Yabancı yatırımcıların Türkiye'de tarım arazisi edinimi konusunda bilmeniz gereken tüm yasal düzenlemeler, prosedürler ve kısıtlamalar. 6302 sayılı Kanun ile getirilen yenilikler, Bakanlık onay süreçleri, miktar sınırlamaları ve tarımsal proje zorunlulukları hakkında kapsamlı rehber.

6302 Sayılı Kanun ile Getirilen Temel Değişiklikler

03 Mayıs 2012 tarihinde kabul edilen 6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun, Türkiye'de yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz edinimi konusunda tarihi bir dönüm noktası oluşturmuştur. Bu kanun ile 1934 yılından beri uygulanan temel ilkeler köklü bir şekilde değiştirilmiş ve yabancı yatırımcılar için Türkiye toprakları önemli ölçüde açılmıştır.

Mütekabiliyet İlkesinin Kaldırılması

6302 sayılı Kanun'un en devrim niteliğindeki değişikliği, mütekabiliyet ilkesinin tamamen kaldırılması olmuştur. Mütekabiliyet ilkesi, bir devlet vatandaşının yabancı bir devlette belirli haklardan yararlanabilmesinin, o yabancı devlet vatandaşlarının da kişinin vatandaşı olduğu devlette aynı haklardan yararlanmasına bağlı olması anlamına gelmekteydi.

1934 yılından 2012 yılına kadar uygulanan bu sistem kapsamında, yalnızca Türk vatandaşlarına da kendi ülkelerinde taşınmaz edinme hakkı tanıyan ülke vatandaşları Türkiye'de gayrimenkul satın alabilmekteydi. Bu durum, 53 ülke vatandaşının Türkiye'de taşınmaz edinebilmesine imkan tanımaktaydı.

6302 sayılı Kanun'un 1. maddesi ile bu koşul tamamen kaldırılmış ve Bakanlar Kurulu'na hangi ülke vatandaşlarının Türkiye'de taşınmaz edinebileceğini belirleme yetkisi verilmiştir. Bu değişiklik sonrasında, mütekabiliyet koşulu aranmaksızın 183 ülke vatandaşı Türkiye'de taşınmaz edinebilir hale gelmiştir.

Bu köklü değişiklik, Türkiye'nin yabancı yatırım politikasında liberalleşme yönünde atılan en önemli adımlardan biri olarak değerlendirilmektedir. Özellikle turizm, tarım ve gayrimenkul sektörlerinde yabancı sermaye girişini artırmayı hedefleyen bu düzenleme, ekonomik kalkınma stratejisinin bir parçası olarak hayata geçirilmiştir.

Miktar Sınırlamalarının Genişletilmesi

6302 sayılı Kanun ile yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmaz miktarlarında da önemli artışlar yapılmıştır. Önceki düzenlemede 2,5 hektar (25.000 m²) olan kişi başına maksimum edinim sınırı, yeni kanun ile 30 hektara (300.000 m² - 300 dönüm) çıkarılmıştır.

Bu 30 hektar sınırı, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülke genelinde edinebilecekleri toplam taşınmaz alanını ifade etmektedir. Ayrıca, Bakanlar Kurulu'na bu miktarı 2 katına kadar artırma yetkisi tanınmış olup, bu durumda sınır 60 hektara (600 dönüm) kadar çıkabilmektedir.

Miktar sınırlamalarında yapılan bir diğer önemli düzenleme ise ilçe bazında getirilen kısıtlamadır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinecekleri gayrimenkuller ile sınırlı ayni hakların toplam alanı, ilçe yüzölçümünün yüzde 10'unu geçemez. Bu düzenleme ile belirli bölgelerde yabancı mülkiyetinin aşırı yoğunlaşmasının önlenmesi amaçlanmıştır.

İlçe yüzölçümünün %10'u sınırlaması, özellikle küçük ilçelerde yabancı taşınmaz edinimini kontrol altında tutmayı hedeflemektedir. Bu oran, hem ulusal güvenlik hem de yerel halkın menfaatlerinin korunması açısından önem taşımaktadır.

Kanun ile getirilen bu genişletilmiş miktar sınırlamaları, özellikle tarım arazisi yatırımları ve büyük ölçekli turizm projeleri için yabancı yatırımcılara daha fazla alan sağlamıştır. Ancak bu serbestleşmenin yanında, ulusal güvenlik ve stratejik alanların korunması amacıyla çeşitli kontrol mekanizmaları da devreye sokulmuştur.

Bu değişiklikler sonucunda Türkiye, yabancı gayrimenkul yatırımları açısından dünyanın en liberal ülkelerinden biri haline gelmiş ve özellikle Ortadoğu, Avrupa ve Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar için cazip bir destinasyon olmuştur.

Tarım Arazisi Edinimi için Bakanlık Onay Süreci

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de tarım arazisi edinebilmeleri için 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi uyarınca mutlaka Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı'ndan önceden izin almaları gerekmektedir. Bu süreç, tarım arazilerinin korunması ve verimli kullanılması amacıyla 25/06/2012 tarihli 2012/3504 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile detaylandırılmıştır.

Ön İzin Zorunluluğu

Yabancı yatırımcılar tarım arazisi satın almadan önce Tarım ve Orman Bakanlığı'ndan ön izin almak zorundadır. Bu izin süreci, arazinin tarımsal üretim için uygunluğunun değerlendirilmesini kapsamaktadır. Bakanlık, arazinin mevcut durumu, toprak kalitesi, sulama imkanları ve bölgenin tarımsal potansiyelini dikkate alarak değerlendirme yapmaktadır.

İzin başvurusu sırasında yabancı yatırımcıların sunması gereken temel belgeler şunlardır:

• Kimlik belgesi ve pasaport fotokopisi
• İkamet belgesi veya vize durumu
• Satın alınacak araziye ilişkin tapu bilgileri
• Yatırım planı ve tarımsal faaliyet amacı beyanı
• Mali durumu gösteren belgeler

Bakanlık, başvuruları 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirmektedir. Bu kanun, tarım arazilerinin korunması ve sürdürülebilir kullanımı için temel ilkeleri belirlemektedir. İzin verme sürecinde, arazinin tarımsal niteliğinin korunması ve verimli kullanılması öncelikli kriterler arasında yer almaktadır.

İl Müdürlükleri bünyesinde kurulan Proje Değerlendirme ve İzleme Komisyonu, en az üç teknik elemandan oluşmakta ve başvuruları incelemektedir. Komisyon, projelerin teknik yeterliliğini, ekonomik fizibilitesini ve çevresel etkilerini değerlendirerek karar vermektedir.

Tarımsal Proje Sunma Yükümlülüğü

Tarım arazisi edinim izni alındıktan sonra, yabancı yatırımcılar tapuya tescil tarihinden itibaren 2 yıl içinde mutlaka tarımsal proje hazırlayarak İl Müdürlüğüne sunmak zorundadır. Bu 2 yıllık süre kesin olup, herhangi bir uzatma mümkün değildir. Süre geçtikten sonra projeler incelemeye alınamaz ve onaylanamaz.

Tarımsal proje kapsamında sunulabilecek faaliyet alanları şunlardır:

• Bitkisel üretim: Örtü altı tarım, topraksız tarım, tahıl üretimi, fide-fidan yetiştiriciliği, bahçe bitkileri, meyve-bağ üretimi, çay yetiştiriciliği, sebze üretimi, organik üretim, tıbbi ve aromatik bitkiler
• Hayvansal üretim: Kanatlı hayvancılık, küçükbaş hayvancılık, büyükbaş hayvancılık, arıcılık
• Su ürünleri yetiştiriciliği: Balık üretimi ve diğer su ürünleri

Proje onay süreci sırasında İl Müdürlüğü, projelerde eksiklik tespit ederse yabancı alıcıya 30 gün süre vermekte, gerektiğinde bu süre 30 gün daha uzatılabilmektedir. Proje onaylandıktan sonra Tapu Müdürlüğüne gönderilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine "tarımsal üretim projesidir" şeklinde kaydedilmektedir.

Onaylanan projeler, İl Müdürlüğü tarafından her yıl veya en az 2 yılda bir kontrol edilmektedir. Proje amaçlarına aykırı kullanım tespit edilirse, önce 30 günlük yazılı uyarı yapılmakta, düzeltilmezse 60 günlük ek süre verilmektedir. Bu süre sonunda da düzeltilmezse durum Tapu Müdürlüğüne bildirilmektedir.

Proje uygulaması ve üretim sürecinde, yabancının kendisi ve aile fertleri hariç, ihtiyaç duyulan iş gücü Türkiye'den karşılanmalıdır. Bu düzenleme, yerel istihdama katkı sağlanması amacını taşımaktadır.

Mücbir sebepler (seferberlik ilanı, sabotaj, doğal afetler, salgın hastalıklar, sıkıyönetim, bitki-hayvan hastalıkları, verimlilik sorunları ve adaptasyon uyumsuzlukları) durumunda proje süreleri revize edilebilmektedir. Bu durumlar objektif kriterlerle değerlendirilmekte ve gerekli belgelerle kanıtlanması gerekmektedir.

Özel Bölge Kısıtlamaları ve İzin Prosedürleri

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de tarım arazisi edinimi sürecinde, genel düzenlemelerin yanı sıra özel bölgelere ilişkin ek kısıtlamalar ve izin prosedürleri bulunmaktadır. Bu özel düzenlemeler, ülkenin güvenlik ve savunma ihtiyaçları gözetilerek oluşturulmuş olup, yabancı yatırımcıların mutlaka bilmesi gereken kritik hususlardır.

Askeri Bölge İzinleri

2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi uyarınca, askeri bölgelerde bulunan taşınmazların yabancı uyruklu gerçek kişiler tarafından edinimi Genelkurmay Başkanlığı'nın veya yetkilendireceği komutanlıkların iznine bağlıdır. Bu düzenleme, ülkenin savunma güvenliğini korumaya yönelik temel bir önlem niteliğindedir.

Askeri bölge kapsamında değerlendirilen alanlar şunlardır:

• Askeri birlik ve tesislerin bulunduğu bölgeler
• Stratejik öneme sahip savunma alanları
• Askeri havaalanları ve üsler çevresindeki güvenlik zonları
• Sınır bölgelerindeki askeri kontrol alanları

Genelkurmay Başkanlığı izni alınması gereken durumlarda, yabancı yatırımcının öncelikle ilgili askeri makamlarla iletişime geçmesi ve gerekli başvuru prosedürlerini tamamlaması gerekmektedir. Bu süreçte, yatırımcının kimlik bilgileri, yatırım amacı, proje detayları ve güvenlik soruşturması gibi kapsamlı bir değerlendirme yapılmaktadır.

İzin değerlendirme sürecinde askeri makamlar, ulusal güvenlik, savunma stratejileri ve bölgesel güvenlik faktörlerini dikkate almaktadır. Bu nedenle askeri bölgelerdeki taşınmaz edinim talepleri diğer bölgelere göre daha uzun sürede sonuçlanabilmekte ve daha katı kriterlere tabi tutulmaktadır.

Özel Güvenlik Bölgesi Düzenlemeleri

Askeri bölgelerin yanı sıra, özel güvenlik bölgesi olarak ilan edilen alanlarda da yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimi valilik iznine bağlıdır. Bu düzenleme, yerel güvenlik ihtiyaçları ve bölgesel özellikler gözetilerek uygulanmaktadır.

Özel güvenlik bölgesi kapsamına giren alanlar genellikle şunlardır:

• Terör faaliyetlerinin yoğun olduğu bölgeler
• Sınır güvenliği açısından hassas alanlar
• Stratejik tesislerin çevresindeki güvenlik zonları
• Özel güvenlik tedbirleri gerektiren coğrafi bölgeler

Valilik izni sürecinde, il düzeyinde güvenlik değerlendirmesi yapılmakta ve yabancı yatırımcının bölgesel güvenlik açısından risk teşkil edip etmediği incelenmektedir. Bu kapsamda:

• Yatırımcının geçmiş faaliyetleri araştırılmakta
• Yatırım projesinin bölgesel güvenliğe etkisi değerlendirilmekte
• Yerel güvenlik birimlerinin görüşü alınmakta
• Gerekli güvenlik soruşturması tamamlanmaktadır

Tarihsel Gelişim ve Yasal Değişiklikler

442 sayılı Köy Kanunu'nun 87. maddesi tarihsel olarak yabancıların köylerde arazi almasını yasaklamaktaydı. Bu madde, Cumhuriyet'in ilk yıllarında köy topraklarının korunması amacıyla getirilmiş önemli bir düzenlemeydi. Ancak sonraki yasal değişikliklerle bu yasak kaldırılmış ve günümüzde yabancıların köy sınırları içerisinde de belirli koşullarla taşınmaz edinebilmeleri mümkün hale gelmiştir.

Bu değişiklik sürecinde, ulusal güvenlik ve ekonomik kalkınma arasında denge kurma ihtiyacı öne çıkmıştır. Yabancı yatırımların teşvik edilmesi ile birlikte, stratejik alanların korunması gerekliliği de gözetilmiştir.

İzin Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler

Özel bölgelerde taşınmaz edinimi için izin başvurusu yapacak yabancı yatırımcıların hazırlaması gereken temel belgeler şunlardır:

• Kimlik ve vatandaşlık belgesi
• Yatırım projesi detayları
• Mali durum belgesi
• Güvenlik soruşturması için gerekli bilgiler
• Taşınmazın kullanım amacına ilişkin detaylı plan

İzin süreçleri, bölgenin özelliğine ve güvenlik seviyesine göre 3 ay ile 1 yıl arasında değişebilmektedir. Bu süreçte yatırımcıların sabırlı olması ve tüm prosedürlere eksiksiz uyum sağlaması kritik önem taşımaktadır.

Özel bölge kısıtlamaları, yabancı yatırımcılar için ek prosedürel yükümlülükler getirse de, ulusal güvenlik ve bölgesel istikrar açısından vazgeçilmez düzenlemelerdir. Bu nedenle yabancı yatırımcıların, yatırım kararı vermeden önce hedefledikleri bölgenin özel statüsünü araştırmaları ve gerekli izin prosedürlerini önceden planlamaları gerekmektedir.

Anayasa Mahkemesi Kararları ve Yasal Süreç

Türkiye'de yabancıların tarım arazisi edinimi konusundaki yasal düzenlemeler, Anayasa Mahkemesi'nin titiz denetimi altında şekillenmiştir. Bu süreçte yapılan düzenlemelerin büyük çoğunluğu, çeşitli anayasal gerekçelerle iptal edilmiş ve mevcut hukuki çerçeve uzun bir yargısal sürecin sonucunda oluşmuştur.

İptal Edilen Düzenlemeler

Yabancıların taşınmaz edinimi konusundaki yasal düzenlemeler tarihsel süreçte altı kez değişikliğe uğramış ve bu değişikliklerin neredeyse tamamı Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Bu iptal kararları, konunun anayasal hassasiyetini ve ulusal güvenlik boyutunu açıkça ortaya koymaktadır.

İlk büyük iptal kararı 1984 yılında yaşanmıştır. 3029 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik, Bakanlar Kurulu'na geniş yetkiler tanımış ancak bu düzenleme kısa sürede anayasal denetime takılmıştır:

Anayasa Mahkemesinin 13.06.1985 gün ve E:1984/14 K:1985/7 sayılı ve Resmi Gazetenin 24.08.1985 tarih ve 18582 sayılı nüshasında yayınlanan kararı ile anılan kanun tümüyle İPTAL edilmiştir.

Bu karar, Anayasa Mahkemesi'nin yabancıların taşınmaz edinimi konusundaki hassasiyetinin ilk işareti olmuştur. Mahkeme, Bakanlar Kurulu'na tanınan yetkilerin sınırsızlığı ve belirsizliği konularında ciddi endişeler taşımıştır.

İkinci iptal kararı 1986 yılında gelmiştir. 3278 sayılı Kanun ile yapılan benzer düzenleme de aynı akıbeti paylaşmıştır:

Anayasa Mahkemesi'nin 09.10.1986 gün ve E:1986/18 K:1986/24 sayılı ve Resmi Gazetenin 31.01.1987 tarih ve 19358 sayılı nüshasında yayınlanan kararı ile anılan kanun tümüyle İPTAL edilmiştir.

En kapsamlı iptal kararlarından biri 2005 yılında verilmiştir. 4916 sayılı Kanun ile yabancı tüzel kişilere de taşınmaz edinme hakkı tanınmış ve 442 sayılı Köy Kanunu'nun 87. maddesi kaldırılarak köy arazilerinin korunmasında ciddi bir gedik açılmıştır. Ancak bu düzenleme de Anayasa Mahkemesi'nin sert müdahalesine maruz kalmıştır:

Anayasa Mahkemesi'nin 14.03.2005 gün ve E:2003/70 K:2005/14 sayılı ve Resmi Gazetenin 26.04.2005 tarih ve 25797 sayılı nüshasında yayınlanan kararı ile anılan kanun tümüyle İPTAL edilmiştir.

2007 yılındaki kısmi iptal kararı ise 5444 sayılı Kanun'a yöneliktir. Bu kararda Anayasa Mahkemesi, yabancı gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların oranına ilişkin düzenleme ve 30 hektara kadar artırma yetkisini iptal etmiştir:

Anayasa Mahkemesi'nin 11.04.2007 gün ve E:2006/35 K:2007/48 sayılı ve Resmi Gazetenin 16.01.2008 gün 26758 sayılı nüshasında yayınlanan kararı ile 5444 sayılı Kanunun birinci maddesiyle yeniden düzenlenen 2644 sayılı Yasa'nın 35. maddesinin, birinci fıkrasının 'Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.' dördüncü tümcesi ile yedinci fıkrasının, '… ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite …' bölümü yönünden (Kısmen) İPTAL edilmiş diğer talepler RED EDİLMİŞTİR.

Yürürlükteki Hükümler

2011 yılındaki son büyük Anayasa Mahkemesi kararı 5782 sayılı Kanun'a ilişkindir. Bu kararda Mahkeme, sadece sınırlı bir hükmü iptal etmiş, diğer düzenlemelerin ayakta kalmasına izin vermiştir:

Anayasa Mahkemesinin 12.05.2011 tarih ve E:2008/79 K:2011/74 sayılı kararı ile sadece '2644 sayılı Tapu Kanunu'na eklenen Geçici 3. maddesinin ikinci fıkrasının' İPTALİNE karar verilirken diğer maddeleri için ise RED KARARI VERİLMİŞTİR.

Bu karar, Anayasa Mahkemesi'nin yaklaşımında bir yumuşama işareti olarak değerlendirilebilir. Mahkeme, yabancı gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketlerinin farklı hukuki durumlarda olduğunu kabul ederek, farklı kurallara tabi tutulmalarının Anayasa'nın 10. maddesindeki eşitlik ilkesine aykırı olmadığını belirtmiştir.

6302 sayılı Kanun ise bu yargısal sürecin sonunda hayata geçirilen ve halen yürürlükte olan düzenlemedir. Bu kanun, önceki deneyimlerden ders alınarak daha dikkatli bir şekilde hazırlanmış ve Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararlarına maruz kalmamıştır. Kanun ile mütekabiliyet ilkesinin kaldırılması, miktar sınırlarının genişletilmesi ve Bakanlar Kurulu'na ülke belirleme yetkisinin verilmesi gibi köklü değişiklikler yapılmıştır.

1734 sayılı genelge ile de uygulama detayları netleştirilmiş, yabancı uyruklu gerçek kişiler ve ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiliklerin başvurularının doğrudan reddedileceği hükme bağlanmıştır.

Anayasa