Tapu sicilindeki hatalı veya hukuka aykırı kayıtlar (yolsuz tescil), mülkiyet haklarınızı tehlikeye atabilir. Yolsuz tescilin ne olduğunu, nedenlerini, hukuki sonuçlarını ve en önemlisi tapu iptal ve tescil davası yoluyla haklarınızı nasıl koruyabileceğinizi bu makalede detaylıca inceliyoruz. TMK ve Yargıtay kararları ışığında, iyi niyetli üçüncü kişilerin durumu, dava süreçleri ve dikkat edilmesi gerekenler hakkında bilgi edinin.

Yolsuz Tescil: Tanımı, Türleri ve Tapu Sicilinin Temel İlkeleri

Taşınmaz mülkiyeti, bireylerin ve tüzel kişilerin en temel haklarından biri olup, bu hakkın güvencesi büyük ölçüde tapu sicilinin doğruluğu ve güvenilirliği ile sağlanır. Ancak çeşitli nedenlerle tapu sicilindeki kayıtlar, gerçek hukuki durumu yansıtmayabilir. İşte bu noktada "yolsuz tescil" kavramı devreye girer. Yolsuz tescil, mülkiyet hakkı başta olmak üzere ayni haklar üzerinde ciddi etkileri olabilen, hak kayıplarına ve hukuki uyuşmazlıklara yol açabilen önemli bir tapu hukuku sorunudur. Bu bölümde, yolsuz tescilin ne olduğunu, hangi şekillerde karşımıza çıkabileceğini ve tapu siciline egemen olan temel prensipleri detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, en genel tanımıyla, tapu kütüğünde yer alan bir kaydın, gerçek hak durumuna aykırı olması, yani maddi hukuk anlamında geçerli bir ayni hakkı yansıtmaması durumudur. Bir başka deyişle, tapu sicilindeki tescil ile gerçek mülkiyet veya diğer ayni hak durumu arasında bir uyumsuzluk söz konusudur. Bu uyumsuzluk, tescilin yapıldığı andan itibaren mevcut olabileceği gibi, başlangıçta geçerli olan bir tescilin sonradan hukuki geçerliliğini yitirmesiyle de ortaya çıkabilir.

Türk Medeni Kanunu (TMK), yolsuz tescil kavramına doğrudan bir tanım getirmese de, TMK Madde 1024/II bu durumu açıklığa kavuşturur: "Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur." Bu hüküm, tapu hukukumuzda geçerli olan sebebe bağlılık (illiyet) ilkesinin bir yansımasıdır. Yani, bir tescilin geçerli olabilmesi için, o tescile dayanak teşkil eden hukuki sebebin (örneğin bir satış sözleşmesi, bağışlama, mirasçılık belgesi vb.) de geçerli olması gerekir. Eğer hukuki sebep baştan itibaren yoksa veya geçersizse, ya da sonradan ortadan kalkarsa, yapılan tescil yolsuz hale gelir. Yargıtay içtihatlarında da yolsuz tescil, "yasanın öngördüğü usule uymayan hukuki bir işleme dayanılarak oluşturulan siciller" olarak tanımlanmaktadır.

Yolsuz Tescilin Türleri: Baştan ve Sonradan Yolsuzluk

Yolsuz tesciller, ortaya çıkış zamanlarına ve sebeplerine göre temel olarak iki ana kategoriye ayrılır:

1. Baştan İtibaren Yolsuz Olan Tesciller (Aslen Yolsuz Tescil): Bu tür yolsuzluk, tescilin yapıldığı anda, kurucu unsurlarında bir sakatlık bulunması durumunda söz konusu olur. Yani, tescil daha en başından itibaren hukuken geçerli bir temele dayanmamaktadır. Baştan yolsuz tescile yol açan başlıca durumlar şunlardır:

   • Geçerli Bir Hukuki Sebebin Bulunmaması veya Geçersiz Olması:
     • Şekil Eksikliği: Özellikle taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler (satış, bağış gibi) kanunen resmi şekle tabidir. Örneğin, TMK Madde 706 uyarınca taşınmaz satış sözleşmeleri tapu sicil müdürlüğünde resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu şekle uyulmadan yapılan bir sözleşmeye dayanılarak yapılan tescil baştan yolsuzdur.
     • Ehliyetsizlik: Tescil talebinde bulunan veya adına tescil yapılan kişinin hukuki işlem ehliyetine (ayırt etme gücüne sahip olmak, ergin olmak ve kısıtlı olmamak) sahip olmaması durumunda, yapılan işlem ve buna dayalı tescil geçersizdir.
     • Muvazaa (Danışıklı İşlem): Tarafların gerçek iradelerine uymayan, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla görünüşte bir işlem yapmalarıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 19 (Eski Borçlar Kanunu Madde 18) uyarınca muvazaalı işlemler kesin hükümsüzdür ve bu tür bir işleme dayanılarak yapılan tescil de yolsuzdur. Muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma) bu duruma tipik bir örnektir.
     • Kanunun Emredici Hükümlerine, Kamu Düzenine, Ahlaka, Kişilik Haklarına Aykırılık veya İmkansızlık: TBK Madde 27 (Eski BK Madde 27) uyarınca, konusu bu unsurlara aykırı olan veya baştan itibaren imkânsız olan sözleşmeler kesin hükümsüzdür. Bu tür bir sözleşmeye dayalı tescil de yolsuz olacaktır.
   • Tasarruf Yetkisinin Bulunmaması: Tescil talebinde bulunan kişinin, o taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkisinin olmaması (örneğin, malik olmayan birinin taşınmazı satması) durumunda yapılan tescil yolsuzdur.
   • Geçerli Bir Tescil Talebinin Olmaması: Tapu siciline tescil, kural olarak hak sahibinin veya yetkili temsilcisinin talebi üzerine yapılır. Geçerli bir talep olmaksızın yapılan tesciller de baştan yolsuzdur. Örneğin, sahte vekaletname ile yapılan bir talep sonucu gerçekleştirilen tescil bu kapsamdadır.

2. Sonradan Yolsuz Hale Gelen Tesciller: Bu durumda, tescil başlangıçta geçerli bir hukuki sebebe dayanarak ve usulüne uygun olarak yapılmıştır. Ancak, daha sonra ortaya çıkan bazı hukuki olaylar veya işlemler nedeniyle bu tescil, gerçek hak durumunu yansıtmaz hale gelir. Başlangıçta geçerli olan bir tescilin sonradan yolsuzlaşmasına neden olabilecek başlıca durumlar şunlardır:

   • Hukuki Sebebin Sonradan Ortadan Kalkması: Tescile dayanak teşkil eden hukuki işlem, sonradan geçersiz hale gelebilir. Örneğin, irade bozukluğu (hata, hile, korkutma) hallerinde, iradesi sakatlanan tarafın sözleşmeyi belirli bir süre içinde iptal etmesi durumunda (TBK Madde 30-39), bu sözleşmeye dayalı tescil sonradan yolsuzlaşır. Benzer şekilde, aşırı yararlanma (gabin) durumunda (TBK Madde 28) sözleşmenin iptaliyle tescil yolsuz hale gelebilir.
   • Ayni Hakkın Sicil Dışı Sona Ermesi: Bazı ayni haklar, tapu sicilinde herhangi bir işlem yapılmaksızın (sicil dışı) sona erebilir. Örneğin, bir taşınmazın tamamen yok olması (kamulaştırma, denize kayması vb.), süreli bir irtifak hakkının süresinin dolması, intifa hakkı sahibinin ölümü gibi durumlarda ayni hak sona erer. Bu durumda, sicildeki mevcut kayıt, terkin işlemi yapılana kadar gerçek durumu yansıtmayacağı için yolsuz hale gelir.

Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların durumunu göstermek, bu hakların kurulmasını ve devredilmesini sağlamak amacıyla devlet tarafından tutulan resmi bir sicildir. Bu sicilin hukuki işlemlerde güvenilir bir temel oluşturması için bazı temel ilkeler üzerine kurulmuştur. Yolsuz tescil ve sonuçlarını anlamak için bu ilkelerin bilinmesi önem taşır:

1. Aleniyet (Şeffaflık) İlkesi: Tapu sicili kural olarak herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfaları ve belgeleri inceleyebilir. Bu ilke, işlemlerin şeffaflığını ve denetlenebilirliğini sağlar.
2. Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m. 1023): Bu ilke, tapu hukukunun temel taşlarından biridir. TMK Madde 1023'e göre, "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." Yani, tapu sicilindeki bir kaydın doğru olduğuna güvenerek ve iyiniyetle (kaydın yolsuz olduğunu bilmeyerek ve bilmesi de gerekmeyerek) bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı, gerçek hak sahibi karşısında dahi korunur. Bu ilke, yolsuz tescil durumlarında dahi, iyiniyetli üçüncü kişilerin hak kaybına uğramasını engellemeyi amaçlar ve tapu işlemlerine olan güveni pekiştirir. Ancak bu koruma mutlak değildir ve belirli şartlara bağlıdır.
3. Tescil İlkesi: Taşınmazlar üzerindeki ayni hakların doğumu, devri veya sona ermesi kural olarak tapu siciline yapılacak tescil ile mümkün olur (TMK m. 705). Tescil, kurucu bir niteliğe sahiptir. Ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal gibi tescilsiz kazanım halleri de mevcuttur; bu durumlarda tescil açıklayıcı niteliktedir.
4. Sebebe Bağlılık (İlliyet) İlkesi: Yukarıda da belirtildiği gibi, tapu sicilindeki bir tescilin geçerliliği, o tescile dayanak teşkil eden hukuki sebebin (kazandırıcı işlemin) geçerliliğine bağlıdır. Hukuki sebep geçersiz ise, kural olarak tescil de yolsuz olur. Bu ilke, TMK m. 1024/II'de ifadesini bulmuştur.

Bu temel ilkeler, tapu sicilinin işleyişini ve yolsuz tescil durumlarında ortaya çıkacak hukuki sonuçları anlamada kilit rol oynar. Yolsuz bir tescilin varlığı, tapu siciline güven ilkesi ile gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkı arasında bir çatışma yaratabilir ve bu durumun çözümü, kanun ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenir.

Yolsuz Tescilin Doğurduğu Hukuki Sonuçlar ve Hak Sahiplerine Etkileri

Tapu sicilindeki bir kaydın, gerçek hukuki durumu yansıtmadığı hallerde ortaya çıkan yolsuz tescil, hem tapu siciline kayıtlı görünen kişi hem de gerçek hak sahibi açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur. Bu sonuçlar, mülkiyet hakkının kaybından, hakların kullanımındaki kısıtlamalara kadar geniş bir yelpazede kendini gösterebilir. Türk Medeni Kanunu (TMK), bu tür durumlar için çeşitli düzenlemeler getirerek, bir yandan tapu siciline güven ilkesini korumayı amaçlarken, diğer yandan gerçek hak sahiplerinin haklarını belirli koşullar altında güvence altına almaya çalışmaktadır.

İyi Niyetli Üçüncü Kişinin Kazanımının Korunması

Yolsuz tescilin en önemli ve tartışmalı sonuçlarından biri, Türk Medeni Kanunu Madde 1023 hükmü ile düzenlenen iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunmasıdır. Bu maddeye göre, "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." Bu hüküm, tapu sicilinin aleniyeti ve güvenilirliği ilkesinin bir yansımasıdır. Devletin sorumluluğu altında tutulan tapu sicilindeki kayıtlara güvenerek işlem yapan kişilerin, bu güvenlerinin boşa çıkmaması hedeflenir.

İyi niyet, bu korumanın temel şartıdır. Üçüncü kişi, tapu kaydının yolsuz olduğunu bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa iyi niyetli kabul edilir. Yargıtay içtihatlarında da vurgulandığı üzere, iyi niyetin varlığı, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Üçüncü kişinin, tescilin yolsuzluğunu bilebilecek durumda olmasına rağmen gerekli özeni göstermemesi, iyi niyet iddiasını ortadan kaldırabilir. Örneğin, taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle satın alan veya satıcının şüpheli davranışlarına rağmen işlem yapan kişi, iyi niyetli sayılmayabilir.

Bu koruma, gerçek hak sahibi için ciddi bir hak kaybı anlamına gelebilir. Zira, yolsuz bir tescile dayanarak iyi niyetle mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı geçerli sayıldığında, gerçek hak sahibi bu haklarını üçüncü kişiye karşı ileri süremez hale gelir. Bu durumda gerçek hak sahibinin, uğradığı zarar nedeniyle yolsuz tescile sebep olanlara veya kusurlu ise Devlete karşı tazminat davası açma hakkı saklıdır. Ancak, taşınmaz üzerindeki doğrudan hakkını yitirme riskiyle karşı karşıyadır. Bu nedenle, TMK Madde 1023, tapu hukukunun en temel ve üzerinde en çok durulan maddelerinden biridir.

Olağan Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanımı

Yolsuz tescilin bir diğer önemli sonucu, mülkiyetin zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesidir. Türk Medeni Kanunu Madde 712, olağan zamanaşımı ile mülkiyet kazanımını düzenlemektedir. Bu maddeye göre, "Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez."

Bu hükmün uygulanabilmesi için belirli şartların bir arada bulunması gerekir:

1. Geçerli Bir Hukuki Sebep Olmaksızın Malik Olarak Tescil: Tapu kaydında malik olarak görünen kişinin, bu tescile haklı bir dayanağı olmamalıdır. Yani, tescil baştan itibaren yolsuzdur.
2. Davasız ve Aralıksız On Yıl Zilyetlik: Tapuda malik olarak görünen kişi, taşınmazı on yıl boyunca fiilen zilyetliğinde bulundurmalı, bu zilyetlik kesintisiz olmalı ve bu süre zarfında kendisine karşı bir dava açılmamış olmalıdır.
3. İyi Niyet: Zilyedin, bu on yıllık süre boyunca, taşınmazın mülkiyetine sahip olduğuna dair iyi niyetli olması, yani gerçek durumu bilmemesi ve bilmesinin de gerekmemesi şarttır.

Bu şartlar gerçekleştiğinde, tapudaki yolsuz tescil kesinleşir ve adına yolsuz tescil bulunan kişi, taşınmazın mülkiyetini kesin olarak kazanır. Gerçek hak sahibi, bu sürenin sonunda artık tapu iptal ve tescil davası açarak hakkını geri alamaz. Bu durum, tapu sicilindeki kayıtların zamanla fiili duruma uyum sağlamasını ve hukuki istikrarı temin etmeyi amaçlar.

Benzer bir durum, TMK Madde 713/2'de düzenlenen olağanüstü zamanaşımı hallerinde de gündeme gelebilir. Her ne kadar bu madde doğrudan yolsuz tescil ile ilgili olmasa da, malikin tapu kütüğünden anlaşılamadığı veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan hallerde, taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Bu da, uzun süreli fiili durumların hukuken tanınmasına yönelik bir başka örnektir ve dolaylı olarak yolsuz tescil sonucu oluşmuş belirsizlikleri giderme potansiyeli taşır.

Gerçek Hak Sahibinin Karşılaştığı Kısıtlamalar

Yolsuz tescil, sadece tapuda malik olarak görünen kişi lehine sonuçlar doğurmaz; aynı zamanda gerçek hak sahibinin haklarını kullanmasını da önemli ölçüde kısıtlar.

Bu kısıtlamaların başında, Türk Medeni Kanunu Madde 992'de belirtilen mülkiyet karinesinden yararlanamama gelir. Bu maddeye göre, "Tapu sicilinde kayıtlı olan kimsenin, o taşınmazın maliki olduğu kabul edilir." Yolsuz tescil nedeniyle sicilde malik olarak görünmeyen gerçek hak sahibi, bu yasal karineden faydalanamaz. Bu durum, özellikle mülkiyetin ispatı gereken durumlarda (örneğin, bir istihkak davasında) gerçek hak sahibini zor durumda bırakır. İspat yükü ağırlaşır ve hakkını kanıtlaması güçleşir.

Bir diğer önemli kısıtlama ise Türk Medeni Kanunu Madde 705 ile ilgilidir. Bu madde, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının kural olarak tescille olacağını belirtir. Dolayısıyla, tapu sicilinde malik olarak görünmeyen gerçek hak sahibi, taşınmaz üzerinde hukuken geçerli tasarruf işlemlerinde bulunamaz. Örneğin, taşınmazı satamaz, bağışlayamaz, üzerinde ipotek gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez. Mülkiyet hakkının en temel yetkilerinden olan tasarruf yetkisi, yolsuz tescil nedeniyle fiilen kullanılamaz hale gelir. Bu durum, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını ekonomik olarak değerlendirmesini engeller ve onu sadece fiili zilyetlikle yetinmek zorunda bırakabilir.

Ayrıca, gerçek hak sahibi, yolsuz tescil nedeniyle taşınmazla ilgili idari ve hukuki işlemlerde taraf sıfatını ispatlamakta zorlanabilir. Vergi mükellefiyeti, kamulaştırma süreçleri gibi konularda tapu kaydı esas alındığından, gerçek hak sahibi çeşitli mağduriyetler yaşayabilir. Özetle, yolsuz tescil, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını kağıt üzerinde var olmasına rağmen fiiliyatta etkisiz hale getirebilen, ciddi ve kapsamlı kısıtlamalara yol açan bir durumdur. Bu nedenle, yolsuz tescilin fark edilmesi halinde vakit kaybetmeksizin hukuki yollara başvurulması büyük önem taşır.

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi: İdari ve Yargısal Çözüm Yolları

Tapu sicilindeki bir kaydın gerçeğe aykırı olması, yani yolsuz tescil durumu, mülkiyet hakkı başta olmak üzere birçok ayni hakkı doğrudan etkileyen ciddi bir sorundur. Ancak hukuk düzeni, bu tür hatalı veya hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesi için çeşitli mekanizmalar öngörmüştür. Yolsuz bir tescilin varlığı halinde, hak sahipleri hem idari yollarla tapu memuru nezdinde hem de yargısal yollarla mahkemeler aracılığıyla bu durumun düzeltilmesini talep edebilirler. Bu bölümde, yolsuz tescilin düzeltilmesine yönelik idari ve yargısal çözüm yolları, ilgili kanun maddeleri ve Yargıtay içtihatları ışığında incelenecektir.

Tapu Memurunca Düzeltme ve Terkin İşlemleri

Tapu sicilindeki yolsuzlukların her zaman mahkeme kararı gerektirmeyen, daha basit ve hızlı çözülebilecek türleri de bulunmaktadır. Türk Medeni Kanunu (TMK), tapu memuruna belirli şartlar altında düzeltme ve terkin yapma yetkisi tanımıştır.

TMK Madde 1027 uyarınca, tapu sicilindeki bir yanlışlık, kural olarak ilgililerin yazılı rızası olmadıkça tapu memuru tarafından ancak bir mahkeme kararıyla düzeltilebilir. Bu, tapu sicilinin güvenilirliği ve aleniyeti ilkelerinin bir gereğidir. Ancak, madde aynı zamanda ilgililerin yazılı rızasının bulunması halinde tapu memurunun düzeltme yapabileceğini de belirtir. Örneğin, bir isim yanlışlığı veya basit bir teknik hata, hak sahiplerinin tamamının yazılı muvafakati ile tapu müdürlüğünce re'sen düzeltilebilir. Bununla birlikte, basit yazı yanlışlıkları, yani tapu kütüğüne yapılan kayıtlarda harf, rakam veya kelime eksikliği, fazlalığı gibi ilk bakışta anlaşılabilen hatalar, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik (Tapu Sicili Tüzüğü) hükümleri uyarınca tapu memuru tarafından re'sen, yani herhangi bir talep veya mahkeme kararı olmaksızın da düzeltilebilir.

Bir diğer idari işlem ise terkin işlemidir. TMK Madde 1026'ya göre, bir ayni hakkın sona ermesiyle tescil hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, tapu sicilindeki bu kaydın terkinini (silinmesini) isteyebilir. Örneğin, bir ipotek borcunun tamamen ödenmesiyle ipotek hakkı sona erer ve taşınmaz maliki bu ipotek kaydının tapudan silinmesini talep edebilir. Tapu memuru bu istemi yerine getirirse, keyfiyet diğer ilgililere tebliğ edilir ve bu ilgililer, tebliğden itibaren otuz gün içinde bu terkine karşı dava açabilirler. Ayrıca, tapu memuru, terkin edilecek bir hakkın sona erdiğine dair kesin bir delil (örneğin, kesinleşmiş mahkeme kararı veya hak sahibinin ölümü gibi) elde ederse, re'sen hakime başvurarak bu ayni hakkın sona erdiğinin tespitini ve kaydın terkinini de isteyebilir. Bu idari düzeltme ve terkin yolları, genellikle uyuşmazlığın daha az olduğu veya hukuki durumun net olduğu hallerde pratik çözümler sunar.

Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davasının (TMK m.1025) Şartları ve Tarafları

İdari yollarla çözümün mümkün olmadığı veya taraflar arasında bir anlaşmazlığın bulunduğu durumlarda, yolsuz tescilin düzeltilmesi için yargı yoluna başvurmak kaçınılmazdır. Bu noktada temel dava türü, Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesinde düzenlenen Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası'dır. Bu dava, uygulamada sıklıkla "tapu iptal ve tescil davası" olarak da anılmaktadır.

Davanın Şartları: Bu davanın açılabilmesi için öncelikli ve temel şart, tapu sicilinde yolsuz bir tescilin bulunmasıdır. Yani, tapu kütüğündeki mevcut kaydın, taşınmazın gerçek hukuki durumuyla örtüşmemesi gerekir. Bu yolsuzluk, tescilin baştan itibaren geçersiz bir hukuki sebebe dayanması (örneğin, sahte vekaletname ile yapılan satış) veya sonradan hukuki sebebin ortadan kalkması (örneğin, geçerli bir sözleşmenin feshedilmesi) şeklinde ortaya çıkabilir. İkinci önemli şart ise, bu yolsuz tescil nedeniyle davacının ayni hakkının veya tapuya şerh edilebilen etkili bir kişisel hakkının zedelenmiş olmasıdır.

Davanın Tarafları:

• Davacı: Davacı, yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı (mülkiyet hakkı, sınırlı ayni haklar vb.) veya tapuya şerh edilmiş kişisel hakkı (örneğin, satış vaadi sözleşmesinden doğan hak) doğrudan etkilenen, zarara uğrayan kişidir. Bu kişi, gerçek hak sahibi olabileceği gibi, mirasçıları, iflas idaresi veya ilgili durumlarda diğer hak sahipleri de olabilir. Eğer taşınmaz elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyet) tabi ise, tüm maliklerin davayı birlikte açması gerekir. Paylı mülkiyette ise her paydaş, kendi payına ilişkin yolsuz tescilin düzeltilmesini dava edebilir.
• Davalı: Davalı, tapu sicilindeki yolsuz kayıt nedeniyle hak sahibi gibi görünen kişi veya kişilerdir. Eğer bu kişi ölmüşse, dava onun mirasçılarına (külli haleflerine) karşı açılır. Yolsuz tescile dayanılarak hak iktisap eden ve iyi niyetli olmayan cüz'i halefler (örneğin, taşınmazı yolsuz tescil sahibi kişiden devralan kötü niyetli alıcı) de davalı konumunda olabilir.

TMK Madde 1025, "İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır" hükmünü içerir. Bu, TMK Madde 1023'te düzenlenen tapu siciline güven ilkesinin bir yansımasıdır ve iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasını amaçlar.

Yetkili ve Görevli Mahkeme: Tapu sicilinin düzeltilmesi davalarında yetkili ve görevli mahkemenin doğru tespiti, davanın usulüne uygun yürütülmesi açısından kritik öneme sahiptir.

• Yetkili Mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 12 uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu, davanın yalnızca taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılabileceği anlamına gelir; taraflar anlaşarak dahi başka bir yer mahkemesini yetkili kılamazlar.
• Görevli Mahkeme: HMK Madde 2'ye göre, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda ve şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Tapu iptal ve tescil davaları da taşınmazın mülkiyetine ilişkin malvarlığı hakkı davaları olduğundan, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde görülür.

Davada İspat Yükü ve Zamanaşımı Durumu

Tapu sicilinin düzeltilmesi davasında, davanın kabul edilebilmesi için belirli hususların ispatlanması ve zamanaşımı gibi sürelerin dikkate alınması gerekmektedir.

İspat Yükü: Bu tür davalarda ispat yükü kural olarak davacı üzerindedir. Davacı, tapu sicilindeki mevcut tescilin yolsuz olduğunu, yani gerçek hukuki durumu yansıtmadığını ve sicilde hak sahibi olarak görünen kişinin aslında bu hakka sahip olmadığını veya hakkın kendisine ait olduğunu her türlü yasal delille (tanık, bilirkişi, keşif, tapu kayıtları, sözleşmeler vb.) ispat etmekle yükümlüdür. Davacının, aynı zamanda davalının kötü niyetli olduğunu (TMK m.1024 kapsamında) ispatlaması, özellikle yolsuz kayda dayanarak hak iktisap etmiş üçüncü kişilere karşı açılan davalarda önem arz eder.

Zamanaşımı Durumu: Tapu iptal ve tescil davalarının temel dayanağı ayni hak olduğundan, kural olarak bu davalar herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Mülkiyet hakkı gibi ayni haklar, zamanla ortadan kalkan haklardan değildir. Bu nedenle, gerçek hak sahibi, yolsuz tescilin varlığını öğrendiği andan itibaren ne kadar süre geçerse geçsin bu davayı açabilir.

Ancak, bu genel kuralın önemli istisnaları bulunmaktadır:

• Türk Medeni Kanunu Madde 712 (Olağan Zamanaşımıyla Kazanma): Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Bu durumda, gerçek hak sahibinin tapu iptal ve tescil davası açma hakkı, 10 yıllık sürenin dolması ve diğer şartların gerçekleşmesiyle ortadan kalkabilir.
• Türk Medeni Kanunu Madde 713 (Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanma): Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi veya tapu kütüğünden malikin kim olduğu anlaşılamayan ya da hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi olan kişi, belirli şartlar altında bu taşınmazın mülkiyetinin kendi adına tescilini isteyebilir.

Bu istisnai durumlar dışında, yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davaları süreye bağlı olmaksızın açılarak, tapu sicilinin gerçeğe uygun hale getirilmesi ve hak sahibinin hakkına kavuşması sağlanabilir. Her somut olayın kendi özelliklerine göre bu sürelerin ve şartların dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir.

Uygulamada Sık Görülen Tapu İptal ve Tescil Nedenleri ve Yargısal Yaklaşımlar

Tapu sicilindeki bir kaydın, gerçek hak durumunu yansıtmaması anlamına gelen yolsuz tescil, çeşitli hukuki nedenlere dayanabilir. Bu nedenler, tescilin en başından itibaren geçersiz olmasına yol açabileceği gibi, başlangıçta geçerli olan bir tescilin sonradan hukuki geçerliliğini yitirmesi şeklinde de ortaya çıkabilir. Uygulamada, tapu iptali ve tescil davalarına en sık konu olan durumlar ve Yargıtay'ın bu konulardaki yaklaşımları, mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 1025 uyarınca, ayni hakkı yolsuz olarak tescil edilmiş veya bu nedenle zedelenmiş olan kimse, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Bu davalarda, tescilin dayandığı hukuki sebebin geçersizliği temel argümanı oluşturur. Nitekim, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 19.11.2015 tarihli, 2014/10869 E. ve 2015/13384 K. sayılı kararı da tescilin hukuki sebebe bağlılığı (illilik) ilkesine vurgu yaparak, hukuki sebep geçersiz ise tescilin de geçersiz olacağını belirtmektedir.

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)

Uygulamada en sık karşılaşılan tapu iptal ve tescil nedenlerinden biri muris muvazaasıdır. Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesi durumunda muvazaadan söz edilir. Buradaki temel amaç, saklı pay sahibi mirasçıların ileride tenkis davası açmasını engellemek veya diğer mirasçıları miras hakkından yoksun bırakmaktır.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (YİBK) 01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı kararı, muris muvazaası davalarının hukuki temelini oluşturmaktadır. Bu karara göre, mirasbırakanın yaptığı görünüşteki sözleşme (örneğin satış), tarafların gerçek iradelerine uymadığından; gizli sözleşme (örneğin bağış) ise kanunda öngörülen şekil şartlarına (taşınmaz bağışında resmi şekil) uyulmadığından geçersizdir. Dolayısıyla, muvazaalı işleme dayanılarak yapılan tescil de yolsuz hale gelir ve mirasçılar, mirasbırakanın ölümünden sonra bu yolsuz tescilin iptali ile adlarına tescilini talep edebilirler. Muris muvazaasına dayalı davalar, mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan zamanaşımına tabi değildir. Davacılar, mirasbırakanın mal kaçırma kastını ve işlemin muvazaalı olduğunu her türlü delille ispatlayabilirler.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Bir diğer önemli tapu iptal ve tescil nedeni, vekilin kendisine verilen temsil yetkisini kötüye kullanarak işlem yapmasıdır. Vekalet sözleşmesi, vekil ile vekil eden arasında güçlü bir güven ilişkisine dayanır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 502 ve devamı, özellikle TBK madde 506 vekilin sadakat ve özen borcunu düzenler. Vekil, vekil edenin yararına ve onun iradesine uygun hareket etmekle yükümlüdür.

Vekilin, bu borcuna aykırı olarak, kendi veya üçüncü bir kişinin yararına, vekil edenin zararına olacak şekilde taşınmazı devretmesi halinde vekalet görevinin kötüye kullanılması gündeme gelir. Böyle bir durumda, vekil eden veya mirasçıları, yapılan işlemin iptali için dava açabilirler. Bu tür davalarda kritik nokta, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığıdır. Eğer üçüncü kişi, vekilin yetkisini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa (kötü niyetliyse veya TMK madde 3 anlamında iyi niyetli sayılamayacak durumdaysa), yapılan tescil yolsuzlaşır ve tapu iptali ile gerçek hak sahibi adına tesciline karar verilebilir. Yargıtay, vekil ile işlem yapan üçüncü kişinin, vekil edenin talimatlarını veya taşınmazın gerçek değerini araştırmadan düşük bir bedelle devralması gibi durumları kötü niyet karinesi olarak değerlendirebilmektedir.

Hukuki Ehliyetsizlik ve İrade Sakatlıkları

Tapu sicilindeki tescilin dayanağı olan hukuki işlemin geçerli olabilmesi için tarafların hukuki işlem ehliyetine sahip olması ve iradelerinin sağlıklı bir şekilde oluşmuş olması gerekir.

• Hukuki Ehliyetsizlik: TMK madde 15 uyarınca, ayırt etme gücü olmayan (örneğin akıl hastalığı, yaş küçüklüğü nedeniyle fiil ehliyeti kısıtlanmış ve yasal temsilcisinin onayı olmayan) bir kişinin yaptığı hukuki işlemler kesin hükümsüzdür. Bu nedenle, ehliyetsiz bir kişinin taşınmazını devretmesi veya adına bir ayni hak tesis edilmesi durumunda yapılan tescil baştan itibaren yolsuzdur. Ehliyetsizlik iddiası, işlemin yapıldığı tarihteki durumu esas alır ve genellikle Adli Tıp Kurumu raporlarıyla ispatlanır.
• İrade Sakatlıkları: Hukuki işlemin geçerliliği, tarafların iradelerinin özgürce ve sağlıklı bir şekilde oluşmasına bağlıdır. TBK madde 30-39 arasında düzenlenen hata (yanılma), hile (aldatma) ve ikrah (korkutma) gibi irade sakatlığı hallerinde, iradesi sakatlanan taraf, belirli süreler içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirerek sözleşmeyi iptal ettirebilir. Sözleşmenin iptaliyle birlikte, bu sözleşmeye dayanılarak yapılan tescil de yolsuz hale gelir. Ayrıca, TBK madde 28'de düzenlenen aşırı yararlanma (gabin) halinde de, bir sözleşmede edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve bu durum zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak meydana getirilmişse, zarar gören sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirerek veya oransızlığın giderilmesini isteyerek tescilin düzeltilmesini talep edebilir.

Kadastro ve İmar Uygulamalarından Kaynaklanan İptal Sebepleri

Taşınmazların ilk defa tapu siciline kaydedildiği kadastro çalışmaları sırasında yapılan hatalar veya sonrasında gerçekleştirilen imar uygulamalarındaki usulsüzlükler de tapu iptal ve tescil davalarına neden olabilir.

• Kadastro Tespitlerine İtiraz: Kadastro çalışmaları sırasında, taşınmazın mülkiyet durumu, sınırları veya niteliği hatalı tespit edilebilir. Bu tespitlere karşı, askı ilan süresi içinde (genellikle 30 gün) Kadastro Mahkemesi'nde dava açılabilir. Bu süre kaçırılırsa, kadastro tespitlerinin kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre içinde genel mahkemelerde (Asliye Hukuk Mahkemesi) tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
• İmar Uygulamaları: 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında yapılan parselasyon, ifraz, tevhit gibi imar uygulamaları sırasında da hatalı işlemler yapılabilir. Örneğin, düzenleme ortaklık payının yanlış hesaplanması, kamuya terk edilmesi gereken alanların özel mülkiyete konu edilmesi gibi durumlar, ilgili idari işlemin iptaliyle birlikte tapu kaydının da düzeltilmesini gerektirebilir. Bu tür davalar genellikle İdare Mahkemeleri'nde görülmekle birlikte, sonuçları tapu sicilini doğrudan etkiler.

Bu sayılan nedenler, uygulamada sıkça karşılaşılan tapu iptal ve tescil davası sebeplerinin başlıcalarıdır. Her bir durum, kendi özel koşulları içinde değerlendirilmeli ve somut olayın özelliklerine göre hukuki strateji belirlenmelidir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, bu tür davalarda yol gösterici niteliktedir.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Usul Hükümleri ve Süreç Yönetimi

Yolsuz tescil nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkı gibi temel bir hakkı ilgilendirmesi ve karmaşık hukuki süreçler içermesi nedeniyle titizlikle yürütülmelidir. Davanın başarıya ulaşması, maddi hukuka ilişkin iddiaların ispatı kadar, usul hükümlerine riayet edilmesine de bağlıdır. Bu bölümde, tapu iptal ve tescil davalarında taraf sıfatı (husumet), harç ve yargılama giderleri, ihtiyati tedbir talebi ve kötü niyet iddiasının ileri sürülmesi gibi önemli usulü konulara ve süreç yönetimine değinilecektir.

Davada Taraf Sıfatı (Husumet)

Tapu iptal ve tescil davalarında doğru hasma (davalıya) davanın yöneltilmesi, davanın esasına girilebilmesi için olmazsa olmaz bir şarttır. Taraf sıfatı, dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder ve mahkemece re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır.

Aktif Husumet (Davacı Sıfatı): Davacı, tapu sicilindeki yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen veya tapu kaydının kendi adına düzeltilmesini istemekte hukuki yararı bulunan kişidir. Bu kişi, gerçek hak sahibi, mirasçıları veya iflas idaresi gibi hukuken yetkilendirilmiş kişiler olabilir.

Pasif Husumet (Davalı Sıfatı): Tapu iptal ve tescil davası, kural olarak, tapu sicilinde adına yolsuz tescil bulunan kişiye karşı açılır. Yani, mevcut tapu kaydında malik olarak görünen kişi davalıdır. Eğer bu kişi ölmüşse, dava mirasçılarına yöneltilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları da bu yöndedir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/483 E., 2021/1698 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, tapu iptal ve tescil davasının, taşınmazın tapuda kayıtlı malikine karşı açılması gerekmektedir. Vekaleten işlem yapan kişinin (malik değilse) pasif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Davanın yanlış kişiye yöneltilmesi, husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle, dava açılmadan önce güncel tapu kayıtları dikkatle incelenmeli ve davalı doğru tespit edilmelidir.

Harç ve Yargılama Giderleri

Tapu iptal ve tescil davaları, konusu para ile ölçülebilen malvarlığı haklarına ilişkin davalardır. Bu nedenle, bu davalarda kural olarak nispi harç uygulanır. Nispi harç, dava konusu taşınmazın değeri üzerinden belirli bir oranda hesaplanır. Davacı, dava dilekçesiyle birlikte bu nispi harcın bir kısmını (peşin harç) mahkeme veznesine yatırmak zorundadır. Harçlar Kanunu Madde 30-32 uyarınca, harcın eksik yatırılması veya hiç yatırılmaması durumunda, mahkeme davacıya eksikliği tamamlaması için süre verir. Verilen sürede harç tamamlanmazsa dosya işlemden kaldırılabilir veya dava açılmamış sayılabilir.

Yargılama giderleri ise, davanın yürütülmesi için yapılan masrafları (tebligat giderleri, bilirkişi ücretleri, keşif masrafları vb.) ve avukatlık ücretini kapsar. Kural olarak, dava sonunda haksız çıkan taraf yargılama giderlerini ve karşı taraf vekalet ücretini ödemeye mahkum edilir. Ancak, bazı durumlarda davalıların davaya karşı çıkma iradeleri yoksa ve talebi kabul ediyorlarsa, yargılama giderlerinden sorumlu tutulmayabilirler.

İhtiyati Tedbir Talebi

Tapu iptal ve tescil davaları uzun sürebilen davalardır. Bu süreçte, davalı tarafın dava konusu taşınmazı üçüncü kişilere devretme veya üzerinde başkaca haklar tesis etme riski bulunmaktadır. Böyle bir durumda, davanın sonunda haklı çıksa bile davacının hakkına kavuşması zorlaşabilir veya imkansız hale gelebilir. Bu riski bertaraf etmek amacıyla, davacı, dava dilekçesiyle birlikte veya davanın herhangi bir aşamasında ihtiyati tedbir talep edebilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 389 vd. maddelerinde düzenlenen ihtiyati tedbir, dava konusu taşınmazın başkasına devrinin önlenmesi veya üzerine şerh konulması gibi geçici hukuki koruma önlemleridir. Mahkeme, ihtiyati tedbir talebini değerlendirirken, davacının iddialarının yaklaşık ispatını ve tedbir kararı verilmemesi halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğma ihtimalini göz önünde bulundurur. Genellikle mahkeme, ihtiyati tedbir kararı verirken davacıdan bir miktar teminat yatırmasını da isteyebilir. Bu teminat, haksız çıkması durumunda karşı tarafın uğrayabileceği zararları karşılamak amacıyla alınır.

Kötü Niyet İddiasının İleri Sürülmesi ve İspatı

Daha önceki bölümlerde de belirtildiği gibi, TMK Madde 1023 uyarınca tapu siciline güvenerek iyi niyetle hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımları korunur. Ancak, bu korumanın bir sınırı vardır: kötü niyet. Eğer tapu sicilindeki yolsuz kayda dayanarak hak kazanan kişi kötü niyetli ise, yani tescilin yolsuz olduğunu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, TMK Madde 1023 korumasından yararlanamaz.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (08.11.1991 T. 1990/4 E. 1991/3 K.) bu konuda önemli bir ilke ortaya koymuştur. Buna göre, kötü niyet iddiası bir def'i (savunma) değil, bir itirazdır. Bu nedenle, davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Davacının, davalının kötü niyetli olduğunu ispatlaması, davanın seyri açısından kritik öneme sahiptir.

Kötü niyetin ispatı, her somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterir. Davalının, taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle satın alması, tapudaki yolsuzluğu bilebilecek durumda olması (örneğin, taraflar arasında yakın bir ilişki olması, taşınmazla ilgili uyuşmazlıkların bilinir olması vb.) gibi durumlar kötü niyetin varlığına karine teşkil edebilir. Türk Medeni Kanunu Madde 3 uyarınca, kanunun iyi niyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda, durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz. Mahkeme, kötü niyet iddiasını değerlendirirken tüm delilleri (tanık beyanları, belgeler, keşif, bilirkişi raporları vb.) birlikte değerlendirerek bir sonuca varır.

Sonuç olarak, yolsuz tescil, tapu sicilinin temelini oluşturan güven ilkesini zedeleyen ve mülkiyet hakkı için ciddi bir tehdit oluşturan bir durumdur. Türk Medeni Kanunu, bu tür hukuka aykırı durumların düzeltilmesi için hak sahiplerine tapu iptal ve tescil davası açma imkanı tanımıştır. Bu dava, tescilin baştan itibaren veya sonradan yolsuz hale gelmesine neden olan hukuki sebebin yokluğu, ehliyetsizlik, muvazaa, irade sakatlıkları gibi çeşitli nedenlere dayanabilir. Davanın en önemli sonuçlarından biri, TMK Madde 1023 uyarınca iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunması ilkesi olmakla birlikte, TMK Madde 1024 kötü niyetli kazanımları himaye etmez. Ayni hakkı zedelenen kişi, TMK Madde 1025'e dayanarak tapu sicilinin düzeltilmesini talep edebilir. Muris muvazaası ve vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi özel durumlar, uygulamada sıkça karşılaşılan dava türleridir. Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülen bu davalar, kural olarak mülkiyet hakkına dayandığı için zamanaşımına tabi değildir. Ancak, davanın usulüne uygun yürütülmesi, doğru hasma yöneltilmesi, harçların yatırılması, gerektiğinde ihtiyati tedbir talep edilmesi ve özellikle kötü niyet iddiasının somut delillerle desteklenmesi, hak kaybının önlenmesi açısından hayati önem taşımaktadır. Bu karmaşık süreçte, bir hukuk uzmanından destek almak, haklarınızın etkin bir şekilde korunmasını sağlayacaktır.