Antakya'da gayrimenkul sahibi olmak, yatırım yapmak veya kiralamak mı istiyorsunuz? Taşınmazlarla ilgili haklarınızı ve yükümlülüklerinizi bilmek, olası uyuşmazlıkları önlemenin ilk adımıdır. Bu yazımızda, Antakya Gayrimenkul Hukuku'nun temel kavramlarını, sıkça karşılaşılan dava türlerini ve Yargıtay'ın bu konudaki güncel yaklaşımlarını sizler için derledik. Mülkiyet hakkınızın korunması ve doğru adımlar atmanız için bilmeniz gerekenler burada.

Antakya Gayrimenkul Hukukunun Temelleri ve Mülkiyet Hakkı

Gayrimenkul hukuku, bireylerin ve kurumların toprak, arsa, bina, daire gibi taşınmaz mallar üzerindeki haklarını ve bu haklardan doğan ilişkileri düzenleyen, medeni hukukun en kapsamlı ve dinamik alanlarından biridir. Özellikle Antakya gibi tarihi dokusu zengin, ekonomik hareketliliği yüksek ve farklı mülkiyet yapılarının bir arada bulunduğu şehirlerde, gayrimenkul hukukunun temel prensiplerini ve mülkiyet hakkının güvencelerini bilmek büyük önem taşımaktadır. Bu bölümde, Antakya özelinde de geçerli olan gayrimenkul hukukunun tanımı, kapsamı ve mülkiyet hakkının anayasal ile uluslararası düzeydeki koruma mekanizmaları detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Gayrimenkul Hukukunun Tanımı ve Kapsamı

Gayrimenkul hukuku, en genel tanımıyla, taşınmaz mallar (arazi ve üzerindeki yapılar) ile ilgili mülkiyet haklarını, bu hakların kazanılmasını, kullanılmasını, devredilmesini, sınırlandırılmasını ve kaybedilmesini düzenleyen hukuk kurallarının bütünüdür. Bu hukuk dalı, günlük hayatta sıkça karşılaştığımız alım-satım, kiralama, ipotek tesisi, miras yoluyla intikal gibi işlemlerin yanı sıra, kat mülkiyeti, komşuluk ilişkileri, tapu sicili ve bu işlemlerden kaynaklanabilecek her türlü uyuşmazlığı da kapsar.

Türkiye'de gayrimenkul hukukunun temel kaynağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'dur. Kanun'un özellikle "Eşya Hukuku" başlıklı dördüncü kitabı, taşınmaz mülkiyetinin konusu, kazanılması, içeriği, sınırları ve sona ermesi gibi temel düzenlemeleri içerir. Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Tapu Kanunu gibi özel kanunlar da gayrimenkul hukukunun önemli birer parçasını oluşturur ve uygulamada sıkça başvurulan kaynaklardır.

Gayrimenkul hukukunun kapsamı oldukça geniştir ve başlıca şu konuları içerir:

• Mülkiyet Hakkı: Taşınmaz üzerindeki en geniş yetkileri veren ayni haktır. Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
• Sınırlı Ayni Haklar: Mülkiyet hakkı dışındaki irtifak hakları (örneğin geçit hakkı, intifa hakkı), rehin hakları (ipotek gibi) ve taşınmaz yükü gibi haklardır.
• Tapu Sicili: Taşınmazlar üzerindeki ayni hakların aleniyetini sağlayan, devlet tarafından tutulan resmi bir sicildir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve devri kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşir.
• Taşınmaz Satışı ve Diğer Devir İşlemleri: Satış, bağışlama, trampa gibi hukuki işlemlerle mülkiyetin el değiştirmesi.
• Kira Sözleşmeleri: Taşınmazın kullanımının belirli bir bedel karşılığında başkasına bırakılması.
• Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı: Bir yapı üzerindeki bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) üzerinde kurulan özel mülkiyet ve ortak kullanım alanlarına ilişkin düzenlemeler.
• İmar Hukuku: Yerleşim alanlarının planlanması, yapılaşma koşulları ve denetimi ile ilgili kurallar.
• Kamulaştırma: Kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazların bedeli ödenerek devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından iktisap edilmesi.
• Gayrimenkul Davaları: Tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi (müdahalenin meni), ecrimisil (haksız işgal tazminatı), ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), kira uyuşmazlıkları gibi çeşitli davalar.

Antakya gibi kadim bir şehirde, eski tapu kayıtları, vakıf arazileri, sit alanları ve kentsel dönüşüm projeleri gibi özel durumlar, gayrimenkul hukukunun uygulanmasını daha da karmaşık hale getirebilmektedir. Bu nedenle, taşınmazlarla ilgili herhangi bir hukuki işlem veya uyuşmazlık durumunda, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek almak, hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Mülkiyet Hakkının Anayasal ve Uluslararası Güvencesi

Mülkiyet hakkı, bireylerin ekonomik özgürlüklerinin ve yaşamlarını idame ettirebilmelerinin temel dayanaklarından biri olarak kabul edilir ve bu nedenle hem ulusal anayasalarla hem de uluslararası sözleşmelerle güçlü bir şekilde koruma altına alınmıştır.

Anayasal Güvence: Türkiye Cumhuriyeti'nde mülkiyet hakkının temel güvencesi 1982 Anayasası'nın 35. maddesidir. Bu madde şu şekildedir: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Bu madde ile Anayasa, mülkiyet hakkını temel bir hak olarak tanımakta ve güvence altına almaktadır. Ancak bu hak mutlak ve sınırsız değildir. Anayasa, mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceğini belirtmiştir. Bu sınırlamaların keyfi olmaması, hakkın özüne dokunmaması ve ölçülülük ilkesine uygun olması gerekmektedir. Kamu yarar�� kavramı, toplumun genel menfaatlerini ifade eder ve bu menfaatlerin somut olayda var olup olmadığı yargı denetimine tabidir. Ayrıca, mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı ilkesi, mülkiyetin sosyal bir fonksiyonu olduğunu da vurgulamaktadır.

Uluslararası Güvence: Mülkiyet hakkı, uluslararası insan hakları hukukunun da önemli bir parçasını oluşturur. Bu alandaki en temel belgelerden biri Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS) ve buna ek protokollerdir. AİHS'e Ek 1 No'lu Protokol'ün 1. maddesi, mülkiyet hakkını şu şekilde güvence altına alır: "Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez."

Bu madde, devletlere mülkiyete saygı gösterme yükümlülüğü getirmekte, mülkten yoksun bırakmanın ancak sıkı koşullar altında (kamu yararı, yasaya uygunluk, uluslararası hukuk ilkeleri ve genellikle tazminat) mümkün olabileceğini belirtmektedir. Ayrıca, devletlerin mülkiyetin kullanımını kamu yararına düzenleme yetkisini de tanımaktadır.

Türkiye, AİHS'i ve Ek Protokollerini onaylamış bir devlettir. 1982 Anayasası'nın 90. maddesinin son fıkrası uyarınca, "Usulüne göre yürürlüğe konulmuş Milletlerarası andlaşmalar kanun hükmündedir. Bunlar hakkında Anayasaya aykırılık iddiası ile Anayasa Mahkemesine başvurulamaz. (Ek cümle: 7/5/2004-5170/7 md.) Usulüne göre yürürlüğe konulmuş temel hak ve özgürlüklere ilişkin milletlerarası andlaşmalarla kanunların aynı konuda farklı hükümler içermesi nedeniyle çıkabilecek uyuşmazlıklarda milletlerarası andlaşma hükümleri esas alınır." Bu hüküm, AİHS ve Ek Protokol'deki mülkiyet hakkına ilişkin güvencelerin, iç hukukumuzda doğrudan uygulanabilirliğini ve kanunlarla çelişmesi durumunda öncelikli olarak dikkate alınmasını sağlamaktadır. Dolayısıyla, Antakya'da veya Türkiye'nin herhangi bir yerinde mülkiyet hakkıyla ilgili bir uyuşmazlıkta, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nin (AİHM) içtihatları da önemli bir yol gösterici olmaktadır.

Mülkiyet hakkının bu güçlü anayasal ve uluslararası güvenceleri, bireylerin taşınmazları üzerindeki haklarını keyfi müdahalelere karşı korumakta ve hukuki güvenliği tesis etmektedir. Antakya gibi kültürel mirasın yoğun olduğu ve çeşitli mülkiyet biçimlerinin iç içe geçtiği bir coğrafyada, bu güvencelerin varlığı, hem mülk sahipleri hem de yatırımcılar için öngörülebilirlik ve istikrar anlamına gelmektedir. Gayrimenkul hukukunun diğer tüm konuları, bu temel hak ve güvenceler üzerine inşa edilir.

Harika bir plan! "Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu, Kazanılması ve Kaybedilmesi" bölümünü, Antakya özelindeki gayrimenkul dinamiklerini de göz önünde bulundurarak, verdiğiniz bilgiler ışığında detaylı ve SEO uyumlu bir şekilde hazırlayalım.

Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu, Kazanılması ve Kaybedilmesi

Gayrimenkul hukuku, adından da anlaşılacağı üzere "taşınmaz" mallar üzerindeki hakları ve ilişkileri düzenler. Antakya gibi tarihi ve kültürel zenginliği yüksek, aynı zamanda gelişmekte olan bir şehirde taşınmaz mülkiyeti, hem bireyler hem de ticari faaliyetler için büyük önem taşır. Bu bölümde, taşınmaz mülkiyetinin neleri kapsadığını, bu mülkiyetin hangi yollarla kazanılabileceğini ve hangi durumlarda sona erebileceğini 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) ve ilgili diğer mevzuat çerçevesinde inceleyeceğiz. Mülkiyet hakkının doğru bir şekilde anlaşılması, olası hukuki sorunların önüne geçilmesi açısından kritik bir rol oynamaktadır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Konuları

Türk Medeni Kanunu, taşınmaz mülkiyetinin konusunu sınırlı sayıda belirlemiştir. Bu konuların dışında kalan varlıklar, taşınmaz mülkiyetine konu olamazlar. TMK'ya göre taşınmaz mülkiyetinin başlıca konuları şunlardır:

1. Araziler: Tarla, arsa, bahçe gibi üzerinde yapı bulunsun ya da bulunmasın, sınırları belirli yeryüzü parçalarıdır. Antakya'nın verimli toprakları tarımsal arazileri, şehir merkezi ve çevresi ise yapılaşmaya uygun arsaları barındırmaktadır.
2. Tapu Kütüğünde Ayrı Sayfaya Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar: Bunlar, bir arazi üzerinde başkasına ait bir yapı veya tesisin mülkiyetini ya da bir kaynağın kullanım hakkını içeren irtifak hakları gibi, tapu sicilinde ayrı bir sayfada tescil edilen ve sürekli nitelikte olan haklardır. Örneğin, bir arazinin altına yapılan otoparkın üst hakkı veya bir enerji nakil hattının geçit hakkı bu kapsama girebilir.
3. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kaydedilen Bağımsız Bölümler: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olan yapılarda (apartman, iş hanı vb.) her bir daire, dükkan, ofis gibi bağımsız kullanıma elverişli bölümler, kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilir ve mülkiyete konu olur. Antakya'da özellikle kentsel alanlarda bu tür mülkiyet yaygındır.

Bu sınıflandırma, bir varlığın taşınmaz olarak kabul edilip edilmeyeceğini ve dolayısıyla gayrimenkul hukukunun kurallarının uygulanıp uygulanmayacağını belirler.

Taşınmaz Mülkiyetinin Hukuki İşlemle ve Diğer Yollarla Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, çeşitli hukuki yollarla gerçekleşebilir. Bu yollar, mülkiyetin devrine ilişkin bir hukuki işleme dayanabileceği gibi, kanunda belirtilen diğer olguların gerçekleşmesiyle de mümkün olabilir.

1. Hukuki İşlemle Kazanma (Tescille Kazanım): TMK m. 705 uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için kural olarak tapu siciline tescil şarttır. Yani, bir taşınmazı satın almak, bağış yoluyla edinmek veya başka bir hukuki işlemle devralmak isteyen kişinin, bu hakkı kazanabilmesi için tapu müdürlüğünde kendi adına tescil işlemini yaptırması gerekir.

• Resmi Şekil Şartı: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin (satış, bağış, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi vb.) geçerli olabilmesi için resmi şekilde, yani tapu sicil müdürü veya yetkilendirdiği memur huzurunda yapılması zorunludur. Aksi takdirde yapılan sözleşme geçersiz sayılır ve mülkiyetin devri gerçekleşmez. Antakya'da yapılan gayrimenkul alım satımlarında bu şekil şartına titizlikle uyulması, ileride doğabilecek tapu iptali ve tescil davalarının önüne geçilmesi açısından hayati önemdedir.

2. Tescilden Önce Kazanma Halleri (Kanuni Kazanım Yolları): TMK m. 705'in ikinci fıkrası, bazı istisnai durumlarda mülkiyetin tapuya tescilden önce kazanılabileceğini belirtir. Ancak bu hallerde dahi, malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi (örneğin, taşınmazı satması veya üzerinde ipotek tesis etmesi) için mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir. Bu haller şunlardır:

• Miras: Bir kimsenin ölümüyle, mirasçıları külli halefiyet ilkesi gereği mirasbırakanın malvarlığına (taşınmazlar dahil) tescile gerek olmaksızın kendiliğinden sahip olurlar. Ancak mirasçıların bu taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilmeleri için veraset ilamına (mirasçılık belgesi) dayanarak kendi adlarına intikal işlemini yaptırmaları gerekir.
• Mahkeme Kararı: Kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla (örneğin, tapu iptali ve tescil davası sonucu verilen karar) mülkiyetin bir kişiye ait olduğuna hükmedilmişse, bu kişi tescilden önce mülkiyeti kazanır.
• Cebri İcra: Borçlunun taşınmazının icra yoluyla satılması durumunda, ihaleyi kazanan alıcı, ihale bedelini ödediği anda (ihalenin kesinleşmesiyle) mülkiyeti tescilden önce kazanır.
• İşgal (TMK m. 707): Bu, oldukça sınırlı bir kazanımdır. TMK m. 707'ye göre, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar (örneğin, kayalar, tepeler, dağlar) özel mülkiyete konu olamaz ve işgal yoluyla kazanılamaz; bunlar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Ancak, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yolu ile kazanılması, sadece tapu kaydının malikinin istemi ile terkin edilmiş (silinmiş) olmasına bağlıdır. Bu durumda, terk edilmiş taşınmazı fiilen ele geçiren kişi, şartları varsa mülkiyeti kazanabilir.
• Kamulaştırma: Devlet veya kamu tüzel kişileri, kamu yararı amacıyla, bedelini peşin ödemek suretiyle özel mülkiyette bulunan bir taşınmazı kamulaştırabilir. Kamulaştırma kararının kesinleşmesiyle idare, tescilden önce mülkiyeti kazanır.
• Kazandırıcı Zamanaşımı: Kanunda belirtilen şartların varlığı halinde, bir taşınmazın mülkiyeti zamanaşımı yoluyla da kazanılabilir. İki tür kazandırıcı zamanaşımı vardır:
  • Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 712): Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
  • Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 713): Bu, uygulamada daha sık rastlanabilen bir durumdur. TMK m. 713'e göre;
    • Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde (fiili hakimiyetinde) bulunduran kişi, o taşınmazın bütün veya bir parçasının mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
    • Aynı koşullar, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazın zilyedi için de geçerlidir. Bu durumda, zilyedin Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı tescil davası açması gerekir. Mahkemece gerekli ilanlar yapılır ve itiraz olmazsa veya itiraz yerinde görülmezse, davacının iddiası da ispatlanırsa hakim tescile karar verir. Mülkiyet, kanundaki şartların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Antakya ve çevresinde, özellikle kırsal bölgelerde veya kadastro çalışmaları tam olarak sonuçlanmamış alanlarda bu hükmün uygulama alanı bulması mümkündür.
• Yeni Arazi Oluşması (TMK m. 708): Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi doğal olaylar sonucu sahipsiz yerlerde yeniden oluşan ve yararlanmaya elverişli arazi, kural olarak Devlete ait olur. Ancak kanun, belirli şartlarda bu arazinin öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredilebileceğini düzenlemiştir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Sona Ermesi

Taşınmaz mülkiyeti, mutlak bir hak olmakla birlikte sonsuz değildir. Belirli hukuki durumların gerçekleşmesiyle sona erebilir. TMK m. 717'ye göre taşınmaz mülkiyeti başlıca şu şekillerde sona erer:

1. Terkin (Tapu Kaydının Silinmesi): Taşınmaz mülkiyetinin sona ermesinin en yaygın yolu, tapu sicilindeki kaydın silinmesidir (terkin). Terkin, malikin talebiyle (örneğin, taşınmazın başkasına devri sonucu eski malikin kaydının silinmesi) veya bir mahkeme kararına (örneğin, tapu iptal davası sonucu) dayanılarak yapılabilir.
2. Taşınmazın Tamamen Yok Olması: Taşınmazın fiziken ortadan kalkması durumunda, üzerindeki mülkiyet hakkı da sona erer. Örneğin, bir deprem sonucu arazinin denize kayması veya bir heyelanla üzerindeki yap��yla birlikte tamamen yok olması gibi durumlar buna örnektir. Antakya'nın da içinde bulunduğu coğrafyanın deprem riski taşıması, bu olasılığı teorik de olsa gündeme getirebilir.
3. Kamulaştırma: Daha önce de belirtildiği gibi, kamulaştırma işlemi sonucunda taşınmazın mülkiyeti idareye geçer ve özel mülkiyet sona erer. Bu durum, TMK m. 717'de "Kamulaştırma halinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir" şeklinde ifade edilmiştir.

Taşınmaz mülkiyetinin konusu, kazanılması ve kaybedilmesi, karmaşık ve detaylı hukuki süreçler içerebilir. Antakya'da gayrimenkul işlemleri yaparken veya mülkiyetle ilgili bir uyuşmazlıkla karşılaşıldığında, hak kaybına uğramamak adına bir gayrimenkul hukuku uzmanından destek almak büyük önem taşımaktadır. Kanun maddelerinin doğru yorumlanması ve somut olaya uygulanması, ancak bu şekilde sağlıklı bir biçimde gerçekleştirilebilir.

Sık Karşılaşılan Gayrimenkul Davaları ve Yargılama Usulü

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar etrafında şekillenen hak ve yükümlülükleri düzenlerken, bu alandaki uyuşmazlıkların çözümü de önemli bir yer tutar. Antakya gibi tarihi ve ekonomik değeri yüksek bölgelerde gayrimenkul işlemleri yoğun olduğundan, buna paralel olarak hukuki ihtilaflar da sıkça gündeme gelebilmektedir. Mülkiyet hakkının korunması, sözleşmelerin doğru yorumlanması ve yasal süreçlerin titizlikle takip edilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından hayati önem taşır. Bu bölümde, Antakya'da ve genel olarak Türkiye'de sıkça karşılaşılan temel gayrimenkul dava türleri ve bu davaların genel yargılama usullerine değinilecektir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davaları, tapu sicilinde yapılan yolsuz veya hukuka aykırı bir tescilin düzeltilerek, mülkiyet hakkının gerçek hak sahibine iadesini amaçlayan en temel gayrimenkul davalarındandır. Tapu siciline duyulan güvenin bir gereği olarak, sicildeki kayıtların gerçeği yansıtması esastır. Ancak çeşitli nedenlerle tapu kayıtları hukuka aykırı hale gelebilir.

Bu davaların başlıca sebepleri arasında; sahtecilik (sahte vekaletname, sahte kimlik vb.), ehliyetsizlik (işlem yapan tarafın ayırt etme gücünden yoksun olması), irade bozuklukları (hata, hile, ikrah/tehdit), halk arasında sıkça "danışıklı işlem" olarak bilinen muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yapılan göstermelik devirler), vekalet görevinin kötüye kullanılması ve bağışlamadan rücu gibi durumlar sayılabilir. Örneğin, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1025. maddesi, yolsuz tescilin düzeltilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılabileceğine dair temel düzenlemeyi içerir.

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Davanın karmaşıklığı, ispat yükümlülükleri ve teknik detayları göz önüne alındığında, bu tür davalarda bir Antakya gayrimenkul avukatı ile çalışmak, sürecin doğru yönetilmesi ve hak kaybının önlenmesi adına büyük önem taşır. Özellikle, yükleniciden (müteahhitten) satın alınan mesken niteliğindeki taşınmazlarla ilgili tapu iptali ve tescil uyuşmazlıklarında, alıcının tüketici sayılması ve davanın 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında Tüketici Mahkemesi'nde görülmesi gerekebileceği unutulmamalıdır.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları

Devlet veya diğer kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyette bulunan taşınmazların bedelini ödeyerek mülkiyetini elde edebilirler. Bu işlem kamulaştırma olarak adlandırılır ve temel yasal çerçevesi 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile çizilmiştir. Kamulaştırma sürecinde, idare ile taşınmaz maliki arasında bedel konusunda anlaşma sağlanamaması halinde, idare tarafından Asliye Hukuk Mahkemesi'nde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davası açılır. Taşınmaz malikleri de kamulaştırma işleminin unsurlarında (yetki, sebep, konu, amaç, şekil) hukuka aykırılıklar bulunması halinde idari yargıda iptal davası açabilirler.

Bazen idareler, usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın özel mülkiyetteki taşınmazlara fiilen el atabilir veya imar planlarında kamu hizmetine (yol, park, okul alanı vb.) ayırarak taşınmaz üzerinde tasarrufu hukuken kısıtlayabilir. Bu durum kamulaştırmasız el atma olarak tanımlanır.

• Fiili El Atma: İdarenin taşınmaza fiziken müdahale etmesi durumunda, malik, elatmanın önlenmesi, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ve/veya taşınmaz bedelinin tazmini talepleriyle Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir.
• Hukuki El Atma: Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde idare tarafından kamulaştırma programlarına alınmaması veya kamulaştırma yapılmaması halinde, malikin dava hakkı doğar. Kamulaştırma Kanunu'na 6745 sayılı Kanun'un 33. maddesi ile eklenen EK Madde 1 bu durumu düzenlemektedir. Bu durumda malik, idare aleyhine tazminat davası açabilir.

Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğinde olduğundan, sürecin dikkatle takip edilmesi ve uzman hukuki yardım alınması kritik öneme sahiptir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları

Birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti şeklinde ortak olduğu durumlarda, ortaklardan herhangi biri bu ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Bu amaçla açılan davalara ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları denir. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesinin son fıkrası, paylı mülkiyette her paydaşın malın paylaşılmasını isteyebileceğini, ancak bu hakkın hukuki bir işlemle sınırlandırılabileceğini veya uygun olmayan bir zamanda kullanılamayacağını belirtir.

Ortaklığın giderilmesi iki temel yöntemle gerçekleştirilebilir:

1. Aynen Taksim (Fiili Paylaşım): Taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı elveriyorsa, mahkeme taşınmazın fiilen bölünerek her paydaşa ayrı bir parça verilmesine karar verebilir. Bu yöntemin uygulanabilirliği için imar mevzuatına uygunluk ve paydaşların rızası (veya mahkemenin bu yönde takdiri) önemlidir.
2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse veya paydaşlar bu konuda anlaşamazsa, mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılarak bedelinin paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılmasına karar verir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Davada tüm paydaşların taraf olarak yer alması zorunludur. Mahkeme, "uygun olmayan zaman" itirazını değerlendirirken her somut olayın özelliklerini ve paydaşların menfaatlerini dikkate alır. Örneğin, bir taşınmazın imar yenileme alanında bulunması tek başına ortaklığın giderilmesine engel teşkil etmeyebilir; önemli olan fiili bir imar çalışmasının olup olmadığı ve paylaşımın paydaşlar için aşırı bir zarara yol açıp açmayacağıdır.

Kira Uyuşmazlıklarından Kaynaklanan Davalar

Kira ilişkileri, hem kiracılar hem de kiraya verenler için önemli hukuki sonuçlar doğuran sözleşmelerdir. Antakya gibi nüfus hareketliliğinin ve ticari faaliyetlerin yoğun olduğu yerlerde kira uyuşmazlıkları da sıkça görülmektedir. Kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan davalar genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde görülür ve 1 Eylül 2023 itibarıyla birçok kira uyuşmazlığı için dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması dava şartı haline gelmiştir.

Başlıca kira davası türleri şunlardır:

• Tahliye Davaları: Kiracının sözleşmeye aykırı davranması (örneğin, kirayı ödememesi, taşınmazı kötü kullanması), kiraya verenin veya yeni malikin taşınmaza ihtiyacı olması, kira süresinin sona ermesi gibi nedenlerle açılabilir. Özellikle, kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malikin hakları Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 351. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre yeni malik, belirli şartlar altında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
• Kira Bedelinin Tespiti Davaları: Tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli üzerinde anlaşamamaları halinde açılır. Mahkeme, emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve diğer etkenleri göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
• Kira Alacağı Davaları: Ödenmemiş kira bedellerinin tahsili amacıyla açılan davalardır. Genellikle icra takibi ile birlikte veya sonrasında gündeme gelir.
• Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davaları: Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması ve bu durumun borçludan kaynaklanmamasına rağmen borcun ifasını aşırı derecede güçleştirmesi halinde, kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması talep edilebilir.

Kira uyuşmazlıkları, günlük hayatı doğrudan etkileyen ve taraflar için önemli sonuçlar doğurabilen ihtilaflardır. Bu nedenle, kira sözleşmesi düzenlenirken dikkatli olunması ve uyuşmazlık durumunda yasal hakların bilinmesi büyük önem arz eder.

Gayrimenkul davaları, karmaşık usul kuralları, özel kanunlardaki düzenlemeler ve Yargıtay içtihatları ile şekillenen geniş bir alandır. Her davanın kendine özgü koşulları ve ispat araçları bulunur. Bu nedenle, bir gayrimenkul uyuşmazlığı ile karşılaşıldığında, hak kaybına uğramamak ve süreci en doğru şekilde yönetmek için Antakya'da gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek almak en sağlıklı yoldur. Tapu kayıtlarının incelenmesi, delillerin toplanması, dava dilekçesinin hazırlanması ve duruşmaların takibi gibi tüm aşamalarda profesyonel yardım, davanın seyri açısından belirleyici olabilir.

Harika bir özet ve yapılandırma! Gayrimenkul hukukunun karmaşık dünyasında Yargıtay'sının rolünü ve dairelerin işbölümünü ele alarak makalemizi sonlandıralım.

Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Yargıtay İçtihatları ve Dairelerin İşbölümü

Gayrimenkul hukuku, yapısı gereği birçok farklı kanun ve düzenlemeyi içeren, uygulamada sıklıkla uyuşmazlıklara yol açabilen dinamik bir alandır. Bu uyuşmazlıkların çözümünde ilk derece mahkemeleri (Asliye Hukuk, Sulh Hukuk vb.) ve Bölge Adliye Mahkemeleri (İstinaf) önemli bir rol oynasa da, hukuk birliğinin sağlanması, kanunun doğru yorumlanması ve adaletin tecellisi noktasında Yargıtay içtihatları hayati bir öneme sahiptir. Antakya'daki gayrimenkul davaları da dahil olmak üzere, ülke genelindeki tüm taşınmaz uyuşmazlıklarında Yargıtay'ın ilgili dairelerinin verdiği kararlar, hem mahkemeler hem de hukuk uygulayıcıları için yol gösterici niteliğindedir.

Yargıtay Kararlarının Gayrimenkul Hukukundaki Rolü

Yargıtay, Türkiye'deki adli yargı alanında en üst temyiz merciidir. Yerel mahkemelerce verilen kararların hukuka uygunluğunu denetler. Gayrimenkul hukuku gibi geniş ve detaylı bir alanda, kanun metinlerinin somut olaylara uygulanmasında farklı yorumlar ortaya çıkabilir. İşte bu noktada Yargıtay devreye girer.

Yargıtay kararları, özellikle İçtihadı Birleştirme Kararları (YİBK) başta olmak üzere, benzer hukuki durumlarda nasıl bir yol izlenmesi gerektiği konusunda ışık tutar. Bu kararlar, alt derece mahkemeleri için bağlayıcı olmasa da (YİBK'lar hariç), uygulamada güçlü bir yol gösterici etkiye sahiptir. Hukuk uygulayıcıları, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarını dikkate alarak müvekkillerine daha sağlıklı hukuki danışmanlık verebilir ve dava stratejilerini buna göre şekillendirebilirler.

Örneğin, Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesi kapsamında açılan bir tapu iptali ve tescil davasında, yolsuz tescilin ne anlama geldiği, iyiniyetin nasıl değerlendirileceği gibi hususlar Yargıtay kararlarıyla şekillenmiştir. Benzer şekilde, muris muvazaası (mirasbırakanın mal kaçırma amacıyla yaptığı hileli işlemler) gibi spesifik konularda Yargıtay'ın oluşturduğu kriterler, davaların seyrini doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle, gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukatın güncel Yargıtay içtihatlarını yakından takip etmesi, başarılı bir hukuki süreç yönetimi için elzemdir.

Gayrimenkul Hukuku Alanında Uzmanlaşmış Yargıtay Daireleri ve Görev Alanları

Yargıtay bünyesinde, hukukun farklı alanlarında uzmanlaşmış çok sayıda hukuk ve ceza dairesi bulunmaktadır. Gayrimenkul uyuşmazlıkları da niteliklerine göre farklı dairelerin görev alanına girebilmektedir. Yargıtay daireleri arasındaki işbölümü, zaman içinde değişebilmekle birlikte, temel olarak Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 24.01.2014 tarih ve E.2013/3, K.2014/1 sayılı Kararı ile belirlenen esaslara göre şekillenmektedir. Bu karar, dairelerin uzmanlaşmasını, iş yükünün dengeli dağıtılmasını ve böylece daha etkin bir yargılama yapılmasını amaçlamaktadır.

Gayrimenkul hukukunu ilgilendiren başlıca Yargıtay daireleri ve görev alanlarından bazıları şunlardır:

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi: Bu daire, gayrimenkul mülkiyetine ilişkin temel uyuşmazlıkların temyiz incelemesini yapar. Görev alanına giren başlıca dava türleri arasında şunlar sayılabilir:

  • Tapu iptali ve tescil davaları: Hukuka aykırı veya yolsuz olduğu iddia edilen tapu kayıtlarının düzeltilmesi veya iptali istemli davalar (örneğin, sahtecilik, ehliyetsizlik, gabin, hata, hile gibi irade fesadı hallerine dayalı davalar). TMK m. 1025 bu tür davaların temel dayanaklarından biridir.
  • Elatmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davaları: Mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalelerin sonlandırılması talepli davalar.
  • Muris muvazaası davaları: Mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünüşteki işlemlerin iptali istemiyle açılan davalar. Bu konuda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı) temel bir kaynaktır.
  • Ölünceye kadar bakma sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davaları: Türk Borçlar Kanunu'nun 611. ve devamı maddelerinde düzenlenen bu sözleşmeye aykırılık iddiasıyla açılan davalar.
  • Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları.

• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi: Bu dairenin uzmanlık alanı ağırlıklı olarak kamulaştırma hukuku ve devletin mülkiyet hakkına müdahalesinden doğan tazminat davalarıdır. Görev alanındaki bazı önemli dava türleri şunlardır:

  • 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'ndan kaynaklanan davalar: Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili, kamulaştırmanın iptali gibi davalar.
  • Kamulaştırmasız el atma davaları: İdarenin usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın özel mülkiyetteki bir taşınmaza fiilen el atması durumunda açılan tazminat veya elatmanın önlenmesi davaları.
  • Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar (TMK m. 1007): Tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle uğranılan zararların tazmini istemli davalar.
  • Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, belirli il gruplarına göre Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (güncel işbölümüne göre ilgili daireler kontrol edilmelidir) ile görev paylaşımı yapabilmektedir.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (Kapatıldı, Görevleri Devredildi): Geçmişte kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların (kira bedelinin tespiti, kira sözleşmesinin uyarlanması, tahliye davaları vb.) temyiz incelemesini yapan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Yargıtay'daki işbölümü değişiklikleri kapsamında kapatılmıştır. Bu dairenin görevleri, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (güncel işbölümüne göre ilgili daireler kontrol edilmelidir) gibi diğer dairelere devredilmiştir. Dolayısıyla, kira uyuşmazlıkları için güncel işbölümüne göre hangi dairenin yetkili olduğu ayrıca kontrol edilmelidir.

Bunların dışında, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar gibi farklı gayrimenkul dava türleri de Yargıtay'ın farklı hukuk dairelerinin görev alanına girebilmektedir. Bir davanın hangi Yargıtay dairesinin görev alanına girdiği, davanın konusuna ve dayandığı hukuki sebeplere göre değişiklik gösterir.

Antakya'da veya Türkiye'nin herhangi bir yerinde bir gayrimenkul uyuşmazlığı ile karşı karşıya kaldığınızda, davanızın Yargıtay aşamasında hangi daire tarafından inceleneceğini bilmek, o dairenin benzer konulardaki içtihatlarını araştırmak ve savunma stratejisini buna göre oluşturmak büyük önem taşır. Gayrimenkul hukukunun karmaşıklığı ve Yargıtay içtihatlarının sürekli güncellenmesi, bu alanda uzman bir avukattan hukuki destek almanın gerekliliğini bir kez daha ortaya koymaktadır.

Bu makalede, Antakya özelinde de sıkça karşılaşılan gayrimenkul hukukunun temel prensiplerini, mülkiyet hakkının kapsamını, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve kaybedilmesi yollarını, başlıca gayrimenkul dava türlerini ve bu uyuşmazlıklarda Yargıtay'ın rolü ile ilgili dairelerin işbölümünü ana hatlarıyla ele almaya çalıştık. Unutulmamalıdır ki her hukuki uyuşmazlık kendine özgü koşullar barındırır ve genel bilgiler ışığında hareket etmek yerine, somut olayınıza özgü profesyonel hukuki danışmanlık almak, hak kayıplarının önlenmesi açısından en doğru yaklaşımdır.