Taşınmaz hukukunda önemli bir müessese olan sözleşmeden doğan alım hakkı, taşınmaz sahiplerine ve yatırımcılarına stratejik avantajlar sunar. Bu hak sayesinde, önceden belirlenen koşullar altında taşınmazı öncelikli olarak satın alma imkanı elde edilir. Yazımızda önalım hakkının tanımı, kullanım koşulları, dava açma süreleri ve hukuki sonuçları detaylarıyla ele alınmaktadır.

Önalım Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği

Hakkın Tanımı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz sahibinin malını üçüncü bir kişiye satması durumunda, hak sahibine tek taraflı irade beyanı ile alıcı sıfatını kazanabilme yetkisi veren özel nitelikli bir haktır. Bu hak, esasen taşınmaz malikine getirilen iradi bir kısıtlama olup, belirli kişi veya kişilere taşınmazı öncelikle satın alma imkanı tanır.

Önalım hakkı, hukuki niteliği itibariyle yenilik doğuran bir hak kategorisinde yer alır. Bu özelliği nedeniyle hakkın kullanılması mutlaka dava açılması yoluyla gerçekleştirilir. Hak sahibi, önalım hakkını kullanmak istediğinde, tek taraflı irade beyanıyla bu hakkını ileri sürer ve böylece üçüncü kişi ile taşınmaz maliki arasındaki satış ilişkisine müdahale ederek kendisini alıcı konumuna getirir.

Bu hakkın en önemli özelliklerinden biri alacak hakkı niteliği taşımasıdır. Alacak hakkı olması nedeniyle, hak sahibi ile taşınmaz maliki arasındaki kişisel ilişkiye dayanır ve nisbi bir hak karakteri gösterir. Ancak tapuya şerh verilmesi halinde, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.

Yasal Düzenleme

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, Türk hukuk sisteminde iki temel kanunda düzenlenmektedir. TMK m.735 hükmünde kanuni önalım hakkının devamında yer alırken, asıl detaylı düzenlemesi TBK m.237 ve devamında yapılmıştır.

Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesinin ikinci fıkrası, sözleşmeden doğan önalım hakkının şerh süresinin azami on yıl olduğunu açık bir şekilde düzenlemektedir. Bu süre sınırlaması, hakkın süresiz olarak devam etmesini engelleyerek hukuki güvenlik sağlar.

TBK m.237 hükmü ise önalım hakkının kuruluşu, işleyişi ve sona ermesi ile ilgili temel esasları belirler. Bu madde kapsamında önalım hakkının yazılı şekilde kurulması zorunluluğu getirilmiştir. Yazılı şekil şartı, hakkın geçerliliği için aranan temel koşuldur ve bu gereklilik yerine getirilmediğinde sözleşme hükümsüz kalır.

Kanun koyucu, TBK m.238 ile önalım hakkının süresini en fazla on yıl olarak sınırlandırmıştır. Bu süre sınırlaması hem tapu şerhi hem de sözleşmede kararlaştırılan süre için geçerlidir. On yıldan uzun süreli önalım hakkı anlaşmaları hukuken geçersizdir.

Hakkın Çeşitleri

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, içeriği ve kapsamına göre iki temel türe ayrılmaktadır. Bu ayrım, hakkın kullanım şartları ve sonuçları açısından önemli farklılıklar doğurur.

Basit önalım sözleşmesi, taşınmaz sahibinin üçüncü kişi ile yapacağı satış sözleşmesine herhangi bir özel hüküm öngörmez. Bu durumda hak sahibi, üçüncü kişinin teklif ettiği koşullarla aynı şartlarda taşınmazı satın alma hakkına sahiptir. Basit önalım hakkında, satış bedeli ve diğer koşullar tamamen üçüncü kişinin teklifine bağlı olarak belirlenir.

Nitelikli önalım sözleşmesi ise taraflar arasında önceden belirlenmiş özel bedel ve koşulları içerir. Bu tür sözleşmelerde, hak sahibinin ödeyeceği bedel, ödeme şekli, vade koşulları gibi sübjektif esaslı unsurlar sözleşmede açıkça düzenlenir. Nitelikli önalım hakkında hak sahibi, piyasa koşullarından bağımsız olarak önceden kararlaştırılan şartlarla taşınmazı edinir.

Her iki tür önalım hakkında da tapuya şerh verilmesi mümkündür. Şerh verilmesi halinde hak, ayni hak vasfı kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Şerh verilmediği durumda ise hak yalnızca alacak hakkı olarak kalır ve sadece sözleşme tarafları arasında hüküm ifade eder.

Önalım hakkı ayrıca kuruluş şekline göre de sınıflandırılabilir. Hak hem sağlar arası işlemle hem de ölüme bağlı tasarrufla kurulabilir. Vasiyetname veya miras sözleşmesi yoluyla kurulan önalım hakları, mirasbırakanın ölümü ile birlikte hüküm doğurur ve belirtilen kişiler lehine hak tesis eder.

Önalım Hakkının Kurulması ve Şekil Şartları

Sözleşmeden doğan önalım hakkının geçerli bir şekilde kurulabilmesi için hukukumuzda belirli şekil şartlarının yerine getirilmesi zorunludur. Bu hakkın hem kurulması hem de üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından farklı koşullar söz konusudur.

Şekil Koşulları

TBK m.237/3 hükmü uyarınca sözleşmeden doğan önalım hakkının kurulabilmesi için yazılı şekilde yapılması gerekir. Bu düzenleme, önalım hakkı sözleşmelerinin geçerliliği açısından vazgeçilmez bir şarttır. Yazılı şekil şartı, hakkın önemli hukuki sonuçlar doğurması ve taşınmaz mülkiyeti üzerinde kısıtlama yaratması nedeniyle kanun koyucu tarafından öngörülmüştür.

Yazılı şekil koşulu, tarafların iradelerinin açık bir şekilde belgelenmesini sağlar ve sonradan çıkabilecek uyuşmazlıklarda delil teşkil eder. Bu şart yerine getirilmediğinde önalım hakkı sözleşmesi mutlak butlanla batıl olacaktır. Sözleşmeli önalım hakkı, sağlar arası işlemle veya ölüme bağlı tasarruf yoluyla da kurulabilir. Vasiyetname veya miras sözleşmesi ile kurulan önalım hakkında da yazılı şekil şartı aranır.

Kanun koyucu, sözleşmeli önalım hakkının kurulması için resmî şekil aramamıştır. Bu nedenle taraflar arasında imzalanan özel belge ile de geçerli bir önalım hakkı sözleşmesi kurulabilir. Ancak hakkın tapuya şerh edilebilmesi için farklı koşullar söz konusudur.

Tapuya Şerh Edilmesi

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, alacak hakkı niteliğinde olduğu için nispi bir haktır. Bu nedenle hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmesi gerekir. Şerh edilmeyen önalım hakkı yalnızca sözleşme tarafları arasında hukuki sonuç doğurur.

Tapuya şerh işlemi için önalım hakkı sözleşmesinin yazılı olması yeterlidir; ayrıca resmî şekil aranmaz. Şerh talebi, hak sahibi tarafından tapu müdürlüğüne yapılır ve gerekli belgeler ibraz edilir. Şerh işlemi tamamlandıktan sonra, önalım hakkı sahibi hakkını her türlü malik karşısında kullanabilir hale gelir.

TMK m.735/2 düzenlemesi uyarınca şerh süresinin azami on yıl olduğu belirlenmiştir. Bu süre, şerhin munzam etkisini düzenler ve şerhten sonraki on yıllık dönemde hakkın korunmasını sağlar. On yıl geçtikten sonra şerh kendiliğinden sona erer ve hakkın yeniden şerh ettirilmesi gerekir.

Şerh edilmiş önalım hakkı, taşınmazın mülkiyetinin kim adına tescil olduğuna bakılmaksızın kullanılabilir. Bu durum, önalım hakkının eşyaya bağlı olma özelliğinden kaynaklanır. Taşınmaz el değiştirse bile şerh devam ettiği sürece yeni malik karşısında da hak kullanılabilir.

Geçerlilik Şartları

Sözleşmeden doğan önalım hakkının geçerli bir şekilde kurulabilmesi için iradeyi sakatlayan hallerin bulunmaması gerekir. Hata, hile, ikrah gibi durumlar varsa sözleşme geçersiz olacaktır. Ayrıca tarafların fiil ehliyeti de tam olmalıdır.

Önalım hakkı sözleşmesinde süre belirtilmesi şart değildir. Süre belirtilmediğinde hak süresiz olarak kurulmuş sayılır, ancak şerh süresi on yıl ile sınırlıdır. Taraflar isterlerse on yıldan daha kısa bir süre de kararlaştırabilirler.

Sözleşmede önalım hakkının kapsamı ve koşulları açık bir şekilde belirlenmesi gerekir. Hangi durumlarda hakkın kullanılabileceği, bedelin nasıl belirleneceği ve bildirimin nasıl yapılacağı gibi hususların sözleşmede yer alması uyuşmazlıkları önler.

Önalım hakkı sözleşmesinin emredici hükümlere aykırı olmaması da gerekir. Kanunda öngörülen asgari koruma sürelerinden daha kısa süreler kararlaştırılamaz. Ayrıca hakkın kullanılmasını imkansız hale getiren koşullar da geçersiz olacaktır.

Sözleşmeli önalım hakkı basit veya nitelikli olarak kurulabilir. Basit önalım hakkında hak sahibi, üçüncü kişinin teklif ettiği koşullarda satın alma hakkına sahiptir. Nitelikli önalım hakkında ise önceden belirlenen özel bedel ve koşullar geçerli olur. Her iki türde de geçerlilik için yazılı şekil şartının yerine getirilmesi zorunludur.

Önalım Hakkının Kullanılması ve Dava Açma

Sözleşmeden doğan önalım hakkının fiili bir değer taşıması, bu hakkın doğru şekilde kullanılması ile doğrudan ilişkilidir. Hakkın kullanılabilmesi için belirli koşulların bir arada bulunması ve yasal sürelerin titizlikle takip edilmesi gerekmektedir.

Kullanım Koşulları

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle taşınmazın satış işlemi veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlemle devredilmesi gerekmektedir. TBK m.240 hükmüne göre, önalım hakkı yalnızca satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde doğar. Bu kapsamda gayrimenkul yatırım ortaklığı hisselerinin devri gibi işlemler de değerlendirilebilmektedir.

Hakkın kullanılabilmesi için satış işleminin önalım hakkı sahibine usulüne uygun şekilde bildirilmesi şarttır. Bildirim işlemi, hak düşürücü sürelerin başlangıcı açısından kritik önem taşımaktadır. Özellikle üç aylık sürenin işleyebilmesi için satışın noter aracılığıyla tüm hak sahiplerine bildirilmesi gerekmektedir.

Önalım hakkı sahibinin hakkından feragat etmemiş olması da kullanım için temel şartlardan biridir. Feragat işleminin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Ayrıca belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme yazılı şekilde yapılabilmektedir.

Dava Açma Süreleri

TBK m.242 hükmünde düzenlenen hak düşürücü süreler, önalım hakkının korunması açısından hayati önem taşımaktadır. Bu süreler kesin nitelikli olup, geçirildiğinde hakkın kullanılması artık mümkün olmamaktadır.

İlk süre, satışın bildirildiği tarihten itibaren üç aylık süredir. Bu sürenin işlemeye başlaması için satışın hak sahibine usulüne uygun şekilde bildirilmesi gerekmektedir. Bildirim işleminin noter kanalıyla yapılması halinde bu süre kesin olarak başlar. Bildirim yapılmadığı durumlarda ise üç aylık süre işlemeye başlamaz.

İkinci ve mutlak süre ise satışın yapılmasından itibaren iki yıllık süredir. Bu süre, bildirim yapılıp yapılmamasına bakılmaksızın satış tarihinden itibaren kesin olarak işlemeye başlar. İki yıllık süre geçtikten sonra, bildirim yapılmış olsa dahi önalım davası açma hakkı sona erer.

Sürelerin hesaplanmasında takvim günleri esas alınır ve sürelerin son günü resmi tatile rastlarsa bir sonraki iş günü sürenin bittiği kabul edilir. Dava açma süreleri hakkın özüne ilişkin olduğundan, mahkeme re'sen dikkate alır.

Davanın Sonuçları

Önalım davası yenilik doğuran dava niteliğindedir ve davanın kabulü halinde hukukî sonuçları kendiliğinden doğar. Dava sonucunda önalım alacaklısı ile alıcı arasında, satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı kapsam ve şartlarında bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

Mahkeme kararıyla önalım alacaklısının lehine tescil kararı verilmeden önce, önalım hakkı sahibi satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği süre içinde belirlenen yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmeden tescil işlemi gerçekleştirilemez.

Yargıtay uygulamasına göre, davalı tarafın açıkça muvafakat etmesi halinde bu yükümlülük teminat mektubu sunulmak suretiyle de yerine getirilebilmektedir. Bu durum özellikle yüksek bedelli taşınmazlarda nakit sıkıntısı yaşayan hak sahipleri için önemli bir alternatif oluşturmaktadır.

Dava sonucunda değer artışı nedeniyle ek ödeme talep edilemez. Önalım hakkı sahibi, orijinal satış sözleşmesindeki bedeli ödemek zorundadır. Ancak bedelde muvazaa durumunda, önalım hakkı sahibi bu durumu tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir ve gerçek bedelin ödenmesini talep edebilir.

Davanın kabul edilmesi halinde taşınmaz önalım alacaklısı adına tescil edilir ve böylece mülkiyet devri gerçekleşmiş olur. Bu süreçte alıcının iyi niyet durumu veya taşınmazda yaptığı iyileştirmeler önalım hakkının kullanılmasına engel teşkil etmez.

Önalım davası açıldığında taşınmazın üçüncü kişi adına tescil edilmiş olması halinde dava bu kişiye karşı, aksi halde satıcıya karşı açılır. Davanın reddedilmesi halinde ise mevcut satış işlemi geçerliliğini korur ve önalım hakkı sona erer.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, her ne kadar güçlü bir hukuki koruma sağlasa da, TBK m.240/2 hükmü ve diğer kanuni düzenlemeler çerçevesinde belirli durumlarda kullanılması mümkün değildir. Bu sınırlamalar, hakkın niteliği ve hukuk sistemimizin genel ilkeleri göz önünde bulundurularak belirlenmiştir.

İstisnai Haller

Türk Borçlar Kanunu'nun 240. maddesinin ikinci fıkrası, önalım hakkının kullanılamayacağı üç temel durumu açıkça düzenlemiştir. Bu haller, mirasın paylaşımında mirasçılara özgülenmesi, cebri artırma yoluyla satış ve kamu hizmetleri ve benzer amaçlarla edinme işlemleridir.

Mirasın paylaşımında mirasçılara özgülenmesi durumunda, taşınmazın belirli mirasçıya bırakılması miras hukuku kapsamında gerçekleşen bir işlem olduğundan, burada ticari bir satış söz konusu olmadığı için önalım hakkı doğmaz. Bu durum, miras hukukunun özgün yapısı ve aile hukuku ilişkilerinin korunması amacıyla öngörülmüştür.

Cebri artırma yoluyla satış hallerinde ise, taşınmazın satışı mahkeme kararı veya icra müdürlüğü tarafından gerçekleştirilen zorunlu bir işlem niteliğindedir. Bu durumda malik iradesine dayanan bir satış bulunmadığından, önalım hakkının kullanılması hukuki mantığa aykırı olacaktır.

Kamu hizmetleri ve benzer amaçlarla edinim söz konusu olduğunda da önalım hakkı kullanılamaz. Kamulaştırma işlemleri bu kapsamda değerlendirilir ve kamu yararı gözetilerek gerçekleştirilen bu işlemler önalım hakkının kullanımına engel teşkil eder.

Satış Dışı İşlemler

Önalım hakkının temel prensibi, taşınmazın satış işlemi ile devredilmesi üzerine kurulmuştur. Bu nedenle satış niteliği taşımayan devir işlemlerinde önalım hakkı kullanılamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 16.03.2004 tarihli kararında da belirtildiği üzere, satış niteliğinde olmayan temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

Bağışlama işlemleri önalım hakkının kullanılamayacağı temel durumlardan biridir. Bağışlama, karşılıksız bir temlik işlemi olduğu için satış kapsamında değerlendirilmez. Ancak bağışlama görünümü altında gizli bir satış işlemi yapıldığı durumunda, muvazaa iddiasıyla bu işlemin gerçek niteliği ortaya konulabilir.

Trampa işlemleri de önalım hakkının kullanılamayacağı bir diğer önemli alandır. Taşınmazların birbirleriyle değiştirildiği trampa sözleşmelerinde satış bedeli bulunmadığından, önalım hakkı doğmaz. Mahkeme kararlarında trampa işleminin muvazaalı olduğu iddia edildiğinde, taşınmazların trampa akdi tarihindeki değerleri belirlenerek aşırı nispetsizlik olup olmadığının tespit edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Şirket birleşmeleri ve devralmaları sırasında taşınmazların devri de önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar arasındadır. Bu işlemler ticaret hukuku kapsamında gerçekleşen özel nitelikli işlemler olduğundan, klasik satış işlemlerinden farklı değerlendirilir.

İntifa hakkı tesisi ve konut hakkı kurulması gibi sınırlı ayni hak tesisleri de satış niteliği taşımadığından önalım hakkının kullanım alanı dışında kalır. Bu hakların kurulması mülkiyetin devrini gerektirmediği için önalım hakkı doğurmaz.

Vakıf kurma amacıyla yapılan devir işlemleri de kamu yararı ve dini amaçlar gözetilerek önalım hakkının istisnası kapsamında değerlendirilir. Özellikle hayır kurumları lehine yapılan devirler bu kapsama girer.

Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri karma nitelikli sözleşmeler olduğu için, buradaki devir işlemi pure bir satış olmaktan çok, bakım yükümlülüğünün karşılığı niteliğindedir. Bu nedenle önalım hakkının kullanımına imkan tanımaz.

Son olarak, düzenleme ortaklık payı kesilmesi ve arazi toplulaştırması gibi imar hukuku kapsamındaki işlemler de kamu yararı gözönüne alınarak önalım hakkının istisnalarından sayılmıştır. Bu durumlar hem kamu yararını hem de imar düzeninin sağlıklı işleyişini hedeflediği için özel koruma altına alınmıştır.

Önemli Yargıtay Kararları ve Muvazaa Durumları

Sözleşmeden doğan önalım hakkının uygulanmasında karşılaşılan en karmaşık durumlardan biri, satış bedelinde muvazaa iddialarıdır. Yargıtay'ın bu konudaki içtihatları, önalım hakkının etkin bir şekilde korunması için önemli kriterler belirlemiştir.

Bedel Muvazaası

Önalım hakkının ihlali amacıyla yapılan bedel muvazaası iki farklı şekilde ortaya çıkabilir. İlk durumda, satış bedelinin gerçek değerinden yüksek gösterilmesi söz konusudur. Bu durumda önalım hakkı sahibi zarar görmekte ve hakkını kullanmak için olağandan fazla bedel ödemek zorunda kalmaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 16.03.2004 tarihli, 2004/1094 Esas ve 2004/1756 Karar sayılı kararına göre, tapudaki işlemin tarafı olmayan davacı muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir.

İkinci durumda ise satış bedelinin düşük gösterilmesi halinde alıcı zarar görmektedir. Ancak "kimse kendi muvazaasına dayanamaz" ilkesi gereği, alıcı bu durumu ileri süremez. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 14.03.2016 tarihli, 2015/15015 Esas ve 2016/3195 Karar sayılı kararında vurgulandığı üzere, bedelde muvazaa iddiasında keşif raporu tek başına yeterli olmayıp, diğer delillerin tamamlayıcısı durumundadır.

Trampa işlemlerinde de benzer sorunlar yaşanabilmektedir. Mahkemeler, trampa işleminin muvazaalı olduğu iddia edildiğinde, mahallinde keşif yaparak ve diğer delilleri toplayarak taşınmazların trampa akdi tarihindeki değerlerini belirlemekte, aşırı nispetsizlik olup olmadığını tespit etmektedir.

Emsal Kararlar

Türk yargı sistemi açısından dönüm noktası niteliği taşıyan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 11.06.1947 tarihli, 1947/5 Esas ve 1947/18 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, önalım hakkını kullanan paydaşların eşit oranda yararlanacağı ilkesini benimsemiştir. Bu karar, günümüzde de geçerliliğini korumakta ve benzer davalarda emsal teşkil etmektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 07.01.2020 tarihli, 2019/4628 Esas ve 2020/137 Karar sayılı kararında bu ilke yeniden teyit edilmiştir. Karara göre, önalım hakkını kullanan paydaşlar pay oranları ne olursa olsun eşit oranda yararlanır. Asli müdahale veya davaların birleştirilmesi yoluyla diğer paydaşların katılması halinde onlar da eşit oranda yararlanır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 05.11.2018 tarihli, 2016/8170 Esas ve 2018/7395 Karar sayılı kararı ise dürüst davranma ilkesi açısından önemli bir içtihat oluşturmuştur. Fiili taksim halinde paydaşlardan birinin kullandığı yeri üçüncü kişiye satması durumunda, o yerde hak iddia etmeyen davacının önalım hakkı kullanması TMK 2. maddedeki dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağı belirtilmiştir.

İspat Yükü

Muvazaa iddialarında ispat yükü özel önem taşımaktadır. Önalım hakkı sahibi, resmi satış senedinde satış bedelinin yüksek gösterildiğini veya hukuki işlemde muvazaa yapıldığını iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir. Özellikle keşif raporu, bilirkişi incelemesi ve tanık beyanları bu süreçte kritik rol oynamaktadır.

Yargıtay, keşif raporunu tek başına yeterli bulmamakta, diğer delillerin de bulunmasını istemektedir. Bu yaklaşım, hem hakkın kötüye kullanılmasını önlemekte hem de gerçek muvazaa durumlarının tespit edilmesini sağlamaktadır.

Davalı üçüncü kişi, davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Ancak davacı, önalım hakkına engel olmak amacıyla yapılan manipülasyonları her türlü delille ispatlayabilir. Bu durum, önalım hakkının etkin korunması açısından son derece önemlidir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyetinin devri konusunda önemli bir denge unsuru oluşturmaktadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, bu hakkın hem kötüye kullanılmasını önlemekte hem de hak sahiplerinin mağdur edilmesine engel olmaktadır. Muvazaa durumlarında ispat yükünün detayları, dava açma sürelerinin kesin niteliği ve hakkın kullanılma koşulları, uygulamacılar açısından dikkatle takip edilmesi gereken hususlardır. Bu kapsamda, önalım hakkı kurulurken yazılı şekil şartına uyulması, tapuya şerh verilmesi ve hak düşürücü sürelere riayet edilmesi, hakkın etkin bir şekilde korunması için vazgeçilmez unsurlardır.