Devre Mülk Mağduriyetinde Sözleşmeden Dönme Hakkı

Devre mülk mağduriyetlerinde sözleşmeden dönme hakkı, çoğu tüketicinin yalnızca on dört günlük cayma süresiyle sınırlı sandığı, ancak uygulamada devir ve teslim gerçekleşene kadar korunabilen bir haktır. Bu içerikte devre mülk ile devre tatil ayrımını, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği kapsamındaki cayma ve dönme haklarını, resmi şekil şartını, ön bilgilendirme yükümlülüğünü, bildirim usulünü ve iade taleplerini bulacaksınız. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile ilgili hukuk dairelerinin kararları ışığında, on dört gün geçtikten sonra da hangi koşullarda sözleşmeden dönülebileceğini ve mağduriyetin nasıl belgelendirileceğini öğreneceksiniz.

Devre Mülk ve Devre Tatil Ayrımı ile Sözleşmenin Hukuki Niteliği

Devremülk, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.57 vd. hükümlerinde mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine yılın belli dönemlerinde istifade hakkı sağlayan, müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak hakkı olarak düzenlenmiştir. Bu hak yalnızca mesken niteliğindeki taşınmazlarda kurulabilir; ofis veya işyeri niteliğindeki taşınmazlarda devre mülk hakkı doğmaz. Kanun, kullanım dönemlerinin 15 günden az olamayacağını; 15 günden kısa dönemler için devre mülk hakkı kurulamayacağını hükme bağlamıştır. Hakkın kurulabilmesi için sözleşmenin resmi senede eklenmesi ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesi gerekir.

Devre tatil ise aynı hukuki rejime tabi değildir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilir ve hem ayni hak hem de şahsi hak temelinde kurulabilir. Devre tatil sözleşmeleri en fazla 10 yıl için kurulabilir.

Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.2/3 uyarınca bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için gecelik konaklama imkânı tanıyan devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri adlar altında yapılan satışların tamamı devre tatil sözleşmesi sayılır.

Ayni Hak ve Şahsi Hak Temelli Devre Tatil Sözleşmeleri

Devre mülk hakkı taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup gayrimenkul hisse devri vaadini de içerdiğinden, devrin TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26 ve Noterlik Kanunu m.89 maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunludur. Haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir; ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmışsa geçersiz sözleşme geçerli hale gelir. Şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmelerinde ise tapu devri söz konusu değildir; tüketici yalnızca belirli dönemlerde konaklama hakkı kazanır. Bu temel ayrım; teslimin nasıl gerçekleştiği, cayma bildiriminin hangi usulle yapılacağı ve resmi şekil şartının aranıp aranmayacağı konularında sonuç doğurur.

Devremülk sözleşmelerinde resmi şekil şartı, hakkın geçerliliğini doğrudan etkiler. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'nin 2021/164 E., 2021/898 K. sayılı kararında bu husus şu şekilde açıklanmıştır:

Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK'da özel olarak düzenlendiğinden geçerli olarak kurulması için anılan kanunda belirtilen koşullara uyulması zorunludur. 634 sayılı Kanun'un 57 vd. maddeleri ile 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesi ve Yönetmelik hükümleri karşısında, düzenlemede belirtilen formların satıcı tarafından düzenlenmediği, davacıya bir haftalık bir dönem için tatil hakkı tanındığı, tanınan sürenin 15 günden az olduğu, imzalanan devre mülk sözleşmesinin resmi senede eklenip tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmediğinden kurulamadığı, ayrıca resmi senet ile yapılmadığı, bu sebeplerle bu sözleşmelerin geçersiz olduğunun tespiti ile iptaline karar verilmiştir.

Buna göre resmi senede eklenmeyen ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmeyen bir devre mülk sözleşmesi kurulmamış sayılır; kullanım süresinin 15 günden az olması tek başına geçersizlik sebebidir. Ancak kararda, haricen düzenlenen sözleşmenin tapu kaydının devri hâlinde geçerlilik kazanacağı, bu durumda fesih koşullarının oluşup oluşmadığının belirlenmesi gerektiği de açıklanmıştır.

Öte yandan ön ödemeli devre mülk satışına dair sözleşmeler, hangi ad altında düzenlenirse düzenlensin, taşınmazın devir ve teslimi anına kadar tüketiciye herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkı tanır. Devir ve teslim olgusunun varlığı kabul edilebilmesi için tapu siciline tescilin yanı sıra zilyetliğin de devredilmiş olması gerekir.

Sözleşmenin Adı Değil İçeriğinin Belirleyici Olması

Sözleşmenin başlığı hukuki niteliği belirlemez. "Devremülk" başlıklı bir belge geçerli bir devre mülk sözleşmesi anlamına gelmediği gibi, "hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi" veya "satış vaadi" başlığı taşıyan bir sözleşme de devre mülk niteliği taşıyabilir. Belirleyici olan sözleşmenin içeriği ve tüketiciye sağlanan hakkın türüdür; içerik, devir biçimi, kullanım süresi ve kurucu işlemler birlikte değerlendirilir.

Sözleşmede mülkiyet devri ifadesinin yer alması hâlinde sözleşmenin devre mülk sözleşmesi olarak nitelendirilmesi gerekir (Yargıtay 13. HD 2018/2046 E., 2019/892 K.). Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2018/189 E. sayılı ilamında satış vaadi başlıklı sözleşmenin devre mülk niteliğinde olduğunu ve resmi şekil şartına tabi olduğunu belirtmiştir. Uygulamada, sözleşmenin ayni hak içermesi nedeniyle devre mülk olduğu benimsenmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2022/3-1272 E., 2023/1142 K. sayılı kararında da, "hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi" başlıklı sözleşmeye dayanan uyuşmazlıkta sözleşmenin ön ödemeli devre mülk satışı niteliğinde olduğu kabul edilmiştir. Buna göre sözleşmenin adı, uygulanacak hükümlerin belirlenmesinde sonuç doğurmaz; sözleşmede yer alan tapu devri taahhüdü, hisse oranı ve kullanım dönemi birlikte değerlendirilerek sözleşmenin devre mülk mü yoksa şahsi hakka dayalı bir devre tatil sözleşmesi mi olduğu tespit edilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.65'te devre mülk hakkına uygulanacak hükümler arasında tüketicinin korunmasına ilişkin kanunlara atıf yapılmaması bu yasaların uygulanmasını engellemez; uyuşmazlıklar 634 sayılı Kanun'dan sonra yürürlüğe giren 4077 sayılı Kanun ile onu yürürlükten kaldıran 6502 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre çözümlenir.

Cayma Hakkı ve On Dört Günlük Sürenin İşleyişi

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.50/6 uyarınca tüketici, sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir. Cayma için tüketicinin maddi durumunun bozulduğunu, sistemden memnun olmadığını veya fikrini değiştirdiğini açıklaması gerekmez; satıcının "haklı sebep göstermelisiniz" yaklaşımı esas alınamaz. Cayma süresi dolmadan satıcı, tüketiciden kapora, peşinat, rezervasyon bedeli, aktivasyon ücreti, dosya masrafı gibi herhangi bir isim altında ödeme isteyemez ve onu borç altına sokan belge verilmesini talep edemez. Bu sürede alınan bedel derhâl iade edilir; alınan bono, senet, borç ikrarı ve ödeme taahhüdü gibi belgeler tüketici yönünden geçersizdir. Cayma hakkı kullanıldığında yeniden satış, değişim ve ilgili diğer sözleşmeler cezai şart olmaksızın sona erer. Süre hesabında TBK m.92 uyarınca sözleşmenin kurulduğu gün hesaba katılmaz; 1 Eylül'de kurulan sözleşmede ilk gün 2 Eylül, son gün 15 Eylül olur. Son günün tatile rastlaması hâlinde TBK m.93 uygulanır.

Ön Bilgilendirme ve Sözleşme Örneği Yükümlülükleri

Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.5 uyarınca satıcı, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formu vermek zorundadır. Formun içeriği sözleşme türüne göre Ek-1 ila Ek-5'te düzenlenmiştir. Yönetmeliğin 6. maddesine göre sözleşme, tüketici bilgileri ile imza yeri ve tarihini içerecek şekilde düzenlenir ve bir örneği tüketiciye verilir; Ek-6'daki cayma formu sözleşme anında sunulur. Hediye tatil, ücretsiz yemek veya gezi gibi özendirici yöntemlerle yapılan davetlerde, davetin içeriği ve ticari amacı önceden yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla bildirilmelidir; bu bildirimin yapıldığını ispat yükü satıcıdadır. Sözleşmenin otelde veya tesiste imzalanmış olması cayma hakkını ortadan kaldırmaz. Sözleşmeye geriye dönük tarih atılması, süre hesabında uyuşmazlık doğurur; sözleşme tarihi tüketicinin el yazısıyla atılmalı ve bir örneği alınmalıdır.

Sürenin Bir Yıl Uzaması ve Bildirim Usulü

Sözleşme örneğinin teslim edilmemesi veya cayma formunun sunulmaması hâlinde tüketici on dört günlük süreyle bağlı olmaz; bu süre, cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer (Yönetmelik m.6). Ön bilgilendirme ve sözleşme yükümlülüklerine uyulmaması hâlinde ise Yönetmelik m.10 uyarınca süre, normal cayma süresinin bittiği tarihten itibaren en geç bir yıl sonrasına kadar uzayabilir; eksiklik bu dönemde giderilirse on dört günlük süre yeniden işlemeye başlar. Bu, sınırsız bir hak değildir. Cayma bildiriminin yöntemi sözleşmenin niteliğine göre ayrılır. Şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmelerinde bildirim yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla yapılabilir; ayni hakka konu devre mülk sözleşmelerinde ise bildirimin noter aracılığıyla satıcıya yöneltilmesi gerekir. Telefonla, WhatsApp üzerinden veya çağrı merkezi kaydıyla yapılan iptal beyanı, devre mülkte aranan noter bildiriminin yerine geçmez. Bildirimin süre içinde gönderilmiş olması yeterlidir; hakkın kullanılması satıcının onayına bağlı değildir. Şirketin "cayma bize ulaşmadı" savunması, bildirimin usulüne uygun yapıldığının belgelenmesi hâlinde sonuç doğurmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2022/3054 E., 2022/4884 K. sayılı kararında cayma hakkının işleyişine ilişkin şu tespitler yer almaktadır:

6502 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik uyarınca tüketicinin 14 günlük cayma hakkına sahip olduğu; ayni hakka konu işlemlerde bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerektiği ve eksik bilgilendirme hâlinde tüketicinin normal 14 günlük süreyle bağlı olmayabileceği açıklanmıştır. Dosyanın önemli yönlerinden biri, tapu devrinin yapılmış olmasının tek başına uyuşmazlığı sona erdirmemesidir. Taşınmazın kullanıma hazır biçimde zilyetliğinin devredilip devredilmediği ve tüketicinin başka bir tesiste konaklamasının dava konusu taşınmaz açısından teslim anlamına gelip gelmediği ayrıca değerlendirilmiştir. Buna göre devre mülk dosyalarında yalnızca "tapu verilmiş" veya "tüketici tatil yapmış" şeklindeki tek bir olguyla sonuca gidilemez. Sürenin sonuna yaklaşılmışsa veya tapu ve senet işlemleri varsa, bildirimin en kısa sürede mevzuattaki yöntemle yöneltilmesi gerekir. Cayma bildirimi; sözleşmenin açıkça belirtilmesi, sözleşme tarihi, cayma iradesinin tereddütsüz açıklanması, ödemelerin ve belgelerin iadesinin istenmesi ve bildirimin usulüne uygun yöneltilmesini içermelidir. Bağlı krediyle finanse edilen satışlarda, cayma bildiriminin süre içinde ayrıca kredi verene yöneltilmesi hâlinde kredi sözleşmesi de tazminat veya cezai şart olmaksızın sona erebilir. İade yapılmazsa sözleşme, dekontlar, senetler ve yazışmalar saklanarak parasal değere göre Tüketici Hakem Heyetine veya Tüketici Mahkemesine başvurulabilir.

Ön Ödemeli Satışta Devir ve Teslime kadar Dönme Hakkı

On dört günlük cayma süresi, devre mülk uyuşmazlıklarında tüketicinin elindeki tek imkân değildir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.50/8, değişiklik öncesi hâlinde ön ödemeli devre tatil satışında tüketiciye, taşınmazın devir veya teslim tarihine kadar herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkı tanımıştır. Bu hak cayma hakkından ayrı bir kurumdur: cayma on dört günlük süreyle sınırlıyken, dönme hakkı sözleşme yıllar önce imzalanmış olsa bile devir ve teslim gerçekleşmediği sürece kullanılabilir. Ön ödemeli satış, bedelin teslimden önce ödendiği satıştır; bu nitelikteki sözleşmede tüketici, teslim borcunun ifa edilmediğini ileri sürerek sözleşmeden dönebilir. Dönme hakkı, 24 Mart 2022 tarihli 7392 sayılı Kanun ile 6502 sayılı Kanun'un 50/8. maddesi mülga edilerek ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulması yasaklanmadan önce imzalanan sözleşmelerde uygulanır; 7392 sayılı Kanun'un yürürlüğünden sonra kurulan sözleşmelere ise mülga hüküm değil, ön ödemeli satış yasağı uygulanır. Kanun'un 50/8. maddesinin değişiklik öncesi hâli, somut olayda sözleşmenin imzalandığı tarihteki kurallar esas alınarak uygulanır. Dönme hakkının kullanılması, caymadan farklı olarak bildirim usulüne ve süreye bağlanmamıştır; ancak tüketici teslimin gerçekleşmediğini ileri sürdüğünde somut olayın koşulları değerlendirilir. Tapu devri yapılmış olsa dahi uyuşmazlık kapanmaz; hangi payın devredildiği, hakkın gerçekten kurulup kurulmadığı ve teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca araştırılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025/3116 E., 2026/220 K. sayılı ve 19.1.2026 tarihli kararında ön inceleme konuları arasında zilyetliğin devri, pay devri, devre mülk sözleşmesi, devre tatil sözleşmesi, sözleşmeden dönme ve davanın kabulü hususları yer almıştır.

Teslim için Tapu Tescili ve Zilyetlik Devri Şartı

Devir ve teslim olgusunun varlığı, tapu siciline tescilin yanı sıra zilyetliğin devredilmiş olmasına bağlıdır (TMK m.973, m.977). Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.15/3 uyarınca kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş sayılır. Bu iki koşul birlikte aranır; yalnızca tapu tescili, teslim borcunun yerine getirildiğini göstermez. Zilyetliğin devredildiğinden söz edilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan kullanım hakkına uygun şekilde ve fiilen kullanıma hazır hâlde taşınmazın tüketiciye teslim edildiğini ispat yükü satıcıdadır. Tüketici tesisi hiç görmemişse veya kullanım hakkı kendisine tahsis edilen bağımsız bölüm üzerinde teslim gerçekleşmemişse, teslim borcu ifa edilmiş sayılmaz. Teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenirken tüketicinin başka bir tesiste, başka bir dönemde yaptığı konaklama dikkate alınmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2021/8911 E., 2022/2169 K. sayılı kararı bu ayrımı şöyle açıklamıştır:

Devre mülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. 6502 sayılı Kanun'un 50/9. maddesinde devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı olduğu belirtilmiştir. Yönetmeliğin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 22.07.2019-28.07.2019 tarihlerini kapsayan konaklaması zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır. O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, 6502 sayılı Kanun'un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 15/3. maddesi değerlendirilip davalı tarafından sunulan konaklama belgesinin dava konusu yapılan devremülke konu taşınmazın zilyetliğinin devri anlamını taşımadığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. Buna göre satıcının sunduğu konaklama belgesi, sözleşmeye konu bağımsız bölümün zilyetliğinin devredildiğini göstermediği sürece teslim borcunu ortadan kaldırmaz; Bölge Adliye Mahkemesinin bu belgeye dayanarak dönme talebini reddetmesi bozma sebebidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun Emsal Kararı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2022/3-1272 E., 2023/1142 K. sayılı kararı, ön ödemeli devre mülk satışında dönme hakkının kapsamını belirlemiştir: Uyuşmazlık, devre mülk sözleşmesinin iptali ile bedel/tapu devri şeklindeki karşılıklı edimlerin iadesinin istendiği davada, kararın kesin nitelikte olup olmadığı ve davacının bir başka tesiste konaklamasının 6502 sayılı Kanun'un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 15/3. maddesi anlamında zilyetliğin devri niteliğinde sayılıp sayılamayacağı noktasında toplanmaktadır. Ön ödemeli devre mülk satışına dair sözleşmelerde taşınmazın devir ve teslimi anına kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkı vardır. Devir/teslim olgusunun varlığının kabul edilebilmesi için taşınmazın tapu siciline tescil edilmesinin yanı sıra zilyetliğinin devredilmiş olması gerekir. Zilyetliğin devredildiğinden bahsedilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan kullanım hakkına uygun şekilde ve fiilen kullanıma hazır hâlde taşınmazın tüketiciye teslim edildiğini ispat yükü davalı satıcı üzerindedir. Davalı tarafça bizatihi sözleşmeye konu yerin davalının kullanımına teslim edildiğine dair hiçbir delil sunulmamış, cevap dilekçesinde davacının RCI sistemi kapsamında bir başka tesisten istifade etmiş olmasının teslim şartının gerçekleştiğini gösterdiğini savunarak bu ilişkin olarak konaklama belgesini sunmuştur. Oysa bir başka tesiste gerçekleşen konaklamanın, sözleşmeye bağlı bir hediye tatil hakkı olarak sunulduğu, davalının bir anlamda tüketiciyi sözleşme yapmaya ikna etmek için kullandığı bu yöntemin davalıyı teslim borcundan kurtarmayacağı ve zilyetliğin devri anlamı taşımadığı açıktır. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen bozma kararına uymak gerekirken yazılı gerekçeyle direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Karara göre hediye tatil, ücretsiz konaklama veya değişim sistemi kapsamında başka bir tesiste yapılan tatil, satıcıyı teslim borcundan kurtarmaz. Bozma sonrası Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi 2024/132 E., 2024/525 K. sayılı kararıyla davayı kabul etmiş; İP01-1872 sözleşme numaralı sözleşmenin iptaline, 10.875,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, Yalova İli Termal İlçesi Akköy Köyü 424 ada 27 parsel 8 numaralı bağımsız bölümde davacı adına olan tapu kaydının iptali ile davalı lehine tescile karar vermiştir.

Hisseli Satış ve Devredilen Taşınmazın Farklılığı Nedeniyle İfa İmkânsızlığı

Devre mülk uyuşmazlıklarında teslimin gerçekleşmediği iddiası, yalnızca teslim borcunun ifa edilmemesine değil, sözleşmeye konu hakkın kuruluşundaki yapısal aykırılıklara da dayanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.59 uyarınca devre mülk hakkı on beş günden kısa süreli kurulamaz. Aynı Kanun'un m.58. maddesi ise ortak maliklerin paylarının devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit belirlenmesini zorunlu kılar. Bu iki hüküm birlikte, devre mülk sözleşmesinin hem kullanım dönemini hem de pay dağılımını kanunun belirlediği ölçüte bağlar; bir haftalık kullanım hakkı tanımlayan ve payı devre sayısına göre eşit dağıtmayan sözleşmeler bu ölçüte aykırı düşer.

Yalova 4. Asliye Hukuk Mahkemesi 2020/187 E., 2020/325 K. sayılı kararında bu aykırılıklar sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurmuştur. Mahkeme, tüketiciye bir haftalık dönem için tatil hakkı tanındığını, tanınan sürenin 15 günden az olduğunu, kullanım döneminin kanunun ölçütüne uymadığını tespit etmiştir. Pay belirlemesindeki aykırılık ise alıcı sayısı büyüdükçe ayrı bir soruna dönüşür. Temyiz dilekçesinde bir bağımsız bölümün 7/36500 pay oranıyla 5.214 kişiye hisseli satıldığı ileri sürülmüştür. Bu oranda bir pay, devre sahibinin kendi döneminde kullanacağı bağımsız bölüm üzerinde fiilî tasarruf kurmasını imkânsız kılar; hisse, kullanım hakkının konusunu oluşturacak bağımsız bölümle fiilî bir bağ kuramaz. Pay devri ile kullanım hakkı arasındaki bu kopukluk, satıcının teslim borcunu ifa etmesini fiilen imkânsız hâle getirir.

Aynı dosyada devredilen bağımsız bölüm ile kullanım hakkının konusunun ayrıştığı da ortaya konmuştur. Tüketiciye devredilen odanın hangi odaya isabet ettiği belirlenememiş, kat planı, vaziyet planı ve mahal listesi verilmemiş, hangi dönemde hangi odada tatil yapılacağı belirsiz bırakılmıştır. Kullanım hakkı 21. Hafta 25 Mayıs-1 Haziran dönemine ilişkin tanımlanmışken satıcının sunduğu konaklama belgesi 22.07.2019-28.07.2019 tarihlerini içermektedir; bu tarihler sözleşmedeki kullanım dönemiyle örtüşmemektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na Aykırı Pay Belirleme ve Yedi Günlük Dönem

Yalova 4. Asliye Hukuk Mahkemesi, sözleşmenin geçersizliğini yalnızca resmi şekil eksikliğine değil, kullanım süresinin kanuna aykırılığına da dayandırmıştır. Mahkemenin değerlendirmesi kararda şöyle yer almıştır: sözleşme TMK 706, TBK 213 ve Noterlik Kanunu m.60 maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmamıştır; tapu devrinin dahi adi sözleşmeye geçerlilik kazandırmayacağı; devre mülk hakkının 634 sayılı KMK m.57 vd. maddeleri ile 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 8. maddesine göre 15 günden az olmayan süre için resmi senede eklenip tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesiyle kurulacağı; tanınan bir haftalık sürenin 15 günden az olduğu belirtilmiştir. Mahkeme bu gerekçelerle sözleşmenin geçersizliğine karar vermiştir.

Kanunun aradığı ölçütten sapan pay belirlemesi, tek başına bir şekil eksikliği değil, sözleşmenin kurucu unsurunun eksikliğidir. Devre mülk hakkında pay, hakkın kullanımıyla doğrudan ilişkilidir; devrelerin sayısına ve süresine göre eşit belirlenmeyen bir pay, kullanım hakkının konusunu belirsizleştirir. Bir bağımsız bölümde yüzlerce, hatta binlerce hisse sahibinin bulunduğu bir yapıda her malikin yılın kendi döneminde o bölümde fiilî kullanım kurması mümkün olmaz. Bu durumda satıcının teslim borcu yalnızca yerine getirilmemiş değil, ifa edilemez hâle gelmiş olur.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.58 ve m.59 hükümlerine aykırılık, temyiz dilekçesinde sözleşmelerin feshi talebinin tapu devri nedeniyle cayma süresi dolmuş sayılsa dahi gündeme getirilmesinin dayanağı olarak ileri sürülmüştür. Buna ek olarak tapu devri yapılan taşınmazın yönetim planında sayılan özellikleri taşımadığı; Türk hamamı, sauna, termal havuzlar, aquapark, spor sahaları, SPA ve sinema gibi donatıların tesiste fiilen bulunmadığı ileri sürülmüştür. Yönetim planında tanımlanan ancak tesiste fiilen var olmayan ortak alanlar ile aidat artışı arasındaki bağ, dava dilekçesindeki fesih talebinin ikinci dayanağını oluşturur.

Tanıtım ve Tapu Devri Arasındaki Uyuşmazlık

Tanıtımda gösterilen taşınmaz ile tapuda devredilen taşınmazın farklı olması, teslim borcunun ifasında ayrı bir sorun doğurur. Dava dosyasında tanıtım 424 ada 47 parseldeki büyük bina üzerinden yapılmış, tapu devri ise 424 ada 23, 24, 25, 26 ve 27 parsellerdeki apartlardan gerçekleştirilmiştir. Devir, sözleşmeyi imzalayan şirket dışındaki başka bir şirket tarafından yapılmıştır. Tanıtım broşürleri bu ayrımın tespitinde delil olarak gösterilmiştir. Tüketiciye tanıtılan hak ile tapuda fiilen devredilen bağımsız bölümün birbirinden farklı olması, satıcının teslim borcunu sözleşmede kararlaştırılan yer üzerinde yerine getirmediğini gösterir.

Ayrıca tüketicinin başka bir tesiste yaptığı konaklama, dava konusu taşınmazın teslimi yerine geçmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2021/8911 E., 2022/2169 K. sayılı bozma kararında bu ayrım şöyle ifade edilmiştir:

Devre mülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. 6502 sayılı Kanun'un 50/9. maddesinde devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı olduğu belirtilmiştir. Yönetmeliğin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 22.07.2019-28.07.2019 tarihlerini kapsayan konaklaması zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır. O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, 6502 sayılı Kanun'un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 15/3. maddesi değerlendirilip davalı tarafından sunulan konaklama belgesinin dava konusu yapılan devremülke konu taşınmazın zilyetliğinin devri anlamını taşımadığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Karara göre tanıtımda vaat edilen taşınmaz ile tapuda devredilen taşınmazın farklılığı, sözleşmeye konu hakkın teslimi yerine geçen bir olgu değildir; hakkın kurulup kurulmadığı, payın nasıl belirlendiği, kullanım döneminin kanunun ölçütüne uyup uymadığı ve teslim ile zilyetlik devrinin gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca değerlendirilir. Bu değerlendirme, ön ödemeli satışta dönme hakkının süreye bağlı olmaksızın kullanılabilmesinin temelini oluşturur: ifa imkânsızlığı doğuran bir satışta teslim borcu hiç yerine getirilmemiş sayılır ve cayma süresinin işlemeye başladığı kabul edilemez.

İade Talepleri ile Bildirim ve Başvuru Süreci

Cayma bildiriminin satıcıya ulaşması, tüketicinin cayma hakkını kullandığını gösterir; satıcının bildirimi onaylaması veya işleme alması gerekmez. Satıcı, "iptal talebinizi aldık" deyip iade işlemini başlatmadığında ya da "cayma bize ulaşmadı" savunması yaptığında, bildirimin usulüne uygun ve süresinde yapıldığının belgelenmesi yeterlidir.

Cayma Bildiriminin Satıcıya Ulaşmasından İtibaren İade Süresi

Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.9 uyarınca iade edilecek bedel ve tüketiciyi borç altına sokan belgeler, cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde geri verilir. Bu süre, cayma hakkının kullanılması için öngörülen on dört günlük süreden farklı bir süredir; cayma süresi tüketicinin beyanıyla ilgiliyken iade süresi satıcının ediminin ifasına ilişkindir. Cayma bildirimi satıcıya ulaştığı anda iade yükümlülüğü doğar; tüketicinin ayrıca bir ihtar göndermesi veya satıcının onayını beklemesi gerekmez. Ön ödemeli satıştan dönme hâlinde ise iade süresi daha uzundur. Yönetmeliğe göre, ön ödemeli satışta dönme hakkının kullanılması üzerine iade edilecek tutarların ve borçlandırıcı belgelerin en geç doksan gün içinde geri verilmesi gerekir. Bu süre, satıcının satış bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat isteyebileceği hâllerde de geçerlidir; ancak satıcı kendi yükümlülüklerini yerine getirmemişse bu tazminatı isteyemez ve iade borcundan kurtulamaz. Dönme hâlinde tüketici de edinimlerini on gün içinde iade etmekle yükümlüdür. İade talebi kapsamında geri istenebilecek kalemler; peşin bedel, kapora, ödenen taksitler, dosya masrafı gibi adlar altında alınan tutarlar, vadesi gelmemiş senetler, aidatlar ve işlemiş faizdir. Tüketici hakkı kullanmışsa, kullanım karşılığı iade hesabından düşülebilir; ancak tanıtım karşılığı ücretsiz konaklama ile satın alınan hakkın kullanımı aynı değildir ve ücretsiz konaklama kullanım karşılığı sayılmaz. İade talebinin dayanağını belgelemek için sözleşme örneği, ön bilgilendirme formu ve cayma formu, ödeme dekontları, senetler, makbuzlar, tapu kayıtları ile noter bildirimi veya ihtarname eksiksiz toplanır. Senetler geri alınmadan ödeme durdurulmamalı; önce ihtar çekilmeli, gerekirse menfi tespit davası açılmalıdır. Senetlerin nama yazılı ve her taksit için ayrı düzenlenmiş olması gerekir; aksi hâlde senetler geçersiz sayılır ve icra takibine karşı itiraz ile menfi tespit yolu kullanılır.

Tüketici Hakem Heyeti ve Mahkeme Yolu

İade yapılmazsa tüketici, sözleşme, dekontlar, senetler ve yazışmaları saklayarak parasal değere göre Tüketici Hakem Heyetine veya Tüketici Mahkemesine başvurur. Ticaret Bakanlığının 2026 sınırına göre 186.000 TL altındaki uyuşmazlıklarda kural olarak Hakem Heyeti yolu mümkündür; bu tutarın üzerindeki taleplerde arabuluculuk ve tüketici mahkemesi devreye girer. Ancak tapu iptali gibi ayni hak talepleri içeren uyuşmazlıklarda yalnızca parasal sınıra bakılamaz; bu talepler için mahkeme yolu gerekir. Yetkili merci kural olarak tüketicinin yerleşim yeridir. 2026 yılında 186.000 TL altı talepler e-Devlet üzerinden ücretsiz olarak Tüketici Hakem Heyetine iletilebilir; 6502 sayılı Kanun m.73/2 uyarınca tüketici harçtan muaftır. Hakem heyeti kararına tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz edilir. Mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk zorunludur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2022/3054 E., 2022/4884 K. ve 2022/2328 E., 2023/1982 K. sayılı kararları, devre tatil uyuşmazlıklarında tüketicinin durumunun yalnızca ana sözleşme üzerinden değil; tapu, ödeme, senet ve cayma bildirimiyle birlikte incelenmesi gerektiğini göstermektedir. Buna göre dava dilekçesinde iptal, bedel iadesi ve senetlerden borçlu olunmadığının tespiti talepleri birlikte ileri sürülebilir; mahkeme bu talepleri bir bütün hâlinde değerlendirir. Uygulamada en sık karşılaşılan hak kayıpları; caymanın yalnızca sözlü bildirilmesi, devre mülkte noter bildiriminin yapılmaması, sözleşmeye geriye dönük tarih atılması, sözleşme nüshasının alınmaması, ön bilgilendirme formunun sözleşmeyle aynı anda imzalanması, senetlerin önemsenmemesi, bağlı kredi kurumuna bildirim yapılmaması ve tapu devriyle hakkın kalmadığının düşünülmesinden doğar. Süre içinde ödeme durdurulmamalı, senet iadesi ayrıca istenmeli ve bağlı kredi varsa kredi verene de bildirim yapılmalıdır. Sözleşme, dekont, senet ve yazışmalar bir arada saklanmalı; bildirim noter aracılığıyla yapılmalı ve bildirimin içeriğinde sözleşmenin açıkça belirtilmesi, sözleşme tarihi, cayma iradesinin tereddütsüz açıklanması ile ödemelerin ve belgelerin iadesinin istenmesi yer almalıdır.