Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, gayrimenkul hukukunda mülkiyetin devri öncesinde taraflara hukuki güvence sağlayan en önemli araçlardan biridir. Ancak bu sözleşmelerin noter huzurunda 'düzenleme' şeklinde yapılmaması veya tapu şerh sürelerinin takibi gibi hususlarda yapılan hatalar ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu makalemizde, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin ihlali durumunda başvurulacak hukuki yolları, tescile zorlama davalarını ve Yargıtay'ın güncel içtihatları çerçevesinde dikkat edilmesi gereken süreleri detaylıca inceliyoruz.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk gayrimenkul hukukunda mülkiyetin devri sürecinde köprü vazifesi gören, taraflara karşılıklı borç yükleyen ve ileride asıl satışın yapılmasını güvence altına alan en temel hukuki araçlardan biridir. Uygulamada, taşınmazın henüz tapuda devredilebilir durumda olmaması (örneğin üzerinde takyidat bulunması veya inşaatın devam etmesi) veya tarafların asıl satışı ileri bir tarihe ertelemek istemeleri durumunda sıklıkla bu yola başvurulmaktadır.

Ön Sözleşme Niteliği

Hukuki terminolojide taşınmaz satış vaadi, bir "ön sözleşme" (pactum de contrahendo) olarak tanımlanmaktadır. Bu nitelik, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 29 hükmünde açıkça düzenlenmiştir. Kanun koyucu, bir sözleşmenin ileride kurulmasına dair yapılan anlaşmaları ön sözleşme olarak kabul etmiş ve bu sözleşmelerin, asıl sözleşmenin bağlı olduğu şekil şartlarına tabi olacağını öngörmüştür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ön sözleşme niteliği, mülkiyetin doğrudan bu sözleşme ile el değiştirmemesinden kaynaklanır. Bu sözleşme ile satıcı (vaat borçlusu), taşınmazı ileride alıcıya (vaat alacaklısı) devretmeyi; alıcı ise bu taşınmazı satın almayı ve bedelini ödemeyi taahhüt eder. Dolayısıyla bu işlem bir borçlandırıcı işlem niteliğindedir; ancak mülkiyeti nakleden bir tasarruf işlemi değildir. Mülkiyetin devri, ancak tapu müdürlüğünde yapılacak resmi satış işlemi veya mahkemece verilecek bir tescil kararı ile mümkündür.

Bu hususta Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020/251 Esas ve 2022/1348 Karar sayılı ilamı, sözleşmenin hukuki mahiyetini net bir şekilde ortaya koymaktadır:

"Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, ileride belirli şartlarla satış yapılmasını talep etme hakkı veren bir ön sözleşmedir."

Bu karar, satış vaadinin taraflara sağladığı hakkın bir kişisel hak (nisbi hak) olduğunu ve bu hakkın kural olarak sadece sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülebileceğini teyit etmektedir. Vaat borçlusunun sözleşme anında taşınmazın maliki olması zorunlu değildir; zira bu bir taahhüt işlemidir. Ancak ifa (devir) zamanı geldiğinde vaat borçlusunun malik olması veya mülkiyeti devredebilme iktidarına sahip olması gerekir. Aksi takdirde, borca aykırılık hükümleri çerçevesinde tazminat sorumluluğu doğacaktır.

Resmi Şekil Zorunluluğu

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, kanunla belirlenmiş olan sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyetinin devrini veya devir borcunu doğuran sözleşmelerin "resmi şekilde" yapılması bir sıhhat (geçerlilik) şartıdır. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706 uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin geçirilmesini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. Bu genel kuralın satış vaadi sözleşmelerindeki karşılığı ise noterlik makamıdır.

Noterlik Kanunu m. 60/3 ve m. 89 hükümleri, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterler tarafından "düzenleme şeklinde" yapılmasını emretmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken en kritik husus, "onaylama" (imza sirküleri veya sadece imzaların tasdiki) ile "düzenleme" arasındaki farktır.

• Düzenleme Şeklinde Yapılma: Noterin tarafların iradelerini bizzat dinleyerek metni kendisinin oluşturması ve tarafların huzurunda imzalanmasıdır.
• Geçersizlik: Eğer sözleşme adi yazılı şekilde (taraflar arasında beyaz kağıda) veya noterde sadece imza onayı şeklinde yapılmışsa, bu sözleşme hukuken "kesin hükümsüz" sayılır. Bu durumda taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebilirler ancak tapu iptal ve tescil talebinde bulunamazlar.

Bununla birlikte, Yargıtay içtihatları ve dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde bu katı şekil şartına bazı istisnalar getirilmiştir. Eğer taraflar sözleşmeden doğan edimlerini (örneğin bedelin tamamının ödenmesi ve taşınmazın teslim edilerek uzun süre kullanılması) büyük oranda yerine getirmişlerse, artık şekil eksikliğini ileri sürerek sözleşmenin geçersizliğini iddia etmek hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için diğer unsurlar da eksiksiz olmalıdır:

1. Taşınmazın Belirliliği: Vaat edilen taşınmazın tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm no) sözleşmede açıkça belirtilmeli veya belirlenebilir olmalıdır.
2. Satış Bedeli: Satış bedeli ve bu bedelin ödeme şekli (peşin, taksitli, çek vb.) sözleşmede net bir şekilde yer almalıdır.
3. İrade Uyuşması: İki tarafa borç yükleyen bu sözleşmelerde her iki tarafın da noter huzurunda iradesini beyan etmesi ve imzalaması şarttır.

Özetle; TBK m. 29 ve TMK m. 706 hükümleri ile Noterlik Kanunu'nun ilgili maddeleri bir arada değerlendirildiğinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ancak noter huzurunda resen düzenlendiği takdirde taraflar arasında tescili talep etme hakkı doğuran geçerli bir ön sözleşme niteliği kazanmaktadır. Bu şekil şartı, sadece bir ispat aracı değil, sözleşmenin varlık koşuludur.

Tapu Siciline Şerh ve Üçüncü Kişilere Karşı Etkisi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, niteliği gereği taraflar arasında kişisel bir borç ilişkisi doğurur. Ancak bu kişisel hakkın, sözleşmenin tarafları dışındaki üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi ve taşınmazın mülkiyet yapısındaki olası değişikliklerden etkilenmemesi için tapu siciline şerh edilmesi kritik bir öneme sahiptir. Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Tapu Kanunu çerçevesinde düzenlenen bu mekanizma, vaat alacaklısına sadece borçludan talepte bulunma hakkı vermez, aynı zamanda taşınmaz üzerinde bir tür "koruma kalkanı" oluşturur.

Hukuki Güvence

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kural olarak nisbi bir haktır; yani sadece sözleşmenin tarafları arasında hüküm ifade eder. Eğer sözleşme tapu siciline şerh edilmezse, vaat borçlusu taşınmazı bir üçüncü kişiye sattığında, vaat alacaklısı yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edemez. Bu durumda alacaklı, yalnızca vaat borçlusuna karşı tazminat davası açabilir. İşte bu riskin bertaraf edilmesi amacıyla TMK madde 1009 uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerh edilebileceği hüküm altına alınmıştır.

Şerh işlemi gerçekleştiği anda, sözleşmeden doğan kişisel hak "eşyaya bağlı" bir nitelik kazanmasa da, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelerek kuvvetlendirilmiş bir şahsi hakka dönüşür. Bu durum, taşınmazı sonradan iktisap eden kişilerin "iyi niyet" iddiasında bulunmasını engeller. Çünkü tapu sicili aleni bir kayıttır ve şerh edilmiş bir satış vaadini bilmediğini iddia etmek hukuken mümkün değildir.

Bu noktada, şerhin sağladığı rüçhan (öncelik) hakkı, sadece sonraki satışları değil, taşınmaz üzerine konulabilecek haciz ve ipotek gibi kısıtlamaları da kapsar. Konuya ilişkin Yargıtay’ın emsal niteliğindeki kararı şu şekildedir:

Yargıtay 17. HD. 24.12.2019 tarihli, 2018/1422 Esas ve 2019/12403 Karar sayılı ilamında, tapuya şerh edilen satış vaadinin sonraki tarihli hacizlerden önce geldiğini, taşınmaz ortaklığın giderilmesi yoluyla satılsa dahi vaat alacaklısının satış bedelini haksız tahsil eden alacaklıdan talep edebileceğini hükme bağlamıştır.

Yukarıdaki karardan da anlaşılacağı üzere, tapuya işlenen şerh, vaat alacaklısına taşınmazın aynına yönelik bir öncelik hakkı tanımaktadır. Taşınmazın cebri icra yoluyla satılması veya ortaklığın giderilmesi davasına konu olması durumunda dahi, şerh sahibi alacaklı, hakkını koruma altına almış sayılmaktadır. Bu karar, satış vaadi şerhinin sadece mülkiyet devrine karşı değil, taşınmazın değerini azaltabilecek veya mülkiyetin el değiştirmesine neden olabilecek her türlü hukuki tasarrufa karşı bir güvence teşkil ettiğini açıkça göstermektedir.

Şerhin Etki Süresi

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, bu hakkı sonsuza dek üçüncü kişilere karşı korumaz. Kanun koyucu, taşınmazların üzerinde uzun süreli ve belirsiz kısıtlamaların kalmasını önlemek amacıyla bu etkinin süresini sınırlandırmıştır. Tapu Kanunu madde 26 uyarınca, satış vaadi şerhi tapu siciline işlendiği tarihten itibaren 5 yıl süreyle hüküm ve sonuç doğurur.

Bu 5 yıllık süre, şerhin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik etkisinin süresidir. Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, bu sürenin sözleşmenin geçerlilik süresiyle karıştırılmasıdır. Şerhin 5 yıl sonra etkisini yitirmesi, sözleşmenin geçersiz hale geldiği anlamına gelmez. Sözleşme, taraflar arasında 10 yıllık genel zamanaşımı süresi boyunca geçerliliğini korur; ancak 5 yıl geçtikten sonra şerh "hükümsüz" hale gelir ve tapu memuru tarafından re'sen (kendiliğinden) veya ilgilinin talebiyle terkin edilebilir.

Şerhin süresine dair temel esaslar şunlardır:

• Beş Yıllık Hak Düşürücü Süre: Şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde taşınmazın tapuda devri yapılmazsa veya tescile zorlama davası açılıp bu durum tapuya bildirilmezse, şerhin sağladığı ayni etki sona erer.
• Yeniden Şerh İmkanı: Süresi dolan bir şerhin ardından, taraflar anlaşarak veya yeni bir sözleşme ile yeniden şerh koydurabilirler; ancak bu durumda öncelik hakkı yeni şerh tarihine göre belirlenir.
• İyi Niyetin Korunması: Şerh süresi dolduktan sonra taşınmazı iktisap eden üçüncü kişiler, eğer sicilde başka bir kısıtlama yoksa, taşınmazı "temiz" bir şekilde devralmış sayılırlar ve vaat alacaklısı bu kişilere karşı tescil talebinde bulunamaz.

Tapu Kanunu madde 26 ve TMK madde 1009 hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, şerhin amacı vaat alacaklısına mülkiyeti kazanması için makul bir süre tanımak ve bu süre zarfında taşınmazın kötü niyetli devirlerini engellemektir. Vaat alacaklısı, bu 5 yıllık altın süreyi iyi değerlendirmeli, eğer borçlu rızasıyla tapuda devir yapmıyorsa, süre dolmadan tescile zorlama davasını ikame etmelidir. Aksi takdirde, elindeki noter senedi geçerli olsa bile, taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması halinde mülkiyet hakkına kavuşma ihtimali tamamen ortadan kalkabilir.

Sonuç olarak, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde noter onayı "geçerlilik" için ne kadar elzemse, tapu şerhi de "koruma" için o kadar hayatidir. Şerh, vaat alacaklısını hem borçlunun olası kötü niyetli tasarruflarından hem de taşınmaz üzerine gelebilecek haciz gibi dış müdahalelerden koruyan en güçlü hukuki kalkandır.

Sözleşmenin İhlali ve Tescile Zorlama Davası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara karşılıklı borç yükleyen ve ileride asıl satışın yapılmasını taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Ancak uygulamada, vaat borçlusunun (satıcının) çeşitli gerekçelerle tapuda devir işlemini gerçekleştirmekten kaçındığı, yani sözleşmeyi ihlal ettiği durumlarla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bu gibi hallerde hukuk sistemi, vaat alacaklısına (alıcıya) hakkını yargı yoluyla arama imkânı tanımıştır. Sözleşmenin ihlali durumunda başvurulacak en temel hukuki mekanizma, mülkiyetin hükmen geçirilmesini sağlayan tescile zorlama (cebri tescil) davasıdır.

Tapu İptal ve Tescil

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası, vaat borçlusunun mülkiyeti devretme borcunu rızasıyla yerine getirmemesi durumunda, mahkeme kararıyla bu borcun zorla yerine getirilmesini amaçlar. Bu davanın yasal dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 716. maddesidir. İlgili madde hükmüne göre:

"Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak tescil isteme hakkına sahip olan kişi, malikin tescilden kaçınması durumunda hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir."

Bu hüküm uyarınca, usulüne uygun (noterde düzenleme şeklinde) yapılmış ve geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunan alıcı, satıcının tapuda ferağ vermemesi (devir yapmaması) halinde mahkemeye başvurarak taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir. Ancak bu davanın kabul edilebilmesi için vaat alacaklısının da sözleşmeden doğan kendi edimlerini, özellikle de satış bedelini (semeni) tam olarak ödemiş olması gerekir. Eğer bedelin bir kısmı ödenmemişse, Yargıtay uygulamaları gereğince mahkeme davacıya bu bedeli depo etmesi için süre verir ve bedel depo edildikten sonra tescil kararı verilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri de, aynı taşınmaz için birden fazla kişiyle satış vaadi sözleşmesi yapılmasıdır. Bu durumda hangi sözleşmeye üstünlük tanınacağı sorunu ortaya çıkar. Yargıtay, bu gibi uyuşmazlıklarda "kadimlik (öncelik) ilkesini" esas almaktadır. Konuya ilişkin Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2021 tarihli, 2021/6226 Esas ve 2021/1921 Karar sayılı ilamı şu şekildedir:

"Birden fazla satış vaadi sözleşmesi yapılması durumunda tarihsel önceliğe sahip olan sözleşmeye değer verilecektir. Ancak sonraki tarihli sözleşmelerin iptali için davacının HMK Madde 114 kapsamında hukuki yararının bulunması gerekmektedir."

Bu karar, taşınmazın mülkiyetini kazanma konusunda tarihsel olarak ilk yapılan geçerli sözleşmenin sahibinin rüçhan (öncelik) hakkına sahip olduğunu teyit etmektedir. Şahsi hakların yarıştırılması ilkesi gereği, tapu siciline şerh verilmemiş olsa dahi, önceki tarihli sözleşme sahibi, sonraki tarihli sözleşme sahiplerine karşı (taşınmazın mülkiyeti henüz üçüncü bir kişiye geçmemişse) üstünlük sağlar.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda davanın nerede ve hangi mahkemede açılacağı, usul hukuku açısından hayati önem taşır. Yanlış mahkemede açılan davalar, görevsizlik veya yetkisizlik nedeniyle reddedilerek sürecin uzamasına ve hak kayıplarına neden olabilir.

Görevli Mahkeme: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Sözleşmenin taraflarının sıfatına veya taşınmazın niteliğine bakılmaksızın (tüketici işlemi mahiyetinde olan özel durumlar saklı kalmak kaydıyla), bu tür davalar malvarlığı haklarına ilişkin genel yetki kapsamında Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür. Noterlik Kanunu ve Medeni Kanun hükümleri uyarınca açılan bu davalar, taşınmazın aynına (mülkiyetine) yönelik olduğu için uzmanlık gerektiren bir yargılama sürecini kapsar.

Yetkili Mahkeme: Yetki kuralı bakımından ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri uygulanır. HMK’nın 12. maddesi uyarınca, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir. Buna göre; taşınmazın aynından doğan davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır.

• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil davaları, taşınmazın aynına ilişkin bir sonuç doğurduğu için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
• Bu yetki kuralı kamu düzeninden olup, tarafların kendi aralarında yapacakları bir yetki sözleşmesi ile bu kuralı değiştirmeleri mümkün değildir.
• Mahkeme, davanın her aşamasında yetkili olup olmadığını kendiliğinden (re'sen) gözetmek zorundadır.

Dava süreci başlatılırken dikkat edilmesi gereken en kritik hususlardan biri de ihtiyati tedbir talebidir. Taşınmazın dava süresince üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla, tapu kaydı üzerine "davalıdır" şerhi işlenmesi veya devrin yasaklanması yönünde bir tedbir kararı alınması, davanın sonunda elde edilecek hükmün infaz kabiliyetini korumak adına zorunludur. Aksi takdirde, dava devam ederken taşınmazın iyi niyetli bir üçüncü kişiye satılması durumunda, tescil talebi imkansız hale gelebilir ve dava ancak tazminat davasına dönüşebilir.

Zamanaşımı Süreleri ve Sona Erme

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, doğası gereği taraflara ileriye dönük bir borç yüklediği için bu borcun ne kadar süreyle talep edilebilir olduğu ve hangi durumlarda sona ereceği, gayrimenkul hukukunun en kritik konularından birini oluşturur. Sözleşmenin tarafları arasındaki hukuki bağın sonsuza kadar sürmesi beklenemez; bu nedenle kanun koyucu ve yüksek mahkeme içtihatları, hak arama hürriyeti ile hukuki istikrar arasındaki dengeyi zamanaşımı müessesesi ile sağlamıştır.

10 Yıllık Genel Süre ve Zamanaşımının Başlangıcı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu nedenle, sözleşmeden doğan kişisel haklar için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 146 hükmü uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. Ancak bu 10 yıllık sürenin ne zaman başladığı, uygulamada en çok uyuşmazlık çıkan ve hak kayıplarına neden olan husustur.

Genel kural olarak zamanaşımı, alacağın muaccel olduğu (istenebilir hale geldiği) tarihte başlar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde ise zamanaşımının başlangıcı, sözleşmenin imza tarihi değil, ifa olanağının doğduğu tarih olarak kabul edilmektedir. Bu ilke, mülkiyetin devrinin önündeki hukuki veya fiili engellerin kalktığı anı işaret eder.

"Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Ancak bu süre, sözleşmenin yapıldığı tarihten değil, ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2003/3550 E., 2003/5635 K.)

Bu karar, vaat alacaklısını koruyan son derece önemli bir içtihattır. Örneğin, sözleşme tarihinde taşınmaz üzerinde devri engelleyen bir idari kısıtlama veya hukuki bir engel varsa, 10 yıllık süre bu engel kalkmadan işlemeye başlamayacaktır. Ayrıca, TBK m. 160/1 uyarınca, zamanaşımı süresinden henüz zamanaşımı gerçekleşmeden önce feragat edilmesi mümkün değildir. Bu emredici hüküm, sözleşmelere konulan "zamanaşımı işlemeyecektir" veya "zamanaşımından feragat edilmiştir" şeklindeki maddelerin geçersiz sayılmasına neden olur.

Zamanaşımı konusunda özellikle elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) durumu özel bir öneme sahiptir. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda, ortaklık çözülmedikçe veya paylı mülkiyete geçilmedikçe payın devri fiilen ve hukuken mümkün değildir. Bu durumda, satış vaadi sözleşmesi geçerli olsa dahi ifa kabiliyeti bulunmadığından, 10 yıllık zamanaşımı süresi ancak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştüğü veya ortaklığın giderildiği tarihten itibaren başlar.

İfa İmkansızlığı ve Sözleşmeyi Sona Erdiren Diğer Haller

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; edimin yerine getirilmesi (ifa), zamanaşımı, tarafların karşılıklı anlaşması (ikale) veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı ifa imkansızlığı durumlarında sona erer.

İfa imkansızlığı, sözleşme yapıldıktan sonra taşınmazın mülkiyetinin devrinin artık mümkün olmaması durumunu ifade eder. İfa imkansızlığı iki şekilde karşımıza çıkabilir:

1. Hukuki İmkansızlık: Taşınmazın kamulaştırılması, imar planı değişikliği ile kamu alanında kalması veya mahkeme kararıyla mülkiyet yapısının değişmesi gibi durumlar hukuki imkansızlık yaratır.
2. Fiili İmkansızlık: Taşınmazın deprem, heyelan gibi doğal afetler sonucu yok olması veya kullanılmaz hale gelmesi durumudur.

Eğer borçlu (vaat eden), kendi kusuru olmaksızın ifa imkansızlığı ile karşı karşıya kalırsa borç sona erer. Ancak, taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması "ifa imkansızlığı" değil, sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Bu durumda vaat alacaklısı, tescil davası açamasa bile TBK hükümleri uyarınca uğradığı zararın tazminini (müspet zarar) talep edebilir.

Sözleşmenin sona ermesine yol açan bir diğer yöntem ise ikale (bozma sözleşmesi) dır. Taraflar, noter huzurunda yapacakları yeni bir sözleşme ile satış vaadi sözleşmesini her zaman ortadan kaldırabilirler. Ayrıca, vaat alacaklısının borçluyu ibra etmesi (borçtan kurtarması) de sözleşmeyi sona erdiren haller arasındadır.

Özetle; gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, mülkiyetin güvenli bir şekilde devrini sağlayan güçlü bir hukuki enstrüman olsa da, sıkı şekil şartlarına ve belirli sürelere tabidir. Noterde "düzenleme" şeklinde yapılmayan sözleşmelerin geçersizliği, tapuya şerh edilen hakların 5 yıl içinde ayni etkiyi kaybetmesi ve 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin ifa olanağına bağlı başlangıcı, bu sürecin en hassas noktalarıdır. Özellikle birden fazla satış vaadi sözleşmesinin varlığı durumunda "kadimlik ilkesi" gereği ilk tarihli sözleşmeye değer verilmesi, hak sahiplerinin zaman kaybetmeden hukuki süreci başlatmalarının önemini ortaya koymaktadır. Taşınmazın mülkiyetini devralmak isteyen vaat alacaklısı, satıcının tescilden kaçınması durumunda TMK m. 716 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tescile zorlama davası açarak hakkını koruma altına almalıdır. Bu süreçlerin bir gayrimenkul hukuku uzmanı ile takip edilmesi, telafisi imkansız hak kayıplarının önüne geçilmesi adına elzemdir.