken yalnızca "fesih kararı" vermekle kalmaz, aynı zamanda bu feshin sonuçlarını da düzenler. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları doğrultusunda, mahkemenin vereceği fesih kararının niteliği, inşaatın tamamlanma oranına göre belirlenir. Bu noktada iki temel fesih türü öne çıkar:

• Geriye Etkili Fesih: Mahkemenin görevlendireceği bilirkişi tarafından yapılan incelemede, inşaatın fiziki seviyesinin çok düşük olduğu (örneğin %10-20 gibi cüzi bir oranda) tespit edilirse, mahkeme sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verir. Bu, sözleşmenin en başından itibaren hiç yapılmamış sayılması anlamına gelir. Sonuçları şunlardır:

  • Taraflar, sözleşme uyarınca birbirlerine verdiklerini iade etmekle yükümlü olurlar.
  • Arsa sahibi, müteahhide devrettiği arsa paylarının tapusunun iptali ile kendi adına yeniden tescilini talep eder.
  • Müteahhit, yaptığı cüzi imalat için arsa sahibinden herhangi bir bedel veya arsa payı talep edemez. Zira yaptığı imalat, arsa sahibinin arazisinde bir "sebepsiz zenginleşme" olarak değil, kusurlu eyleminin bir sonucu olarak görülür.
  • Arsa sahibi, varsa menfi zararlarını (sözleşme yapılması nedeniyle kaçırılan diğer fırsatlar vb.) talep edebilir.

• İleriye Etkili Fesih: İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı (genellikle %90 ve üzeri) durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı gereği, sözleşmenin geriye etkili feshi hakkaniyete aykırı kabul edilir. Bu durumda mahkeme, sözleşmenin fesih tarihinden itibaren ileriye dönük olarak geçerli olmak üzere feshine karar verir. Bu durumda:

  • Sözleşme o ana kadar geçerliliğini korur.
  • Müteahhit, inşaatı tamamladığı oranda arsa payına hak kazanır.
  • Arsa sahibi, eksik kalan işlerin bedelini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararları (gecikme tazminatı/kira kaybı) müteahhitten talep edebilir. Bu alacak, müteahhidin hak ettiği arsa payından mahsup edilebilir veya ayrıca tazminat davasına konu olabilir.

Bu nedenle, fesih davası açmak, sadece sözleşmeyi bitirmek değil, aynı zamanda tapu kayıtlarının düzeltilmesi, zararların tazmini ve mülkiyet durumunun netleştirilmesi için atılması gereken en temel adımdır.

Feshin Sonuçları: Tazminat Hakları ve Zamanaşımı Süreleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararıyla feshedilmesi, hukuki sürecin sonu değil, aksine yeni bir aşamanın başlangıcıdır. Fesih kararı, taraflar arasındaki sözleşmesel bağı koparır ve bu noktadan sonra malvarlıksal sonuçların tasfiyesi gündeme gelir. Bu tasfiye sürecinde arsa sahibi, müteahhit ve hatta müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerin hak ve yükümlülükleri yeniden şekillenir. Bu hakların talep edilebilmesi ise kanunla belirlenmiş zamanaşımı sürelerine sıkı sıkıya bağlıdır.

Arsa Sahibi ve Üçüncü Kişilerin Hakları

Sözleşmenin feshi, özellikle inşaatın tamamlanma oranına göre farklı sonuçlar doğurur. Mahkemenin kararı "geriye etkili fesih" veya "ileriye etkili fesih" şeklinde olabilir ve bu ayrım, talep edilebilecek tazminat türünü doğrudan etkiler.

Arsa Sahibinin Hakları:

Fesih kararının ardından arsa sahibinin en temel hakkı, müteahhide devrettiği arsa paylarının iadesini talep etmektir. Bu, genellikle tapu iptal ve tescil davası yoluyla gerçekleştirilir. Bunun yanı sıra, arsa sahibinin uğradığı zararların tazminini isteme hakkı da bulunmaktadır. Bu zararlar şunları kapsayabilir:

• Menfi Zarar (Olumsuz Zarar): Mahkeme, inşaatın seviyesinin çok düşük olduğuna kanaat getirerek sözleşmenin geriye etkili feshine karar verirse, arsa sahibi "menfi zarar" talep edebilir. Menfi zararın amacı, arsa sahibini sözleşme hiç yapılmamış olsaydı bulunacağı ekonomik duruma geri getirmektir. Bu kapsamda; sözleşme için yapılan noter masrafları, dava ve avukatlık ücretleri gibi doğrudan masrafların yanı sıra, bu sözleşme nedeniyle daha iyi bir teklifi kaçırmasından doğan "kaçırılan fırsatlar" da talep edilebilir.
• Müspet Zarar (Olumlu Zarar): İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı ve geriye etkili feshin hakkaniyete aykırı olacağı durumlarda mahkeme "ileriye etkili fesih" kararı verebilir. Bu durumda arsa sahibi, sözleşme tam ve zamanında ifa edilmiş olsaydı elde edeceği menfaatlerin karşılanmasını, yani "müspet zararını" talep edebilir. Bu zararın en tipik kalemleri şunlardır:
  • Eksik ve Kusurlu İşler Bedeli: İnşaatın kalan kısmının tamamlanması için gereken maliyet.
  • Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı): Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, feshin gerçekleştiği tarihe kadar olan süre için mahrum kalınan kira gelirleri.

Üçüncü Kişilerin (Müteahhitten Daire Alanların) Durumu:

Bu süreçteki en kırılgan grup, genellikle müteahhitten kat irtifaklı tapu ile daire satın alan üçüncü kişilerdir. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ana sözleşmenin feshedilmesi, bu kişilerin mülkiyet haklarını doğrudan tehdit eder.

• Tapu Kaybı Riski: Sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi durumunda, müteahhidin arsa payı üzerindeki hakkı ortadan kalkar. Müteahhitten arsa payı devralan üçüncü kişinin tapusu da "yolsuz tescil" haline geleceğinden, arsa sahibinin açacağı dava neticesinde tapusunu kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır.
• Tazminat Talebi: Tapusunu kaybeden üçüncü kişi, ödediği bedelin iadesi ve uğradığı diğer zararlar için sadece kendi sözleşme yaptığı müteahhide karşı dava açabilir. Arsa sahibine karşı doğrudan bir talep hakkı bulunmamaktadır. Bu durum, üçüncü kişileri müteahhidin mali durumuyla baş başa bırakır ve ciddi mağduriyetlere yol açabilir.

Tazminat ve Alacak Taleplerinde Yasal Süreler

Hukuki hakların sonsuza dek kullanılması mümkün değildir. Kanun koyucu, hukuki istikrarı sağlamak amacıyla hakların belirli süreler içinde kullanılmasını zorunlu kılmıştır. Bu sürelere "zamanaşımı" denir ve sürenin dolması, hakkın dava yoluyla talep edilmesini engeller.

Müteahhidin inşaatı yarım bırakmasından doğan alacak ve tazminat talepleri, temel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen "eser sözleşmesi" hükümlerine tabidir. Bu çerçevede iki temel zamanaşımı süresi öne çıkar:

1. Genel Zamanaşımı Süresi: 5 Yıl Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan çoğu alacak talebi için uygulanacak olan genel zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre, alacağın muaccel olduğu, yani talep edilebilir hale geldiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

   • Gecikme tazminatı (kira kaybı) talepleri bu 5 yıllık süreye tabidir.
   • Eksik iş bedeli gibi alacaklar da yine aynı şekilde 5 yıllık zamanaşımına tabidir.

2. Ağır Kusur Halinde Zamanaşımı Süresi: 20 Yıl Türk Borçlar Kanunu, yüklenicinin (müteahhidin) kasıtlı olarak veya ağır ihmaliyle ayıplı bir eser meydana getirmesi durumunda, hak sahiplerini korumak için çok daha uzun bir zamanaşımı süresi öngörmüştür.

   • Eğer yapıdaki ayıp, müteahhidin ağır kusuru (örneğin, projeye aykırı olarak eksik demir kullanması, standart dışı ve dayanıksız malzeme seçmesi) veya hilesi (ayıbı bilinçli olarak gizlemesi) ile ortaya çıkmışsa, zamanaşımı süresi eserin teslim tarihinden itibaren 20 yıla kadar uzar. Bu hüküm, özellikle gizli ve sonradan ortaya çıkan, yapının güvenliğini tehdit eden ciddi kusurlar için arsa sahibine ve daireyi satın alan kişilere önemli bir güvence sağlamaktadır.

Bu sürelerin doğru bir şekilde tespiti ve takibi, hak kaybı yaşanmaması için hayati öneme sahiptir. Bu nedenle, fesih ve tazminat sürecinin mutlaka uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi tavsiye edilir.

Özel Durum: Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Projelerde Fesih (6306 Sayılı Kanun)

Müteahhidin inşaatı yarım bırakması, genel hükümlere tabi projelerde olduğu gibi, kentsel dönüşüm kapsamında yürütülen projelerde de karşılaşılan ciddi bir sorundur. Ancak, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, bu sürece özgü, arsa sahiplerini daha hızlı ve etkin bir şekilde korumayı amaçlayan özel düzenlemeler içermektedir. Genel Borçlar Kanunu hükümlerinden ayrılan bu özel yol, kat maliklerine mahkeme sürecine girmeden, idari bir yolla sözleşmeyi feshetme imkânı tanımaktadır. Bu durum, süreci önemli ölçüde hızlandırarak mağduriyetlerin daha çabuk giderilmesine olanak sağlar.

Karar Alma Süreci ve Gerekli Çoğunluk Oranı

Kentsel dönüşüm projelerinde kat maliklerinin birlikte hareket etme iradesi, sürecin temelini oluşturur. Kanun, bu birlikteliği sağlamak için özel bir karar yeter sayısı belirlemiştir. Normal şartlarda oybirliği gerektiren birçok karar, 6306 sayılı Kanun kapsamında çok daha ulaşılabilir bir çoğunlukla alınabilmektedir.

Sözleşmenin feshi için aranan en kritik şart, 2/3 Arsa Payı Çoğunluğu'dur. Bu kuralın anlamı şudur: Karar alınırken kat maliklerinin sayısı değil, sahip oldukları arsa paylarının toplamının, binanın toplam arsa payının üçte ikisine ulaşması esastır. Örneğin, 10 malikin olduğu bir apartmanda, arsa payı büyük olan 3 malik dahi bu çoğunluğu tek başına sağlayabilirken, arsa payı küçük olan 8 malikin oyu yetersiz kalabilir.

Bu çoğunluk sağlandığında, müteahhitten kaynaklanan belirli durumların varlığı halinde sözleşmenin feshi talep edilebilir. Kanun, bu durumları net sürelerle tanımlamıştır:

• İnşaata Başlamama: Kat malikleri tarafından 2/3 çoğunlukla karar alınıp müteahhitle sözleşme imzalandıktan sonra, müteahhidin bir yıl içinde inşaata hiç başlamamış olması fesih için geçerli bir sebeptir.
• İnşaatın Durması: İnşaat başladıktan sonra, yapım işinin en az altı aydır durmuş olması ve projenin ilerlemiyor olması durumunda da malikler fesih hakkını kullanabilir.

Bu şartlardan birinin gerçekleşmesi ve 2/3 arsa payı çoğunluğunun fesih yönünde karar alması halinde, alınan bu karar, feshe katılmayan veya toplantıda yer almayan diğer tüm malikler için de bağlayıcıdır. Bu sayede, azınlıkta kalan maliklerin süreci tıkamasının önüne geçilmiş olur.

Bakanlık Tarafından Belediyelere Devredilen Fesih Yetkisi

6306 sayılı Kanun kapsamında sözleşmelerin feshi için yetkili makam aslen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'dır. Ancak Bakanlık, işlemlerin yerinden ve daha hızlı yürütülmesi amacıyla önemli bir yetki devri yapmıştır. Bakanlık Makamı'nın 02/04/2021 tarihli ve 698002 sayılı Olur'u ile bu fesih yetkisi, belirli şartlar altında ilçe belediyelerine devredilmiştir. Bu devir, 05.04.2021 tarih ve 709714 sayılı yazı ile İstanbul'daki bütün ilçe belediyelerine bildirilmiş ve 20/04/2021 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir.

Bu devir sayesinde, yukarıda belirtilen şartları taşıyan kat malikleri, sözleşmenin feshi için Bakanlığa değil, doğrudan riskli yapının bulunduğu ilgili ilçe belediyesine başvurabilmektedir. Başvuru sırasında belediyeye sunulması gereken temel belgeler şunlardır:

• Fesih talebini içeren dilekçe.
• 2/3 arsa payı çoğunluğunun fesih yönünde iradesini gösteren noter onaylı karar tutanağı.
• Feshedilmek istenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bir sureti.
• Maliklerin tapu belgeleri ve vekaletnameler.

Belediye, yapılan başvuruyu ve sunulan belgeleri inceleyerek şartların oluştuğunu tespit ederse, sözleşmenin feshine karar verir ve bu durumu tapu siciline bildirerek gerekli şerhlerin kaldırılmasını sağlar. Bu idari fesih yolu, arsa sahiplerini uzun ve maliyetli mahkeme süreçlerinden kurtaran son derece önemli bir haktır.

Netice itibarıyla, müteahhidin inşaatı yarım bırakması karşısında arsa sahipleri ve konut alıcıları çaresiz değildir. Sürecin en başında, inşaatın 6 ay gibi bir süre boyunca durması halinde hukuki tespit yaptırmak ve noter kanalıyla ihtarname çekmek, atılacak ilk adımlardır. Genel hükümlere tabi projelerde sözleşmenin feshi için mahkeme kararı zorunlu iken, Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki projelerde 2/3 arsa payı çoğunluğu ile belediye üzerinden idari fesih gibi daha pratik bir yol bulunmaktadır. Tazminat taleplerinde ise Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen 5 yıllık genel ve müteahhidin ağır kusuru halinde 20 yıla uzayan zamanaşımı süreleri hak sahiplerini korumaktadır. Her iki durumda da sürecin karmaşıklığı, tapu iptali, tazminat hesaplamaları ve yasal prosedürlerin doğru işletilmesi, hak kaybı yaşanmaması adına profesyonel bir hukuki destek almayı zorunlu kılmaktadır.