Müteahhitten satın aldığınız konut vaat edilen özelliklere sahip değil mi? İnşaat zamanında bitirilmedi mi veya iskan ruhsatı alınmadı mı? Bu gibi durumlarda kanunlar sizi koruyor. Müteahhide karşı sahip olduğunuz hakları, hangi tazminatları talep edebileceğinizi ve dava sürecinin nasıl işlediğini bilmek, mağduriyetinizi gidermenin ilk adımıdır. Bu yazımızda, ayıplı konut, geç teslim ve diğer sorunlar karşısında yasal haklarınızı ve tazminat alma yollarını tüm detaylarıyla öğrenin.

Müteahhitle Olan Hukuki İlişkinin Temeli: Eser ve İnşaat Sözleşmeleri

Müteahhitten tazminat talep etme sürecini anlamak, öncelikle taraflar arasındaki hukuki ilişkinin temelini kavramayı gerektirir. Bir inşaat projesi, ister arsa sahibi tarafından yaptırılsın isterse doğrudan müteahhitten anahtar teslim bir konut satın alınsın, temelinde bir sözleşmeye dayanır. Bu sözleşmeler, müteahhidin sorumluluklarının ve alıcının haklarının çerçevesini çizer. Türk hukuk sisteminde bu ilişkiyi düzenleyen iki temel sözleşme türü öne çıkmaktadır: Eser Sözleşmesi ve onun özel bir türü olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. Bu sözleşmelerin niteliklerini ve yasal şartlarını bilmek, olası bir uyuşmazlıkta haklarınızı doğru bir zeminde aramanızı sağlar.

Eser Sözleşmesinin Tanımı ve Kapsamı

Müteahhitle kurulan hukuki bağın en temel dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 470 ila 486. maddeleri arasında düzenlenen Eser Sözleşmesi'dir. Kanun, bu sözleşmeyi "yüklenicinin (müteahhit) bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin (arsa sahibi/alıcı) ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme" olarak tanımlar. Burada "eser", bir bina, yol, köprü gibi somut bir yapı olabileceği gibi, bir projenin çizimi veya bir onarım işi gibi soyut bir sonuç da olabilir. İnşaat sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin en yaygın ve kapsamlı örneğidir.

Bu sözleşme, taraflara karşılıklı borçlar yükler:

• Müteahhidin (Yüklenicinin) Borçları: Müteahhidin en temel borcu, anlaşılan eseri (inşaatı) sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak tamamlayıp teslim etmektir. Bu süreçte müteahhit, TBK m. 471 uyarınca bir sadakat ve özen borcu altındadır. Bu borç, müteahhidin iş sahibinin menfaatlerini gözetmesini, kaliteli malzeme kullanmasını, projeye ve imar mevzuatına sadık kalmasını ve işi zamanında bitirmek için gerekli tüm tedbirleri almasını kapsar. Ayrıca, müteahhit işi bizzat yapmak veya kendi yönetimi ve denetimi altında yaptırmakla yükümlüdür.
• İş Sahibinin Borçları: İş sahibinin temel borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan bedeli zamanında ve eksiksiz olarak ödemektir.

Eser sözleşmesi, herhangi bir özel şekle tabi değildir. Taraflar arasında yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Ancak, ispat kolaylığı açısından yazılı olarak yapılması her zaman tavsiye edilir. Bir konutun inşası gibi büyük ölçekli projelerde, müteahhidin sorumluluklarının, kullanılacak malzemelerin, projenin detaylarının ve teslim süresinin net bir şekilde belirlendiği yazılı bir sözleşme, gelecekteki olası anlaşmazlıkları önlemenin en etkili yoludur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı

Uygulamada en sık karşılaşılan inşaat sözleşmesi türü, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'dir. Bu sözleşme, kanunda özel olarak düzenlenmemiş olup, Yargıtay içtihatları ile şekillenmiş karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasının belirli bir payını müteahhide devretmeyi, müteahhit ise bu arsa payı karşılığında arsa üzerine bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) inşa ederek anlaşılan kısmını arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder.

Bu sözleşme, içerisinde hem bir inşaat yapma (eser sözleşmesi) borcunu hem de bir taşınmaz mülkiyetini devretme (taşınmaz satışı) borcunu barındırdığı için hukuki niteliği oldukça önemlidir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren veya devir borcu doğuran tüm sözleşmeler, kanun gereği resmi şekle tabidir. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için mutlaka resmi şekilde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk; Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, Tapu Kanunu'nun 26. maddesi ve Noterlik Kanunu'nun 60 ile 89. maddeleri ile hüküm altına alınmıştır. Buna göre, sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartıdır. Adi yazılı şekilde veya haricen yapılan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukuken geçersizdir ve tarafları bağlamaz.

Ancak bu katı şekil kuralının önemli bir istisnası bulunmaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 30.03.1984 tarihli, E. 679, K. 1109 sayılı emsal kararında da belirtildiği gibi, taraflar şekil şartına uymadan yaptıkları bir sözleşmeye rağmen edimlerini büyük ölçüde yerine getirmişlerse, sonradan sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersizliğini ileri sürmek, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık ve hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilebilir. Örneğin, arsa sahibi tapuda devir yapmamış olsa da inşaatın yapılmasına izin vermiş ve müteahhit de inşaatın büyük bir bölümünü (%50'den fazlasını) tamamlamışsa, artık arsa sahibinin "sözleşme noterde yapılmadı, geçersizdir" demesi mahkemece korunmaz. Bu durumda mahkeme, sözleşmeyi geçerli kabul ederek uyuşmazlığın esasına girer. Bu istisna, tarafların birbirine güvenerek başladığı işlerin sonradan kötü niyetle bozulmasını engellemeyi amaçlar.

Ayıplı (Kusurlu) Teslim Durumunda Arsa Sahibi ve Alıcının Hakları

Müteahhit ile yapılan sözleşmelerin en kritik aşaması, inşaatın tamamlanarak konutun veya bağımsız bölümün alıcıya ya da arsa sahibine teslim edilmesidir. Ancak bu teslim her zaman sözleşmeye ve beklentilere uygun gerçekleşmeyebilir. Teslim edilen yapıda ortaya çıkan eksiklikler, hatalar veya vaat edilen niteliklerin bulunmaması durumu, hukuki olarak "ayıplı ifa" veya "kusurlu teslim" olarak adlandırılır. Bu durum, hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan arsa sahipleri hem de doğrudan müteahhitten konut satın alan alıcılar için bir dizi yasal hakkın doğmasına neden olur. Müteahhidin temel borçlarından biri, eseri ayıpsız bir şekilde teslim etmektir ve bu borca aykırı davranması halinde kanun, mağdur olan tarafı koruyucu hükümler öngörmüştür.

Ayıp Kavramı ve Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

Hukuki anlamda ayıp, teslim edilen eserde (konutta) sözleşmeyle kararlaştırılan niteliklerin veya dürüstlük kuralı gereği bulunması gereken özelliklerin eksik olmasıdır. Bu eksiklikler, kullanılan malzemenin kalitesizliğinden, işçiliğin kötü olmasına, projedeki detaylara uyulmamasından, konutun sahip olması gereken yasal izinlerin (örneğin iskan ruhsatı) bulunmamasına kadar geniş bir yelpazeyi kapsar.

Müteahhidin bu ayıplardan doğan sorumluluğuna "ayıba karşı tekeffül borcu" denir. Bu sorumluluk, alıcının veya arsa sahibinin eseri teslim almasıyla sona ermez; gizli ayıplar söz konusu olduğunda kanunda belirtilen süreler boyunca devam eder.

Ayıplı ifa ile "farklı bir şeyin teslimi" (aliud ifa) kavramlarını birbirinden ayırmak önemlidir. Eğer eksiklik, yapının temel niteliklerini değiştirecek kadar büyükse, bu durum artık ayıplı ifa değil, sözleşmeye konu olan şeyden tamamen farklı bir şeyin teslimi olarak kabul edilir. Örneğin, sözleşmede üç oda olarak kararlaştırılan bir dairenin iki oda olarak teslim edilmesi, Yargıtay tarafından ayıplı ifa değil, aliud ifa olarak değerlendirilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E. 1992/15-649, K. 1992/732 sayılı kararı bu ayrımı net bir şekilde ortaya koymuştur. Bu gibi durumlarda, ayıba ilişkin özel hükümler yerine borcun hiç ifa edilmemesine ilişkin genel hükümler uygulanır.

Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi genel hükümlere tabi olan durumlarda, eserin ayıplı teslim edilmesi halinde arsa sahibinin başvurabileceği hukuki yollar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 475. maddesinde düzenlenmiştir. Arsa sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Sözleşmeden Dönme: Eğer ayıp, eserin kullanım amacını tamamen ortadan kaldıracak veya arsa sahibinin eseri kabul etmesinin kendisinden beklenemeyeceği kadar önemliyse, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. Ancak bu hak, taşınmaz yapılar için sınırlandırılmıştır. TBK m. 475/3 uyarınca, eser bir taşınmaz üzerine yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı bir zarara yol açacaksa, sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz.
2. Bedelden (Arsa Payından) İndirim İsteme: Arsa sahibi, ayıbın niteliği sözleşmeden dönmeyi gerektirmiyorsa, eserdeki değer kaybı oranında bedelden indirim talep edebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu, müteahhide devredilecek arsa payının azaltılması şeklinde uygulanır.
3. Ücretsiz Onarım İsteme: Arsa sahibi, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, tüm masrafları müteahhide ait olmak üzere ayıbın giderilmesini, yani konutun tamir edilmesini talep edebilir. Bu hak, en sık başvurulan yollardan biridir.

Burada önemli bir istisna mevcuttur. Yapı, imar mevzuatına tamamen aykırı inşa edilmişse ve yıkılması yasal bir zorunluluk ise, taşınmazın sökülüp kaldırılmasının aşırı zarar doğuracağı kuralı uygulanmaz. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin E. 2006/1309, K. 2006/3450 (9.6.2006) tarihli kararı uyarınca, bu gibi durumlarda sözleşmenin geriye etkili olarak feshi mümkündür.

Tüketici Olan Alıcının Seçimlik Hakları

Müteahhitten ticari veya mesleki olmayan amaçlarla konut satın alan alıcılar, tüketici statüsündedir. Bu durumda, uyuşmazlığa 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri uygulanır. Bu kanun, tüketiciyi daha güçlü bir şekilde koruyan düzenlemeler içerir. Ayıplı bir konut teslim alan tüketicinin seçimlik hakları şunlardır:

• Sözleşmeden dönme,
• Satış bedelinden ayıp oranında indirim isteme,
• Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya (müteahhide) ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
• İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme.

Tüketici, bu dört haktan birini serbestçe tercih edebilir. Ayrıca, bu seçimlik haklarla birlikte, ayıp nedeniyle uğradığı diğer zararlar için genel hükümlere göre tazminat talep etme hakkı da saklıdır. Örneğin, ayıplı evde oturamaması nedeniyle ödediği kira bedelleri gibi zararlar tazminat davasına konu edilebilir.

Tüketici lehine olan en önemli düzenlemelerden biri de ispat yüküyle ilgilidir. 6502 Sayılı Kanun'a göre, konutun teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu durumda ayıbın sonradan oluştuğunu ispatlama yükümlülüğü müteahhide aittir. Bu karine, tüketicinin hak arama sürecini önemli ölçüde kolaylaştırmaktadır.

Müteahhide Karşı Açılabilecek Tazminat Davaları ve Türleri

Müteahhitten satın alınan veya kat karşılığı anlaşılan bir taşınmazda karşılaşılan sorunlar, alıcı veya arsa sahibine kanun tarafından tanınan seçimlik haklarla (sözleşmeden dönme, bedel indirimi, onarım isteme) sınırlı değildir. Bu hakların kullanılması, müteahhidin kusurlu eylemleri nedeniyle ortaya çıkan diğer zararların tazmin edilmesine engel teşkil etmez. Alıcı veya arsa sahibi, seçimlik haklarına ek olarak, uğradığı maddi ve manevi zararlar için ayrıca tazminat davası açma hakkına sahiptir. Bu davalar, müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışlarının yarattığı mağduriyetin tam olarak giderilmesini hedefler.

Ayıp Sonucu Uğranılan Zararların Tazmini

Müteahhidin teslim ettiği konut veya iş yerindeki ayıp, sadece o ayıbın onarım maliyetinden ibaret bir zarar doğurmayabilir. Ayıplı imalat, alıcının veya arsa sahibinin diğer mal varlıklarına zarar verebilir veya ek masraflar yapmasına neden olabilir. İşte bu noktada, seçimlik haklardan ayrı olarak talep edilebilecek munzam (ek) zarar kavramı devreye girer.

Bu hak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 475. maddesinin 2. fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Maddeye göre, "İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır." Bu hüküm, alıcıya seçimlik haklarını kullanmasının (örneğin ücretsiz onarım talep etmesinin) yanı sıra, ayıp nedeniyle uğradığı diğer zararları da talep etme imkânı tanır. Ancak burada kritik bir fark bulunmaktadır: Seçimlik hakların kullanımı için müteahhidin kusurlu olması her zaman şart değilken, bu ek tazminatın talep edilebilmesi için müteahhidin ayıbın ortaya çıkmasında kusurlu olduğunun ispatlanması gerekir.

Ayıp sonucu uğranılan zararlara şu örnekler verilebilir:

• Müteahhidin yaptığı hatalı elektrik tesisatı nedeniyle çıkan yangında evdeki eşyaların zarar görmesi.
• Yetersiz su yalıtımı nedeniyle oluşan sızıntının alt kat komşusunun tavanına zarar vermesi ve bu zararın alıcı tarafından karşılanmak zorunda kalınması.
• Projesine aykırı ve kalitesiz malzeme kullanıldığı için yapının taşıyıcı sisteminde oluşan bir sorunun giderilmesi için yapılan yüksek mühendislik masrafları.

Eğer müteahhit, talep edilmesine rağmen onarımı kendisi gerçekleştirmezse, alıcı TBK m. 113/1 uyarınca mahkemeden izin alarak, masrafları müteahhide ait olmak üzere onarımı kendisi yapabilir veya bir başkasına yaptırabilir. Bu süreçte yapılan tüm masraflar da yine tazminat davasına konu edilebilir.

Geç Teslim Nedeniyle Kira Kaybı (Gecikme Tazminatı)

İnşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, müteahhidin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan tarihte bitirip teslim edememesidir. Bu durum, "temerrüt" olarak adlandırılır ve alıcıya gecikme tazminatı talep etme hakkı verir. Uygulamada bu tazminat, genellikle yoksun kalınan kira geliri olarak hesaplanır.

Alıcı, zamanında teslim edilseydi kiraya vererek gelir elde edebileceği konuttan bu süre boyunca mahrum kalmıştır. Bu nedenle, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden fiili teslim tarihine kadar geçen süre için emsal kira bedeli üzerinden tazminat talep edebilir.

• Emsal Kira Bedelinin Tespiti: Mahkeme, dava konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü, özellikleri ve yapım yılı gibi kriterleri dikkate alarak, o bölgedeki benzer nitelikteki bir taşınmazın ne kadar kira getireceğini bilirkişi marifetiyle tespit ettirir. Belirlenen bu aylık kira bedeli, gecikilen ay sayısı ile çarpılarak toplam tazminat miktarı bulunur.
• Sözleşmedeki Cezai Şart: Eğer taraflar arasındaki sözleşmede gecikme durumunda ödenecek bir cezai şart (örneğin, gecikilen her ay için belirli bir miktar para) kararlaştırılmışsa, öncelikle bu hüküm uygulanır. Ancak kararlaştırılan cezai şart, fiili zararı (emsal kira kaybını) karşılamıyorsa, alıcı bu cezai şartı aşan zararını da ispat etmek koşuluyla talep edebilir.

Bu tazminatın talep edilebilmesi için alıcının evi kiraya verme amacının olması şart değildir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, taşınmazın bizzat oturmak için satın alınmış olması dahi, alıcının bu süre boyunca kira ödemekten kurtulamaması nedeniyle bir zarar olarak kabul edilir ve kira kaybı tazminatına hükmedilir.

İskan Ruhsatının Alınmamasından Doğan Tazminat

Müteahhidin temel yükümlülüklerinden biri de inşaatı yasalara ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan ruhsatı) almaktır. İskan ruhsatı, bir yapının projesine uygun olarak tamamlandığını ve içinde yasal olarak oturulabileceğini gösteren resmi belgedir.

İskan ruhsatının alınmamış olması, teslim edilen konutun hukuki ayıplı olduğu anlamına gelir. Bu durum, alıcı için ciddi mağduriyetler yaratır:

• Elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikler resmi olarak yapılamaz veya "şantiye aboneliği" üzerinden daha yüksek tarifelerle kullanılmak zorunda kalınır.
• Kat mülkiyeti tapusu alınamaz, sadece arsa paylı tapu ile kalınır.
• Yapı, yasal olarak "kaçak" durumdadır ve belediye tarafından yıkım kararı veya para cezası riskiyle karşı karşıyadır.
• Taşınmazın değeri, iskanlı bir daireye göre çok daha düşüktür.

Bu durumda alıcı, müteahhide karşı iskan ruhsatının alınmamasından doğan zararının tazmini için dava açabilir. Bu davada talep edilebilecek başlıca zarar kalemi, taşınmazın iskanlı ve iskansız değeri arasındaki farktır. Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişiler, taşınmazın mevcut iskansız haldeki piyasa değerini ve iskan ruhsatı alınmış olsaydı sahip olacağı piyasa değerini ayrı ayrı tespit eder. Aradaki fark, müteahhitten tazminat olarak talep edilir. Ayrıca, iskan alınması için alıcının kendisinin yaptığı masraflar (vergi, harç, proje tadilat giderleri vb.) da bu dava kapsamında talep edilebilir.

Dava Süreci: Zamanaşımı, Görevli ve Yetkili Mahkemeler

Müteahhide karşı sahip olunan hakları ve talep edilebilecek tazminatları bilmek kadar, bu hakları yasal yollarla ararken uyulması gereken usul kurallarını bilmek de hayati önem taşır. Haklı olunan bir davada dahi, davanın yanlış mahkemede açılması veya zamanaşımı süresinin kaçırılması gibi usuli hatalar, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, dava sürecinin temel taşları olan zamanaşımı süreleri, görevli ve yetkili mahkeme konularının dikkatle incelenmesi gerekmektedir.

Zamanaşımı Süreleri (Genel ve Tüketici İşlemleri)

Zamanaşımı, bir hakkın kanunda belirtilen süreler içerisinde kullanılmaması durumunda, o hakkın dava yoluyla ileri sürülebilme imkanını ortadan kaldıran bir hukuki kurumdur. Müteahhidin sorumluluğuna gidilirken hangi kanun hükümlerinin uygulanacağı, zamanaşımı süresini doğrudan etkilemektedir.

• Tüketici İşlemlerinde Zamanaşımı: Eğer satın alınan konut veya tatil amaçlı taşınmaz, kişisel kullanım amacıyla bir müteahhitten (satıcı) alınmışsa, bu bir tüketici işlemidir. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun bu tür uyuşmazlıklarda uygulanır. Bu kanuna göre, konut satışlarında ayıptan doğan davalar için zamanaşımı süresi, taşınmazın devir tarihinden itibaren beş yıldır. Bu süre, alıcı olan tüketiciyi koruyan önemli bir güvencedir. Ayıp, kullanım sırasında sonradan ortaya çıksa dahi, bu beş yıllık süre içinde dava açma hakkı saklıdır.
• Genel Hükümlere Tabi İşlemlerde Zamanaşımı: Alım-satım ilişkisi tüketici işlemi niteliği taşımıyorsa (örneğin, iki tacir arasındaki ticari bir alım-satım veya arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri uygulanır. TBK'ya göre, taşınmaz satışlarında ayıptan doğan davalar için genel zamanaşımı süresi, mülkiyetin devrinden başlayarak iki yıldır. Ancak kanun, bu kurala çok önemli bir istisna getirmiştir: Eğer müteahhit, ayıbı gizlemede ağır kusurlu ise (örneğin, bilerek standart dışı malzeme kullanmışsa, projeye kasten aykırı imalat yapmışsa veya ayıbı hile ile gizlemişse), bu iki yıllık zamanaşımı süresinden yararlanamaz. Bu durumda, daha uzun olan genel zamanaşımı süreleri gündeme gelecektir.

Görevli Mahkemenin Belirlenmesi

Görevli mahkeme, bir davanın konusuna veya tarafların sıfatına göre hangi tür mahkemede görüleceğini belirler. Davanın doğru mahkemede açılması bir dava şartıdır ve mahkeme tarafından re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır.

• Tüketici Mahkemeleri: Alıcının tüketici, müteahhidin ise ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden bir satıcı olduğu durumlarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleridir. Unutulmamalıdır ki, 2020 yılı itibarıyla Tüketici Mahkemelerinde dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, dava açma yoluna gidilebilir.
• Asliye Hukuk Mahkemeleri: Arsa sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, davanın değerine veya konusuna bakılmaksızın görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Bu durum, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 2. maddesinde düzenlenen genel görev kuralının bir sonucudur.
• Asliye Ticaret Mahkemeleri: Davanın taraflarının her ikisinin de tacir olması ve uyuşmazlığın ticari işletmeleriyle ilgili olması halinde ise görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.

Yetkili Mahkeme ve Dava Masrafları

Yetkili mahkeme, davanın coğrafi olarak hangi yerdeki mahkemede açılacağını ifade eder. Görevli mahkeme gibi, yetki kuralları da HMK'da düzenlenmiştir.

• Yetkili Mahkeme: Genel yetki kuralı gereği, dava davalının (müteahhidin) yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Ancak, sözleşmeden doğan davalarda HMK m. 10 uyarınca özel bir yetki kuralı daha bulunmaktadır. Buna göre, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir. İnşaat sözleşmelerinde ifa yeri, inşaatın yapıldığı yerdir. Bu durum, davacıya (arsa sahibi/alıcı) bir seçimlik hak tanır; davayı ister müteahhidin ikametgahında, isterse de inşaatın bulunduğu yerdeki mahkemede açabilir.
• Dava Masrafları ve Vekalet Ücreti: Müteahhide karşı açılacak tazminat davaları, harca tabi davalardır. Başvuru harcı, peşin harç, tanık ve bilirkişi ücretleri gibi masraflar, dava değeri (talep edilen tazminat miktarı) üzerinden hesaplanır. Davanın kazanılması durumunda bu masraflar karşı tarafa yükletilir. Avukatlık ücreti ise, 1136 Sayılı Avukatlık Kanunu'nun 164/2. maddesi uyarınca, davanın niteliğine göre belirlenir. Tazminat davaları genellikle nispi nitelikte olduğundan, avukatlık vekalet ücreti de dava değerinin belirli bir yüzdesi olarak, Türkiye Barolar Birliği tarafından yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ndeki sınırlara uygun şekilde kararlaştırılır.

Özetle, müteahhitten kaynaklanan ayıplı veya eksik ifa, geç teslim ya da iskan ruhsatının alınmaması gibi durumlarda, arsa sahipleri ve konut alıcıları kanunlar tarafından geniş haklarla korunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, mağdurlara sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım ve uğranılan zararlar için tazminat talep etme gibi önemli imkanlar sunmaktadır. Ancak bu hakların etkin bir şekilde kullanılabilmesi, davanın doğru zamanda, doğru mahkemede ve doğru hukuki argümanlarla açılmasına bağlıdır. Zamanaşımı sürelerinin takibi, görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespiti ve dava sürecinin usulüne uygun yürütülmesi, hak arama sürecinin başarısı için kritik öneme sahiptir. Bu karmaşık hukuki süreçlerde bir avukattan profesyonel destek almak, hak kayıplarını önlemek ve en doğru sonuca ulaşmak adına atılacak en sağlıklı adımdır.