İdarenin özel mülkünüze usulsüz müdahalesi mi var? Kamulaştırmasız el atma nedir, haklarınız nelerdir? Fiili ve hukuki el atma durumlarında başvurulacak yollar, dava süreçleri, tazminat ve ecrimisil talepleri hakkında güncel Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararları ışığında kapsamlı rehber.

Kamulaştırmasız El Atma: Tanım, Anayasal Temeller ve Çeşitleri

Kamu hizmetlerinin etkin bir şekilde yürütülmesi, zaman zaman özel mülkiyette bulunan taşınmazların idare tarafından kullanılmasını gerektirebilir. Bu tür durumlarda, hukuk devleti ilkesinin bir gereği olarak idarenin belirli usul ve esaslara uyması beklenir. Ancak, idarenin bu yasal prosedürleri izlemeden özel mülkiyete müdahale etmesi, "kamulaştırmasız el atma" olarak adlandırılan ve mülkiyet hakkını ihlal eden bir durum ortaya çıkarır. Bu bölümde, kamulaştırmasız el atmanın ne olduğu, Anayasal ve yasal dayanakları ile temel çeşitleri incelenecektir.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin, kamulaştırma usul ve esaslarına riayet etmeksizin, yani 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda öngörülen süreci işletmeden ve özellikle taşınmaz bedelini peşin ve nakden ödeme şartını yerine getirmeden, özel mülkiyete konu bir taşınmaza fiilen veya hukuken müdahale etmesi anlamına gelir. Bu müdahale, taşınmazın tamamına veya bir kısmına fiziken el koyma şeklinde olabileceği gibi, mülkiyet hakkının malik tarafından kullanımını engelleyen veya ciddi ölçüde kısıtlayan hukuki tasarruflar yoluyla da gerçekleşebilir. Esasen, idarenin hukuka aykırı bir eylemi veya işlemi neticesinde, malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini (kullanma, yararlanma, tasarruf etme) serbestçe kullanamaz hale gelmesi durumudur. Bu durum, mülkiyet hakkının özüne dokunan bir müdahale olup, hak sahipleri için ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir.

Anayasal ve Yasal Çerçeve

Mülkiyet hakkı, hem ulusal hem de uluslararası hukuk metinleriyle güvence altına alınmış temel bir haktır. Kamulaştırmasız el atma kavramını ve buna karşı geliştirilen hukuki mekanizmaları anlayabilmek için öncelikle bu yasal çerçeveye bakmak gerekir:

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası:

  • Madde 35 (Mülkiyet Hakkı): Anayasamızın 35. maddesi, "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." hükmünü amirdir. Bu madde, mülkiyet hakkının temel bir hak olduğunu ve ancak belirli koşullar altında (kamu yararı ve kanunla) sınırlanabileceğini vurgular. Kamulaştırmasız el atma, bu sınırlama koşullarına uyulmamasının tipik bir örneğidir.
  • Anayasa Madde 46 (Kamulaştırma): Bu madde, devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmazların tamamını veya bir kısmını kanunda gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya veya bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkili olduğunu düzenler. Kamulaştırmasız el atma, tam da bu Anayasal güvencenin, özellikle "gerçek karşılığın peşin ödenmesi" ve "kanunda gösterilen esas ve usullere uyulması" şartlarının ihlali anlamına gelir.

• Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS):

  • Ek Protokol 1, Madde 1 (Mülkiyetin Korunması): "Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir." şeklindeki bu madde, mülkiyet hakkını uluslararası düzeyde koruma altına alır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), kamulaştırmasız el atma niteliğindeki müdahaleleri bu madde kapsamında değerlendirerek mülkiyet hakkı ihlallerine karar verebilmektedir. Özellikle Sporrong & Lönnroth v. İsveç Kararı gibi emsal kararlar, uzun süreli imar kısıtlılıklarının dahi mülkiyet hakkı ihlali oluşturabileceğini ortaya koymuştur.

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu:

  • Madde 683 (Mülkiyet Hakkının İçeriği): "Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir." Bu madde, mülkiyet hakkının malike tanıdığı geniş yetkileri ve bu yetkilere yönelik haksız müdahalelere karşı korunma mekanizmalarını düzenler. Kamulaştırmasız el atma, tam da bu "haksız el atma" durumlarından biridir.

• 3194 sayılı İmar Kanunu:

  • Madde 10: Bu madde, belediyelerin imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlamalarını ve bu programlar kapsamındaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş yerleri, ilgili kamu kuruluşlarının da iştirakiyle, program süresi içinde kamulaştırmalarını öngörür. Bu sürelere uyulmaması, özellikle imar planlarında kamu hizmetine ayrılan taşınmazların uzun süre kamulaştırılmaması, "hukuki el atma" olarak nitelendirilen bir kamulaştırmasız el atma türüne yol açabilmektedir.

Bu yasal düzenlemeler, mülkiyet hakkının ne denli güçlü bir korumaya sahip olduğunu ve idarenin bu hakka müdahalesinin ancak sıkı şartlara bağlı olduğunu göstermektedir. Kamulaştırmasız el atma, bu şartların göz ardı edildiği hukuka aykırı bir durumu ifade eder.

Kamulaştırmasız El Atma Türleri: Fiili ve Hukuki El Atma

Kamulaştırmasız el atma, idarenin müdahalesinin niteliğine göre temelde iki ana başlık altında incelenir: Fiili el atma ve hukuki el atma.

• Fiili El Atma: Fiili el atma, idarenin herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın veya usulüne uygun bir kamulaştırma işlemini tamamlamadan, özel mülkiyete konu bir taşınmazın tamamına ya da bir kısmına fiziken el koyması, zilyetliğini ele geçirmesi ve taşınmaz üzerinde tesis, yapılaşma veya başka bir surette tasarrufta bulunarak malikin taşınmazı kullanmasını kalıcı olarak engellemesidir. Örneğin, bir belediyenin özel bir arazi üzerinden yol geçirmesi, park yapması veya üzerine bir kamu binası inşa etmesi, eğer usulüne uygun bir kamulaştırma süreci işletilmemişse fiili el atma teşkil eder. Burada belirleyici olan, idarenin somut ve fiziki bir müdahalesinin varlığıdır. Yargıtay içtihatlarında da vurgulandığı üzere, bu el atmanın kamu hizmetine tahsis amacıyla ve kalıcı nitelikte olması gerekir.

• Hukuki El Atma (İmar Kısıtlılığı): Hukuki el atma ise, idarenin taşınmaza fiziken el atmış olması gerekmeksizin, aldığı idari kararlar veya yaptığı imar planı değişiklikleri ile malikin mülkiyet hakkını kullanmasını hukuken engellemesi veya önemli ölçüde kısıtlaması durumudur. Bu tür el atmada, idare genellikle pasif kalmakta, yani taşınmazı kamu yararına ayırmasına rağmen gerekli kamulaştırma işlemlerini yapmamakta veya imar planını uygulamamaktadır. En yaygın örneği, uygulama imar planlarında bir taşınmazın okul, hastane, yeşil alan, park, yol gibi kamu hizmetlerine veya resmi tesislere ayrılmasına rağmen, 3194 sayılı İmar Kanunu Madde 10 veya 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1'de belirtilen makul süreler (genellikle 5 yıl) içerisinde idarece kamulaştırma yapılmaması veya imar planında mülkiyet hakkı kısıtlılığını giderecek bir değişiklik yapılmamasıdır. Bu durumda malik, taşınmazını özel mülk olarak kullanamaz, üzerinde yapı yapamaz veya ekonomik olarak değerlendiremez hale gelir. Tapu kütüğündeki taşınmaz cinsinin, usule uygun kamulaştırma yapılmaksızın idare tarafından resen kamusal alana (örneğin "park", "yol") çevrilmesi de hukuki el atma sayılabilir. AİHM'nin Sporrong & Lönnroth v. İsveç kararı, bu tür uzun süreli imar kısıtlılıklarının mülkiyet hakkı ihlali oluşturabileceğine dair önemli bir emsal teşkil etmiştir.

Her iki el atma türü de mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelmekle birlikte, başvurulacak hukuki yollar ve görevli mahkemeler açısından farklılıklar gösterebilmektedir. Bu farklılıklar ilerleyen bölümlerde detaylandırılacaktır.

Mülkiyet Hakkı İhlalinde Malikin Başvurabileceği Hukuki Yollar

İdarenin, Anayasa ve yasalarla güvence altına alınmış mülkiyet hakkına usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın müdahale etmesi, yani kamulaştırmasız el atması durumunda, taşınmaz malikleri çaresiz değildir. Türk hukuk sistemi, bu türden haksız müdahalelere karşı maliklere çeşitli hukuki yollarla haklarını arama imkânı tanımaktadır. Kamulaştırmasız el atmanın niteliğine (fiili veya hukuki) göre başvurulacak hukuki süreçler ve dava türleri farklılık göstermekle birlikte, temel amaç mülkiyet hakkı ihlalinden doğan zararın giderilmesi veya müdahalenin sonlandırılmasıdır. Bu bölümde, fiili ve hukuki el atma durumlarında maliklerin hangi hukuki yollara başvurabileceği, bu süreçlerdeki önemli noktalar ve yargı kararları ışığında güncel gelişmeler ele alınacaktır.

Fiili El Atma Halinde Açılabilecek Davalar

İdarenin, herhangi bir kamulaştırma kararı olmaksızın veya usulüne uygun bir kamulaştırma süreci tamamlanmadan, özel mülkiyete konu bir taşınmaza fiilen el koyması, üzerinde yapı inşa etmesi veya zilyetliğini ele geçirmesi fiili el atma olarak tanımlanır. Bu durumda, mülkiyet hakkı sahibi, idarenin bu haksız eylemine karşı çeşitli davalar açma hakkına sahiptir.

Yargıtay'ın kökleşmiş içtihatlarından biri olan 16 Mayıs 1956 tarihli ve E.1956/1, K.1956/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, fiili el atma durumunda malike iki temel seçimlik hak tanımaktadır:

1. El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) Davası: Malik, Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesine dayanarak, idarenin taşınmazına yönelik haksız müdahalesinin sonlandırılmasını ve taşınmazın kendisine iadesini talep edebilir. Bu dava ile amaç, mülkiyet hakkına yapılan fiili tecavüzün ortadan kaldırılmasıdır.
2. Kamulaştırmasız El Atılan Taşınmaz Bedelinin Tahsili Davası: Malik, idarenin fiili el atmasına razı gelerek, taşınmazın mülkiyetinin idareye devredilmesi karşılığında, el atılan taşınmazın bedelinin kendisine ödenmesini isteyebilir. Bu durumda, taşınmazın değeri, el atma tarihindeki nitelikleri dikkate alınarak dava tarihindeki rayiç bedel üzerinden belirlenir. Bedel tespitinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesindeki değerleme kriterleri kıyasen uygulanır.

Bu iki temel davanın yanı sıra, malik, idarenin taşınmazını haksız bir şekilde kullandığı süre için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebinde de bulunabilir. Ecrimisil, el atmanın önlenmesi veya bedel davası ile birlikte talep edilebileceği gibi, ayrı bir dava konusu da yapılabilir.

Önemle belirtmek gerekir ki, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Geçici 6. Maddesi, özellikle 09.10.1956 ile 04.11.1983 tarihleri arasında gerçekleşen kamulaştırmasız fiili el atmalar için özel bir düzenleme getirmiştir. Bu madde kapsamında, belirtilen tarihler arasında taşınmazına el atılan maliklerin bedel talebiyle dava açmadan önce idareye başvurarak uzlaşma yolunu denemeleri bir dava şartı olarak öngörülmüştür. Uzlaşma sağlanamaması halinde dava yoluna gidilebilir. Bu döneme ilişkin el atmalarda, anılan geçici madde hükümleri dikkatle incelenmelidir.

Hukuki El Atma Durumunda İzlenecek Süreç ve Yargı Yolu Değişikliği

Hukuki el atma, idarenin taşınmaza fiilen el koyması söz konusu olmasa da, imar planları veya idari kararlar yoluyla mülkiyet hakkının kullanımını uzun süreli ve belirsiz bir şekilde kısıtlaması durumudur. Örneğin, bir taşınmazın uygulama imar planında okul, park, yeşil alan gibi kamu hizmetine tahsis edilmesi ve bu planın uzun yıllar boyunca uygulanmayarak kamulaştırma yapılmaması, malikin taşınmazı üzerinde tasarrufta bulunmasını veya ondan yararlanmasını engeller. Bu durum, hukuki el atma olarak kabul edilir. Benzer şekilde, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca yapılan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisinin yasal sınırı olan %45'i aşması veya aynı parselden mükerrer DOP kesintisi yapılması da hukuki el atma teşkil edebilir.

Hukuki el atma durumunda maliklerin başvurabileceği hukuki yollar ve bu yollardaki süreçler zaman içinde önemli değişikliklere uğramıştır:

• Uzlaşma Zorunluluğunun Kalkması: Daha önce hukuki el atmadan kaynaklanan tazminat davalarında idareye başvuru ve uzlaşma arayışı bir ön şart olarak kabul edilirken, Anayasa Mahkemesi'nin 05.04.2019 tarihli ve E.2016/181, K.2018/111 sayılı kararı ile bu zorunluluk Anayasa'ya aykırı bulunarak iptal edilmiştir. Bu karar, maliklerin doğrudan dava açma sürecini kolaylaştırmıştır.

• Yargı Yolu Değişikliği ve Görevli Mahkeme: Hukuki el atmadan kaynaklanan uyuşmazlıklar uzun süre idari yargının görev alanında kabul edilmiş ve davalar idare mahkemelerinde görülmüştür. Ancak, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Ek Madde 1'ine 7421 sayılı Kanun ile 26.11.2022 tarihinde eklenen cümle ile önemli bir değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklikle, "Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, bu Kanunun geçici 6 ncı maddesi hükümlerine göre uzlaşma yoluna gidilememesi veya uzlaşmayla sonuçlanmaması hâlinde açılacak davalar" için adli yargının görevli olduğu hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla, bu tür hukuki el atma davaları artık taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılacaktır.

• Dava Açma Süresi ve Şartları: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Ek Madde 1'i ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca, uygulama imar planlarının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde idare tarafından kamulaştırma işleminin yapılmaması veya mülkiyet hakkı kısıtlılığını giderecek şekilde imar planında değişiklik yapılmaması halinde, maliklerin dava açma hakkı doğmaktadır. Bu durumda malikler, taşınmazlarının bedelinin ödenmesini veya imar planındaki kısıtlılığın kaldırılmasını talep edebilirler.

Malikler, hukuki el atma nedeniyle mülkiyet haklarının özüne dokunan ve uzun süren belirsizliklere yol açan bu tür idari tutumlara karşı, güncel yasal düzenlemeler ve yargı kararları ışığında haklarını arayabilirler. Özellikle yargı yolu değişikliği, hukuki el atma mağdurları için önemli bir gelişme olup, dava süreçlerinin daha etkin işlemesine katkı sağlayabilecektir.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Yargılama Usulü ve Önemli Hususlar

Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyete usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi olmaksızın müdahale etmesi durumudur ve mülkiyet hakkı sahipleri için ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Bu tür bir haksız müdahaleyle karşılaşan maliklerin haklarını arayabilmeleri için dava süreçlerini, bu süreçlerde dikkat edilmesi gereken usuli kuralları ve önemli noktaları bilmeleri hayati önem taşır. Kamulaştırmasız el atma davalarının yargılama usulü, davanın türüne (fiili veya hukuki el atma) göre farklılık gösterebilmekte; görevli mahkeme, zamanaşımı süreleri ve talep edilebilecek tazminat kalemleri gibi konularda özel düzenlemeler ve yerleşik içtihatlar bulunmaktadır. Bu bölümde, kamulaştırmasız el atma davalarında yargılama usulüne ilişkin temel prensipler, görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, zamanaşımı uygulamaları ve ecrimisil gibi ek tazminat talepleri detaylı bir şekilde incelenecektir.

Görevli ve Yetkili Mahkemenin Tespiti

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılacak davalarda doğru mahkemede dava açmak, yargılamanın sağlıklı bir şekilde ilerlemesi ve hak kaybı yaşanmaması için ilk ve en önemli adımdır. Görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, el atmanın "fiili" mi yoksa "hukuki" mi olduğuna göre farklılık arz eder.

• Fiili El Atma Halinde Görevli ve Yetkili Mahkeme: İdarenin, herhangi bir hukuki işleme dayanmaksızın veya usulüne uygun bir kamulaştırma süreci tamamlanmadan, özel mülkiyete konu bir taşınmaza fiziken el koyması, üzerinde yapı inşa etmesi veya zilyetliğini ele geçirmesi gibi durumlar fiili el atma olarak nitelendirilir. Bu tür uyuşmazlıklar, haksız fiil niteliğinde kabul edildiğinden, davalar adli yargı kolunda görülür. Görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Yetki kuralı kesin olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında bir yerde dava açılamaz.

• Hukuki El Atma Halinde Görevli ve Yetkili Mahkeme: Hukuki el atma ise, idarenin taşınmaza fiilen el koyması söz konusu olmasa da, imar planları veya idari kararlarla mülkiyet hakkının kullanımını uzun süre ve belirsiz bir şekilde engellemesi durumudur. Örneğin, bir taşınmazın uygulama imar planında yeşil alan, park, okul alanı gibi kamu hizmetine ayrılması ve bu planın yıllarca uygulanmayarak kamulaştırma yapılmaması, malikin taşınmaz üzerinde tasarruf hakkını kısıtlar. 26 Kasım 2022 tarihli ve 32025 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kanun ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1'e eklenen hükümle, uygulama imar planlarından kaynaklanan kamulaştırmasız el atma niteliğindeki hukuki el atmalardan doğan uyuşmazlıkların çözümünde de adli yargının görevli olduğu açıkça düzenlenmiştir. Dolayısıyla, bu tür davalar da artık taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılacaktır. Bu yasal değişiklik öncesinde, hukuki el atmalar genellikle idari işlem veya eylem olarak kabul edildiğinden, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu Madde 34 uyarınca, taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemeleri görevliydi. Ancak, yeni düzenleme ile bu konuda adli yargı lehine bir netlik sağlanmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.12.2010 tarihli, 2010/5-662 E., 2010/651 K. sayılı kararı gibi içtihatlar, idarenin imar planını uzun yıllar programa almayarak fiilen hayata geçirmemesi ve pasif kalmasının kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığı için yeterli olduğuna ve malikin mülkiyetin bedele çevrilmesini isteyebileceğine dair önemli bir örnektir; bu tür hukuki el atma niteliğindeki durumlar artık adli yargının görev alanına girmektedir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Uygulaması

Kamulaştırmasız el atma davalarında en merak edilen konulardan biri de zamanaşımı veya hak düşürücü sürelerin uygulanıp uygulanmayacağıdır. Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına yönelik devam eden bir müdahale söz konusu olduğundan, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları bu konuda malik lehine bir yaklaşım sergilemektedir.

Kural olarak, kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılacak taşınmaz bedelinin tahsili veya müdahalenin önlenmesi (men'i müdahale) davaları herhangi bir zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu önemli prensip, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (16.05.1956 tarihli ve 1954/1 E., 1956/7 K. sayılı) ile de hüküm altına alınmıştır. Söz konusu kararda, kamulaştırmasız el koymanın devam eden bir haksız fiil niteliğinde olduğu ve mülkiyet hakkı devam ettiği sürece malikin dava açma hakkının da devam edeceği açıkça vurgulanmıştır. Dolayısıyla, idarenin haksız müdahalesi ne kadar süre önce başlamış olursa olsun, malik, taşınmazının bedelini talep etme veya müdahalenin sonlandırılmasını isteme hakkını kaybetmez. Bu durum, mülkiyet hakkının kutsallığı ve Anayasal koruma altında olmasının doğal bir sonucudur. İdarenin fiili veya hukuki müdahalesi ortadan kalkmadığı sürece, mülkiyet hakkı sahibi için dava açma imkanı devam etmektedir.

Ancak, bu genel kuralın önemli bir istisnası, aşağıda detaylandırılacak olan ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleri için geçerlidir.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Talebi ve Koşulları

İdarenin kamulaştırmasız el atması durumunda malik, sadece taşınmazının bedelini veya müdahalenin önlenmesini değil, aynı zamanda taşınmazının haksız şekilde kullanılmasından doğan zararının tazminini de talep edebilir. Bu tazminata ecrimisil veya haksız işgal tazminatı denir. Ecrimisil, en basit tanımıyla, bir malın sahibinin rızası olmaksızın başkası tarafından kullanılmasından dolayı talep edilebilen bir tür kira bedeli veya kullanım bedeli tazminatıdır. Kamulaştırmasız el atma özelinde ise, idarenin hukuka aykırı olarak kullandığı veya kullanıma hazır tuttuğu taşınmaz için mülk sahibine ödemesi gereken bir bedeldir.

Kamulaştırmasız el atma durumunda, idare taşınmaza fiilen el atarak onu kullandığı veya imar planları yoluyla malikin kullanımını engellediği sürece, malikin bu kullanımdan mahrum kalması nedeniyle bir zararı oluşur. Malik, bu zararının karşılanması için idareden ecrimisil talebinde bulunabilir. Ecrimisil talebinin temel koşulları şunlardır:

1. Haksız İşgal: İdarenin taşınmazı malikin rızası dışında ve hukuka aykırı bir şekilde işgal ediyor olması veya hukuken kullanımını engelliyor olması gerekir.
2. Kötü Niyet: İdare, kamulaştırma yapmadan özel mülkiyete müdahale ettiği için kural olarak kötü niyetli kabul edilir. Malikin, idarenin kötü niyetini ayrıca ispatlamasına genellikle gerek yoktur.
3. Zarar: Malikin, taşınmazın kullanılmasından mahrum kalması nedeniyle bir zarara uğramış olması gerekir. Bu zarar, genellikle taşınmazın niteliklerine göre getirebileceği muhtemel gelir (örneğin kira geliri) üzerinden hesaplanır.

Ecrimisil talepleri, kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan bedel davası veya el atmanın önlenmesi davası ile birlikte (terditli olarak) talep edilebileceği gibi, bu davalardan bağımsız olarak ayrı bir dava konusu da yapılabilir.

Ecrimisilde Zamanaşımı: Kamulaştırmasız el atma davalarında bedel talebi için genel bir zamanaşımı süresi öngörülmemişken, ecrimisil alacakları için durum farklıdır. Ecrimisil taleplerinde, dava tarihinden geriye doğru işleyen 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Yani, malik, dava açtığı tarihten önceki en fazla 5 yıllık dönem için ecrimisil talep edebilir. Bu süre, Türk Borçlar Kanunu'ndaki haksız fiilden doğan tazminat alacaklarına ilişkin genel zamanaşımı kurallarına paralel bir uygulamadır. Bu nedenle, ecrimisil hakkının doğduğu andan itibaren mümkün olan en kısa sürede talepte bulunmak, hak kaybını önleyecektir.

Ecrimisil miktarının belirlenmesinde, taşınmazın cinsi, yüzölçümü, konumu, el atma tarihindeki vasıfları, imar durumu ve emsal taşınmazların kira bedelleri gibi birçok faktör dikkate alınır. Mahkeme, bu konuda genellikle uzman bilirkişilerden rapor alır. Taşınmazın bedelinin tespitinde kıyasen uygulanan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Madde 11'de belirtilen değerleme kriterleri (örneğin, taşınmazın cinsi ve nev'i, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar, vergi beyanı, resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, arazilerde taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, arsalarda ise dava tarihindeki emsal satışlara göre satış değeri vb.) doğrudan ecrimisil hesaplamasında kullanılmasa da, taşınmazın potansiyel getirisini ve değerini yansıtan bu unsurlar, ecrimisil miktarının adil bir şekilde belirlenmesinde dolaylı olarak yol gösterici olabilir.

Kamulaştırmasız el atma davalarında yargılama usulüne hakim olmak, hak arama sürecinin etkinliği açısından büyük önem taşımaktadır. Görevli mahkemenin doğru tespiti, zamanaşımı sürelerinin dikkate alınması ve ecrimisil gibi ek hakların talep edilmesi, malikin uğradığı zararın tam olarak tazmin edilmesine olanak tanır. Bu karmaşık ve teknik süreçlerde bir avukattan hukuki destek almak, hak kayıplarının önlenmesi ve davanın lehe sonuçlanması adına kritik bir öneme sahiptir.

Bedel Tespiti, Ödeme Süreci ve Mülkiyet Hakkını Güçlendiren AYM Kararları

Kamulaştırmasız el atma durumlarında, mülkiyet hakkı ihlal edilen malikler için en önemli hususlardan biri, uğradıkları zararın adil bir şekilde tazmin edilmesi ve bu tazminatın sürüncemede bırakılmadan ödenmesidir. Bu süreçte, taşınmazın gerçek değerinin tespiti, mahkeme kararlarının etkin bir şekilde icrası ve Anayasa Mahkemesi'nin (AYM) mülkiyet hakkını koruyucu içtihatları hayati rol oynamaktadır. İdarenin hukuka aykırı müdahalesi sonucu mağdur olan vatandaşların hak arayışlarında, bu aşamalar kritik öneme sahiptir.

Taşınmaz Bedelinin Belirlenmesinde Esas Alınan Kriterler

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan bedel veya tazminat davalarında, el atılan taşınmazın değerinin doğru bir şekilde saptanması, adil bir tazminatın temelini oluşturur. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ve ilgili yasal düzenlemeler, bu değerlemenin nasıl yapılacağına dair önemli prensipler ortaya koymaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 01.10.2019 tarihli ve 2018/823 E., 2019/984 K. sayılı kararı bu konuda önemli bir yol göstericidir. Bu karara göre, kamulaştırmasız el koyma nedeniyle açılan davalarda, davacının iddiasının araştırılması ve taşınmazın değerinin tespiti bilirkişi incelemesine bağlıdır.

Değer biçme esasları bakımından, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi kıyasen uygulanır. Ancak burada kritik bir ayrım söz konusudur: Taşınmazın değeri, fiili el atma tarihindeki nitelikleri (vasıfları) esas alınarak, dava tarihindeki güncel piyasa rayiçlerine göre belirlenir. Bu, taşınmazın el atma anındaki durumu (örneğin arsa, tarla, üzerinde yapı olup olmadığı vb.) dikkate alınırken, değerlemenin ise davanın açıldığı tarihteki ekonomik koşullar ve emsal bedeller üzerinden yapılması anlamına gelir.

Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesinde belirtilen ve bedel tespitinde dikkate alınacak başlıca kriterler şunlardır:

• Taşınmazın cinsi ve nevi (arsa, arazi, bağ, bahçe vb.)
• Yüzölçümü
• Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar (konumu, imar durumu, ulaşım olanakları, altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu vb.)
• Varsa vergi beyanı
• Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri
• Arazilerde, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir
• Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri
• Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları ile yıpranma payı

Bu kriterlerin yanı sıra, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nin (AİHM) Sporrong & Lönnroth v. İsveç Kararı gibi emsal kararları da, özellikle uzun süreli imar kısıtlılıkları (hukuki el atma) nedeniyle mülkiyet hakkının kullanımının engellendiği durumlarda, malikin uğradığı zararın tazmin edilmesi gerektiği yönünde önemli bir perspektif sunar. Bu tür uluslararası içtihatlar, ulusal mahkemelerin mülkiyet hakkı ihlallerine ilişkin değerlendirmelerinde de dikkate alınabilmektedir.

Mahkeme Kararlarının İcrası ve Bedelin Ödenmesi

Kamulaştırmasız el atma davalarında malik lehine hükmedilen tazminatın tahsili, mülkiyet hakkının tam anlamıyla korunabilmesi için kritik bir aşamadır. Geçmişte, bu tür alacakların tahsili, mahkeme kararının kesinleşmesi şartına bağlanarak uzun süreçlere yayılmaktaydı. Ancak Anayasa Mahkemesi'nin bu konudaki önemli iptal kararları, mağdurların haklarına daha hızlı kavuşmasının önünü açmıştır.

Bu bağlamda, Anayasa Mahkemesi'nin 30.06.2022 tarihli ve E.2021/127 sayılı kararı bir dönüm noktasıdır. Yüksek Mahkeme bu kararıyla, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na eklenen Geçici Madde 16'nın, kamulaştırmasız el atma nedeniyle hükmedilen bedel ve tazminata ilişkin mahkeme kararlarının kesinleşmedikçe yerine getirilememesini ve bu kapsamda daha önce başlatılmış icra takiplerinin durdurulmasını öngören birinci ve ikinci cümlelerini Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir. Bu iptal kararı, hak sahiplerinin alacaklarını tahsil sürecini önemli ölçüde hızlandırmış, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin olumsuz etkilerinin bir an önce giderilmesine olanak tanımıştır. AYM, kararın gerekçesinde, kesinleşme şartının hak sahiplerinin zararlarının telafisini geciktirdiğini, maliklere aşırı bir külfet yüklediğini ve mülkiyet hakkı ile adil yargılanma hakkını ölçüsüz biçimde sınırladığını vurgulamıştır.

Benzer şekilde, Anayasa Mahkemesi'nin 16.07.2020 tarihli ve 2018/104 E., 2020/39 K. sayılı kararı da bedelin ödenmesi sürecindeki bir başka engeli ortadan kaldırmıştır. Bu kararla, 7139 sayılı Kanunla değişik Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesinin 8. fıkrasında yer alan ve kamulaştırma bedelinin bir kısmının idare adına bankada bloke edilmesine, kalan kısmın ise hak sahibine ödenmesine imkan tanıyan hükümler Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal edilmiştir. Bu karar, kamulaştırma bedelinin tam ve derhal ödenmesi ilkesini pekiştirmiştir. Anayasa'nın 46. maddesinde kamulaştırma bedelinin kural olarak peşin ödenmesi gerektiği açıkça belirtilmiş olup, AYM kararları bu anayasal güvenceyi destekler niteliktedir.

Anayasa Mahkemesi'nin Mülkiyet Hakkına İlişkin Önemli İptal Kararları

Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının korunması ve kamulaştırmasız el atma mağdurlarının hak arama süreçlerinin kolaylaştırılması yönünde son yıllarda bir dizi önemli karara imza atmıştır. Bu kararlar, yasal düzenlemelerdeki mülkiyet hakkını orantısız şekilde sınırlayan veya hak arama özgürlüğünü kısıtlayan hükümleri ortadan kaldırarak, hukuk devletinin ve Anayasal güvencelerin tesisi açısından büyük önem taşımaktadır.

Yukarıda bahsedilen AYM E.2021/127 sayılı (kesinleşme şartının iptali) ve AYM E.2018/104 sayılı (bedelin bloke edilmesinin iptali) kararları, ödeme sürecindeki engelleri kaldıran temel kararlardandır. Bunların yanı sıra, dava süreçlerindeki mali yüklere ilişkin de önemli bir iptal kararı bulunmaktadır. Anayasa Mahkemesi'nin 13.11.2014 tarihli ve 2013/95 E., 2014/176 K. sayılı kararı, Kamulaştırma Kanunu Geçici Madde 6'nın, 04.11.1983 tarihinden sonraki dönemde gerçekleşen kamulaştırmasız el atmalara ilişkin davalarda mahkeme ve icra harçları ile vekalet ücretinin maktu (sabit bir tutar) olarak uygulanmasını öngören bazı fıkralarını iptal etmiştir. Bu iptal kararı sonucunda, söz konusu davalarda harçların ve özellikle avukatlık ücretlerinin nispi (dava değerine göre oransal) olarak hesaplanmasının önü açılmıştır. Nispi vekalet ücreti uygulaması, özellikle yüksek bedelli taşınmazlar söz konusu olduğunda, davayı kazanan maliklerin avukatlık hizmeti için yaptıkları masrafın daha adil bir şekilde karşılanmasını sağlamakta ve dolayısıyla hak arama özgürlüğünü desteklemektedir.

Bu kararlar, Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ve AİHS Ek Protokol 1, Madde 1'de düzenlenen mülkiyetin korunması ilkesinin pratikteki yansımalarını güçlendirmektedir. AYM, idarenin eylem ve işlemlerinde kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi hatırlatmakta ve bu dengenin malik aleyhine ölçüsüz bir şekilde bozulmasına yol açan yasal düzenlemeleri Anayasa'ya aykırı bularak iptal etmektedir. Bu sayede, kamulaştırmasız el atma gibi hukuka aykırı durumlarla karşılaşan bireylerin haklarını daha etkin bir şekilde koruyabilmeleri amaçlanmaktadır.

Kamulaştırmasız El Atmada Yargıtay İçtihatları: Özel Durumlar ve Vekalet Ücreti

Kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıkları, mülkiyet hakkının temelini sarsan ve idare ile vatandaş arasında sıklıkla hukuki ihtilaflara yol açan karmaşık süreçlerdir. Yargıtay, bu tür davalarda önüne gelen özel durumları değerlendirerek, hem mülkiyet hakkının korunması hem de hukuki süreçlerin adil bir şekilde işlemesi adına önemli içtihatlar oluşturmaktadır. Bu bölümde, idarenin açtığı tescil davalarının kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirilmesi, dava konusuz kalsa dahi idarenin vekalet ücreti sorumluluğu ve kamulaştırma işlemlerindeki tebligat usulsüzlüğü iddiaları gibi Yargıtay kararlarına yansıyan kritik hususlar incelenecektir.

İdarenin Açtığı Tescil Davasının Kamulaştırmasız El Atma Olarak Değerlendirilmesi

İdareler bazen, usulüne uygun bir kamulaştırma süreci yürütmeden, fiilen el attıkları taşınmazları kendi adlarına tescil ettirmek amacıyla dava açabilmektedirler. Yargıtay, bu tür durumları mülkiyet hakkının özüne dokunan bir müdahale olarak görmekte ve idarenin bu girişimini kamulaştırmasız el atma olarak değerlendirme eğilimindedir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Madde 25 uyarınca, kamulaştırma işlemi mal sahibi açısından usulüne uygun tebligatla başlar. Eğer idare, bu temel şartı yerine getirmeden ve kamulaştırma bedelini ödemeden veya güvence altına almadan, doğrudan Kamulaştırma Kanunu'nun 17. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunursa, bu durum hukuka aykırı bir el atma teşkil eder.

Bu konuda emsal niteliğinde olan Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 28.03.2017 tarihli, 2017/10813 E., 2017/9432 K. sayılı kararı son derece önemlidir. Kararda, usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi tamamlanmadan idare tarafından açılan tescil davasının, aslında bir kamulaştırmasız el atma eylemi olduğu vurgulanmıştır. Yüksek Mahkeme, böyle bir durumda idarenin tescil talebinin reddedilmesi ve eğer malik tarafından açılmış veya birleştirilmiş bir kamulaştırmasız el atma davası varsa, bu davanın kabul edilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Bu içtihat, idarenin kamulaştırma prosedürlerini baypas ederek mülkiyeti devralma çabalarına karşı malikleri koruyan önemli bir güvencedir. Dolayısıyla, idarenin açtığı bir tescil davasıyla karşılaşan maliklerin, kamulaştırma sürecinin usulüne uygun işletilip işletilmediğini dikkatle incelemesi ve gerekirse kamulaştırmasız el atma iddiasıyla karşı dava açması veya mevcut davayla birleştirilmesini talep etmesi hak kaybını önleyecektir.

Dava Sonradan Konusuz Kalsa Dahi İdarenin Vekalet Ücreti Sorumluluğu

Kamulaştırmasız el atma davalarında, dava sürecinde idarenin el atılan taşınmazın bedelini ödemesi veya el atmayı sonlandırması gibi nedenlerle dava konusuz kalabilir. Ancak, davanın açılmasına sebebiyet veren tarafın idare olması durumunda, Yargıtay, dava konusuz kalsa bile idarenin yargılama giderlerinden ve özellikle vekalet ücretinden sorumlu tutulması gerektiği yönünde istikrarlı kararlar vermektedir. Bu durum, "dava açılmasına sebebiyet verme" prensibine dayanmaktadır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 01.12.2021 tarihli, 2021/5104 E., 2021/14280 K. sayılı kararı bu hususu net bir şekilde ortaya koymaktadır. Karara göre, davalı idare taşınmaza el atarak dava açılmasına sebebiyet vermişse, kamulaştırmasız el atma davası sonradan konusuz kalsa dahi (örneğin, idarenin yargılama sırasında bedeli ödemesiyle), idare aleyhine vekalet ücretine hükmedilmelidir. Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta, vekalet ücretinin niteliğidir. Anayasa Mahkemesi'nin ilgili iptal kararları ve bu kararlar doğrultusunda şekillenen Yargıtay içtihatları uyarınca, 04.11.1983 tarihinden sonraki el koymalarda, davacı lehine nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekmektedir. Bu durum, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.09.2019 tarihli (2017/2765 E., 2019/954 K. sayılı kararın ikinci görüşmesi) kararında da teyit edilmiştir. Daha önceki dönemlere ait el atmalarda ise maktu vekalet ücreti söz konusu olabilmektedir. Bu uygulama, maliklerin hak arama süreçlerinde avukatlık hizmetinden yararlanmalarını teşvik etmekte ve haksız müdahalelerde bulunan idarelerin ek bir mali yükümlülükle karşılaşmasını sağlamaktadır.

Tebligat Usulsüzlüğü İddiaları ve Kamulaştırma İşleminin Kesinleşmesi Sorunu

Kamulaştırma işlemlerinin hukuka uygun bir şekilde tamamlanabilmesi için maliklere usulüne uygun tebligat yapılması hayati önem taşır. Tebligatın usulsüz olması, kamulaştırma işleminin kesinleşmesini engelleyebilir ve yapılan müdahaleyi kamulaştırmasız el atma haline getirebilir. Özellikle malikin adresinin tespit edilememesi durumunda gazete ilanı yoluyla yapılan tebligatlarda, ilandaki bilgilerin doğruluğu ve yeterliliği sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.03.2021 tarihli, 2017/2028 E., 2021/192 K. sayılı kararı, bu tür bir uyuşmazlıkta önemli bir değerlendirme sunmuştur. Somut olayda, gazete ilanında malikin adında küçük farklılıklar olmasına rağmen, baba adı ve parsel numarası gibi diğer ayırt edici bilgilerin mirasçılık belgesi ve taşınmaz kayıtlarıyla uyumlu olması nedeniyle tebligatın usulüne uygun olduğuna karar verilmiştir. Yargıtay, ilandaki bilgilerin, makul bir dikkatle bakıldığında, ilgili taşınmaz malikini ve taşınmazı belirlemeye yeterli olup olmadığını değerlendirmektedir. Eğer ilandaki bilgiler (parsel numarası, yüzölçümü, mevkii, malikin kimliğini belirlemeye yarayacak diğer unsurlar) yeterli açıklıkta ise ve küçük maddi hatalar kimlik tespitini engellemiyorsa, tebligat geçerli sayılabilmektedir. Ancak, ilandaki hatalar veya eksiklikler, malikin kamulaştırma işleminden haberdar olmasını objektif olarak engelliyorsa, tebligat usulsüz kabul edilecek ve kamulaştırma işlemi kesinleşmemiş sayılacaktır. Bu durumda, idarenin müdahalesi kamulaştırmasız el atma niteliği taşıyacak ve malik, buna ilişkin hukuki yollara başvurabilecektir.

Netice itibarıyla, kamulaştırmasız el atma, Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının ciddi bir ihlali olup, idarenin bu tür hukuka aykırı eylemleri karşısında maliklerin haklarını korumak amacıyla çeşitli hukuki mekanizmalar öngörülmüştür. Fiili el atma durumunda Asliye Hukuk Mahkemelerinde bedel veya müdahalenin önlenmesi davası, hukuki el atma durumunda ise (26.11.2022 tarihli yasal değişiklik sonrası) yine Asliye Hukuk Mahkemelerinde tazminat davası açılabilmektedir. Bu davalarda zamanaşımı kural olarak işlememekle birlikte, ecrimisil talepleri için 5 yıllık bir zamanaşımı süresi söz konusudur. Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararları, bedel tespitinden vekalet ücretine, tebligat usullerinden mahkeme kararlarının icrasına kadar birçok önemli noktada yol gösterici olmakta ve mülkiyet hakkının korunması yönünde içtihatlar geliştirmektedir. Bu karmaşık süreçlerde hak kaybına uğramamak adına uzman bir hukukçu desteği almak büyük önem taşımaktadır.