Önalımda Rayiç Bedel Kuralı İptal Edildi: AYM Kararı

Anayasa Mahkemesi, paylı mülkiyette önalım (şufa) davalarında payın hâkimce belirlenen rayiç bedeli üzerinden ödeme yapılmasını öngören TMK m.734/2 hükmünü iptal etti. Karar 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı; iptal hükümleri 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Bu yazıda önalım hakkının şartları, süreler, bedel kuralının geçmişi, kararın gerekçesi ve geçiş dönemi ele alınmaktadır.

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan bir haktır. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 732. maddesine göre bu durumda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Anayasa Mahkemesi, konuya ilişkin kararında önalım hakkının, satış sözleşmesinin koşulları korunarak önalım hakkı sahibinin üçüncü kişi alıcının yerine geçmesini sağladığını belirtmiştir.

Kanun, yasal önalım hakkını 732 ila 734. maddelerde düzenler. 735. maddedeki sözleşmeden doğan önalım hakkı ise tapu kütüğüne şerh verilen bir sözleşmeye dayanır. Bu yazı yasal önalım hakkını konu almaktadır.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

TMK m.734/1 uyarınca önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Yani hakkın kullanılması için alıcıya karşı bir dava açılması gerekir.

Hakkın Kullanılamadığı Haller ve Feragat

TMK m.733'e göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Süreler

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. TMK m.733/4'e göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Maddenin kenar başlığı da hak düşürücü süreye işaret eder.

Satıştan itibaren işleyen azami süre, 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Aynı Kanunun geçici hükmüne göre bu değişiklikler, yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümler uygulanmaya devam eder.

Bedel Kuralının Geçmişi

7571 Sayılı Kanundan Önceki Düzenleme

Anayasa Mahkemesi, 3.6.2025 tarihli ve E.2024/152, K.2025/116 sayılı kararına atıfla, yasal önalım hakkını kullanan paydaşın üçüncü kişi alıcının ödediği satış bedelini ve tapu giderlerini karşılayarak payı devralabildiğini aktarmıştır. Mahkeme ayrıca 8.11.2023 tarihli ve E.2023/77, K.2023/190 sayılı kararında, TMK m.734'ün eski hâlindeki "satış bedeli" ibaresini Anayasa'ya aykırı görmemişti. Bu iki karara, 2026/162 sayılı kararın gerekçesinde atıf yapılmıştır.

7571 Sayılı Kanunla Gelen Rayiç Bedel Kuralı

7571 sayılı Kanun 24.12.2025 tarihinde kabul edilmiş, 25.12.2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Kanunun 36. maddesiyle TMK m.734'ün ikinci fıkrası değiştirilmiş; 37. maddesiyle eklenen geçici madde 1'in ikinci fıkrasında bu değişikliğin, yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanacağı öngörülmüştür. Değiştirilen fıkra şu dört kuralı içermektedir:

• Dava konusu payın rayiç bedeli, hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
• Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirleyeceği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
• Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
• Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Anayasa Mahkemesi, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 266. maddesine atıfla rayiç bedelin, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeri olduğunu belirtmiştir.

Anayasa Mahkemesinin Kararı

Karar Künyesi

Karar, Anayasa Mahkemesinin 16.7.2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararıdır ve 6.11.2026 tarihli, 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Dava, on üç asliye hukuk mahkemesinin itiraz başvurusu ile bir grup milletvekilinin açtığı iptal davası üzerine görülmüştür; itiraz yoluna başvuran mahkemeler arasında Hatay 3. Asliye Hukuk Mahkemesi de bulunmaktadır.

İptal Edilen Hükümler

Mahkeme, TMK m.734/2'nin birinci cümlesindeki "rayiç bedeli" ibaresini Anayasa'ya aykırı bularak oy çokluğuyla iptal etmiştir; dört üye karşı oy kullanmıştır. "Gecikmeksizin" ibaresi, ikinci cümledeki "kesin süre" ibaresi, fıkranın kalan kısmı ve geçici madde 1'in ikinci fıkrası ise 6216 sayılı Kanun'un 43. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca iptal edilmiştir. Mahkemeye göre "rayiç bedeli" ibaresinin iptali nedeniyle bu hükümlerin uygulanma imkânı kalmamıştır. Bu nedenle fıkranın tamamı iptal kapsamındadır.

Karar, önalım hakkının kendisini ortadan kaldırmamaktadır. İptal kapsamı TMK m.734/2 ile geçici madde 1/2'den ibaret olup 732 ve 733. maddeler kapsam dışındadır.

Gerekçenin Özü

Mahkeme, rayiç bedel kuralını Anayasa'nın 5. ve 35. maddeleri yönünden incelemiş; devletin mülkiyet hakkından doğan pozitif yükümlülüklerini esas almıştır. Kararın gerekçesinde şu hususlar öne çıkmaktadır:

• Kural, tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedelini esas almayıp payın bedelinin mahkemece rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngörmektedir. Böylece satıcı ve alıcının iradesi ortadan kalkmaktadır.
• Önalım hakkı sahibince alıcıya satış bedelinden farklı bir bedel ödenmesi, alıcının haksız kazanç elde etmesine ya da haksız yere zarara uğramasına yol açabilir.
• Önalım hakkı sahibi, ne kadar ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğrenmektedir; bu da onu belirsiz bir konuma sokmaktadır.

Mahkeme, önalım hakkının doğrudan Anayasa'dan doğmadığını, ancak kanunla getirildiği ve mülkiyet hakkına bağlı olarak kullanıldığı için mülkiyet hakkı kapsamında güvence altında olduğunu da belirtmiştir. Yukarıdaki gerekçelerle rayiç bedel kuralıyla taraflar arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna varmıştır. Anayasa'nın 2. maddesi yönünden ayrıca inceleme yapılmamıştır.

Karşı oy yazısında ise rayiç bedelin, satış bedelinin yüksek veya düşük belirlenmesinden bağımsız olarak taşınmazın gerçek değerini esas aldığı; satıştan uzun süre sonra hakkın kullanılması hâlinde enflasyon karşısında düşük kalan satış bedeli nedeniyle alıcının mağduriyetini önlediği ileri sürülmüştür.

Yürürlük Takvimi ve Geçiş Dönemi

Mahkeme, iptal hükümlerinin kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine oybirliğiyle karar vermiştir. Resmî Gazete'de yayım tarihi 6 Kasım 2026 olduğundan iptal 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecektir. Mevzuat Bilgi Sistemindeki TMK metninde de aynı tarih belirtilmektedir. Mahkeme, iptalle doğacak hukuki boşluğun kamu yararını ihlal edici nitelikte olduğunu belirterek bu süreyi gerekçelendirmiştir. Yürürlüğün durdurulması talepleri de iptalin ertelenmesi nedeniyle reddedilmiştir.

6 Ağustos 2027'ye Kadar

İptal hükümleri henüz yürürlüğe girmediği için bu tarihe kadar TMK m.734/2 ve geçici madde 1/2 yürürlüktedir. Yukarıda aktarılan rayiç bedel, kesin süre ve depo düzenlemesi bu nedenle 6 Ağustos 2027'ye kadar yürürlükte kalmaktadır.

Yürürlük Tarihinden Sonra

Karar metninde, iptal hükmü yürürlüğe girdikten sonra hangi bedel ölçütünün uygulanacağına dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Aynı şekilde yürürlük tarihinde görülmekte olan davaların nasıl sonuçlanacağı karar metninde ayrıca açıklanmamıştır. Bu konuda kanun koyucunun bir düzenleme yapıp yapmayacağı ve uygulamanın nasıl şekilleneceği takip edilmelidir.

Pratik Notlar

• Satışın hangi tarihte yapıldığı ve noter bildiriminin hak sahibine hangi tarihte ulaştığı ayrı ayrı tespit edilmelidir; çünkü üç aylık ve bir yıllık süreler farklı tarihlerden işlemeye başlar.
• Satışın 25.12.2025 tarihinden önce veya sonra yapılmış olması, uygulanacak azami süreyi etkiler.
• Yürürlükteki düzenlemeye göre dava açıldıktan sonra mahkeme tarafından belirlenen bedelin ve verilen kesin sürenin takibi gerekir; yatırma yükümlülüğü kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
• Tapu kaydı, satış bildirimi ve noter yazışmaları gibi belgeler muhafaza edilmelidir.
• Somut olayda süre, bedel ve usul konularında bir avukattan bilgi alınması yerinde olur.

Sık Sorulan Sorular

Anayasa Mahkemesi önalım hakkını kaldırdı mı?

Hayır. Karar TMK m.734/2 ile geçici madde 1/2'yi iptal etmektedir. Önalım hakkını düzenleyen TMK m.732 ve m.733 iptal kapsamında değildir; hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılmaya devam eder.

İptal ne zaman yürürlüğe girecek?

İptal hükümleri, kararın Resmî Gazete'de yayımlandığı 6 Kasım 2026 tarihinden dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecektir.

Önalım hakkında süre ne kadardır?

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. 25.12.2025'ten önce yapılmış satışlarda değişiklikten önceki hükümler uygulanmaya devam eder.

Her satışta önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca hak sahibi önalım hakkından feragat etmişse hak kullanılamaz.

Sonuç

Anayasa Mahkemesi, önalım davalarında payın rayiç bedeline göre ödeme yapılmasını öngören TMK m.734/2'yi ve buna bağlı geçici hükmü iptal etmiştir. Karar 6 Kasım 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanmış, iptal 6 Ağustos 2027'ye ertelenmiştir. Önalım hakkı varlığını korumakta; süreler ve kullanılamayacağı haller TMK m.733'e göre devam etmektedir. İptalden sonra uygulanacak bedel ölçütü karar metninde yer almadığından gelişmelerin izlenmesi gerekir. Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla 13 Kasım 2026 tarihli mevzuat ve karar metinlerine göre hazırlanmıştır; somut olay için hukuki destek alınması önerilir.